จุดตัด"พญาไท พหลโยธิน คูคต ลำลูกค้า สำโรง" ฮอต

          เปิดทำเลทองใหม่ จุดตัดแนวรถไฟฟ้า พญาไท พหลโยธิน คูคต ลำลูกกา  สำโรง  "ไนท์แฟรงค์" แนะรัฐลงทุนรองรับย่านธุรกิจใหม่ พร้อมเพิ่ม FAR ทำเลหนาแน่น พลิกตลาด ราคาคอนโดลดลง

          นายสุรยุทธ ทวีกุลวัฒน์ ผู้อำนวยการใหญ่สายการเงิน บมจ. บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ กล่าวในหัวข้อ "เปิดลายแทงทำเลธุรกิจ" ในงาน สัมมนาผังเมืองใหม่ เมกะโปรเจ็กต์ : พลิกโฉมกทม.วานนี้ (24 ต.ค.) ว่า หลังการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้า และการพัฒนาระบบขนส่งคมนาคม ในกรุงเทพฯและปริมณฑล สอดคล้องกับแผนโรดแมพของสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.)ในปี2563 จะมีรถไฟฟ้าระยะทาง เพิ่มอีก200กิโลเมตร (กม.) ส่งผลทำให้ พื้นที่หลายแห่งกลายเป็น "ทำเลที่มีศักยภาพ"  โดยเฉพาะทำเลที่เป็น"จุดตัด"ของ การเชื่อมต่อรถไฟฟ้า ที่เหมาะแก่ การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เช่น เส้นทางตามแนวรถไฟฟ้าสีเขียว พญาไท จุดตัดสายสีเขียว เชื่อมต่อกับแอร์พอร์ต ลิงค์ ไปยังสนามบินสุวรรณภูมิ เป็นพื้นที่ที่ยังเหลือการพัฒนาอีกจำนวนมากที่ยังไม่พัฒนาเต็มศักยภาพรวมทั้ง คูคต-ลำลูกกา เป็นจุดตัดใหม่ที่เปิดพื้นที่สำหรับย่านดังกล่าวที่มีที่พักอาศัยจำนวนมาก ที่ดินยังราคาไม่สูง รวมถึงหน้าโรงเรียนหอวัง (ฝั่งถนนพหลโยธิน) มีสถานีรถไฟฟ้าแห่งใหม่ ที่เป็นจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าใต้ดิน จะเห็นความคึกคักเพิ่มมากขึ้น "พื้นที่จุดตัดรถไฟฟ้าสายสีเขียว จะมีสถานีที่เป็นจุดตัดเชื่อมสถานี รถไฟฟ้าอีกแห่ง และจุดเชื่อมต่อระหว่างที่พักอาศัยให้ขยายตัว พญาไท,หอวัง, คูคต-ลำลูกกา เป็นจุดสำคัญที่จะ มีศักยภาพมากในอีก5ปีข้างหน้า" นายสุรยุทธ กล่าวและว่า

          อีกทำเลที่มีศักยภาพคือ รถไฟฟ้าสายสีชมพู เส้นทางจากศูนย์ราชการ ผ่านแจ้งวัฒนะ ไปยังมีนบุรี และ ฝั่งกรุงเทพฯตะวันออก ที่ยังไม่มี รถไฟฟ้า ซึ่งเป็นจุดตัดสายสีชมพู และสายสีเหลือง รวมไปถึงจุดตัด ย่านลาดพร้าว-รัชดาภิเษก และไปยังเทพารักษ์ สำโรง เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเขียว ซึ่งเป็นการเปิดทำเลด้านใต้ ซึ่งยังไม่มีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นมากนัก และเป็นเส้นทางที่มีผู้อยู่อาศัยหนาแน่น ทำให้ประเมินว่าเป็นอีกเส้นทางที่จะ เกิดการขยายตัวด้านมูลค่าของทำเลทองในอนาคต

          ด้านนายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการบริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า การกำหนดย่านธุรกิจที่เกิดขึ้นใหม่ทั้งรัชดาฯ-พระราม9 และลาดพร้าว ถือเป็นการเกิดขึ้นเอง ตามสภาวะเศรษฐกิจ ยังไม่มีการรองรับด้านการพัฒนาถนน และจุดเชื่อมต่างๆ เพื่อรองรับการพัฒนาเป็นทำเลย่าน ธุรกิจแห่งใหม่ (New CBD-Central Business District) รัฐจึงต้องเร่งดำเนินการในส่วนนี้เพื่อให้การพัฒนาพื้นที่ เต็มศักยภาพ

          นอกจากนี้ เขายังเสนอว่า การเพิ่มโบนัสเอฟเออาร์ (พื้นที่อาคารรวมที่ สามารถก่อสร้างได้ตามสัดส่วนของ ที่ดินแปลงที่ตั้งของอาคารนั้นๆ ตาม ผังเมืองกำหนด)ในพื้นที่ชั้นกลาง ที่อยู่อาศัยหนาแน่น ควรเพิ่มเป็น เท่าตัว เช่น จากปัจจุบันอยู่ที่ 7 : 1 เดิม เพิ่มเป็น 8:1 ซึ่งผู้พัฒนาอสังหาฯ มีต้นทุนราคาที่ดินที่มีสัดส่วนต้นทุน 35-40% เอฟเออาร์เท่านั้นจึงไม่มีผล ทำให้ราคาคอนโดถูกลง จึงควรเพิ่ม แอฟเออาร์เป็น 14:1 จึงส่งผลทำให้ ราคาคอนโดถูกลง และทำให้เห็นการเปลี่ยนแปลงของการพัฒนาอสังหาฯ ได้จริง

          "ในมุมนักเก็งกำไร นักลงทุนอสังหาฯ ในพื้นที่รัชดาฯ-พระราม9คอนโดราคา 1.2-1.8 แสนบาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ซึ่งราคาไม่มีทิศทางจะลง ยกเว้นเกิดปัญหาเศรษฐกิจ จึงต้องขยายเอฟเออาร์ เพราะที่ดินหายากและราคาสูง" สำหรับการลงทุนในอีก5ปีข้างหน้า มองว่าตลาดสำนักงานคืออนาคต เพราะ ราคายังต่ำกว่าคอนโด ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาเติบโตเพียง 7% ซึ่งในอีก 5 ปีข้างหน้า สำนักงานเกิดใหม่รวม 8 แสนตร.ม. จากพื้นที่พาณิชย์ทั้งหมด 5 ล้านตร.ม. หรือ 20% ขณะที่ระยะยาวจะมีโครงการเช่า เพื่อพัฒนาโครงการระยะยาวมากกว่า ปล่อยเช่า ที่คุ้มค่าและราคาไม่สูงเมื่อเทียบกับการซื้อที่ดิน สำหรับตลาดคอนโดปัจจุบันมีปริมาณเกิดใหม่ในตลาดเฉลี่ยปีละ 5-6 หมื่นยูนิต ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งหากเทียบกับประชากรในกรุงเทพฯ 10 ล้านคน ทำให้ที่อยู่อาศัย ยังมีความต้องการในบางกลุ่ม แต่ราคา ที่อยู่อาศัยบางทำเลมีราคาสูง  ทำให้ตลาด ในประเทศเริ่มไม่มีกำลังซื้อ แต่ไปเติบโตในตลาดนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการปล่อยเช่าระยะยาว

          อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าวิกฤติอสังหาฯ หรือ ฟองสบู่ ไม่ได้เกิดขึ้นในภาพรวม อาจจะมี ปริมาณมากขึ้นในกลุ่มคอนโด บางเซ็กเมนท์ แต่หากผู้ประกอบการหารือกันและทยอยเลื่อนเปิดตัวโครงการ ไม่ให้กระจุกตัวในบางทำเล เชื่อว่าจะช่วยลดภาวะวิกฤติคอนโด ล้นตลาดได้