เอสเอฟเปิดโมเดลธุรกิจใหม่ ปัดฝุ่น แลนด์แบงก์ผืนใหญ่ 150 ไร่ในโครงการเมกาซิตี้ ทำเลบางนา-ตราด กม.8 เปิดออปชั่นดึงนักลงทุนทุกรูปแบบ ทั้ง "เช่า-ซื้อ-ร่วมทุน" เผย 7 ปีทำศูนย์การค้าบูมเร็วกว่าแผนธุรกิจ ดึง ลูกค้าใช้บริการเพิ่มเป็น 4.5 ล้านคน/เดือน ทำ feas เบื้องต้นที่ดินซอยย่อยได้ตั้งแต่ 2-10 ไร่ แบ่งสัดส่วนพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส 80% คอมเมอร์เชียล 20%

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า อภิโปรเจ็กต์ "เมกาบางนา" เปิดดำเนินการในปี 2555 ตั้งเป้าพัฒนาโครงการบนที่ดินผืนใหญ่ 400 ไร่จบภายใน 14 ปี มูลค่าโครงการรวม 67,000 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ใช้เวลาเพียง 3 ปีความสำเร็จได้รับเร็วกว่าแผนที่วางไว้ ล่าสุด ทีมผู้บริหารตัดสินใจรีโมเดลแผนธุรกิจรอบใหม่ ด้วยการนำแลนด์แบงก์ขนาด 150 ไร่ เปิดออปชั่นต้อนรับนักลงทุนหลาก รูปแบบ พิมพ์เขียวเบื้องต้นอยากได้ มิกซ์ยูส (โรงแรม+ออฟฟิศ) 80% คอมเมอร์เชียล 20%

          เปิดที่ดิน 150 ไร่ต้อนรับนักลงทุน

          นางสาวปพิตชญา สุวรรณดี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ศูนย์การค้าเมกาบางนา บริษัท เอสเอฟ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า นิวบิสซิเนสโมเดลในการบริหารศูนย์การค้าเมกาบางนา บริษัทมีแลนด์แบงก์ 150 ไร่ ถือว่าเป็นที่ดินผืนใหญ่ที่สุดบนถนนบางนา-ตราด กม.8 โดยเพิ่มโอกาสทางธุรกิจสำหรับนักลงทุนทั้งบริษัทไทยและต่างชาติ ในการร่วมกันพัฒนาโครงการ

          ทั้งนี้ ผู้สนใจเข้ามาลงทุน บริษัทเปิดกว้างทั้งเจรจาเพื่อซื้อที่ดิน, เช่าระยะยาว ตลอดจนการร่วมลงทุนหรือ JV-joint venture โดยมีทุกรูปแบบทั้งการเจรจาแบบ BtoB ระหว่างนักลงทุนรายใหญ่ด้วยกัน และรูปแบบ BtoC ผู้ประกอบการ รายกลาง-รายเล็ก กลุ่มธุรกิจโลกใหม่ที่มองเห็นโอกาสเติบโตไปด้วยกัน

          เบื้องต้นต้องการเปิดรับดีลธุรกิจโครงการมิกซ์ยูส ประเภทโรงแรมกับออฟฟิศบิลดิ้ง สัดส่วน 80% กับไลฟ์สไตล์ คอมเมอร์เชียลอีก 20% เนื่องจากเมกาซิตี้มีความชำนาญในธุรกิจศูนย์การค้าขนาดใหญ่อยู่แล้ว จึงต้องการประเภทธุรกิจที่จะเข้ามาส่งเสริมซึ่งกันและกัน

          "แลนด์แบงก์ 150 ไร่ เราทำ feas ไว้แล้ว อยากเพิ่มมิกซ์ยูสมากกว่า อินเวสเตอร์ เลือกลงทุนได้ตั้งแต่ขนาดที่ดิน 2-10 ไร่ ประเภทโครงการยืดหยุ่นสูงทั้งออฟฟิศ โรงพยาบาล โรงเรียนนานาชาติ เวลเนสเซ็นเตอร์ ล่าสุด เราทำเซอร์เวย์พบว่าลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการศูนย์อยากได้ regeration center"

          5 เมกะเทรนด์กรุงเทพฯตะวันออก

          ก่อนหน้านี้ โครงการเมกาบางนา เปิดตัวด้วยมูลค่าลงทุน 67,000 ล้านบาท เปิดบริการครั้งแรกในปี 2555 เนื่องจากเป็นโครงการซูเปอร์บิ๊กโปรเจ็กต์ จึงตั้งเป้าใช้เวลาพัฒนาโครงการ 14 ปี สิ่งที่เกิดขึ้นคือศูนย์การค้าเมกาบางนาประสบความสำเร็จภายใน 3 ปีเท่านั้น เร็วกว่าแผนธุรกิจที่วางไว้

          ปัจจัยที่เป็นตัวเร่งมาจาก 5 เทรนด์ด้วยกัน ประกอบด้วย 1.เทรนด์เมกะพีเพิล ถนนบางนา-ตราด และพื้นที่ใกล้เคียงมีประชากรที่มีกำลังซื้อสูงเกิน 1 ล้านคน กำลังซื้อสูง 2.เมกะเรสซิเดนซ์ ทำเลบางนามีศักยภาพ มีการขยายตัว อสังหาริมทรัพย์ต่อเนื่อง ทั้งบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม และโครงการมิกซ์ยูส 3.เมกะโปรเจ็กต์ภาครัฐ ทั้งรถไฟฟ้าสายสีเหลือง, รถไฟฟ้ารางคู่บางนาสุวรรณภูมิ ซึ่งในอนาคตมีสถานีเมกาซิตี้อยู่ด้วย

          4.เมกะสุวรรณภูมิ สนามบินนานาชาติกำลังอยู่ระหว่างขยายเฟส 2, 3, 4 ที่คาดว่า จะแล้วเสร็จภายในปี 2564, รวมทั้งอยู่ใกล้โซน EEC และ 5.เมกะฮับการค้า การเดินทาง การขนส่ง ยกระดับถนนบางนา-ตราด เป็น "ฮับ" ยุทธศาสตร์สำคัญ ศูนย์รวมของการเดินทาง และการขนส่งในอนาคต

          ความสำเร็จมาจากการลงทุนเมกะโปรเจ็กต์ภาครัฐ โดยแวดล้อมด้วยอินฟราสตรักเจอร์สำคัญ อาทิ สนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิ ระบบทางด่วน มอเตอร์เวย์ โครงข่ายถนนสายหลัก-สายรอง อยู่ใกล้นิคมอุตสาหกรรมที่เป็นแหล่งจ้างงานสำคัญของประเทศ และศักยภาพทำเลที่เปลี่ยนแปลงแบบพลิกโฉมหน้า

          "เมกาบางนา" ทะลุ 7 หมื่นล้าน

          นางสาวปพิตชญากล่าวต่อว่า ในด้านการเติบโตของศูนย์การค้าเมกาบางนา ประสบความสำเร็จจากการเป็นศูนย์การค้าแห่งแรกในประเทศไทยที่อยู่นอกเขต CBD ของกรุงเทพฯ จุดเด่นมีแบรนด์แฟชั่นระดับอินเตอร์เนชั่นแนล, แฟลกชิปสโตร์, ร้านอาหารชื่อดังเปิดให้บริการ พื้นที่เช่า 99%

          สถิติปี 2561 มีลูกค้าเฉลี่ย 3.8 ล้านคน/เดือน เท่ากับ 45.9 ล้านคน/ปี ล่าสุด ณ 9 เดือนแรกของปี 2562 ลูกค้าเข้าศูนย์เฉลี่ย 4.5 ล้านคน หรือเท่ากับปีละ 54 ล้านคน

          "เมกาบางนาชูแนวคิด Meeting Place ศูนย์รวมทุกคนในครอบครัว รองรับทุก เจเนอเรชั่น ตั้งแต่วัยเด็กไปจนถึงกลุ่มคน สูงอายุ เรามีการลงทุนเฉลี่ยปีละ 800-1,000 ล้านบาท ทั้งก่อสร้างเพิ่มเติมและรีโนเวตเพื่อให้มีความสดใหม่ตลอดเวลา ล่าสุด เปิดโซนสมาร์ทคิดส์ เพลย์กราวนด์ใหญ่ในระดับ top 5 ของเอเชีย ทำให้ขยายฐานลูกค้ากลุ่มเด็กวิ่งไปถึงอายุ 15 ปี"

          โมเดลธุรกิจมีการแบ่งประสบการณ์ลูกค้าเป็น 3 กลุ่ม คือ 1.วันสต็อปช็อปปิ้ง ร้านค้า 900 ร้านค้า ปี 2561 เพิ่ม 100 ร้านค้าใหม่ 2.จุดขายและจุดแข็งในด้านการเป็นฟู้ดเดสติเนชั่น มีร้านอาหารให้เลือกถึง 165 ร้านด้วยกัน และ 3.ส่วนขยายโซนเอดูเทนเมนต์ เพิ่งเปิดบริการไตรมาส 1/62 ดึงใช้เวลาให้ลูกค้าครอบครัวอยู่ภายในศูนย์ได้เกือบตลอดทั้งวัน

          ก่อนหน้านี้ประเมินมูลค่าลงทุน-มูลค่าโครงการอยู่ที่ 67,000 ล้านบาท ล่าสุด สถานการณ์ทำเลเปลี่ยนแบบพลิกโฉมหน้า รวมทั้งราคาที่ดินที่มีการปรับเพิ่ม 10 เท่านับตั้งแต่เปิดบริการ คาดว่าในอนาคต เมื่อพัฒนาเต็มโครงการจะผลักดันให้มูลค่าการพัฒนาเพิ่มเป็นไม่ต่ำกว่า 7 หมื่นล้านบาท

          ย่อแผนลงทุนเหลือ 8-10 ปี

          จากการเปลี่ยนแปลงแบบพลิกโฉมหน้าของทำเลย่านบางนา-ตราด กม.8 บริษัทคาดว่าแผนธุรกิจเดิมตั้งเป้าลงทุนจบทั้งโครงการภายใน 14 ปี ปัจจุบันปรับแผนเร็วขึ้นคาดว่าสามารถลงทุนทั้งโครงการเมกาซิตี้ได้ภายใน 8-10 ปี โดยจุดเริ่มต้น ปี 2560

          "เมกาซิตี้มีแลนด์แบงก์ 400 ไร่ โดยมีเมกาบางนาเป็นศูนย์กลาง อนาคตที่เราวางไว้จะเป็นโซนพัฒนาส่วนต่อขยายจากศูนย์การค้า รองรับผู้มาใช้บริการวันละ 2.5 แสนคน จากปัจจุบันมีผู้มาใช้บริการเฉลี่ยวันละ 1.5 แสนคน"

          ประธานเจ้าหน้าที่บริหารเมกาซิตี้กล่าวว่า ปีนี้การลงทุนใหม่ ๆ เพิ่งเปิดบริการ ส่วนต่อขยาย Mega FoodWalk 20,000 ตารางเมตร เชื่อมโซนฟู้ดวอล์กในปัจจุบัน เพิ่มเติมร้านอาหารดัง 40 ร้านกับซูเปอร์มาร์เก็ตขนาดใหญ่, เปิดบริการโซน เมกาพาร์คเมื่อเดือนเมษายน 2562 สวนสาธารณะ 7 ไร่ เปิดตั้งแต่ 6 โมงเช้า มีสนามเด็กเล่น บ้านต้นไม้ น้ำพุ น้ำตกจำลอง เป็นพื้นที่พักผ่อนสำหรับคนรักสัตว์เลี้ยง

          มีโรงเรียนประถมศึกษานานาชาติ ดิษยะศริน กรุงเทพ ในเครือเดียวกับโรงเรียน ดิ อเมริกัน สคูล ออฟ แบงค็อก (The American School of Bangkok), โซนเมกาฮาร์เบอร์แลนด์ สนามเด็กเล่นในร่มขนาดใหญ่ 8,500 ตารางเมตร ธีม "Happy Farm ฟาร์มสนุก ความสุขของทุกคนในครอบครัว", มีโซนกีฬากลางแจ้ง 1 ไร่ รองรับ เทรนด์เอ็กซ์ตรีมสปอร์ตและการแข่งขันรูปแบบนินจาวอร์ริเออร์ เจาะกลุ่มลูกค้าวัยรุ่น และขยายโซนเมกา สมาร์ทคิดส์ โดยมี 17 สถาบันกวดวิชาและเสริมทักษะสำหรับเด็ก

          ฐานลูกค้าแน่น-ปิดความเสี่ยง

          นางสาวปพิตชญากล่าวด้วยว่า บริษัทไม่เก่งลงทุนด้านอื่นนอกจากธุรกิจรีเทล ดังนั้น จึงโฟกัสทำธุรกิจศูนย์การค้า ขณะเดียวกัน จะใช้วิธีแมตชิ่งกับ นักลงทุนที่เชี่ยวชาญในแต่ละวงการ เช่น ขายที่ดินให้ บมจ.อารียา พรอพเพอร์ตี้ เพื่อพัฒนาห้องชุด

          "เวลาเราจะแมตช์กับใคร ต้องดูมีวิสัยทัศน์ตรงกัน ทำให้เมกาซิตี้เป็นเมืองคุณภาพ การพักอาศัย การใช้จ่าย ไลฟ์สไตล์ต้องไปด้วยกันได้ เพราะ ใครก็ตามที่ทำธุริจอยู่กับเมกาซิตี้ แสดงว่าอยู่ไปตลอดชีวิต นโยบายต้องเป็น อันหนึ่งอันเดียวกัน เราไม่เก่งธุรกิจอื่น ก็อยากให้คนเก่งช่วยเราคิด เริ่มต้นให้ข้อมูลจากฝั่งที่เราอยู่มาก่อน ลูกค้าเมกาซิตี้บอกได้ว่าหน้าตาแบบไหน อายุเท่าไหร่ สเปนดิ้งพาวเวอร์เป็นยังไง ให้เขาได้ดีไซน์โปรดักต์ให้แมตช์กัน"

          สำหรับการลงทุนใหม่ ๆ ภายในสิ้นปี 2562 คาดว่าปิดดีลเจรจาลงทุนโรงแรมในคอนเซ็ปต์ business hotel ระดับ 4 ดาว และอาจได้เห็นโครงการออฟฟิศบิลดิ้งระดับพรีเมี่ยม

          "สำหรับนักลงทุน โครงการเมกาซิตี้มีจุดเด่นในเรื่อง 1.มีลูกค้ารอแล้ว 2.โครงสร้างพื้นฐานในโครงการเราทำไว้หมดแล้ว 3.มีทราฟฟิกหรือมีฐานลูกค้าทุกวัย อยู่ที่จะแมตช์เข้ากับธุรกิจที่จะลงทุนใหม่ได้ยังไง ทำให้การลงทุนกับเรามีความเสี่ยงน้อย เพราะเรามีศักยภาพในด้านฐานลูกค้ารออยู่แล้ว คล้ายกับซื้อคอนโดฯแล้วหิ้วกระเป๋าเข้ามาอยู่ได้เลย"