อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

ศรีราชา โตรับอีอีซี

ดันราคาที่ดินในชลบุรี-ศรีราชา ปรับสูงขึ้นเป็นอันดับ 3 ของประเทศไม่นับรวมกรุงเทพฯ เฉลี่ย 2.2 แสนบาท/ตร.ว.

ปัจจุบันแนวโน้มการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างสูง ซึ่งนอกจากจะมีการนำนวัตกรรมใหม่มาสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการแล้ว กลยุทธ์ที่นำมาใช้เพื่อชิงส่วนแบ่งทางการตลาดเริ่มเห็นถึงความเปลี่ยนแปลงและแตกต่างจากแนวทางเดิมๆ โดยเฉพาะการหาพันธมิตรมาร่วมทุนกันมากขึ้น ซึ่งไม่จำกัดว่าเป็นการร่วมทุนกับต่างชาติ แต่กลุ่มทุนไทยกันเองก็มีให้เห็น

ยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ์ อดีตกรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท เอคิว เอสเตท เปิดเผยว่า ได้จัดตั้งบริษัท สโคป ด้วยทุนจดทะเบียน 100 ล้านบาท โดยบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ถือหุ้น 90% เพื่อดำเนินธุรกิจพัฒนาโครงการอสังหาฯ ทั้งแนวราบและสูงอีกทั้งยังไม่ได้จำกัดการพัฒนาแต่เฉพาะโครงการไฮเอนด์เท่านั้นแต่ โปรดักต์ที่มีความหลากหลาย อย่างไรก็ดี ในเบื้องต้นมีแผนพัฒนาที่ดินบริเวณซอยหลังสวนจำนวนพื้นที่ราว 880 ตารางวา (ตร.ว.) ซึ่งรูปแบบยังไม่ได้ข้อสรุป

อย่างไรก็ดี ในฐานะที่ปรึกษาด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โครงการคีน เซ็นเตอร์ ศรีราชา ซึ่งพัฒนาโดยบริษัท โกลด์ไชน์ นั้นมองว่า "ศรีราชา" เป็นทำเลศักยภาพสูงที่เหมาะสำหรับการอยู่อาศัย และจากนโยบายของรัฐบาลที่ผลักดันโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี) ส่งผลให้พื้นที่นี้มีการพัฒนามากยิ่งขึ้น

สำหรับพื้นที่ศรีราชาได้มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้หากย้อนหลังไป 15 ปีที่ผ่านมา มีการพัฒนาสิ่งอำนวยความสะดวกที่พร้อมรองรับการอยู่อาศัย ขณะเดียวกันด้วยในพื้นที่ยังเป็นแหล่งงานที่สำคัญทั้งของคนไทยและชาวต่างชาติโดย

เฉพาะชาวญี่ปุ่นที่มีราว 8,000-1 หมื่นคน เนื่องจากอยู่ใกล้นิคมอุตสาหกรรมหลายแห่งไม่ว่าจะเป็น นิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง นิคมอุตสาหกรรมปิ่นทอง 1-5 นิคมอุตสาหกรรมอีสเทิร์นซีบอร์ด 1-2 นิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ เป็นต้น

อย่างไรก็ดี ตลาดที่อยู่อาศัยในศรีราชาโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมมีซัพพลายไม่มากนักเหลือไม่ถึง 10 โครงการ โดยอัตราการขายในช่วงปีที่ผ่านมาเฉลี่ยอยู่ที่ 70% และในปีนี้ยังไม่เห็นซัพพลายใหม่ที่จะเข้ามาในพื้นที่ เนื่องจากราคาที่ดินมีการปรับขึ้นไปมากและหายาก ซึ่งปัจจุบันราคาที่ดินติดถนนสุขุมวิทอยู่ที่ราว 3 แสนบาท/ตร.ว. ทั้งนี้ราคาที่ดินในชลบุรีและศรีราชาปรับสูงขึ้นเป็นอันดับ 3 ของประเทศโดยไม่รวมกรุงเทพฯ ซึ่งราคาเฉลี่ยจะอยู่ราว 2.2 แสนบาท/ตร.ว.

ทั้งนี้ จากซัพพลายที่มีจำนวนไม่มากนักแต่ดีมานด์มีสูงส่งผลให้ตลาดเช่ามีการเติบโตได้ดีโดยอัตราผลตอบแทนการค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 6-10% ต่อปี ราคาเริ่มที่ 666-1,156 บาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ดังนั้นกลุ่มเป้าหมายของผู้ซื้อคอนโดในศรีราชาจึงเป็นกลุ่มนักลงทุนในสัดส่วนที่มากขึ้น

สำหรับโครงการคีน เซ็นเตอร์ ได้เปิดตัวโครงการตั้งแต่เมื่อต้นปี 2560 แต่ได้มีการปรับคอนเซ็ปต์และรูปแบบการตลาดรวมทั้งโปรดักต์เพื่อให้ตรงตามความต้องการลูกค้ามากขึ้นเพื่อสร้างความแตกต่างและสามารถแข่งขันในตลาดได้ในราคาต้นทุนเท่าเดิม

อย่างไรก็ตาม หลังจากได้ปรับโฉมดีไซน์โฉมคอนเซ็ปต์ Luxury in Simplicity เน้นกลิ่นอายเรียบหรูสไตล์ญี่ปุ่น เหมาะสำหรับนักลงทุน ซึ่งเป็นโครงการเดียวในใจกลางเมืองที่ให้เฟอร์นิเจอร์ตกแต่งครบสูงสุดกว่า 64 รายการ รวมมูลค่าสูงสุด 9 แสนบาท ซึ่งเป็นคอนโดแต่งครบพร้อมปล่อยเช่าทันที

นอกจากนี้ ยังพรั่งพร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกรวมถึงมีบริการระดับมาตรฐานโรงแรมโดยฟรีทำความสะอาดห้องพักสัปดาห์ละสองครั้ง ซึ่งจากการเปิดขายภายใต้คอนเซ็ปต์ใหม่เมื่อเดือน พ.ย. 2560 ได้รับผลตอบรับจากลูกค้าดีเกินคาด สามารถทำยอดขาย 60% จากทั้งหมดกว่า 625 ยูนิต โดยลูกค้าส่วนใหญ่เป็นคนไทย 90% และชาวต่างชาติ 10%

ทั้งนี้ ลูกค้าหลักเป็นกลุ่มนักลงทุนถึง 80% และในจำนวนนี้กว่า 70% เป็นผู้ซื้อจากในพื้นที่ภาคตะวันออก สำหรับปีนี้บริษัทตั้งเป้าปิดยอดขายเพิ่มอีก 10% ส่วนที่เหลือ 30% จะเปิดขายอีกครั้งหลังจากโครงการสร้างเสร็จในปี 2563 ในราคาใหม่ ทั้งนี้การปรับราคาขายทั่วไปจะปรับขึ้นราว 15-30% ตั้งแต่เปิดขายจนโครงการแล้วเสร็จ

โครงการคีน เซ็นเตอร์ ตั้งอยู่ใจกลางเมืองศรีราชาติดถนนสุขุมวิท มูลค่าโครงการ 2,716 ล้านบาท เป็นคอนโดหรูสูง 38 ชั้น 1 อาคาร พื้นที่โครงการกว่า 3 ไร่ ขนาดพื้นที่ห้องเริ่มต้น 34.74-267.82 ตร.ม. ราคาเริ่มต้น 3.1 ล้านบาท หรือ 8.2 หมื่นบาท/ตร.ม. โดยกำหนดการตอกเสาเข็มวันที่ 1 มี.ค. 2561 คาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาส 2 ปี 2563 ทั้งนี้คาดว่าจะสามารถปล่อยเช่าได้ในราคา 900 บาท/ตร.ม.

ทั้งนี้ ด้วยกลยุทธ์การทำตลาดที่แตกต่างจากโครงการอื่นไม่ว่าจะเป็นเฟอร์นิเจอร์แต่งครบ และบริการ แม่บ้านทำความสะอาดระดับโรงแรมที่รวมไปแล้วกับค่าส่วนกลาง นั่นหมายถึงผู้ซื้อปล่อยเช่าห้องก็จะได้ค่าเช่าเต็มที่โดยไม่ต้องไปลงทุนซื้อเฟอร์นิเจอร์มาตกแต่งเพิ่มและไม่ต้องถูกหักเป็นค่าทำความสะอาดออกไป ซึ่งคาดว่าเทรนด์นี้จะมีแนวโน้มเติบโตและเป็นจุดขายในการชิงส่วนแบ่งตลาดในเวลานี้