Page 7 - GHB REIC ปีที่ 10 ฉบับที่ 35

การสำารวจโครงการที่อยู่อาศัย 27 จังหวัดทั่วประเทศ ในพื้นที่ 6) Months of Supply หรือ MOS (ระยะเวลาคาดการณ์ว่าจะขาย
Real Estate เป็นรายไตรมาส (ตั้งแต่ปี 2565) ส่วนอีก 18 จังหวัด มีรอบสำารวจ Average Monthly Sales เพื่อดูว่าหากไม่มีหน่วยเปิดใหม่เพิ่มขึ้น
กรุงเทพฯ - ปริมณฑล และ EEC มีรอบสำารวจปีละ 4 ครั้ง
หมด) ดัชนีวัดสมดุลตลาด คำานวณจาก Remaining Supply /
สินค้าที่มีอยู่ในสต็อกจะใช้เวลากี่เดือนจึงจะขายหมด (ถ้า MOS
ปีละ 2 ครั้ง เป็นรายครึ่งปี
สูงเกินไป แปลว่ามีความเสี่ยง Over supply)
Outlook 1) กรุงเทพฯ - ปริมณฑล (รายไตรมาส) ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี จากข้อมูลสำารวจภาคสนามล่าสุดของ REIC ในช่วงครึ่งหลังปี 2568
Outlook 2026:2026:
ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม
2) ภาคตะวันออก เฉพาะ EEC (รายไตรมาส) ประกอบด้วย ชลบุรี
มีประเด็นที่สำาคัญ ดังนี้
ระยอง และฉะเชิงเทรา
ทิศทางธุรกิจ 3) ภาคเหนือ (รายครึ่งปี) ประกอบด้วย เชียงใหม่ ลำาพูน เชียงราย • ภาพรวมระดับประเทศแสดงให้เห็นชัดเจนว่า อุปทานรวม (Total
ทิศทางธุรกิจ
Supply) มีจำานวนหน่วยเติบโตขึ้นเพียง 2.0% แต่มูลค่ารวม
พิษณุโลก และนครสวรรค์
กลับเติบโตถึง 5.2% (ตารางที่ 1 - 2)
4) ภาคกลาง (รายครึ่งปี) ประกอบด้วย พระนครศรีอยุธยา และ
สระบุรี • การแข่งขันในตลาดระดับกลาง - ล่าง (Mass Market) มีความเสี่ยงสูง
อสังหาร�มทรัพยไทย ป‚ 2569ไทย ป‚ 2569 5) ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ (รายครึ่งปี) ประกอบด้วย นครราชสีมา จากกำาลังซื้อที่เปราะบาง ทิศทางการพัฒนาโครงการใหม่ควรปรับ
อสังหาร�มทรัพย
กลยุทธ์ไปสู่ตลาดระดับบน (Premium & Luxury Segment) ที่ผู้ซื้อ
ขอนแก่น อุดรธานี อุบลราชธานี และมหาสารคาม
6) ภาคตะวันตก (รายครึ่งปี) ประกอบด้วย ประจวบคีรีขันธ์ และ ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจและการปฏิเสธสินเชื่อ การเน้น
เพชรบุรี อัตรากำาไร (Margin) ต่อหน่วยที่สูงขึ้น จะปลอดภัยกว่าการเน้น
7) ภาคใต้ (รายครึ่งปี) ประกอบด้วย ภูเก็ต สงขลา สุราษฎร์ธานี และ ยอดขายเชิงปริมาณ (Volume)
นครศรีธรรมราช • การเติบโตของ “ทำาเลอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์” พื้นที่ที่แสดง
ศักยภาพการเติบโตอย่างก้าวกระโดดแบบ Double-digit ทั้งปริมาณ
ตัวชี้วัดที่ได้จากการสำารวจภาคสนามโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่าง และมูลค่า กระจุกตัวอยู่ในโซนตะวันออกและเขตอุตสาหกรรม
การขาย มีจำานวน 6 ตัว เป็นตัวชี้วัดสถานการณ์ตลาดในช่วงที่ผ่านมา ได้แก่ สมุทรปราการ (หน่วย +35.1%, มูลค่า +56.9%), ชลบุรี
และคาดการณ์แนวโน้มในอนาคตว่าอุปทานที่อยู่ระหว่างการขาย (หน่วย +15.7%, มูลค่า +27.6%) และ ระยอง (หน่วย +11.5%,
จะใช้ระยะเวลานานเพียงใดในการขาย เป็นตัวชี้วัดที่ช่วยให้ผู้ประกอบการ มูลค่า +16.8%) สมุทรปราการคือทำาเลระดับ “Super Star”
พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย สามารถใช้เป็นข้อมูลเพื่อพิจารณาตัดสินใจ ของรอบปีนี้ การเติบโตของมูลค่าที่พุ่งสูงถึง 56.9% สะท้อนถึง
ลงทุนโครงการใหม่ ซึ่งประกอบด้วย การเข้ามาของโครงการบ้านเดี่ยวระดับหรู เพื่อรองรับผู้บริหาร

1) Total Supply (อุปทานทั้งหมด) เป็นหน่วยที่อยู่ระหว่างการขาย ในนิคมอุตสาหกรรมและกลุ่มผู้ประกอบการที่ได้รับอานิสงส์
ทั้งหมดในตลาด (Active Units) หมายถึง หน่วยคงเหลือจากงวดก่อน จากการขยายตัวของโครงข่ายรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสายสีเขียว
รวมกับหน่วยที่เปิดขายใหม่ในงวดปัจจุบัน โดยเน้นเฉพาะโครงการ ส่วนต่อขยาย การจัดหาที่ดินแปลงใหญ่ในรัศมีจุดตัดการคมนาคม
ที่มีการเคลื่อนไหวหรือยังเปิดขายอยู่จริง (ไม่นับรวมโครงการ โซนนี้ ถือเป็น Blue Ocean สำาหรับปี 2569
ที่ปิดการขายไปแล้ว) • การเคลื่อนย้ายของ “ทำาเลชานเมือง” จากทำาเลยอดนิยมดั้งเดิม

2) New Supply (อุปทานเปิดขายใหม่) จำานวนหน่วยในโครงการ อย่างปทุมธานี และ นนทบุรี เริ่มแสดงสัญญาณชะลอตัว (-4.7% ถึง -6.3%)
ที่เริ่มเปิดขายเป็นครั้งแรกในช่วงเวลาที่สำารวจ เป็นตัวบ่งชี้ ในขณะที่ นครปฐม (หน่วย +23.0%, มูลค่า +15.7%) และ สมุทรสาคร
ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการ (Developer Confidence) (หน่วย +19.5%, มูลค่า +33.3%) กลับมาเติบโตอย่างร้อนแรง
สาเหตุส่วนหนึ่งจากต้นทุนที่ดินในนนทบุรีและปทุมธานี ปรับตัวสูง
3) New Sales (อุปสงค์การซื้อใหม่) จำานวนหน่วยที่มีการทำาสัญญา จนทำาราคาขายให้สอดคล้องกับกำาลังซื้อได้ยาก ผู้พัฒนาโครงการ
จองซื้อใหม่ ในช่วงเวลาที่สำารวจ ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนอุปสงค์ ควรพิจารณาเปิดหน้าดินใหม่ ไปยังฝั่งตะวันตกและตะวันตกเฉียงใต้
(Demand) จริง ณ ขณะนั้น
(นครปฐม-สมุทรสาคร) ซึ่งยังสามารถพัฒนาโครงการบ้านแนวราบ
4) Remaining Supply (อุปทานคงเหลือ) หน่วยคงเหลือสะสม ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท ที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริงได้
(Unsold Units) ณ วันสิ้นงวดการสำารวจ (เช่น 31 ธ.ค. 2568) • กลุ่มหัวเมืองหลักและเมืองท่องเที่ยวที่ Total Supply หดตัวรุนแรง
ซึ่งจะกลายเป็นอุปทานยกยอดไปในงวดถัดไป เป็นตัวชี้วัดภาวะ (ติดลบ) ทั้งมูลค่าและปริมาณ ได้แก่ สงขลา (มูลค่า -26.7%),
“สต็อกล้น” หรือไม่ อุดรธานี (มูลค่า -24.6%), นครราชสีมา (มูลค่า -17.0%)
5) Absorption Rate ความเร็วในการขาย คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อเดือน และ ภูเก็ต (มูลค่า -11.1%) สะท้อนว่าผู้ประกอบการในพื้นที่
คำานวณจาก (NewSales / Total Supply) / ระยะเวลา (เดือน) ลดการเปิดโครงการใหม่เข้ามาเติมในระบบ และตลาดกำาลังพยายาม
เพื่อดูว่าในแต่ละเดือน ตลาดสามารถระบายสินค้าออกไปได้ ดูดซับสต็อกเก่าที่คงค้างอยู่ เป็นภาวะตลาดกำาลังปรับฐาน
กี่เปอร์เซ็นต์ของสินค้าที่มีอยู่ทั้งหมด เพื่อป้องกันปัญหา Oversupply

วารสารศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ โดย ธนาคารอาคารสงเคราะห์ 5 REAL ESTATE INFORMATION CENTER JOURNAL BY G H BANK