วันนี้ประเทศไทย นอกจากเป็นหมุดหมายของนักท่องเที่ยวทั่วโลกแล้ว ยังเป็นประเทศที่ทรงเสน่ห์ ที่ต่างชาติปักหมุดเป็นพื้นที่เซฟโซน หวังอยู่อาศัยหลังเกษียณ หรือเป็นบ้านหลังที่ 2 ของการอยู่อาศัยต่างแดน ทำให้ตลอดหลายปีที่ผ่านมา มีต่างชาติเข้ามาซื้อโครงการคอนโดมิเนียมไทยอย่างคึกคัก แม้ช่วงวิกฤตโควิดปริมาณการซื้อขายจะแผ่วไปบ้างก็ตาม

        เมื่อพลิกดูข้อมูลย้อนหลังของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC ที่รวบรวมยอดการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติทั่วประเทศ ในช่วง 6 ปี นับตั้งแต่ปี 2561-2566 มีหน่วยรวมทั้งสิ้นจำนวน 68,865 หน่วย และมูลค่า 317,750 ล้านบาท

         แยกเป็นปี 2561 มีจำนวน 13,568 หน่วย มูลค่า 57,251 ล้านบาท ปี 2562 จำนวน 12,798 หน่วย มูลค่า 50,610 ล้านบาท ปี 2563 จำนวน 8,290 หน่วย มูลค่า 37,740 ล้านบาท ปี 2564 จำนวน 8,199 หน่วย มูลค่า 39,727 ล้านบาท ปี 2565 จำนวน 11,561 หน่วย มูลค่า 59,261 ล้านบาท และปี 2566 จำนวน 14,449 หน่วย มูลค่า 73,161 ล้านบาท

        โดย "ประเทศจีน" ยังคงยืนหนึ่งตลอด 6 ปีที่ผ่านมา คิดเป็นสัดส่วนเฉลี่ยเกือบ 50% ของยอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดชาวต่างชาติทั่วประเทศ โดยมีจำนวนรวมทั้งสิ้น 37,987 หน่วย และมูลค่า 169,510 ล้านบาท ล่าสุดเมียนมาเริ่มมาแรง แถมซื้อราคาแพงแซงหน้าทุกชาติ

         สำหรับจังหวัดอันดับต้นๆ ที่ต่างชาตินิยมซื้อคอนโดมิเนียมมากที่สุดในปี 2566 ทาง REIC เปิดพิกัดมี 5 จังหวัด เป็นทั้งแหล่งงานและเมืองท่องเที่ยวฮอตฮิต ไม่ว่าชลบุรี กรุงเทพฯ เชียงใหม่ ภูเก็ต และสมุทรปราการ

         โดยเฉพาะกรุงเทพฯ และชลบุรี ที่เป็นเมืองฮอตตลอดกาลในช่วง 6 ปีที่ผ่านมา สะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ติดชาร์จสูงสุด รองลงมาเป็นภูเก็ตและเชียงใหม่ เมืองท่องเที่ยวสำคัญของไทย

         ยิ่งในห้วงวิกฤตกำลังซื้อในประเทศที่เปราะบาง จากภาวะเศรษฐกิจที่ยังซึมจากปัจจัยลบรุมเร้าต่อเนื่องเรื้อรัง ฉุดรั้งให้ขยายตัวได้ต่ำ ดังนั้น "ตลาดต่างชาติ" จึงเป็นดีมานด์ที่สำคัญต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งกฎหมายให้ต่างชาติสามารถซื้อได้ในสัดส่วน 49% ของพื้นที่โครงการ

          ปัจจุบันจึงเห็นบิ๊กแบรนด์หลายค่ายเริ่มบุกตลาดต่างชาติกันมากขึ้น ล้อไปกับภาคการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวและมาตรการวีซ่าฟรี ที่ว่ากันว่าเริ่มออกฤทธิ์มีลูกค้าต่างชาติเข้ามาแวะชมโครงการมากขึ้น

          คอนเฟิร์มจาก "ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต" ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ผลจากการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวและมาตรการวีซ่าฟรีโดยเฉพาะประเทศจีนเป็นลูกค้าหลักที่แวะชมโครงการคึกคักขึ้น โดยปี 2567 ตั้งเป้ายอดขายตลาดต่างชาติที่ 8,000 ล้านบาท และขยายตลาดใหม่เพิ่ม เช่น ไต้หวัน เมียนมา

         แต่ลูกค้าหลักยังคงเป็นจีน 43% ส่วนใหญ่ซื้อคอนโดฯ พร้อมอยู่ทำเลในเมือง ซื้ออยู่อาศัยเองและลงทุน ซึ่งอนันดามีโครงการพร้อมอยู่กว่า 18,000 ล้านบาท รองรับดีมานด์

          ตลอด 3 ปีที่ผ่านมา อนันดามียอดขายต่างชาติเติบโตต่อเนื่อง นับตั้งแต่ปี 2564 มียอดขาย 1,677 ล้านบาท ปี 2565 เพิ่มเป็น 3,464 ล้านบาท เติบโต 107% และปี 2566 เพิ่มขึ้นถึง 6,989 ล้านบาท เติบโต 102% โดยมีเอเย่นต์เป็นพันธมิตรกว่า 200 ราย

         ล่าสุดนำ 13 โครงการออกโรดโชว์ในหลายประเทศ เช่น จีน ไต้หวัน ฮ่องกง อินเดีย เมียนมา สิงคโปร์ เวียดนาม อินโดนีเซีย เจาะกลุ่มนักลงทุนและผู้ที่มองหาบ้านหลังที่ 2

         บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ถือเป็นอีกรายฝั่งที่รุกตลาดต่างชาติอย่างต่อเนื่อง โดย "อุทัย อุทัยแสงสุข" กรรมการผู้จัดการใหญ่ กล่าวว่า ยอดขายตลาดต่างชาติคิดเป็น 15-20% ของยอดขายโดยรวม โดยในปี 2567 จะขยายเอเย่นต์เพิ่ม เพื่อเปิดตลาดประเทศใหม่ๆ เช่น รัสเซีย เกาหลี ไต้หวัน ฮ่องกง เมียนมา กัมพูชา นอกจากจีนที่เป็นลูกค้ารายใหญ่

         หลังเกิดปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ ทำให้ประเทศไทยเป็นที่ปลอดภัยสำหรับต่างชาติ ล่าสุดเมียนมาเริ่มเข้ามามองหาซื้อบ้านหลังที่ 2 ในไทยมากขึ้น หลังเกิดสงครามภายในประเทศ ยังมีรัสเซีย และยูเครน ที่ไปซื้อบ้านที่ภูเก็ตและพัทยาเพื่ออยู่อาศัย

         โดยทั้งปี 2567 แสนสิริตั้งเป้ามียอดขายตลาดต่างชาติ 7,000 ล้านบาท และคาดหวังวีซ่าฟรีจีน จะมีลูกค้าจีนกลับมามากขึ้น ซึ่งแสนสิริมีบ้านและคอนโดฯ พร้อมอยู่ ระดับราคาตั้งแต่ 1 ล้านบาท ถึง 200 ล้านบาท ที่สามารถรองรับดีมานด์ต่างชาติ

         ด้านบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ได้ออกมาตอบรับกระแสเช่นกัน โดย "ปิยะ ประยงค์" ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กล่าวว่า ปี 2567 ตั้งเป้ามียอดขายตลาดต่างชาติอยู่ที่ 10% ของยอดขายรวม โดยหลักมาจากคอนโดมิเนียม ซึ่งลูกค้าหลักเป็นชาวไต้หวัน ล่าสุดมีเมียนมาเข้ามามากขึ้น และมีแผนจะขยายประเทศเพิ่ม เช่น รัสเซีย อเมริกา ยุโรป สแกนดิเนเวีย อินเดีย ตะวันออกกลาง ญี่ปุ่น เกาหลี เป็นต้น

         สำหรับการทำตลาด นอกจากจะนำโครงการคอนโดฯ พร้อมอยู่มาทำตลาดมากขึ้นแล้ว ยังขยายไปสู่โมเดลการเช่าสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการอยู่อาศัยบ้านแนวราบ โดยนำบ้านเดี่ยวโครงการใหม่ ระดับราคา 30-50 ล้านบาท เปิดขายในรูปแบบลีสโฮลด์ ระยะเวลา 30+30 ปี มีแผนจะเปิดตัวภายในไตรมาส 2 ของปี 2567 ในทำเลย่านวัชรพลและพัฒนาการ เนื่องจากมองว่าดีมานด์ต่างชาติยังมี ขณะที่กำลังซื้อในประเทศยังอ่อนแอ โดยเฉพาะกลุ่มราคาต่ำ 3 ล้านบาทที่ติดปัญหากู้แบงก์ไม่ผ่านสูงถึง 40-50% อ

          ย่างไรก็ตาม ด้วยข้อจำกัดของโควต้าที่ให้ต่างชาติซื้อได้แค่ 49% เริ่มมีเสียงสะท้อนออกมาดังๆ ว่า อาจจะไม่พอต่อดีมานด์ที่ต่างชาติต้องการในบางทำเล เช่น กรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา เชียงใหม่ จึงมีการโยนหินถามทางถึง "รัฐบาลเศรษฐา" ให้พิจารณาทบทวนกฎหมายขยายโควต้าต่างชาติเป็น 60% รวมถึงขยายระยะเวลาการเช่าให้ได้มากกว่า 30 ปี อย่างเช่น 50 ปี สำหรับโครงการบ้านแนวราบ เพื่อปลดล็อกวาทกรรม "ขายชาติ" ซึ่งเคยเกิดขึ้นเมื่อรัฐบาลชุดที่แล้ว

          อย่างไรก็ดี ปฏิเสธไม่ได้ว่า ในปัจจุบันมี "ต่างชาติ" ที่ใช้นอมินี ซื้ออสังหาฯ ไทย ก็มีให้เห็นอยู่โจ๋งครึ่ม แต่หากสามารถทำให้ถูกต้องตามกฎหมาย น่าจะส่งผลบวกต่อตลาดอสังหาฯ และเศรษฐกิจไทยให้มีการขยายตัวได้มากขึ้นไม่มากก็น้อย