"โครงการ "ภูเก็ตแซนด์บ็อกซ์" (Phuket Sandbox) โมเดลทดลองเปิดประเทศ รับนักท่องเที่ยวต่างชาติ นาทีนี้ คงไม่ใช่เพยงความหวังของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวไทยเท่านั้น แต่การเปิดเกาะ รับการเดินทางใหม่หลังวกฤติคราวนี้"

          สำหรับในแวดวงอสังหาริมทรัพย์นั้น พื้นที่ที่มีกายภาพดึงดูด ฉายา "ไข่มุกอันดามัน" ด้านหน้าติดชายหาด ด้านหลังเป็นภูเขา ยังเปรียบเป็นการเปิดประตูโอกาสครั้งสำคัญ ในการฟื้นดีมานด์คนต่างชาติทั้งรายเก่าและรายใหม่ ของตลาดอสังหาฯภูเก็ต จากพื้นฐานเดิมที มีการขายคอนโดมิเนียม และตลาดวิลล่า (บ้านพักตากอากาศ) เป็นหลักให้แก่ชาว จีน อินเดีย และรัสเซีย เป็นต้น

          ย้อนรอยวิกฤติอสังหาภูเก็ต

          ย้อนไปการปิดประเทศไทย หลังการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทั่วโลก ส่งผลต่อตลาดอสังหาฯภูเก็ต ปี 2563 อย่างหนักหน่วง ยอดขายโครงการที่อยู่อาศัย (บ้านจัดสรร และคอนโดฯ) ทั้งคนไทยและต่างชาติ ลดฮวบเหลือไม่ถึง 1 ใน 5 จากค่าเฉลี่ย เทียบช่วงร้อนแรง ทั้งปี 2561 ที่เคยขายได้ 6,928 หน่วย สู่จุดต่ำสุด ปี 2563 ที่ 1,184 หน่วย และติดลบเกือบ 70% จากปีก่อนหน้า มูลค่าหดตัว -73.7% ที่ 5,359 ล้านบาท หนักสุดคอนโดฯ ฐานลูกค้าต่างชาติ ร่วงจาก 5,042 หน่วย เหลือ ไม่ถึง 800 หน่วยเท่านั้น ขณะหน่วยเปิดใหม่ทั้งปี ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ผวา โดยมีโครงการค้างมือ จำเป็นต้องเดินหน้าต่อ รวมเพียง 1,671 หน่วย มูลค่าไม่ถึง 9.5 พันล้านบาท

          อย่างไรก็ตาม จุดที่น่ากังวล คือ สต๊อกเหลือขายที่เพิ่มขึ้นสูง โดยนายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เผยว่า คอนโดฯสร้างเสร็จเหลือขาย กำลังเป็นปัญหาใหญ่สำหรับภูเก็ต ซึ่งเกินจากค่าเฉลี่ยมาร่วม 800 หน่วย ณ สิ้นปี 2563 และอยู่ระหว่างก่อสร้างค้างเติ่งอีกราวๆ 3 พันหน่วยที่รอทะลักเข้าใหม่

          ปัญหานี้ไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยปกติ แต่เจาะลึกแล้ว ข้อมูลจาก คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ยังบ่งชี้ว่า ช่วงปี 2563-2566 จะมีโครงการวิลล่าตากอากาศ และโครงการคอนโดฯแบบลงทุน ที่การันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า ในลักษณะ โฮเต็ลเรสซิเดนซ์  กระจายอยู่ในย่านกมลา ป่าตอง สุรินทร์ บางเทา และราไวย์ อีกราว 1.1 หมื่นหน่วย รอเข้ามาเติมเป็นซัพพลายเกินในตลาดอีก

          โดยอนาคตของอสังหาฯ ภูเก็ต ผอ.วิชัย เฉลย ว่าขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ การดูดซับ และการกลับมาของนักท่องเที่ยวเท่านั้น ซึ่งในขณะที่แรงซื้อคนไทยพร่อง ไร้วี่แววการฟื้นตัว การเพิ่มดีมานด์อื่นๆเข้าไป เช่น ผู้ซื้อชาวต่างชาติ เป็นเรื่องจำเป็น ทั้งเชื่อว่า นโยบาย "ภูเก็ตแซนด์บ็อกซ์"  จะทำให้ภูเก็ตมีทิศทางดีขึ้น อย่างน้อยคงช่วยประคองแง่ยอดขายให้สูงขึ้น จากภาวะดำดิ่ง ลดการเพิ่มใหม่ของหน่วยเหลือขาย ที่คาดการณ์ ณ สิ้นปี 2564 จะมีมากถึง 8,468 หน่วย มูลค่ามากกว่า 4.77 หมื่นล้านบาท

          ปักธงกู้แรงซื้อจีน

          ตลาดผู้ซื้อคนจีน ถือเป็นเป้าหมายกลุ่มลูกค้าต่างชาติ ที่ภูเก็ตคาดหวัง มีข้อมูลการันตีจากแพลตฟอร์มอสังหาฯดังในจีน AnJuKe ซึ่งสำรวจความต้องการลงทุนอสังหาฯนอกประเทศ พบไทยขึ้นแท่นเป็นเมืองอันดับ 2 ราว 17% รองจากญี่ปุ่นเท่านั้น

          ขณะนางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทยของ ดีดีพร็อพเพอร์ ตี้ เผยในทิศทางเดียวกันว่า หากเทียบการซื้อลงทุนอสังหาฯในจีน กับเมืองท่องเที่ยวของไทย อย่าง ภูเก็ต มักได้ผลกำไรมากถึง 7-8% ต่างจากราคาขายแพงที่พุ่ง ตร.ม.ละ 5 แสนบาทในจีน อีกทั้งภูเก็ต กายภาพถูกหลักตามฮวงจุ้ย ยิ่งทำให้เป็นที่ชื่นชอบ พบบางโครงการ ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีการซื้อขายให้คนจีนอย่างง่าย เพียงแค่ไลฟ์สดเท่านั้น

          โอกาสดังกล่าว มาพร้อมกับจีดีพีจีนที่โต 2.3% สวนวิกฤติ คนร่ำรวยขึ้น โดยอย่างต่ำ ราว 1.8 ล้านครอบครัว มีเงินออมเฉลี่ย 30 ล้านบาท พร้อมจะลงทุนในรูปแบบต่างๆ ซึ่งกลุ่มอสังหาฯ ช่วง 1-10 ล้านบาท ฮอตสุด

          "อสังหาฯไทย เป็นที่สนใจของคนในมณฑลระดับเทียร์ 1 และ 2 ของจีน เช่น ปักกิ่ง เชี่ยงไฮ้ เฉิงตู กวางโจว และหางโจว ซึ่งมีฐานะร่ำรวย  เป็นโอกาส หากบ้านเราโควิดดีขึ้นแล้ว โดยเฉพาะการกลับเข้ามาจากนโยบายภูเก็ตแซนด์บ็อกซ์"

          เช่นเดียวกับข้อมูลจาก ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เผยก่อนหน้า ช่วงโควิด ตลาดวิลล่าในภูเก็ตเคลื่อนไหวน่าจับตามอง ดีดตัวตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 63 มีลูกค้าต่างชาติ สอบถามเกี่ยวกับวิลล่าหรู ราคา 90 ล้านบาทขึ้นไป หลายราย หวังเป็นบ้านหลังที่ 2 หรือ บ้านพักในวัยเกษียณ นิยมทั้งในกลุ่มชาว สิงคโปร์ ฮ่องกง และจีน ทั้งนี้ เห็นว่า มาตรการนำร่อง "ภูเก็ต แซนด์บ็อกซ์" จะมีบทบาททำให้สิ้นปีนี้ภูเก็ตฟื้นตัวได้

          หวั่นต่างชาติมาน้อย

          ทั้งนี้ หากฟังข้อมูลจากคนในพื้นที่อย่างแท้จริง นายพัทธนันท์ วิสุทธิ์วิมล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดภูเก็ต กลับระบุว่า จริงอยู่ แม้โมเดลเปิดเกาะ จะเป็นความหวัง แต่ยังมีประเด็นเงื่อนไขที่ต้องลุ้นหลายแง่ เพราะไทยยังถูกจัดให้เป็นประเทศกลุ่มโควิดระบาดสูง ฉะนั้น ไม่ 100% ว่าเปิดแล้วต่างชาติจะกล้ามา อย่ามองไกลถึงการมาซื้ออสังหาฯ แค่มาเที่ยวอาจยังยาก โดยที่สายการบิน ก็ไม่พร้อม 100% เช่นกัน

          ฉะนั้น ความหวังผู้ซื้อหลักต่างชาติจะกลับมา ยังค่อนข้างยากที่จะตอบ เพราะ 3 ชาติสำคัญ จีน อินเดีย รัสเซีย ยังไม่เปิดประเทศอย่างเป็นทางการ มีลุ้นช่วง 3 เดือนข้างหน้า จนถึงปลายปี ภายใต้การควบคุมโควิดได้แล้ว เพื่อกู้ปัญหาซัพพลายคงค้าง สภาพยอดขายที่เหลือไม่ถึง 10% จากยอดปกติ

          "ภาคอสังหาฯในภูเก็ต รอ 2 ด้าน 1.กำลังซื้อคนไทยฟื้น จากการขยับเปิดท่องเที่ยว คาดไตรมาส 3 ปีหน้า 2. ตลาดต่างชาติ จีน รัสเซีย ต้องรอให้ประเทศต้นทางเปิดอย่างแท้จริง เพื่อเข้ามาฟิ้นการค้างโอนฯ ดึงภาพรวมทั้งหมด"

          ภูเก็ต ถือเป็นจุดหมายปลายทาง ยอดนิยมนักท่องเที่ยว ขณะโมเดล "ภูเก็ตแซนด์บ็อกซ์" ซึ่งเป็นการทดลองเปิดประเทศ กระตุ้นเศรษฐกิจและฟื้นชีพการท่องเที่ยวไทยอีกครั้งนั้น กล่าวนับเป็นการเดิมพันครั้งใหญ่ของทุกธุรกิจ และมีความหมายต่อภาคอสังหาฯ ในเมืองท่องเที่ยวทุกจังหวัด ว่าภาพฝัน "Thailand Best Second Home" หลังวิกฤติ จะเกิดขึ้นได้จริงหรือไม่ และนำมาซึ่งการแก้กฎหมาย ออกนโยบายผลักดัน ในระยะข้างหน้า

          อย่างไรก็ตาม ภาพใกล้กลับเป็นเพียงความเชื่อมั่นต่อการจัดการโรคที่ประเทศไทยต้องทำให้นานาชาติประจักษ์ ตามคำหยิบยกและเชื่อมั่นก่อนหน้า ว่าประเทศไทยจะเป็น "บ้านหลังที่ 2" ที่ปลอดภัยจากแท้จริง