Page 9 - GHB REIC ปีที่ 10 ฉบับที่ 35
P. 9

ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเข้าสู่ “ภาวะหดตัว     ลดอุปทานสะสมได้ถึง -13.4% ส่งผลให้อัตราการดูดซับเพิ่มขึ้น
            อย่างรุนแรง”                                           สวนทางตลาด (2.3%) และมีค่า MOS ตำ่าสุดที่ 37 เดือน แสดงให้เห็นถึง
            • จากการประเมินดัชนีชี้วัดหลัก 4 ประเภท ได้แก่ อุปทานเปิดขายใหม่    จุดสมดุล ระหว่างความต้องการที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand)
              (New Sales), อุปทานคงเหลือ (Remaining Supply), อัตราการดูดซับ    และการพัฒนาโครงการ ถือเป็นพื้นที่ที่มีความเสี่ยงตำ่าที่สุดในปัจจุบัน
              (Absorption Rate) และระยะเวลาการระบายอุปทาน (Months    โครงสร้างตลาดขับเคลื่อนด้วยผู้ซื้อที่มีความพร้อมทางการเงิน ทำาให้
              of Supply - MOS) ในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 พบว่าตลาดที่อยู่อาศัย   โอกาสเกิดหนี้เสีย (NPL) ในพื้นที่นี้มีแนวโน้มตำ่ากว่าภาคอื่น
              ทั่วประเทศได้เข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างรุนแรง ซึ่งเป็นผลสืบเนื่อง   • ภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor - EEC):
              จากโครงสร้างทางเศรษฐกิจที่เปราะบางและข้อจำากัดด้านความสามารถ   สัญญาณเตือนอุปทานส่วนเกิน ยอดขายหดตัวอย่างชัดเจน
              ในการก่อหนี้ของผู้บริโภค (ตารางที่ 3)
                                                                   (-35.3%) สวนทางกับอุปทานคงเหลือที่พุ่งสูงขึ้น +17.3%
            • สัญญาณเตือนจากอุปสงค์ที่หดตัวเฉียบพลัน ยอดขายใหม่    (แตะระดับ 66,025 หน่วย) ดันให้ค่า MOS ขยับขึ้นเป็น 64 เดือน
              ทั่วประเทศปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำาคัญถึง -41.8% (YoY) โดยพื้นที่   พื้นที่เศรษฐกิจที่เคยเป็นเครื่องยนต์หลักกำาลังเผชิญปัญหา
              ที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดคือ ภาคใต้ (-65.6%) และภาคกลาง   Oversupply การชะลอตัวของการลงทุนภาคอุตสาหกรรมและ
              (-50.7%) การดิ่งลงของกำาลังซื้อกว่าครึ่งหนึ่งในหลายภูมิภาค   การส่งออก ส่งผลกระทบต่อกำาลังซื้อของแรงงานและผู้บริหารในพื้นที่
              สะท้อนให้เห็นถึงข้อจำากัดจากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง    • ภาคใต้ ประสบภาวะยอดขายดิ่งลงหนักที่สุดในประเทศถึง -65.6%
              อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ของสถาบันการเงิน   ขณะที่อุปทานคงเหลือเพิ่มขึ้น +18.3% ส่งผลให้ค่า MOS
              ที่เข้มงวดขึ้น รวมถึงความกังวลต่อความผันผวนของเศรษฐกิจมหภาค
                                                                   เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วจาก 10 เดือน เป็น 34 เดือน การหดตัว
            • ปัญหาอุปทานส่วนเกินสะสม ในขณะที่อุปสงค์หดตัว แต่อุปทาน   อย่างรุนแรงของอุปสงค์สะท้อนถึงความเปราะบางของรายได้ที่พึ่งพา
              คงเหลือทั่วประเทศกลับพุ่งสูงขึ้น 8.6% (มากถึง 358,000 หน่วย)   ภาคการท่องเที่ยวและภาคเกษตรกรรม ซึ่งมีความอ่อนไหวต่อปัจจัย
              โดยพบการสะสมของสต็อกที่เพิ่มขึ้นในอัตราเลขสองหลักในพื้นที่    ภายนอกสูง แม้ค่า MOS ที่ 34 เดือน จะยังดูไม่สูงเทียมเท่าภาคอื่น
              ภาคใต้ (+18.3%), ภาคตะวันออก หรือ EEC (+17.3%) และภาคเหนือ    แต่ทิศทางของอัตราเร่ง (Momentum) ที่แย่ลงอย่างรวดเร็ว
              (+17.0%) ภาวะความไม่สมดุลดังกล่าวชี้ให้เห็นถึงความเสี่ยงของ   เป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความเสี่ยงด้านสภาพคล่องของผู้ประกอบการ
              การเกิด Oversupply อย่างชัดเจน ซึ่งจะสร้างแรงกดดันต่อต้นทุน   ท้องถิ่น
              การถือครองสินค้า และความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง ของผู้ประกอบการ
                                                                 • ภาคเหนือและภาคกลาง ภาวะตลาดอิ่มตัว  สถานการณ์เข้าสู่วิกฤต
            • ขีดความสามารถในการดูดซับ อัตราการดูดซับเฉลี่ยทั่วประเทศ  อย่างเต็มรูปแบบ โดยภาคกลางมียอดขายหดตัว -50.7% และ
              ปรับตัวลดลงจาก 2.7% เหลือเพียง 1.5% ส่งผลให้ระยะเวลาที่คาดว่า   ภาคเหนือ -36.3% อัตราการดูดซับของทั้งสองภาคดิ่งลงตำ่ากว่า 1%
              จะขายหมด (Months of Supply: MOS) พุ่งสูงขึ้นเกือบเท่าตัว    (0.6% และ 0.7% ตามลำาดับ) ส่งผลให้ค่า MOS ภาคกลางพุ่งทะยาน
              จาก 31 เดือน เป็น 59 เดือน                           ขึ้นไปถึง 158 เดือน และภาคเหนือ 129 เดือน ตลาดอยู่ในภาวะ
            • ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ เป็นภาคเดียวที่มีตัวเลขเชิงบวกด้าน  “แช่แข็ง” (Frozen Market) อย่างสมบูรณ์ การที่ต้องใช้เวลากว่า 10 ปี
              การบริหารจัดการ โดยยอดขายลดลงเพียง -5.1% แต่สามารถ   ในการระบายสต็อก


 ตารางที่ 1 สัดส‹วนจำนวนหน‹วย Total Supply  ตารางที่ 3 จำนวนหน‹วยที่อยู‹อาศัย (บŒานจัดสรร และอาคารชุด) จากการสำรวจในช‹วงคร�่งหลังป‚ 2568
 จำนวนหน‹วย Total Supply
 อันดับ  จังหวัด  2567-H2  2568-H2  YoY  สัดส‹วน
 1   102,121  98,334  -3.7%  25.7%         New Sales            Remaining Supply    Absorption Rate Mouths of Supply
 2   53,537  50,190  -6.3%  13.0%  ภาค
 3  38,301  44,308  15.7%  11.6%    2567-H2 2568-H2  YoY    2567-H2 2568-H2  YoY    2567-H2 2568-H2 2567-H2 2568-H2
 4  27,337  36,919  35.1%  9.7%  กรุงเทพฯ - ปริมณฑล  30,341 23,628 -22.1% 218,707 225,901 3.3%  2.0%  1.6%  43  57
 5  36,021  34,183  -5.1%  8.9%
 6  16,013  17,856  11.5%  4.7%  ภาคตะวันออก (EEC)  9,544  6,177 -35.3% 56,308 66,025 17.3%  2.4%  1.4%  35   64
 7  18,733  16,775  -10.5%  4.1%
 8  10,457  11,811  12.9%  3.1%  ภาคเหนือ  1,416  902  -36.3% 16,630 19,463 17.0%    1.3%    0.7%     70     129
 9  9,810  11,726  19.5%  3.1%
 10  9,069  8,837  -2.6%  2.3%  ภาคกลาง  875  431   -50.7% 11,000 11,357 3.2%        1.2%    0.6%     75     158
 11  5,862  7,211  23.0%  1.9%  ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ  1,959  1,859  -5.1% 13,209 11,442 -13.4% 2.2%  2.3%  40  37
 12   7,175  6,817  -5.0%  1.8%
 13   5,863  5,649  -3.7%  1.5%  ภาคตะวันตก  1,092  708  -35.2% 4,428  4,175  -5.7%  3.3%    2.4%     24      35
 14   5,475  4,602  -15.9%  1.2%
 15   5,174  3,839  -25.8%  1.0%  ภาคใต  10,650 3,663 -36.6% 17,683 20,927 18.3%    6.3%    2.5%     10      34
 16   2,785  3,382  21.4%  0.9%
 17   2,806  2,951  5.2%  0.8%  ทั่วประเทศเเลว  62,901 36,621 -41.8% 330,066 358,533 8.6%  2.7%  1.5%  31    59
 18   2,833  2,723  -3.9%  0.7%
 19   3,218  2,609  -18.9%  0.7%
                                                               7
                                วารสารศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ โดย ธนาคารอาคารสงเคราะห์
                                                                   REAL ESTATE INFORMATION CENTER JOURNAL BY G H BANK
 20   2,976  2,504  -15.9%  0.7%  ตารางที่ 4 จำนวนหน‹วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู‹อาศัย (บŒานจัดสรร+อาคารชุด)
 21   2,302  2,274  -1.2%  0.6%
 22   1,450  1,472  1.5%  0.4%               2567-H2                    2568-H2                     YoY
 23   1,337  1,424  6.5%  0.4%  ภาค
 24   1,597  1,338  -16.2%  0.3%     บŒานใหม‹ บŒานมือสอง  รวม  บŒานใหม‹ บŒานมือสอง  รวม   บŒานใหม‹ บŒานมือสอง  รวม
 25   1,651  1,242  -24.8%  0.3%
 26   634   1,025  61.7%  0.3%  กรุงเทพฯ - ปริมณฑล  44,222  48,212 93,434  37,274 44,091 81,365  -17.6%  -8.5%  -12.9%
 27   582  470  -19.2%  0.1%
 รวม   375,119  382,471  2.0%  100.0%  ภาคเหนือ  3,470  13,726 17,196  3,483  13,311 16,794  0.4%  -3.0%    -2.3%
 ตารางที่ 2 สัดส‹วนมูลค‹า Total Supply  ภาคใต  4,552  14,335 18,887  3,881  13,468 17,349  -14.7%  -6.0%   -8.1%
 มูลค‹า (ลบ.) Total Supply
 อันดับ  จังหวัด  2567-H2  2568-H2  YoY  สัดส‹วน  ภาคกลาง  1,778  3,557  5,335  1,517  3,620  5,137  -14.7%  1.8%  -3.7%
 1   811,378  810,056  -0.2%  36.8%  ภาคตะวันตก  1,310  5,145  6,455  1,357  5,191  6,548  3.6%     0.9%    1.4%
 2   235,229  224,053  -4.7%  10.2%
 3  223,493  222,077  -0.6%  10.1%  ภาคตะวันออก  12,609  16,613 29,222  11,577 17,126 28,703  -8.2%  3.1%   -1.8%
 4  162,784  207,714  27.6%  9.4%
 5  129,902  203,793  56.9%  9.3%  ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ  3,664  13,847 17,511  3,703  13,996 17,699  1.1%  1.1%  1.1%
 6  148,556  132,121  -11.1%  6.0%
 7  50,674  59,186  16.8%  2.7%  Grand Total  72,605 115,435 188,040  62,792 110,803 173,595  -13.5% -4.0%  -7.7%
 8  46,828  54,106  15.5%  2.5%
 9  35,594  47,454  33.3%  2.2%  สัดสวน  39%  61%     100%     36%      64%     100%
 10  28,916  33,453  15.7%  1.5%
 11  30,580  30,261  -1.0%  1.4%
 12   21,174  22,990  8.6%  1.0%
 13   22,692  18,830  -17.0%  0.9%
 14   18,866  18,394  -2.5%  0.8%
 15   22,859  17,724  -22.5%  0.8%
 16   19,720  14,446  -26.7%  0.7%
 17   10,837  13,949  28.7%  0.6%
 18   9,824  11,819  20.3%  0.5%
 19   13,215  10,850  -17.9%  0.5%
 20   11,028  10,518  -4.6%  0.5%
 21   8,832  8,911  0.9%  0.4%
 22   7,996  7,219  -9.7%  0.3%
 23   5,093  7,156  40.5%  0.3%
 24   5,983  4,509  -24.6%  0.3%
 25   4,660  3,872  -16.9%  0.2%
 26   1,675  2,628  56.9%  0.2%
 27   1,695  1,353  -20.2%  0.1%
 รวม  2,090,283  2,199,446  5.2%  100.0%
   4   5   6   7   8   9   10   11   12   13   14