ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ชี้ธุรกิจอสังหาฯผ่านจุดต่ำสุด ระบุการ ผ่อนคลายมาตรการแอลทีวี-เปิดประเทศฉีดวัคซีนคืบหน้า "3 ปัจจัย"ปลดล็อกกำลังซื้อ คาดปีหน้ายอดเปิดโครงการใหม่พุ่งเท่าตัว แนะเร่งตัดสินใจซื้อก่อนราคาบ้านขยับปีหน้า

          นายวิชัย  วิรัตกพันธ์  ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) และรักษาการ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธอส. ประเมินว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ใน ปีหน้าเริ่มมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามการฟื้นตัว ของเศรษฐกิจและการผ่อนคลายมาตรการแอลทีวีของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) เป็นการชั่วคราว แต่จะปรับเพิ่มขึ้นไม่มากนัก เนื่องจากจะมีข้อจำกัดเรื่องของกำลังซื้อ ดังนั้นในช่วงที่เหลือของปีนี้และปีหน้าจึงเป็นโอกาสทองของผู้บริโภคที่จะสามารถเข้าซื้ออสังหาฯในราคาที่สมเหตุสมผล

          "ราคาอสังหาฯน่าจะเริ่มปรับเพิ่มขึ้น ในปีหน้าจากปีนี้ที่ปรับลดลง แต่จะปรับเพิ่มไม่มากนัก เพราะมีปัจจัยในเรื่องกำลังซื้อของผู้ซื้อมาเป็นตัวกำหนดราคาด้วย อย่างไรก็ดี เมื่อราคาปรับเพิ่มขึ้น แต่ของแถมอาจจะ น้อยลง เมื่อเทียบกับปีนี้ เพราะผู้ประกอบการ ยังมีต้นทุนที่สูง ดูได้จากราคาที่ดินก็ไม่ได้ ปรับลดลง แต่ราคาเหล็กเพิ่ม 40% และ แรงงาน ยังหายไปราว 50%"

          คาดยอดปฏิเสธสินเชื่อลดลง

          นายวิชัย กล่าวว่า เพื่อให้การฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์มีความชัดเจนมากขึ้น จึงขอเรียกร้องให้ ภาครัฐขยายระยะเวลาการลดหย่อนภาษีการโอน และจดจำนอง ออกไป และควรเพิ่มเพดานของราคาบ้าน ที่จะใช้สิทธิ์ในมาตรการให้มากกว่า 3 ล้านบาทขึ้นไป เพราะฐานลูกค้ากลุ่มนี้จะมีสัดส่วนถึง 80%

          ส่วนระยะต่อไปจะเห็นยอดปฏิเสธสินเชื่อที่เริ่มลดลงหลังจากภาครัฐผ่อนคลายมาตรการแอลทีวี เนื่องจากผู้ซื้อจะสามารถกู้เงินจากธนาคารได้ 100% แต่สำหรับอาชีพที่เสี่ยงหรือมีรายได้น้อยก็ยังคงมีความเสี่ยงในการปล่อยสินเชื่ออยู่

          สำหรับภาพรวมสินเชื่ออสังหาฯในปีนี้ ที่อยู่ในระดับ 6 แสนล้านบาท ลดลงเล็กน้อยหรือราว 0.4% จากปีก่อน ไม่ได้สะท้อนว่า การปล่อยสินเชื่อจะดีขึ้น เพราะในจำนวนนั้น จะพบว่า เป็นสินเชื่อที่โตจากการ รีไฟแนนซ์ราว 10% เป็นอย่างน้อย และการสกรีนสินเชื่อก็เริ่มจาก ผู้ประกอบการและสถาบันการเงินก่อนที่จะเข้าสู่กระบวนการขอ สินเชื่อจริง ทำให้ข้อมูลยอดปฏิเสธสินเชื่อไม่ชัดเจน

          "ทั้งที่เครื่องชี้อสังหาฯในปีนี้ จะลดลงทุกตัวประมาณ 10-20% แต่ยอดสินเชื่อก็ยังใกล้เคียงปีก่อน ซึ่งยอดสินเชื่อดังกล่าวนั้น ไม่ได้สะท้อนการเติบโตของอสังหาฯ เพราะส่วนหนึ่งหรือราว 10% ของสินเชื่อเป็นยอดที่มีการรีไฟแนนซ์"

          ชี้อสังหาฯฟื้นตัวเร็วกว่าคาด

          นายวิชัย กล่าวว่า จากการ ผ่อนคลายมาตรการแอลทีวี การ กระจายการฉีดวัคซีนโควิด-19 ที่เป็นไปตามแผนงานที่รัฐบาลได้กำหนดไว้ รวมถึงนโยบายการเปิดประเทศของรัฐบาล และมาตรการต่างๆ ที่นำมากระตุ้นเศรษฐกิจ ส่งผลให้กำลังซื้อภายในประเทศเริ่มฟื้นตัว คาดว่า จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศได้ในระดับหนึ่ง และคาดว่าจะทำให้เศรษฐกิจไทยเข้าสู่ภาวะปกติเร็วขึ้น เมื่อเทียบกับ การคาดการณ์ในครั้งก่อนหน้า

          โดยศูนย์ข้อมูลอสังหสังหาฯ มองว่า เครื่องชี้ทั้งด้านอุปสงค์ และอุปทานของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาเป็นปกติภายในปลายปี 2566 โดยจะกลับมาดีเท่ากับค่าเฉลี่ย 5 ปีก่อนเกิดวิกฤตการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 จากเดิมที่เคยคาดการณ์ไว้ภายในปี 2568-2570

          ไตรมาส3/64ผ่านจุดต่ำสุด

          สำหรับภาพรวมอสังหาฯในปีนี้ประเมินว่า ไตรมาส 3 ปี 2564 เป็นไตรมาสต่ำสุดในทุกเครื่อง ชี้ หลังจากศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ปรับสมมติฐานล่าสุดภายหลัง ปลดล็อกแอลทีวี คาดว่าในไตรมาส 4 มีแนวโน้มจะปรับตัวดีขึ้น และภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยปี 2564 มีการปรับตัวดีขึ้นกว่าการคาดการณ์เดิม แต่ยังคงมีการขยายตัวติดลบ

          โดยอุปทานหน่วยเหลือขาย จะปรับลดลงมาอยู่ที่จำนวน 278,236 หน่วย และจะลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 264,412 หน่วย ณ สิ้นปี 2565 ด้านอุปสงค์เพิ่มขึ้นสะท้อน ผ่านประมาณการหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ปี 2564 จะมีจำนวน 281,026 หน่วย จากเดิมคากการณ์ว่า จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ 270,151 หน่วย

          "เราได้ติดตามสถานการณ์ ความเคลื่อนไหวทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน อย่างต่อเนื่อง โดยพบความเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนของอุปทานที่อยู่อาศัยเข้าใหม่ที่เข้าสู่ตลาดใหม่ที่ลดลงอย่างมากในช่วงไตรมาส 3 ปี 2564 โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นพื้นที่มีส่วนแบ่งในตลาดที่อยู่อาศัยมากทั้งประเทศ"

          เปิดตัวใหม่ปหน้าเพิ่มเท่าตัว

          ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯคาดการณ์ว่า ภาพรวมปี 2564 จะมีที่อยู่อาศัยเปิดตัว ใหม่จำนวนทั้งสิ้น 43,051 หน่วย แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 25,783 หน่วย และอาคารชุด 17,268 หน่วย ซึ่งลดลง 35.0% เมื่อเทียบกับปี 2563 และในปี 2565 จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 85,912 หน่วย แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 47,291 หน่วย และโครงการ อาคารชุด 38,621 หน่วย เพิ่มขึ้น 99.6% ซึ่งเป็นการเพิ่มจากฐานที่ต่ำมากในปี 2564

          ทั้งนี้แม้จะมีการเปิดขายโครงการใหม่เพิ่มมากขึ้น แต่ด้วยกลยุทธ์การกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของ ผู้ประกอบการผนวกกับการ ผ่อนคลายมาตรการแอลทีวี และ การปรับตัวลดลงของอุปทาน ที่อยู่อาศัยเข้าใหม่ดังกล่าวมาข้างต้น ได้ส่งผลต่อภาพรวมหน่วยเหลือขาย ใน 27 จังหวัดลดลงตามไปด้วย

          "จากเดิมซึ่งศูนย์ข้อมูลฯ คาดการณ์ว่าปี 2564 จะมีหน่วยเหลือขายจำนวน 292,800 หน่วย มูลค่ารวม 1,259,540 ล้านบาท จะปรับ ลดลงมาอยู่ที่จำนวน 278,236 หน่วย มูลค่ารวม 1,196,536 ล้านบาท และจะลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 264,412 หน่วย มูลค่ารวม 1,113,948 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2565"

          ด้านอุปสงค์นั้น เมื่อมีมาตรการผ่อนคลายแอลทีวี คาดว่า ภาพรวมในปี 2564 จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งสิ้น 281,026 หน่วย ลดลงจาก ปี 2563 ที่ลดลง 21.7% คิดเป็นมูลค่า 835,559 ล้านบาท ลดลงจากปี 2563 ที่ 10% จากเดิมคาดการณ์ว่า จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ 270,151 หน่วย ลดลงจากปี 2563 ที่ 24.6% มูลค่า 804,241 ล้านบาท ลดลงจากปี 2563 ที่ 13.4%

          คลังเล็งขึ้นค่าเช่าที่ราชพัสดุ  นายอาคม เติมพิทยาไพสิฐ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เปิดเผยว่า ได้ให้นโยบายแก่กรมธนารักษ์ไปพิจารณาปรับค่าเช่าที่ดินราชพัสดุในปีหน้า เนื่องจากประเมินว่า สถานการณ์โควิดน่าจะคลี่คลาย และ เศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว ซึ่งน่าจะทำให้ภาคเอกชนมีผลประกอบการที่ดีขึ้น จึงให้กรมฯพิจารณาเรื่องค่าเช่าในเชิงพาณิชย์ ที่ภาคเอกชนเช่าที่ดินจากกรมธนารักษ์ ให้อยู่ในอัตรา ที่เหมาะสม เพื่อเพิ่มรายได้ให้กับกรมฯ

          สำหรับเป้าหมายรายได้ของกรมธนารักษ์ ในปีงบประมาณ 2565 ตั้งไว้ที่ 8.8 พันล้านบาท สูงขึ้นกว่าปีงบประมาณ 2564 ที่สามารถทำรายได้ ที่ 7.2 พันล้านบาท

          นอกจากนี้ เขายังกล่าวถึง การเตรียมสถานที่ในการจัดประชุมผู้นำเขตเศรษฐกิจของกลุ่มประเทศเอเปค ซึ่งจะจัดประชุมครั้งที่ 22 ในประเทศไทยในปีหน้า โดยขณะนี้ กระทรวงการต่างประเทศอยู่ในระหว่างการพิจารณาเลือกสถานที่จัดประชุม ซึ่งกระทรวงการคลังได้ เตรียมศูนย์การประชุมแห่งชาติ สิริกิตติ์ ให้เป็นหนึ่งในตัวเลือกของสถานที่จัดประชุม ซึ่งขณะนี้ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิตติ์กำลังอยู่ในระหว่างการปรับปรุง ซึ่งคาดว่าจะเสร็จทันการประชุมครั้งนี้

          สำหรับโครงการลงทุนที่สำคัญของกรมธนารักษ์ คือ โครงการ Senior complex ที่กรมธนารักษ์ ร่วมมือกับโรงพยาบาลรามาธิบดี จัดสร้างศูนย์นี้ที่สมุทรปราการนั้น กระทรวงการคลัง เตรียมเสนอ ครม. เพื่อขอใช้งบประมาณของกรมธนารักษ์ ในการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ถนนในโครงการและห้องตัวอย่าง

          ทั้งนี้ศูนย์ดูแลผู้สูงอายุแห่งนี้ ถือว่าเป็นศูนย์ดูแลผู้สูงอายุที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ ปัจจุบันมีผู้สูงอายุเข้ามาจองโครงการ 921 ราย ซึ่งใกล้เต็มแล้ว