อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจ ภาคตะวันออก (อีอีซี) ถือว่าเป็นนโยบายสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ โดยกำหนดให้มีการลงทุนใน 10 อุตสาหกรรมเป้าหมายในพื้นที่บางส่วนของ จ.ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง

ทั้งนี้ เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนถึงความคุ้มค่า ซึ่งการให้สิทธินักลงทุนต่างชาติเช่าที่ดินถึง 99 ปี รวมทั้งการให้คนต่างด้าวสามารถซื้อคอนโดที่พักได้โดยยกเว้นหลักเกณฑ์ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด จึงถูกนำมาเป็นมาตรการส่งเสริมเพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน

อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า เห็นด้วยกับการให้สิทธินักลงทุนต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี ทั้งนี้เพื่อเป็นการสร้างความเชื่อมั่นและกระตุ้นให้เกิดการลงทุน ซึ่งมองว่าใช่แค่เฉพาะในพื้นที่อีอีซีเท่านั้น ควรมีการให้สิทธินี้ในพื้นที่เศรษฐกิจอื่นๆ ด้วย เพื่อกระจายความหนาแน่น ไม่ใช่กระจุกตัวแค่อีอีซีและในบางพื้นที่

ขณะที่การใช้กฎหมายควรเป็นฉบับเดียวกันครอบคลุมพื้นที่ทั้ง 3 จังหวัด อีอีซีเหมือนอย่างกรุงเทพฯ พัทยา เป็นต้น เพื่อให้สามารถเชื่อมโยงเป็นภาพเดียวกัน เพราะหากออกกฎหมายเฉพาะพื้นที่ ที่ส่งเสริมขณะที่พื้นที่โดยรอบยังต้องอยู่ภายใต้การดูแลขององค์กรปกครอง ส่วนท้องถิ่น ซึ่งอาจเกิดปัญหาในการพัฒนาพื้นที่ได้ในระยะยาว

นอกจากนี้ การให้สิทธิคนต่างชาติ ซื้อคอนโดได้มากกว่า 49% นั้น เห็นว่า ต่างชาติซื้อได้ 100% แต่รัฐต้องมีมาตรการควบคุม โดยการออกกฎหมายระบุหากมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์อาคารชุดเป็นอื่น เพื่อต้องการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินต้องกลับไปใช้กฎหมายเดิม จะใช้กฎหมายส่งเสริมการลงทุนและกฎหมายการนิคมอุตสาหกรรม ไม่ได้ เช่น ซื้อห้องชุด 8 ชั้นทั้งโครงการ บนพื้นที่กว่า 20 ไร่ ถือไว้สักระยะแล้วทุบทิ้งนำที่ดินไปพัฒนาอย่างอื่น เป็นต้น ทั้งนี้เป็นการปิดช่องโหว่ของกฎหมาย

อิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า การซื้อคอนโดของคนต่างชาติต้องเป็นนิติบุคคล และต้องมีการกำหนดขนาดที่ดิน เช่น คอนโด 1 อาคารพื้นที่ต้องไม่เกิน 5 ไร่ เพื่อป้องกันการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงใหญ่โดยทางอ้อมของต่างชาติ

นอกจากนี้ ยังต้องจำกัดจำนวนและขนาดของโครงการที่จะพัฒนาจากการลงทุนของต่างชาติ เช่น แต่ละปีจะอนุญาตก่อสร้างคอนโดไม่เกิน 1 หมื่นตารางเมตรในพื้นที่ เป็นต้น เพื่อป้องกันไม่ให้มีการเพิ่มซัพพลายที่มากเกินไป เพราะจะเกิดการเก็งราคาที่ดิน ส่วนการให้นักลงทุนต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี นั้นไม่ใช่เรื่องใหม่ ซึ่งมองว่าเป็นเรื่องดีและจะช่วยป้องกันการเกิดนอมินีโดยต่างชาติจะถือครองแบบสุจริต

อย่างไรก็ดี เนื่องจาก พ.ร.บ.การ เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 มีการบังคับใช้มานานควรมีการปรับปรุงเงื่อนไขให้มีความทันสมัย ไม่ว่าจะเรื่องของการอนุมัติและขั้นตอนการศึกษาผลกระทบ เป็นต้น และไม่เห็นด้วยหากจะส่งเสริมให้มีการลงทุนพัฒนาคอนโดโดยตรงจากต่างชาติ

ด้าน ชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป กล่าวว่า เห็นด้วยกับการเพิ่มสัดส่วนการซื้อคอนโดของต่างชาติ เพราะอสังหาฯ เมืองไทยเป็นที่สนใจของชาวต่างชาติ ซึ่งมีทั้งด้านบวกและลบ ทั้งนี้เห็นว่า ควรมีสัดส่วนแค่ 70-80% จากเดิม 49% โดยรัฐต้องมีมาตรการควบคุมที่ดิน ประเภทฟรีโฮลด์ เนื่องจากได้กรรมสิทธิ์ที่ดิน ซึ่งเป็นเรื่องน่ากังวลเพราะทุน ต่างชาติ อย่างเช่น จีน ที่มีเงินทุนหนาพร้อมจะเข้ามา