รัฐรื้อแผนลงทุนเมืองใหม่ฉะเชิงเทรา 5 แสนล้าน ดัดหลังกลุ่มทุน-นายหน้าปั่นราคาที่ดิน 3 จังหวัดอีอีซีพุ่งกระฉูด 30-50% ใช้ทางเลือกใหม่เปิดกว้างเอกชนที่มีแลนด์แบงก์เสนอโมเดลพัฒนาภายใต้คอนเซ็ปต์ "สมาร์ทซิตี้" แลกสิทธิประโยชน์บีโอไอ ลดหย่อนภาษี ผ่อนกฎผังเมืองจูงใจ ไฟเขียว ใช้ประโยชน์ที่ดินได้สูงสุด

แหล่งข่าวจากสำนักงานเพื่อการพัฒนา ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) หรือ สกรศ. เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ขณะนี้การเลือกพื้นที่จะกำหนดพัฒนาเป็นเมืองใหม่เพื่อรองรับโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก(EEC) ยังไม่นิ่ง มีโอกาสสูงที่รัฐบาลอาจต้องรื้อแผนใหม่ จากเดิมที่จะลงทุนพัฒนาเมืองใหม่สำหรับเป็นที่อยู่อาศัยของคนไทยและต่างชาติที่ทำงานอยู่ใน EEC รูปแบบเป็นเมืองอัจฉริยะ หรือ Smart Cities And Clean Energy มีเทคโนโลยี โครงข่ายเส้นทางคมนาคมอำนวยความสะดวกสบายสมบูรณ์แบบ ประหยัดพลังงาน ปลอดภัย และอยู่ไม่ไกลจากกรุงเทพมหานคร(กทม.) โดยรัฐจะลงทุนเอง เป็นเปิดให้ภาคเอกชนลงทุนพัฒนาแทน โดยรัฐกำหนดเงื่อนไขหลักเกณฑ์ และให้สิทธิประโยชน์พิเศษดึงดูดเอกชนเข้าลงทุน

รัฐปรับแผนใหม่หนีที่ดินแพง

สาเหตุที่ต้องปรับแผนใหม่เป็นเพราะหลังลงพื้นที่สำรวจทำเลที่ตั้งของเมืองใหม่ใน EEC ทั้ง 3 จังหวัด ประกอบด้วย ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง พบว่าช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาราคาที่ดินใน 3 จังหวัดดังกล่าวปรับตัวสูงขึ้น แบบก้าวกระโดด ส่วนหนึ่งมาจากกลุ่มทุนทั้งในพื้นที่และทุนจากส่วนกลางกว้านซื้อที่ดินเก็งกำไร ขณะเดียวกันก็ฉวยจังหวะช่วงที่รัฐบาลบูมโครงการ EEC ปั่นราคาที่ดินจนพุ่งสูงขึ้นมาก จากเดิม สกรศ.ได้ว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษาศึกษาความเหมาะสมพื้นที่จะพัฒนาเป็นเมืองใหม่ นำร่องฉะเชิงเทราเป็นแห่งแรก ปรากฏว่าราคาที่ดินพุ่งขึ้นจากเดิมไร่ละไม่ถึง 10 ล้านบาท เป็นไร่ละ 10-20 ล้านบาท หรือ ตร.ว.ละ 25,000-30,000 บาท ทำให้รัฐบาลต้องพิจารณาทางเลือกใหม่ หรืออาจจะไม่พัฒนาเมืองใหม่บริเวณฉะเชิงเทราแล้ว แต่จะพัฒนาที่ จ.ระยอง ซึ่งเป็นแหล่งงาน และมีนิคมอุตสาหกรรมอยู่จำนวนมากแทน

"หลังมีข่าวเมืองใหม่ออกไป ทำให้มีการซื้อที่ดินเก็งกำไร ปั่นราคาแพงมาก รัฐจึงไม่รู้จะกำหนดพื้นที่ไหนเป็นเมืองใหม่ดี เพราะไม่ว่าจะจับไปตรงไหนที่ดินก็แพงหมด และแม้จะมีทีมศึกษาเรื่องนี้หลายทีมแต่ถึงขณะนี้ก็ยังไม่สามารถระบุพิกัดที่แน่นอนของเมืองใหม่ได้"

เปิดทางเอกชน-แจกสิทธิ์ไม่อั้น

อย่างไรก็ตาม จะเปิดให้เอกชนมีที่ดินในมืออยู่แล้วและต้องการจะพัฒนาเป็นเมืองใหม่ ยื่นข้อเสนอโครงการมาให้พิจารณาแทน โดยเอกชนเป็นผู้ลงทุนทั้งหมด ขณะที่ภาครัฐจะพิจารณาสิทธิพิเศษต่าง ๆ ให้ นอกเหนือจากสิทธิประโยชน์ที่จะได้รับจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) แล้ว เช่น สิทธิลดหย่อนภาษี การปรับเปลี่ยนสีผังเมืองให้สามารถใช้ประโยชน์ที่ได้คุ้มค่าในเชิงธุรกิจ เป็นต้น

แหล่งข่าวกล่าวว่าเกณฑ์ในการพิจารณาคัดเลือกเอกชนพัฒนาโครงการเมืองใหม่จะเปรียบเทียบข้อเสนอของเอกชนแต่ละราย ที่นำเสนอที่ดินทั้งทำเลที่ตั้ง รูปแบบการพัฒนาโครงการทั้งที่อยู่อาศัย สิ่งอำนวยความสะดวกสบาย พื้นที่เชิงพาณิชย์ สัดส่วนพื้นที่สีเขียว สวนสาธารณะ ฯลฯ หากพิจารณาแล้วว่ามีความเหมาะสมก็จะอนุมัติให้พัฒนาโครงการ แต่หากภายในระยะเวลา 3 ปี หลังได้รับสิทธิประโยชน์แล้วยังไม่มีการพัฒนา ก็จะเพิกถอนสิทธิประโยชน์ ต่าง ๆ ที่ได้รับคืน

ก่อนหน้านี้บริษัทที่ปรึกษากำหนดพื้นที่บริเวณรอบ ๆ อ.เมือง ฉะเชิงเทรา เป็นพื้นที่พัฒนาเมืองใหม่ เนื่องจากอยู่ใกล้สถานีรถไฟความเร็วสูง หรือไฮสปีดเทรน ขนาดพื้นที่รวม 12,500 ไร่ สามารถรองรับคนได้ 80,000-150,000 คน จะใช้เวลาพัฒนา 10-20 ปี ภายใต้คอนเซ็ปต์ "Smart City" หรือเมืองอัจฉริยะ

ทั้งโครงการใช้เงินลงทุนประมาณ 500,000 ล้านบาท ประกอบด้วย ระบบสาธารณูปโภค เช่น ถนน ไฟฟ้า น้ำประปา โทรศัพท์ ระบบขนส่งมวลชน การพัฒนาที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม และบริการต่าง ๆ เช่น โรงพยาบาล ขนาด 100-200 เตียง วิทยาลัย ร้านสะดวกซื้อ ศูนย์การค้า เป็นต้น

ชี้ที่ราชพัสดุไม่เหมาะสม

"ตอนนี้เป้าหมายของรัฐบาลเรื่องเมืองใหม่ยังไม่ชัดเจน ต้องปรับเปลี่ยนตลอด ครั้งแรกกำหนดพื้นที่ไว้ 5,000 ไร่ แต่มองว่าเล็กไป จึงปรับเป็น 10,000 ไร่ ล่าสุดอยากจะได้ 100,000 ไร่ ส่วน ที่ราชพัสดุ ที่กรมธนารักษ์จะมอบให้ 4,000 ไร่ บริเวณ อ.บางน้ำเปรี้ยว เท่าที่ศึกษาเบื้องต้นเห็นว่าเป็นทำเลที่ไม่ค่อยเหมาะสม เพราะอยู่ไกล ต้องลงทุนก่อสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานเข้าไปรองรับ"

ก่อนหน้านี้ นายอุตตม สาวนายน รัฐมนตรีว่าการกระทรวงอุตสาหกรรม เปิดเผยว่า เดิมทาง EEC มีนโยบายจะให้ฉะเชิงเทราเป็นโมเดลนำร่องการพัฒนาเมืองใหม่ ภายใต้คอนเซ็ปต์ Smart City แต่ปัจจุบันยังไม่กำหนดพื้นที่ชัดเจน และจะเปิดกว้างในการพัฒนาโดยเน้นการลงทุนของภาคเอกชนมากกว่าที่รัฐจะลงทุนเอง เช่น เอกชนรายใดมีที่ดินและสนใจจะพัฒนาเมืองใหม่ก็สามารถเสนอโครงการให้พิจารณาได้ โดยรัฐจะดูว่าจะเข้าเกณฑ์ที่กำหนดหรือไม่ ซึ่งขนาดพื้นที่น่าจะประมาณ 10,000 ไร่

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า ตามผลการศึกษารถไฟความเร็วสูงเชื่อมอีอีซี สถานีฉะเชิงเทราจะสร้างบนพื้นที่ใหม่ ขนาด 84 ไร่ ห่างจากสถานีรถไฟเดิมไปทางด้านเหนือ 1.5 กม. ตั้งอยู่ใน ต.นาเมือง อ.เมือง จ.ฉะเชิงเทรา ซึ่งจากการลงสำรวจพื้นที่พบว่าจุด ดังกล่าวการคมนาคมสะดวก เนื่องจากอยู่ติดกับถนนสาย 304 อีกทั้งบริเวณโดยรอบเป็นพื้นที่โล่ง เหมาะสมจะพัฒนาเป็นเมืองใหม่

ทั้งนี้ในเงื่อนไขทีโออาร์ประมูลก่อสร้างรถไฟความเร็วสูงกำหนดให้เอกชนสามารถยื่นข้อเสนอซองที่ 3 และสามารถปรับตำแหน่งสถานีที่ตั้งได้ตามความเหมาะสม หากมีที่ดินและต้องการจะพัฒนาเป็นเมืองใหม่เพื่อ ต่อยอดโครงการ โดยเอกชนจะเป็นผู้ลงทุนเองทั้งหมด และต้องจ่ายผลตอบแทนให้รัฐด้วย

ที่ดินแปดริ้วพุ่งไร่ละ 13-15 ล้าน

นายรัชภูมิ จงภักดี ผู้จัดการทั่วไป บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า หลังรัฐบาลประกาศพัฒนาเขตเศรษฐกิจ EEC ความเคลื่อนไหวซื้อขายที่ดินในชลบุรี ฉะเชิงเทรา และระยอง คึกคักขึ้นอย่างมาก ขณะที่ราคาที่ดินก็ปรับตัวสูงขึ้น ประเมินว่าราคาที่ดินโดยเฉพาะในจุดที่เป็นเขตเศรษฐกิจ EEC ปรับขึ้นเฉลี่ยกว่า 30-50%

โฟกัสความเคลื่อนไหวเฉพาะ จ.ฉะเชิงเทรา ที่ดินบริเวณถนนบางปะกงฉะเชิงเทรา หรือแนวมอเตอร์เวย์ แปลงเล็กไม่เกิน 10 ไร่ ทำเลติดถนนใหญ่ เดิมไม่เกิน 10 ล้านบาท/ไร่ ขยับขึ้นเป็นไร่ละ 13-15 ล้านบาท กรณีที่ดินแปลงใหญ่ราคาซื้อขายจะลดลงเล็กน้อย

"เหตุผลหลักเนื่องจากที่ดินในฉะเชิงเทราส่วนใหญ่อยู่ในเขตผังเมืองพื้นที่สีเขียว ไม่มีการลงทุนด้านอุตสาหกรรมมากนัก จะถูกนำมาพัฒนาเป็นเมืองสำหรับพื้นที่ที่อยู่อาศัยมากกว่า โดยเฉพาะในเขตตัวเมือง ครอบคลุม อ.เมือง บ้านโพธิ์ บางคล้า"

ด้านนายเบน เตชะอุบล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ. คันทรี่กรุ๊ป ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า บริษัทรับโอนที่ดิน 80 ไร่ มูลค่า 800-1,000 ล้านบาท เฉลี่ยไร่ละ 10-12 ล้านบาท ทำเลถนนสาย 314 ใกล้โรงงานโตโยต้า อ.บ้านโพธิ์ วางแผนพัฒนาในอนาคตจะป็นโครงการมิกซ์ยูสเต็มแปลง แต่แบ่งพัฒนาเป็นเฟส ๆ พื้นที่ส่วนใหญ่จะทำเป็นที่จอดรถ มีคอมมิวนิตี้มอลล์ขนาด 2 ชั้น มูลค่าโครงการไม่เกิน 10,000 ล้านบาท ส่วนปีนี้จะโฟกัสการลงทุนบนทำเลถนนพระราม 3 บนที่ดินแปลงใหม่ที่เพิ่งซื้อเข้ามาเป็นหลัก