ซีบีอาร์อี"เตือนต้องตั้งราคา เหมาะกับทำเล หวั่นสต็อกล้น

          "พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค" ชี้ส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงิน 5 สถานี ดัน ยอดขายอสังหาฯ หลังสองไตรมาส ภาพรวม อสังหาฯทรุด ระบุรถไฟฟ้าชานเมือง โอกาสผุดบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม "ซีบีอาร์อี" เตือนตั้งราคาขายเหมาะกับทำเล เหตุกำลังซื้อจำกัด หวั่นซ้ำรอยสายสีม่วง

          นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า หลังจากไตรมาสที่ 2 ของปี 2562 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มซบเซา จนทำให้ปริมาณอสังหาฯ(ซัพพลาย) สูงเกินกว่า ความต้องการ(ดีมานด์) ประกอบกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งสงครามทางการค้า และมาตรการคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย (แอลทีวี) ทำให้อัตราการดูดซับในตลาดเริ่มชะลอตัว

          อย่างไรก็ตาม คาดว่าสถานการณ์จะเริ่มกลับมาดีขึ้นในช่วงไตรมาสที่ 3 และ 4 ของ ปีนี้ ภายหลังจากตลาดเริ่มปรับตัว ประกอบกับ ได้รับอานิสงส์จากการก่อสร้างโครงการถไฟฟ้าในกรุงเทพฯต่อเนื่อง ส่งผลบวกต่ออัตราการจำหน่ายอสังหาฯ โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วน ต่อขยาย 5 สถานีจากสถานีหัวลำโพง - ท่าพระ ที่เปิดให้บริการทดลองใช้ฟรีตั้งแต่ 1 ก.ค. จนถึงเดือนก.ย.2562 มีผลทำให้โครงการ ของพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ที่อยู่บริเวณ รถไฟฟ้าสายดังกล่าวขายดีขึ้น หลังจากได้เปิดตัวในช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา ในชื่อโครงการเดอะ เมทโทร เพชรเกษม48 ราคาเริ่มต้น 4.59 ล้านบาท จำนวน 128 ยูนิต มูลค่าโครงการ 700 ล้านบาท โดยคาดว่าจะปิดโครงการนี้ได้ภายในปี 2563  "รถไฟฟ้าส่งผลทางบวกต่อโครงการ อสังหาฯอยู่แล้ว โดยเฉพาะสายที่เริ่มเปิดให้บริการชัดเจน ทำให้ตลาดคึกคัก ทำให้ ผู้บริโภคเห็นภาพและเกิดความมั่นใจในการซื้อ อสังหาฯมากขึ้น"

          เขายังคาดการณ์ด้วยว่า  การทยอยเปิดโครงการรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯและชานเมืองในปีนี้และปีหน้า รวมถึงปีถัดๆไป จะส่งผลบวกต่อ การโครงการอสังหาฯให้มีทางเลือกหลากหลาย มากขึ้น จากเดิมที่มีเพียงคอนโดมิเนียม ใจกลางเมือง ราคาที่ดินสูง แต่เมื่อรถไฟฟ้าเริ่มขยายไปยังบริเวณชานเมือง ทำให้เกิดโครงการแนวราบ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝด เพราะราคาที่ดินไม่สูงมากนัก

          ดังนั้น โครงการรถไฟฟ้าจึงส่งผลต่อการวางแผนพัฒนาโครงการของพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ที่มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการ แนวราบเป็นหลักในสัดส่วน 70% โดยเตรียมแผนซื้อที่ดินเก็บไว้เพื่อพัฒนาโครงการตามแนวรถไฟฟ้าในสายอื่นๆ อาทิ สายสีชมพู สายสีเหลือง เพียงแต่รอโอกาสและจังหวะเวลาที่เหมาะสมในการเปิดตัวโครงการ

          ด้านนางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด(CBRE) ให้ความเห็นว่า สภาพตลาดภายในช่วงที่ผ่านมาของปีนี้ถือว่าซบเซา แต่การเพิ่มเส้นทางรถไฟฟ้าให้บริการประชาชนในส่วนต่อขยาย ส่งผลทำให้ภาพรวมตลาดเริ่มคึกคัก โดยเฉพาะสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายจากหัวลำโพง 2 สถานีแรก ที่ผ่านย่านเยาวราชและพระบรมมหาราชวัง ผ่านสถานที่สำคัญทางประวัติศาสตร์ เป็นจุดหมาย ปลายทางด้านการท่องเที่ยว ทำให้ช่วยอำนวยความสะดวกในการเดินทางนักท่องเที่ยว  ทั้งชาวไทยและต่างชาติ เป็นย่านการค้าและโรงแรมที่จะมีปริมาณคนมาใช้บริการเพิ่มขึ้น จากนั้นจึงขยายโอกาสไปยังตลาดอสังหาฯที่อยู่อาศัย(Residential) บริเวณดังกล่าวคึกคักและเพิ่มยอดขายได้ เช่นเดียวกันกับสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ที่เพิ่งเริ่มต้นจะต้องรอความชัดเจนอีกครั้งในวันเปิดให้บริการ

          อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญของการพัฒนาโครงการไม่เพียงแค่ทำเล การพัฒนาโครงการจะต้องนำเสนอสินค้า ที่พักอาศัย ราคา ให้สอดคล้องกับความต้องการของทำเลด้วย ดังนั้นการตั้งราคาให้สอดคล้องกันกับความต้องการจึงเป็นเรื่องสำคัญในยุคที่สินค้า มีจำนวนมาก และดีมานด์มีจำกัด เพื่อไม่ให้เกิดเหตุการณ์ซ้ำรอยสายสีม่วง ที่มีซัพพลายคอนโดจำนวนมาก แต่เมื่อเปรียบเทียบกับ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางรถไฟฟ้ากับการเดินทาง ด้วยระบบขนส่งอื่น พบว่าราคาไม่แตกต่างกันนัก ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยแนวราบต่ำกว่า คอนโด จึงทำให้คนยอมที่จะซื้อที่อยู่อาศัย แนวราบ ส่งผลทำให้คอนโด ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงไม่คึกคักตามที่คาดการณ์และมีอุปทานคงค้างในตลาด (สต็อก)เป็นจำนวนมาก

          "รถไฟฟ้า ช่วยอำนวยความสะดวกในการเดินทาง ถือเป็นองค์ประกอบหนึ่งในการซื้อขายที่พักอาศัย แต่สิ่งสำคัญต้องดูภาพรวมตลาดคู่กัน เพราะบางช่วงราคาที่ดินรถไฟฟ้าสูงเกินไป จนทำให้ราคาขายคอนโดสูง คนซื้อไม่ไหว ต้องออกไปซื้อที่อยู่อาศัยรอบนอก ชานเมือง ดังนั้นที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าจึงต้องดูปัจจัยหลายด้าน ไม่ใช่เพียงรถไฟฟ้าเป็นหลักที่จะมีผลในการพัฒนา"