ธนดล ยิ่งยง

     ต้องยอมรับว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะด้านที่อยู่อาศัย ตลาดหลักจะอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร และปริมณฑล เพราะว่าเป็นเมืองศูนย์กลางเศรษฐกิจ เป็นแหล่งงานที่มีแรงงานจำนวนมาก ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัด แม้จะมีขนาดไม่ใหญ่เท่ากับพื้นที่ส่วนกลาง แต่ถือว่าเป็นตลาดสำคัญที่มีส่วนช่วยขับเคลื่อนการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจในภาพรวมของประเทศ โดยเฉพาะจังหวัดหัวเมืองใหญ่ในแต่ละภูมิภาค ไม่ว่าจะเป็นจังหวัดเชียงใหม่ ขอนแก่น นครราชสีมา กาญจนบุรี ประจวบคีรีขันธ์ และภูเก็ต เพราะจังหวัดต่าง ๆ เหล่านี้ นอกจากจะเป็นมีฐานลูกค้าหลักเป็นคนไทยแล้วยังเป็นเมืองที่ช่วยดึงดูดกลุ่มชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในไทยอีกด้วย

    ศูนย์อสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) หรือ REIC จัดสัมมนาสถานการณ์ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยปี 2566 ในภูมิภาคต่าง ๆ ซึ่งส่วนใหญ่ปรับตัวดีขึ้นหลังจากผ่านพ้นโรคโควิด-19 แพร่ระบาด และการท่องเที่ยวฟื้นตัวดีขึ้น ขณะที่แนวโน้มของตลาดในปี 2567 ส่วนใหญ่ยังคงต้องเผชิญกับปัจจัยลบรอบด้านไม่ว่าจะเป็นหนี้ครัวเรือนสูง ดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น การเข้มงวดของธนาคารในการปล่อยสินเชื่อ ภาวะเงินเฟ้อ และอีกหลายปัจจัยลบที่จะส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้ อาจจะยังน่าเป็นห่วงและจับตามองว่าจะมีทิศทางเป็นเช่นไร รัฐบาลจะมีการออกมาตรการหรือนโยบายออกมาช่วยเหลือหรือไม่

     จีนบุกเชียงใหม่ซื้อคอนโด49%

     นายชินะ สุทธาธนโชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดเชียงราย เปิดเผยถึงทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดเชียงรายว่า ตลาดกลุ่มบนยังเติบโตได้ดี ไม่มีปัญหาด้านสินเชื่อ ทำให้มีบ้านระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไปเปิดตัวจำนวนมาก มีผู้ประกอบการรายใหญ่ 2-3 ราย วางแผนเปิดตัวบ้านระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไปเพิ่มขึ้นอีก ส่วนตลาดระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทมีแนวโน้มชะลอตัวลง เพราะสต็อกยังมีจำนวนมาก

     ตลาดอสังหาฯ เชียงใหม่ มีแนวโน้มฟื้นตัว จากปัจจัยบวกด้านการท่องเที่ยวที่เริ่มฟื้นตัวดีขึ้น โดยเฉพาะการเข้ามาของชาวจีน ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักซื้อคอนโดฯ รองลงมาเป็นชาวเมียนมา และยุโรป ยอดขายโครงการคอนโดฯ ของบริษัท อรสิริน จำกัด (มหาชน) ส่วนใหญ่มีลูกค้าต่างชาติซื้อเกือบ 49% ตามที่กฎหมายกำหนด และข้อมูลจาก REIC พบว่า ในช่วงปีที่ผ่านมาชาวจีนโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ในจังหวัดเชียงใหม่ 614 ยูนิต เพิ่มขึ้นถึง 74% รองลงมาเป็นสหรัฐอเมริกา 74 ยูนิต เพิ่มขึ้น 48%

     ภาคอีสานบ้าน5ล้านยอดขายพุ่ง

     ด้าน นายจตุรงค์ ธนะปุระ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดอุดรธานี กล่าวว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดอุดรธานี ยังคงทรงตัวเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา หลังจากผ่านพ้นโรคระบาดโควิด-19 มา ปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อย หลังจากนั้นก็ลดลงอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นอัตราการดูดซับ หรือจำนวนหน่วยที่เข้ามาใหม่ ทั้งนี้เป็นเพราะยังมีปัจจัยลบต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นงบประมาณภาครัฐที่ยังไม่มีการเบิกจ่าย รายได้เกษตรกรลดลง หนี้ครัวเรือนสูง อัตราดอกเบี้ยสูง เงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด ปัจจัยต่าง ๆ ดังกล่าว ส่งผลให้กลุ่มราคาบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาทในพื้นที่ขายไม่ค่อยได้ เป็นเหตุผู้ประกอบการ หันไปพัฒนาบ้านระดับราคาสูงเพิ่มมากขึ้นแทน

     ส่วนตลาดอสังหาฯ จังหวัดขอนแก่น บ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ยังเป็นกลุ่มที่มีความต้องการสูงแต่ลูกค้ากู้ไม่ผ่าน กลุ่มที่มีความสามารถกู้ซื้อบ้านจะเป็นระดับราคาตั้งแต่ 3-5 ล้านบาท และ 10 ล้านบาท

     จังหวัดนครราชสีมา การมีโครงการด้านคมนาคมต่าง ๆ ส่งผลให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยของจังหวัดขยายตัวไปในหลายพื้นที่ของจังหวัด โดยเฉพาะทางทิศตะวันออกและทิศเหนือ และจากการที่จังหวัดนครราชสีมา เป็นจังหวัดขนาดใหญ่ ทำให้ภาวะเศรษฐกิจได้ส่งผลกระทบไม่มากนัก อัตราการดูดซับยังถือว่าดี ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะผู้ประกอบการมีการปรับตัวรับมือกับสถานการณ์ต่าง ๆ ได้ดีด้วย ซึ่งบ้านที่ขายดีจะเป็นกลุ่มระดับราคา 2-5 ล้านบาท ขณะที่บ้านระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไปเริ่มมีความต้องการเพิ่มมากขึ้น มียอดขายที่ดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

     5กลยุทธ์หนีปัจจัยลบ

     นายจตุพล พงษ์วิทยาภาณุ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล เอช เอ็ม พร็อพเพอร์ตี้ กรุ๊ป กล่าวว่าภายใต้ปัจจัยลบและหลายสถานการณ์ ซึ่งส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ยังไม่ฟื้นตัว ผู้ประกอบการว่า ควรจะปรับตัวใน 5 เรื่องดังนี้ 1.เพิ่มโอกาสการลงทุนในพื้นที่อื่น ๆ ที่หลากหลายเพื่อลดความเสี่ยง 2.เพิ่มการลงทุนอสังหาฯ อื่น นอกจากบ้านและคอนโดฯ 3.การปรับลดขนาดโครงการให้มีขนาดเล็กลง ช่วยลดความเสี่ยง 4.การลงทุนในธุรกิจที่มีกลุ่มลูกค้าเฉพาะเจาะจงมากขึ้น เช่น บ้านสำหรับชาวต่างชาติ หรือบ้านซูเปอร์ลักชัวรี และ 5.ลดต้นทุนคงที่ที่ไม่จำเป็น เพื่อเตรียมรับผลกระทบจากการขายและการโอนกรรมสิทธิ์ที่อาจจะลดลงในปี 2567

     ขณะที่ นายนพดล ธรรมวิวัฒน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท สระบุรีพัฒนาเมือง จำกัด และกรรมการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มองว่าตลาดอสังหาฯ จะเติบโตได้ จำเป็นต้องกระตุ้นภาวะเศรษฐกิจโดยรวม การกระตุ้นการจับจ่ายใช้สอย การกระตุ้นให้ผู้ที่มีเงินออมนำเงินออกมาใช้ด้วยมาตรการต่างๆ ธนาคารแห่งประเทศไทย ควรมีมาตรการผ่อนคลายจากภาวะดอกเบี้ยสูง ขณะที่มาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ในด้านการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองนั้น ควรขยายระดับราคาที่อยู่อาศัยไปถึง 5 ล้านบาท เพื่อจะได้เพิ่มกลุ่มลูกค้ามีกำลังซื้อมากขึ้น

     โดยจังหวัดสระบุรีนั้น มีศักยภาพในการพัฒนาเป็นศูนย์กลางด้านธุรกิจอาหาร หรือ Food Valle เพราะจุดเด่นและศักยภาพใน 3 เรื่อง ได้แก่ 1.ศูนย์กลางด้านโลจิสติกส์ ที่มีถนนมิตรภาพ ถนนพหลโยธิน รวมถึงโครงการด้านระบบคมนาคมขนส่งทั้งทางระบบรางและถนน ซึ่งสามารถเชื่อมต่อจากศูนย์กลางกรุงเทพฯ ไปสู่หลายจังหวัดในภาคเหนือและตะวันออกเฉียงเหนือ 2.การมีพื้นที่การเกษตรที่ปลูกพืชหลายชนิด และ 3.การมีศูนย์เครือข่ายการเรียนรู้ภูมิภาค ของจุฬาลงกรมหาวิทยาลัย

     ต่างชาติเช่าอสังหาฯ ภูเก็ต 2.9 หมื่นล้าน

     สำหรับ นายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล กรรมการ บริษัท ชาโต้ ภูเก็ต จำกัด กล่าวว่า ทิศทางตลาดอสังหาฯ ในจังหวัดภูเก็ตนั้น มีทิศทางการเติบโตที่ดี แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจโลกจะยังไม่ดี แต่ทางกลุ่มประเทศยุโรปและสหรัฐอเมริกา ยังเผชิญกับปัญหาต้นทุน ปัญหาเงินเฟ้อ ภาวะดอกเบี้ยสูง ความเชื่อมั่นการลงทุนลดต่ำ ส่งผลให้กลุ่มนักลงทุนและผู้มีรายได้สูง จะเคลื่อนย้ายมายังภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ รวมถึงไทย ซึ่งคาดว่าจะมีสัดส่วน 20-30% และจะส่งผลดีต่อจังหวัดภูเก็ต ในการซื้ออสังหาฯ เพื่อการลงทุน เพราะอสังหาฯ ในภูเก็ตน่าจะทำกำไรให้ได้สูง โดยมีข้อมูลในปีที่ผ่านมา พบว่ามีการทำสัญญาเช่าระยะยาว มูลค่าถึง 29,000 ล้านบาท ถือว่าสูงที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา เป็นลุ่มชาวรัสเซียอันดับ 1 รองลงมาเป็นชาวจีน

     ส่วน นายศุภชัย รุจิเรืองโรจน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ปุณณกัณฑ์วัลเลย์ จำกัด กล่าวถึงตลาดอสังหาฯ ในจังหวัดสงขลา ว่า ในปีนี้ตลาดยังคงมีกำลังซื้อที่ดีไม่ได้ลดลงมากนัก แต่ซัพพลายใหม่เพิ่มขึ้นมามาก คาดว่าในปีที่ผ่านมามีเพิ่ม 30-40% ที่อาจจะส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ ในปี 2567 ได้ ในปีที่ผ่านมาอัตราการขายอสังหาฯ ถือว่าดีมีอัตราดูดซับมากกว่า 3% จากก่อนหน้าที่ลดลงไปถึง 1.7-1.9% และปัจจุบันกลับมาอยู่ในอัตรา 2.5-2.7% ซึ่งต้องประเมินสถานการณ์ในปีนี้อีกครั้งว่าจะเป็นอย่างไรบ้าง