3 จังหวัดอีอีซีตีปีก กฎหมายใหม่ปลดล็อกอสังหาฯ เปิดทางต่างชาติถือครองโฉดนดที่ดิน ถือกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ได้เต็ม 100% แลนด์ลอร์ดไทย-เทศ เฮลั่น รัฐเปิดให้ยื่นจัดตั้งเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษแจกสิทธิประโยชน์เพียบ ทุนจีนเคลื่อนไหวคึกเบียดญี่ปุ่นลงทุนอีอีซี ฟันธง 4 โซนในรัศมี 60 กม.จากดิจิตอลปาร์คทำเลดาวรุ่ง "โจนส์ แลง ลาซาลล์" ชี้นิคมอุตฯ-โลจิสติกส์ โตพรวด "ที่อยู่อาศัย โรงแรม รีเทล ออฟฟิศ" จี้ติด

แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า การผลักดัน โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ที่รัฐบาลกำลังเร่งดำเนินการ และล่าสุด พ.ร.บ.เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 15 พ.ค. 2561 นอกจากจะเพิ่มความเชื่อมั่น ทำให้ นักธุรกิจนักลงทุนทั้งไทย ต่างชาติตัดสินใจ ลงทุนในอุตสาหกรรมเป้าหมาย 10 อุตสาหกรรมแล้ว กฎหมายใหม่ฉบับนี้ยังเอื้อประโยชน์ให้ธุรกิจการค้า การบริการ อีกหลากหลายสาขา โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หลัง พ.ร.บ.ดังกล่าวบังคับใช้ เริ่มเห็นความเคลื่อนไหวของทุนอสังหาฯทั้งไทย ต่างชาติมากขึ้น ทั้งสอบถามจากโบรกเกอร์ ตัวแทนนายหน้าอสังหาฯ บริษัทที่ปรึกษา เตรียมหาซื้อที่ดินรองรับการลงทุน

ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน-คอนโด

โดย พ.ร.บ.EEC กำหนดให้คนต่างด้าว และนิติบุคคลต่างด้าวในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC คือ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ได้สิทธิพิเศษเกี่ยวกับที่ดินและอสังหาฯ ดังนี้ 1.ให้ผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ ซึ่งเป็นนิติบุคคลและเป็นคนต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดิน มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินภายในเขตส่งเสริมฯ เพื่อประกอบกิจการที่ได้รับอนุญาตได้ โดยไม่ต้องได้รับอนุญาตตามประมวลกฎหมายที่ดิน

2.ให้ผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมฯ ซึ่งเป็นนิติบุคคลและเป็นคนต่างด้าวตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด โดยได้รับการยกเว้นจากการจำกัดสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

จากปัจจุบันต่างด้าวสามารถได้มาซึ่งที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ โดยต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย และต้องนำเงินเข้ามาลงทุนในประเทศไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท ส่วนการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด กฎหมายให้คนต่างด้าวถือครองห้องชุดได้ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดในอาคารชุด

อย่างไรก็ตาม การถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน อสังหาฯ และห้องชุดดังกล่าว หากไม่ได้มีการประกอบกิจการภายใน 3 ปี หรือหยุดประกอบกิจการ ต้องจำหน่ายที่ดินออกไปภายใน 1 ปี มิฉะนั้น สำนักงาน EEC มีอำนาจให้มีการจำหน่ายที่ดินดังกล่าวได้

เช่าช่วงที่ดิน-อสังหาฯ 99 ปี

กฎหมายใหม่ยังกำหนดให้การเช่า เช่าช่วง ให้เช่า หรือให้เช่าช่วงที่ดิน หรืออสังหาฯ ในเขตส่งเสริมฯ เพื่อลงทุนอุตสาหกรรมเป้าหมาย 10 ประเภท ได้แก่ 1.ยานยนต์สมัยใหม่ 2.อิเล็กทรอนิกส์อัจฉริยะ 3.การท่องเที่ยวกลุ่มรายได้ดีและการท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ 4.การเกษตรและเทคโนโลยีชีวภาพ 5.การแปรรูปอาหาร 6.หุ่นยนต์ 7.การบินและโลจิสติกส์ 8.เชื้อเพลิงชีวภาพและเคมีชีวภาพ 9.ดิจิทัล 10.การแพทย์และสุขภาพครบวงจร ทำได้โดยไม่ต้องอยู่ภายใต้ ปล.แพ่งและ พาณิชย์ ที่ให้ทำสัญญาเช่าได้ไม่เกิน 30 ปี ต่ออายุสัญญาเช่าได้ไม่เกิน 30 ปี ยกเว้นไม่ต้องทำตาม พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม ที่ให้เช่าเกินกว่า 30 ปี แต่ต้องไม่เกิน 50 ปี ต่อสัญญาเช่าได้ไม่เกิน 50 ปี

ส่วนกรณีเช่าที่ดินของรัฐ ถือว่าการเช่า เช่าช่วง ให้เช่า ให้เช่าช่วง ไม่เป็นการร่วมทุน ตามกฎหมายว่าด้วยการให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ เว้นแต่บอร์ด EEC จะมีมติให้เป็นการร่วมทุนเป็นรายกรณี

แลนด์ลอร์ดเฮตั้งเขตส่งเสริม

นอกจากนี้ พ.ร.บ.EEC ยังเปิดให้เจ้าของที่ดินที่มีทำเลที่ตั้งใน 3 จังหวัด ได้แก่ ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา สามารถยื่นขอให้สำนักงาน EEC กำหนดให้ที่ดินที่อยู่ในมือเป็นเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษได้ หากอยู่ภายใต้เงื่อนไขหลักเกณฑ์ที่กำหนด คือ เป็นพื้นที่ที่ประกอบอุตสาหกรรมเป้าหมายอย่างใดอย่างหนึ่งใน 10 อุตสาหกรรม หรืออุตสาหกรรมอื่นที่ส่งเสริมให้เกิดกิจการที่เกี่ยวเนื่อง หรือเป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาและส่งเสริม อุตสาหกรรมเป้าหมาย หรือเพื่อให้เกิดการถ่ายทอดความรู้ ความเชี่ยวชาญ ซึ่งอาจรวมถึงอุตฯการบริหาร อุตฯท่องเที่ยวและจัดการประชุม หรืออื่น ๆ

สำหรับการให้เจ้าของที่ดินยื่นขอให้สำนักงาน EEC ประกาศให้ที่ดินที่เป็นไปตามเงื่อนไข เป็นเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษนั้น กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าต้องเป็นเจ้าของที่ดินคนไทยหรือต่างชาติ เท่ากับเปิดกว้างให้ทั้งไทยและต่างชาติที่มีที่ดินอยู่ในมือสามารถยื่นขอให้จัดตั้งเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษได้

จีนเบียดญี่ปุ่นลงทุน EEC

นายรัชภูมิ จงภักดี ผู้จัดการทั่วไป บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า กฎหมาย EEC ที่เพิ่งมีผลบังคับใช้กำลังเป็นที่สนใจของนักลงทุน อสังหาฯ ชาวต่างชาติจำนวนมาก กลุ่มที่โดดเด่นมากที่สุดในตอนนี้เป็นนักลงทุนจีน คาดว่ามีสัดส่วนถึง 70% ของนักลงทุนต่างชาติที่มีแนวโน้มหลั่งไหลเข้าพื้นที่ EEC 3 จังหวัด รองลงมาเป็นกลุ่มญี่ปุ่น ซึ่งมีฐานลูกค้าชาติเดียวกันที่ลงทุนโรงงานผลิตกระจายอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมในปัจจุบัน

สาเหตุที่กลุ่มทุนจีนสนใจลงทุนไทย ส่วนหนึ่งมาจากนโยบาย One Belt One Raod ของรัฐบาลจีน ที่ลดบทบาทการลงทุนในสหรัฐอเมริกา แล้วเบนเข็มมาลงทุนยุโรปตะวันออกกับเอเชียมากขึ้น โซน EEC จึงกลายเป็นหนึ่งในเป้าหมายการลงทุน

"ก่อนหน้านี้ ตั้งแต่รัฐบาลโปรโมต EEC ก็มีกลุ่มทุนต่างชาติสอบถามเข้ามาเยอะ แต่เป็นขั้นตอนศึกษาลู่ทางลงทุน อัพเดตล่าสุดที่มีการประกาศใช้กฎหมายใหม่ เขาก็สอบถามเข้ามาอีกรอบ ตอนนี้สิ่งที่รอคือกฎหมายหลักออกมาแล้ว ยังต้องรอให้มีการตั้งคณะกรรมการนโยบายอีอีซี และสำคัญที่สุดสำหรับภาคอสังหาฯก็คือผังเมือง ซึ่งจำเป็นต้องยกเลิกผังเก่าและประกาศใช้ผังเมืองระดับภูมิภาค หรือผังภาคขึ้นมาใหม่"

โดยสภาพปัญหาจากผังเมืองปัจจุบันพบว่า EEC ครอบคลุมพื้นที่ 3 จังหวัด แต่ผังเมืองบางส่วนหมดอายุ บางส่วนยังบังคับใช้อยู่ บางส่วนเป็นผังเมืองรวมจังหวัด ซึ่งทำให้โซนนี้ทั้งหมดไม่สอดคล้องกัน

4 โซนเด่นในรัศมี 60 กม.

ในด้านทำเลดาวรุ่ง หรือโซนลูกค้าต่างชาติ ข้อคำนึงต้องอยู่ใกล้แหล่งงาน สถานศึกษา แหล่งช็อป ดังนั้นจุดโฟกัสจึงอยู่ที่ดิจิทัลพาร์ค จากนั้นกางรัศมีการเดินทางภายในครึ่งชั่วโมง หรือในรัศมี 60 กิโลเมตร ทำให้มี 4 โซนโดดเด่น ประกอบด้วย 1.โซนสวนเสือศรีราชา 2.โซนอัสสัมชัญศรีราชา 3.โซนท่าเรือแหลมฉบัง และ 4.โซนเขตอุตสาหกรรมสหพัฒน์

สำหรับดีลการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ นายรัชภูมิกล่าวว่า กลุ่มจีนถือว่า แอ็กทีฟมากที่สุดในขณะนี้ มีทั้งซื้อที่ดินไว้เรียบร้อยแล้ว และอยู่ระหว่างเจรจาซื้อที่ดิน ขนาดตั้งแต่ไม่ถึง 100 ไร่ จนถึง 500 ไร่ ซึ่งเริ่มเปิดดีลเจรจาตั้งแต่ปลายปี 2560 จำนวน 6-7 ราย ล่าสุดมีกลุ่มใหม่เข้ามาเติมอีก 3 ราย มูลค่าลงทุนอยู่ที่ 30,000 ล้านบาท ภายใน 5 ปีคาดว่ากลุ่มจีนลงทุนไปถึง 50,000 ล้านบาท รูปแบบโครงการสนใจทำมิกซ์ยูสและคอนโดมิเนียม โดยจีนเป็นผู้ลงทุนเองและขายให้ลูกค้าจีน

ในขณะที่กลุ่มทุนญี่ปุ่นมี 1-2 ดีลให้ศึกษาการลงทุนโครงการแนวราบโดยเฉพาะบ้านเดี่ยว เพราะตอนที่ยังไม่มีการประกาศ พ.ร.บ.อีอีซี การซื้ออสังหาฯ ถูกจำกัดให้ซื้อกรรมสิทธิ์ได้เฉพาะคอนโดมิเนียม ปัจจุบันกฎหมายใหม่ปลดล็อกให้ชาวต่างด้าวทั้งบุคคลธรรมดาและนิติบุคคลสามารถซื้อที่ดินได้ โดยไม่มีข้อจำกัดภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดิน เพียงแต่ต้องอยู่ในพื้นที่ประกาศเขตส่งเสริมฯ หมายความว่าเปิดกว้างให้ซื้อกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบได้ รูปแบบ มีคอมมิวนิตี้มอลล์ในโครงการด้วย

แนะรัฐจัดโซนนิ่ง-คุมโควตา

อย่างไรก็ตาม นายรัชภูมิกล่าวว่า นโยบายโปรโมตอีอีซีเป็นสิ่งที่นักลงทุนรอคอยมานาน แต่ในระยะยาวควรมีมาตรการดูแลผู้ประกอบการไทยด้วย เพราะสายป่านการลงทุนไม่แข็งแกร่งเท่า ต่างชาติ การเปิดกว้างในพื้นที่ EEC ซึ่งมีถึง 3 จังหวัด มองว่าไม่จำเป็นต้องเปิดพื้นที่ทั้ง 100% โดยอาจกำหนดเป็นโซนนิ่งที่ต่างชาติสามารถลงทุนเอง ขายเอง อาจจะมีสัดส่วน 10-30% เพื่อให้มีพื้นที่สงวนสำหรับผู้ประกอบการไทยด้วย

"ภายใต้ พ.ร.บ.อีอีซี กลุ่มทุนจีนกับญี่ปุ่นไม่จำเป็นต้องจอยต์เวนเจอร์กับไทยแล้ว ซื้อที่ดิน-พัฒนาโครงการเอง ขายเองได้ 100% เพียงแต่ทุกคนรู้ว่าต้องทำอะไรซัพพอร์ตนิคมอุตฯที่จะเกิดขึ้นใหม่ หลายรายซื้อแลนด์แบงก์เพื่อรอพัฒนาโครงการ แต่ลงทุนจริงขึ้นกับนิคมอุตฯต้องเกิดก่อน มีคนเข้าไปทำงานมากขนาดไหน ธุรกิจที่อยู่อาศัยไม่สามารถสร้างก่อนมีดีมานด์ เพราะเป็น ความเสี่ยงการลงทุน"

JLL เปิดดีลที่ดิน 1,500 ไร่

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ ประเทศไทย (JLL) เปิดเผยว่า ในช่วงที่ผ่านมาได้รับการติดต่อจากเจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ 5 ราย ขนาด 100-600 ไร่ รวม 1,500 ไร่ ในชลบุรี อาทิ บางสะเหร่ ให้เปิดดีลเจรจาการลงทุน รูปแบบมีทั้งจอยต์เวนเจอร์ (JV) และซื้อขายที่ดิน รวมทั้งมีนักลงทุนจีนติดต่อให้ศึกษาลู่ทางลงทุน และดีเวลอปเปอร์ไทยต้องการเปิดดีลพัฒนาโครงการไม่จำแนกประเภท ได้ทั้งที่อยู่อาศัยและธุรกิจสร้างรายได้จากการเช่า

"พ.ร.บ.อีอีซีเพิ่งมีผลบังคับใช้ เชื่อว่า กระตุ้นให้นักลงทุนอสังหาฯมีความเคลื่อนไหวมากขึ้น เพียงแต่ในระยะแรกคาดว่าประเภทอุตสาหกรรมกับโลจิสติกส์ เป็นอสังหาฯที่มีการเติบโตสูงใน EEC จากนั้นอสังหาฯกลุ่มอื่นจะเกิดขึ้นตามมา ทั้งที่อยู่อาศัย โรงแรม รีเทล ออฟฟิศ ส่วนใหญ่นักลงทุนไทยและต่างชาติยังอยู่ในช่วงประเมินสถานการณ์"

JSP โละที่ดิน 2.9 พันล้าน

นายไพโรจน์ วัฒนวโรดม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เจ.เอส.พี.พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า โซนอีอีซีก่อนหน้านี้ บริษัทประกาศแผนร่วมลงทุนกับกลุ่มจงเทียน คอนสตรัคชันพัฒนาโครงการทำเลบางสะเหร่ มูลค่าโครงการ 15,000 ล้านบาท อัพเดตสถานการณ์ บริษัทมีการเปลี่ยนผู้ถือหุ้นใหญ่ และปรับเปลี่ยนนโยบายใหม่ โดยไม่ลงทุนโครงการขนาดใหญ่ เน้นสร้างเร็ว ขายเร็ว ดังนั้น ที่ดินบางสะเหร่ยุติการพัฒนาโครงการ และประกาศขายยกแปลง 161 ไร่ ทำเลด้านหน้าติดถนนสุขุมวิท ด้านหลังติดทะเล ใกล้การ์ตูนเน็ตเวิร์กและสวนนงนุช เฉลี่ยไร่ละ 16 ล้านบาท มูลค่า 2,600-2,900 ล้านบาท

ควบคู่กับปรับลดสเกลการพัฒนาโครงการ จากโครงการละหมื่นล้านเหลือพันล้านบาท โดยมองหาแลนด์แบงก์ 30-50 ไร่ ทำโครงการแนวราบ ราคา 2-4 ล้านบาท ทำเลเน้นใกล้อัสสัมชัญ ศรีราชา เพราะมีจุดเด่นมีโรงเรียน อินเตอร์ฯ ซึ่งผู้บริหารชาวต่างชาติมีความสะดวกในการใช้ชีวิต เพราะอยู่ใกล้ดิจิทัลพาร์ค ใช้เวลาเดินทางครึ่งชั่วโมง หรือไม่เกิน 60 กม.

"ศรีราชามีแม็กเนตคือโรงเรียน อินเตอร์ฯ กับแหล่งช็อปที่ห้างโรบินสัน ปัจจุบันเราไปลงทุนทาวน์เฮาส์และประสบความสำเร็จ ลูกค้าหลักคนไทยทำงานในนิคมอุตฯ โปรเจ็กต์ใหม่ขยายกลุ่มลูกค้าต่างชาติมากขึ้น"

ออริจิ้นฯลุยหมื่นล้านปี'62

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า พ.ร.บ.อีอีซีเป็นเหมือนโบนัสให้กับผู้ประกอบการ ก่อนหน้านี้ลงทุนแล้ว 10,000 ล้านบาท บริษัทเพิ่มบทบาททำเลอีอีซีมากขึ้น ให้มีสัดส่วน 20-30% ของพอร์ตรายได้รวม โดยภายในปี 2562 วางแผนลงทุนเพิ่ม 10,000 ล้านบาท

"จริง ๆ เราก็หันหัวเรือไปทางนั้นอยู่แล้ว มีทั้งคอนโดฯ โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ รีเทล ทำเลยังอยู่ในชลบุรี ห่างดิจิทัลพาร์ค 2 กม. จากนี้ไปจะทำให้ครบ 3 จังหวัด โดยขยายไประยองกับฉะเชิงเทราด้วย ตอนนี้มีแลนด์แบงก์ 30 ไร่ อยู่แยกเนินสำลี หรือสี่แยกมาบตาพุด เป็นโปรเจ็กต์ใหญ่ ส่วนฉะเชิงเทราอาจมีบ้านเดี่ยวเป็นหลัก"

"โซนอีอีซีเราเน้นทำเลแหล่งงาน ลูกค้าคนไทยเป็นหลัก ราคา 1-4 ล้าน เรายังไม่ได้ทำคอนโดฯ ตากอากาศ แต่ถ้าโอกาสเปิดรับลูกค้าต่างชาติแบบนี้ ผมทำทุกเซ็กเมนต์แน่นอน" นายพีระพงศ์กล่าว