หลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศใช้มาตรการ LTV ไปเมื่อเดือนเมษายนที่ผ่านมา เพื่อควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน นับเป็นกระบวนการป้องกันความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นในระบบ เพราะปัญหาของอสังหาริมทรัพย์เป็นชนวนเหตุสำคัญที่ก่อให้เกิดวิกฤตเศรษฐกิจทั่วโลก

          ทิศทางการขยายตัวของธุรกิจอสังหาฯ ที่มี แนวโน้มสูงขึ้น ซึ่งเห็นได้จากซัปพลายที่เข้ามาในตลาดจำนวนมากเมื่อเทียบกับความต้องการของผู้บริโภคหรือขีดความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อที่ลดลง ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัว และยังต้อง อาศัยอานิสงส์จากความเป็นไปของเศรษฐกิจโลกซึ่งอยู่ในสภาวะถดถอยไม่ต่างกัน

          จึงไม่น่าแปลกใจที่ตัวเลขของตลาดอสังหาฯ จะตกวูบ บางค่ายมีจำนวนยูนิตเหลือขายสูงถึง 50 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งเหตุมาจากการที่ผู้ซื้อไม่ได้รับอนุมัติการปล่อยสินเชื่อ

          ในมุมของผู้ประกอบการอาจจะมองว่า ผลพวงจากการหดตัวของตลาดอสังหาฯ และจำนวนหน่วยที่เหลือขายนั้นเกิดจากการบังคับใช้มาตรการ LTV ที่ แบงก์ชาติมองเห็นและคาดสถานการณ์ที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคตถึงจำนวนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้

          ทว่าในอีกมิติที่ผู้ประกอบการต้องนำมาพิจารณาคือ การขยายตัวของจำนวนอสังหาริมทรัพย์ในตลาดที่มีความเป็นไปได้ว่าจะมีมากจนเกินความต้องการที่ แท้จริงของผู้บริโภค เพราะต้องยอมรับว่าผู้บริโภค บางส่วนซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเก็งกำไร แม้จะมีบางส่วนที่ซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยหลังแรกก็ตาม

          ห้วงยามนี้ที่ฟันเฟืองในระบบเศรษฐกิจทุกตัว ชะลอการทำงาน การท่องเที่ยวกำลังประสบปัญหาหนัก เมื่อนักท่องเที่ยวจีนที่เคยสร้างรายได้ให้กับภาคอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวลดจำนวนลง อีกทั้งไทยไม่อาจต้านกระแสธารจากสงครามการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐฯได้ รวมไปถึงการถดถอยของเศรษฐกิจโลก

          แน่นอนว่ามีปัจจัยแวดล้อมมากมายที่ส่งผลต่อเศรษฐกิจไทย ทั้งจากภายในประเทศและนอกประเทศ โดยเฉพาะปัจจัยในประเทศเกี่ยวกับหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ที่กราฟสูงขึ้นทุกปี กระทั่งแบงก์ชาติเตรียมใช้มาตรการใหม่เพื่อควบคุมการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินอีกครั้ง

          มาตรการใหม่ที่ว่านี้จะเป็นการคำนวณภาระการผ่อนชำระหนี้โดยเทียบกับรายได้ (Debt Service Ratio: DSR) เพื่อป้องกันและลดตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิด รายได้หรือ NPL ในกลุ่มเสี่ยง เช่น กลุ่มผู้มีรายได้ไม่แน่นอน กลุ่มคนเริ่มต้นทำงาน กลุ่มคนใกล้เกษียณ และกลุ่มเด็กจบใหม่

          โดยหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ของไทยนับตั้งแต่ปี 2551 คือ 52.4 เปอร์เซ็นต์ ตัวเลขหนี้ครัวเรือนไต่กราฟสูงขึ้นทุกปีและเพิ่มสูงขึ้นถึง 81.2 เปอร์เซ็นต์ ในปี 2558 ขณะที่ปี 2561 หนี้ครัวเรือนอยู่ที่ 78.6 เปอร์เซ็นต์ ล่าสุดปีนี้ที่เพิ่งผ่านพ้นครึ่งปี ตัวเลขหนี้ครัวเรือนพุ่งสูงถึง 78.7 เปอร์เซ็นต์ หรือ 16 ล้านล้านบาท

          ทั้งนี้ หนี้ครัวเรือนมีอัตราการขยายตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับการเติบโตทางเศรษฐกิจ แม้ว่าหนี้ครัวเรือนที่เกิดขึ้นจะเป็นการก่อให้เกิดสิทธิความเป็นเจ้าของในทรัพย์สิน เช่น ซื้อบ้าน ซื้อรถ หรือการขยายธุรกิจ

          เมื่อพิจารณาจากตัวเลขหนี้ครัวเรือนยังคงอยู่ในระดับสูง จึงไม่น่าแปลกใจที่แบงก์ชาติจะหามาตรการใหม่ๆ ออกมาเพื่อป้องปรามปัญหาที่คาดว่าจะเกิดขึ้น และยิ่งมีข้อมูลจากงานวิจัยของสถาบันวิจัยเศรษฐกิจ ป๋วย อึ๊งภากรณ์ ที่ออกเผยแพร่เมื่อเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา พบว่า คนไทยเป็นหนี้เร็วขึ้น นานขึ้น และเป็นหนี้จนแก่ โดยผู้กู้ที่มีอายุน้อยมีสัดส่วนเป็นหนี้เสียสูงขึ้น

          ความผันผวนทางเศรษฐกิจของไทยทำให้มีความเป็นไปได้ว่าในปี 2562 จำนวนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้หรือ NPL จะเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่ม Gen Y คือผู้ที่เกิดระหว่างปี 2523-2540 ที่มีสัดส่วนสินเชื่อสูงในทุกประเภท เช่น สินเชื่อบ้าน มีสัดส่วน 53 เปอร์เซ็นต์ สินเชื่อรถยนต์ มีสัดส่วน 47 เปอร์เซ็นต์ สินเชื่อเงินสด 44 เปอร์เซ็นต์ สินเชื่อบัตรเครดิต 56 เปอร์เซ็นต์

          ทั้งนี้ ผู้บริโภคในกลุ่ม Gen Y ถือว่าเป็นกำลังสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจในระดับหนึ่ง หากในอนาคตหนี้สินที่คนกลุ่มนี้มีกลายเป็นหนี้เสียหรือ NPL น่าจะสร้างปัญหาให้เกิดขึ้นในระบบไม่มากก็น้อย เมื่อปัจจุบันมีจำนวน 1 ใน 5 ของคนกลุ่มนี้ที่กลายเป็นหนี้ไปแล้ว

          ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลช่วงที่เหลือของปี 2562 ยังต้องพบกับความท้าทาย รอบด้าน ส่งผลให้ผู้ประกอบการน่าจะมีความระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ รวมถึงการปรับแผนธุรกิจให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดมากยิ่งขึ้น

          โดยหันมาเปิดโครงการในระดับราคาที่ใกล้กับความสามารถซื้อของกำลังซื้อของกลุ่มผู้บริโภคทั่วไป โดยทำเลที่ผู้ประกอบการน่าจะยังให้ความสำคัญ ได้แก่ บริเวณจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าที่กำลังสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯ รอบนอก

          อย่างไรก็ดี จากการที่ Segment ระดับกลางนี้ มีความหนาแน่นของการลงทุนของผู้ประกอบการทั้ง รายเล็ก รายใหญ่ รวมถึงมีสัดส่วนจำนวนค้างขายที่สูง ส่งผลให้ผู้ประกอบการเองก็อาจพบกับความท้าทายในเวลาเดียวกัน

          ขณะที่ในด้านการซื้อของผู้บริโภคนั้น สะท้อนภาพที่ชะลอตัวลงทั้งกลุ่มผู้ซื้อในประเทศและชาวต่างชาติ ทั้งนี้ การชะลอตัวของผู้บริโภคในประเทศน่าจะเป็นผลมาจากกลุ่มผู้ซื้อเพื่อการลงทุนทั้งระยะสั้นและระยะยาว เนื่องจากเป็น กลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยหลายๆ ด้านในเวลาเดียวกัน อาทิ นโยบายกำกับดูแลสินเชื่อ จำนวนห้องเช่าที่มีอยู่มากในปัจจุบันที่ส่งผลให้เกิดการแข่งขันในกลุ่มผู้ให้เช่าเอง รวมถึงกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวดี ขณะเดียวกันผู้ซื้อชาวต่างชาติในช่วง ครึ่งหลังของปีนี้ น่าจะมีการชะลอการลงทุนลง เนื่องจากผลตอบแทนการลงทุนจากค่าเช่าอาคารชุดบางแห่งอาจมีการหดตัวลงเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา และการชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจของประเทศผู้ซื้อ

          ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดการณ์จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลครึ่งปีหลังจะสูงกว่าครึ่งปีแรก จากปัจจัยฤดูกาลและการที่ต้องเปิดตัวตามแผนธุรกิจ แต่เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน คาดว่า จะหดตัวลงมาก ทำให้ทั้งปีมีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ 1.0-1.1 แสนหน่วย หดตัวราว 14-18 เปอร์เซ็นต์ จากปีก่อน

          สำหรับการซื้อของผู้บริโภคนั้นชะลอตัวลงทั้งผู้ซื้อในประเทศและชาวต่างชาติจากหลายปัจจัย คาดว่า ยอดจองซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลช่วงครึ่งปีหลังจะชะลอตัวลงจากครึ่งปีแรก ทำให้ทั้งปีหดตัวราว 10-14 เปอร์เซ็นต์จากปีก่อน และส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยค้างขาย ณ สิ้นปี 2562 อยู่ที่ประมาณ 196,000-200,000 หน่วย หดตัว 1.9 เปอร์เซ็นต์ ถึงขยายตัว 0.6 เปอร์เซ็นต์ จากปี 2561

          อสังหาฯ ไทยที่กำลังเผชิญวิกฤตอยู่ในขณะนี้ ทั้งมาตรการ LTV ของแบงก์ชาติที่ประกาศใช้ไปเมื่อเดือนเมษายน และมาตรการ DSR ที่คาดว่าน่าจะบังคับใช้ในช่วงเดือนพฤศจิกายนปีนี้ อีกทั้งสภาวะการชะลอตัวของเศรษฐกิจทั้งในและต่างประเทศ เสมือนว่าผู้ประกอบการ อสังหาฯ กำลังอยู่ท่ามกลางมรสุมก็ว่าได้

          นอกจากปัจจัยดังกล่าวข้างต้น มีความเป็นไปได้ว่าในอนาคตหากรัฐบาลดำเนินการตามนโยบายที่ได้ หาเสียงไว้ในเรื่องค่าแรงที่จะปรับขึ้นเป็น 400 บาทนั้น อาจสร้างผลกระทบต่อต้นทุนราคาบ้านได้

          หากมีการปรับค่าแรงขึ้นจริง ผลจะเกิดขึ้นเหมือนระลอกคลื่นบนกระแสน้ำ ตั้งแต่ผู้ประกอบการรับสร้างบ้าน ผู้รับเหมา แรงงาน ซึ่งหากฟันเฟืองในระบบหนึ่งตัวเกิดสะดุดเครื่องจักรทั้งเครื่องคงไม่สามารถทำงานต่อได้

          คงต้องติดตามกันต่อไปว่าแบงก์ชาติจะประกาศใช้มาตรการใหม่เพื่อป้องกันหนี้ NPL จริงหรือไม่ เพื่อผลดีต่อระบบโดยรวม หรือต้องประคองผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่สร้างซัปพลายจนเกิดภาวะที่อยู่อาศัยล้นตลาด และปล่อยให้ภาวะฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาฯ เกิดขึ้น.

          "มาตรการที่แบงก์ชาติบังคับใช้ แม้จะเป็นยาแรงสำหรับ ตลาดอสังหาฯ แต่เป็นการป้องกันความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นในระบบเศรษฐกิจไทย"