ทุนยักษ์เคลื่อนทัพบุกอสังหาฯ ล่าสุด ตระกูลจุฬางกูรปักหมุดทำเลราชเทวี ผุดออฟฟิศ "สปริงทาวเวอร์" พร้อมกับ เล็งเปิดโครงการมิกซ์ยูส "JRK Tower ราชเทวี" มูลค่าลงทุนรวมกันหมื่นล้าน "ณัฐพล จุฬางกูร" ระบุนาทีสุดท้ายตัดสินใจปัดฝุ่นแลนด์แบงก์ผืนใหญ่ 6 ไร่ ติดสถานีราชเทวี รถไฟฟ้า BTS ปั้นไลฟ์สไตล์ทาวเวอร์แห่งใหม่ เผยสนใจลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยด้วย แต่รอจังหวะและความพร้อมอีก 1-2 ปี

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ภาวะร้อนแรงของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ทำให้ดึงดูดความสนใจลงทุนของกลุ่มตระกูลใหญ่ในวงการธุรกิจเมืองไทย ล่าสุดเป็นคิวของทำเลราชเทวี ซึ่งพบว่า ตระกูล "จุฬางกูร" เจ้าตลาดธุรกิจชิ้นส่วนยานยนต์ รุกคืบเข้ามาพัฒนาโครงการ มูลค่ารวมหมื่นล้านบาท

          ผุดออฟฟิศรอบ 20 ปี

          นางนลินี งามเศรษฐมาศ ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไอร่า แคปปิตอล จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ไอร่า แคปปิตอล ร่วมลงทุนกับเสนา ดีเวล ลอปเม้นท์ และแสงฟ้าก่อสร้าง ก่อตั้ง บริษัทร่วมทุน "แอสไพเรชั่น วัน" สัดส่วนถือหุ้นร้อยละ 60/25/15 ลงทุนออฟฟิศบิลดิ้ง "สปริงทาวเวอร์" ทำเลราชเทวี นับเป็นโครงการสำนักงานให้เช่าที่เปิดบริการใหม่ในรอบ 20 ปี ของทำเลราชเทวี

          อนาคตทำเลที่ตั้งเป็นทำเล 0 ก้าวจากสถานีรถไฟฟ้าสายสีส้มที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง โดยบริษัทเตรียมจัดแกรนด์ โอเพนนิ่งเดือนพฤศจิกายน 2562 ปัจจุบันมีผู้เช่าแล้ว 40%

          รายละเอียด Spring Tower สร้างบนที่ดินเช่าระยะยาวจากสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ บนเนื้อที่เกือบ 3 ไร่ ออกแบบเป็นสำนักงานสูง 27 ชั้น โดยเป็นพื้นที่สำนักงานให้เช่าบนชั้น 9-27 มูลค่าโครงการ 2,500 ล้านบาท รวมพื้นที่เช่า 27,500 ตารางเมตร ในช่วงพรีโอเพนนิ่งซึ่งมีผู้เช่าแล้ว 40% เป็นผู้เช่าบริษัทต่างชาติทั้งหมด

          ลงทุนอสังหาฯ-ส่งเข้า REIT

          แผนลงทุนในอนาคตอันใกล้ หรือภายในปี 2564 บริษัทลงทุนออฟฟิศบิลดิ้งเพิ่มอีก 2 โครงการ มูลค่าเฉลี่ยโครงการละ 3,000 ล้านบาท รวมเป็น 6,000 ล้านบาท เมื่อรวม 3 โครงการ ทำให้มีมูลค่ารวม 8,000-9,000 ล้านบาท โมเดลธุรกิจคือนำอสังหาริมทรัพย์เข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุน หรือกอง REIT ต่อไป โดยควบคุมหนี้สินต่อทุนอยู่ในระดับ 1 : 1

          โดยทำเลที่สนใจเป็นย่าน CBD-central business district หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจ จุดเด่นทำเลต้องอยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวบีทีเอส อยู่บนถนนเมน หรือถนนสายหลัก และการเดินทางสามารถเชื่อมเข้าตึกได้เลย เบื้องต้นกำลังเจรจาเช่าที่ดินเอกชน (leasehold) ระยะยาว 30 ปี ส่วนออปชั่นต่ออายุการเช่าหลังจากนั้นเป็นเรื่องที่กำลังต่อรองทางธุรกิจ

          โดยนางนลินีกล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ไอร่า แคปปิตอล มีผู้ถือหุ้นใหญ่ มาจากตระกูลจุฬางกูร ถือเป็นบริษัท โฮลดิ้งคอมปะนี จากนั้นมีการตั้งบริษัท ไอร่า พร็อพเพอร์ตี้ โดยร่วมทุนกับ ต่างชาติ ประกอบด้วย ไอร่า แคปปิตอล 60% กลุ่มบริษัท Kenedix Asia Pte. ประเทศญี่ปุ่น (จดทะเบียนในสิงคโปร์) 20% และกลุ่ม Bugreen ประเทศเกาหลีใต้ 20%

          โมเดลการลงทุน ไอร่า พร็อพเพอร์ตี้ ร่วมลงทุนโครงการสปริงทาวเวอร์ ผ่านบริษัท แอสไพเรชั่น วัน จำกัด โดยไอร่า พร็อพเพอร์ตี้ ถือหุ้น 60% บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ 25% บริษัทแสงฟ้าก่อสร้าง 15% การลงทุนออฟฟิศ บิลดิ้งในอนาคตจะมีการจัดตั้งบริษัท แอสไพเรชั่น ทู, แอสไพเรชั่น ทรี เพื่อเป็นผู้พัฒนาและเจ้าของโครงการ

          "ไอร่า แคปปิตอล เราสนใจการลงทุนที่มีผลตอบแทนปีละ 7-8% ขึ้นไป ลงทุน ในอสังหาฯที่สร้างผลตอบแทนได้สม่ำเสมอและความเสี่ยงต่ำ โครงการสำนักงานให้เช่า หรือออฟฟิศบิลดิ้ง จึงตอบโจทย์มากกว่าประเภทมิกซ์ยูส รีเทล เพราะออฟฟิศมีการทำสัญญาเช่ายาว 9 ปี แต่เทอมในการทำสัญญาเช่า คือ 3+3+3 ปี ในอนาคตเมื่อนำมาจัดตั้งกอง REIT แล้ว ทำให้มีความมั่นคงทางด้านรายได้ และผลตอบแทนสม่ำเสมอ"

          โคเวิร์กกิ้งสเปซเมกาขอแจม

          นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการ ผู้จัดการ โจนส์ แลง ลาซาลล์ (JLL) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดสำนักงานให้เช่า เซ็กเมนต์นี้เป็นดาวรุ่งมากสุด ดีมานด์สูงต่อเนื่อง โดยเฉพาะสำนักงานเกรดเอ เฉลี่ยค่าเช่า 900 กว่าบาท/ตารางเมตร สูงต่อเนื่อง 7 ปีติดต่อกัน แนวโน้มเร็ว ๆ นี้ คาดว่าราคาเฉลี่ยจะขยับแตะ 1,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน

          นางยุพา เสถียรภาพอยุทธ์ หัวหน้าฝ่ายปล่อยเช่าอาคารสำนักงาน JLL กล่าวเพิ่มเติมว่า ปี 2561 ภาพรวมสำนักงานเกรดเอ 1.3 แสนตารางเมตร แต่ถ้ารวมทุกเซ็กเมนต์รวมกันอยู่ที่ 1.8 แสนตารางเมตร โดยหลังปี 2022 จะมีซัพพลายใหม่อีก 6 แสนตารางเมตร หรือใน 4 ปีถัดไปจะเพิ่มเป็นมากกว่า 1.2 ล้านตารางเมตร

          พฤติกรรมการเช่า ผู้เช่าอยู่ยาว 15-20 ปี เพื่อให้คุ้มกับการลงทุนตกแต่งออฟฟิศ เช่น JLL อยู่ที่เดิม 25 ปี ไม่ได้ย้ายไปไหน เช่นกัน โดย JLL ตั้งเป้ามีผู้เช่า 50% ภายในช่วงแกรนด์โอเพนนิ่ง และมีผู้เช่า 100% ภายในกลางปี 2563

          สิ่งอำนวยความสะดวกในทาวเวอร์ เพดานสูง 3 เมตร ระบบไฟฟ้าแยกระบบพ็อกเกตฟาซิลิตี้ เพื่อให้ผู้เช่าสามารถ ติดตั้งระบบปรับอากาศได้ด้วยตัวเอง สำหรับการใช้ออฟฟิศได้ตลอด 24 ชั่วโมง

          "คนรุ่นใหม่ work hard play harder โดยมีผู้เช่ารายใหญ่รายเดียว 6,500 ตารางเมตร ผู้เช่าทำธุรกิจโคเวิร์กกิ้งสเปซจากอเมริกา ตอกย้ำให้เห็นว่าสปริงทาวเวอร์เป็นทำเลตอบโจทย์ออฟฟิศในโลกยุคใหม่"

          ปั้น JRK Tower ราชเทวี

          ก่อนหน้านี้ นายณัฐพล จุฬางกูร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มน็อนออโตโมทีฟ ซัมมิท คอร์ปอเรชั่นกรุ๊ป ให้สัมภาษณ์ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ครอบครัวมีความสนใจลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่ต่ำกว่า 40-50 ปี โดยคุณแม่ (นางหทัยรัตน์ จุฬางกูร) ซื้อแลนด์แบงก์สะสมเรื่อยมา ปัจจุบันครอบครัวมีแลนด์แบงก์ถือในมือ 5,000 ไร่ กระจายอยู่ในจังหวัดเลย ประจวบคีรีขันธ์ (หัวหิน) ตราด (เกาะกูด) เชียงใหม่ ภูเก็ต

          ส่วนพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีแลนด์แบงก์ย่านถนนบางนา-ตราด ซึ่งนำมาพัฒนาโครงการแล้วจำนวนหนึ่ง โดยธุรกิจที่สนใจลงทุนมีหลายประภททั้งโรงแรม โรงพยาบาล โรงเรียนนานาชาติ ล่าสุดคือโครงการสำนักงานให้เช่า หรือออฟฟิศบิลดิ้ง ในขณะที่ธุรกิจที่อยู่อาศัยก็มีความสนใจเช่นกัน แต่ภายในปี 2562-2563 ยังไม่มีแผนลงทุนแต่อย่างใด

          ทั้งนี้ ครึ่งปีหลัง 2562 วางแผนลงทุนโครงการมิกซ์ยูส "JRK Tower ราชเทวี" โดยชื่อแบรนด์ JRK มาจากตระกูลจุฬางกูร ทำเลหัวมุมถนนราชเทวี ซึ่งมีที่ดินว่าง ผืนใหญ่ขนาด 6 ไร่เศษ ทำเลอยู่หน้าสถานีราชเทวี รถไฟฟ้าสีเขียวบีทีเอส มูลค่าลงทุนรวมที่ดิน 7,200 ล้านบาท

          มิกซ์ยูส-ออฟฟิศเกรดเอ

          รายละเอียด JRK Tower ออกแบบเป็นอาคารสูง 46 ชั้น พื้นที่รวม 118,000 ตารางเมตร จอดรถ 804 คัน (รวมใต้ดิน 4 ชั้น) แบ่งเป็นโรงแรมระดับ 5 ดาว จำนวน 350 ห้อง บนชั้น 7-13 และ banquet ชั้น 15, ออฟฟิศบิลดิ้งพื้นที่รวม 47,000 ตารางเมตร บนชั้น 16-42, สกายเลานจ์ ชั้น 44-45 และสกายเดสก์ & รูฟท็อปบนชั้น 46

          นอกจากนี้ มีพื้นที่รีเทลขนาด 1,500 ตารางเมตร อยู่บนชั้น 2 ออกแบบให้มีทางเชื่อมสกายวอล์กเข้ากับรถไฟฟ้าบีทีเอส เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับลูกค้าและคนทำงานในอาคาร

          ในขณะที่โซนออฟฟิศชั้น 16-42 เท่ากับมีจำนวนถึง 27 ชั้น รวมพื้นที่ 47,000 ตารางเมตร แบ่งเป็น 4 โซน เพื่อความสะดวกรวดเร็วของการจราจรแนวดิ่ง ดังนี้ low zone 7 ชั้น บนชั้น 16-22, low-high-zone 7 ชั้น บนชั้น 23-29, mid-high-zone 6 ชั้น บนชั้น 30-35 และ high zone 7 ชั้น บนชั้น 36-42

          สิ่งอำนวยความสะดวกและบริการยังรวมดาดฟ้า หรือรูฟท็อปบนชั้น 46 ดีไซน์ความสูง 2 ระดับ พื้นที่ 668 ตารางเมตร มีโซน outdoor restaurant ที่ความสูง 196 เมตร พื้นที่ 528 ตารางเมตร และมี outdoor bar พื้นที่ 140 ตารางเมตร บนความสูง 199 เมตร คาดว่าการก่อสร้างแล้วเสร็จ เปิดบริการได้ภายใน 3 ปีหน้า แผนธุรกิจที่กำหนดไว้ในใจ คือ มีค่าเช่าออฟฟิศตารางเมตรละ 1,500 บาท

          "JRK Tower ราชเทวี มีการเปลี่ยนแผนเล็กน้อย จากเดิมเป็นโครงการร่วมทุน แต่เนื่องจากพิจารณาแล้วเห็นว่าเป็นที่ดินเปล่าผืนใหญ่ผืนสุดท้ายของทำเลราชเทวี อยากปั้นแบรนด์อสังหาฯ ของตระกูลจุฬางกูรด้วย ก็เลยเลือกลงทุนเอง ไม่ได้จอยต์เวนเจอร์กับใคร เป้าหมายการลงทุนเมื่อพัฒนาโครงการที่ไหน ต้องการสร้างการจดจำเป็น อสังหาฯติดอันดับท็อป 5 ของทำเล" นายณัฐพลกล่าว