อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

ทุนนอกแห่ปักธงอีอีซี

ดีเวลอปเปอร์สิงคโปร์และจีน รอผังเมืองอีอีซีชัดเจน จ่อลงทุนอสังหาฯ มูลค่ารวมเกือบ 1 หมื่นล้าน

จากการผลักดันโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี) ของรัฐบาลที่เริ่มเห็นความชัดเจนมากขึ้น ทำให้ นักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติสนใจ เข้ามาพัฒนาโครงการซึ่งไม่ใช่แค่การลงทุนใน 10 อุตสาหกรรมเป้าหมายเท่านั้นแต่ยังรวมไปถึงภาคที่อยู่อาศัยด้วย

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) เปิดเผยว่า หลังจากพระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 มี ผลบังคับใช้ ได้สร้างความเชื่อมั่นให้ กับนักลงทุนมากขึ้น ล่าสุดมีดีเวลลอปเปอร์จากสิงคโปร์และจีน มีแผนจะลงทุนในพื้นที่อีอีซี มูลค่ารวมเกือบ 1 หมื่นล้านบาท

ทั้งนี้ นักลงทุนจากสิงคโปร์มีแผนลงทุนในพื้นที่ศรีราชา มูลค่าโครงการราว 4,000-5,000 ล้านบาท พัฒนา คอนโดบนพื้นที่ 20 กว่าไร่ กว่า 500 ยูนิตส่วนนักลงทุนจีนมีแผนพัฒนาในพื้นที่สัตหีบ บนที่ดินกว่า 50 ไร่ฝั่งเขา มูลค่าโครงการกว่า 5,000 ล้านบาท ซึ่งไม่รวมค่าที่ดิน อย่างไรก็ดีแม้จะมีมาตรการ ส่งเสริมการลงทุนจากรัฐบาลแต่ยัง คงรอความชัดเจนเรื่องของผังเมือง อีอีซีก่อนว่าจะกำหนดการใช้ประโยชน์อย่างไรบ้างจะครอบคลุมทั้งจังหวัดหรือกำหนดเป็นโซน ซึ่งคาดว่าจะใช้เวลา 9-12 เดือน

อย่างไรก็ดี ภาพรวมตลาดที่อยู่ อาศัยในพื้นที่อีอีซีมีอุปทานที่อยู่ระหว่างการขาย ณ ครึ่งแรกปี 2561 พบว่า ชลบุรีเป็นจังหวัดที่มีบ้านจัดสรรและคอนโดที่อยู่ระหว่างการขายมากที่สุด โดยมี บ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างการขาย ทั้งหมด 437 โครงการกว่า 7 หมื่นยูนิต มูลค่าการลงทุนประมาณ 1.36 แสนล้านบาท มีหน่วยเหลือขายประมาณ 2.4 หมื่นยูนิต

ขณะที่มีคอนโดในชลบุรีที่อยู่ระหว่างการขาย 227 โครงการ มูลค่าการลงทุน 3 แสนล้านบาท โดยมีหน่วยที่อยู่ระหว่างการขายกว่า 9.1 หมื่นยูนิต ปัจจุบันเหลือขายประมาณ 1.5 หมื่นยูนิต

สำหรับ จ.ฉะเชิงเทรา มีอุปทานบ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างการขายที่กว่า 1.2 หมื่นยูนิต 41 โครงการ มูลค่าการลงทุนประมาณ 5.3 หมื่นล้านบาท มีหน่วยเหลือขายประมาณ 4,443 ยูนิต ด้านคอนโดที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 2 โครงการ มูลค่าการลงทุนประมาณ 1,060 ล้านบาท โดยมีหน่วยที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดประมาณ 1,054 ยูนิต ปัจจุบันเหลือขายประมาณ 367 ยูนิต

ในส่วน จ.ระยอง ปัจจุบันมีบ้านจัดสรรที่อยู่ระว่างการขาย 41 โครงการ กว่า 1.2 หมื่นยูนิต มูลค่าการลงทุนประมาณ 5.3 หมื่นล้านบาท มีหน่วยเหลือขายราว 4,443 ยูนิต ด้าน คอนโดที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 12 โครงการ มูลค่าการลงทุนราว 4,958 ล้านบาท โดยมีหน่วยที่อยู่ระหว่างการขายประมาณ 3,336 ยูนิต ปัจจุบันเหลือขายประมาณ 727 ยูนิต

"การผลักดันโครงการอีอีซีเริ่มมีความชัดเจนตั้งแต่ปี 2560 เป็นต้นมา โดยสิ่งที่เห็นความชัดเจนคือราคาที่ดินได้มีการปรับขึ้นอย่างมาก เช่น ในเขตนิคมอุตสาหกรรมมีการปรับราคาขึ้นกว่า 10% จากก่อนหน้านี้ปรับเฉลี่ยที่ 5% ขณะที่ราคาที่ดินติดถนนสายหลัก มีการปรับขึ้นเฉลี่ย 15% ราคาขายอยู่ที่ 8-15 ล้านบาท/ไร่ แต่ยังมีดีเวลอปเปอร์หาซื้อที่ดินเพิ่มรายละไม่ต่ำกว่า พันไร่" ภัทรชัย กล่าว

ภัทรชัย กล่าวเพิ่มเติมถึงตลาดคอนโดพัทยาว่า นอกจากผู้ประกอบการรายใหญ่ในท้องถิ่นและผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลางที่สนใจพัฒนาโครงการแล้ว ยังมีกลุ่มนักลงทุนจากต่างชาติอีกจำนวนมากที่เข้ามาลงทุนในพัทยา เช่น กลุ่ม นิว นอร์ดิก กรุ๊ป ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯจากประเทศนอร์เวย์ ที่เข้ามาพัฒนาโครงการตั้งแต่ปี 2543 เป็นต้นมา

นอกจากนี้ ยังมีการพัฒนาโครงการคอนโดและโรงแรมบนพื้นที่เขาพระตำหนักแล้วกว่า 50 โครงการ โดยเน้นเทคนิคการขายที่มีการการันตีผลตอบแทนจากการเช่า 10% ถึง 10 ปี ส่งผลให้เป็นที่นิยมเป็นอย่างมากของกลุ่มนักลงทุน และผู้ซื้อชาวต่างชาติ  การการันตีผลตอบแทนจากค่าเช่าผู้ซื้อจะได้ผลตอบแทนที่ดีกว่าผลตอบแทนจากการฝากเงินในธนาคารมาก เป็นต้น

นอกจากกลุ่มนักลงทุนจากต่างประเทศแล้ว ยังมีผู้ประกอบการรายใหญ่จาก กทม. ที่สนใจเข้าไปพัฒนาโครงการคอนโดในพื้นที่แล้วหลายราย เช่น บริษัท แอลพีเอ็น ดีเวลลอป เมนท์ บริษัท แสนสิริ บริษัท ศุภาลัย ฯลฯ

อย่างไรก็ดี ปัจจุบันในพื้นที่พัทยายังคงมีคอนโดคงค้างเหลือขายปัจจุบันอยู่ราว 1.4 หมื่นยูนิต ใน 180 โครงการ ซึ่งเป็นโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนทำเลตั้งแต่นาเกลือไปถึงบางเสร่ โดยเฉพาะบริเวณเขาพระตำหนักมีอยู่ราว 40-50 โครงการ ราคาคอนโดมีตั้งแต่ 5 หมื่น-1.3 แสนบาท/ตารางเมตร

ที่ผ่านมาตลาดมีการดูดซับไปบ้างแล้วจาก 1.6 หมื่นยูนิต แต่ในครึ่งปีแรกปีนี้มีการเปิดโครงการใหม่ทำให้มีหน่วยเข้าสู่ตลาดราว 3,400 ยูนิต แม้จะมีการดูดซับไปกว่าครึ่งแต่ก็ทำให้อุปทานในตลาดเพิ่มขึ้น ทั้งนี้การที่รัฐได้เปิดให้ต่างด้าวสามารถซื้อคอนโดที่พักได้ในสัดส่วน 100% จะช่วยระบายสินค้าได้เร็วขึ้น โดยตลาดจีนมีความต้องการซื้อมากขึ้นจากเดิมเป็นกลุ่มรัสเซีย

พร้อมกันนี้ยังมองว่าความชัดเจนของกฎหมายและผังเมืองอีอีซี จะทำให้เกิดการกระจายการพัฒนาไปยังพื้นที่อื่นๆ ไม่ใช่กระจุกตัวเหมือนที่ผ่านมา

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์