สำรวจค่าส่วนกลางรายเดือนปี 2562 ในช่วงรอยต่อรัฐบาลใหม่ "คอลลิเออร์ส" เผยในยุคค่าแรงขั้นต่ำวันละ 330 บาท บ้านต่ำ 5 ล้าน ควักจ่ายวาละ 35-64 บาท/เดือน คอนโดฯต่ำ 1 แสน ควักจ่ายตารางเมตรละ 40-45 บาท/เดือน จับตานโยบายหาเสียงค่าแรงขั้นต่ำวันละ 400 บาท กระทบชิ่งต้นทุนนิติบุคคลเพิ่ม 10% "เพอร์เฟค-แสนสิริ- สมาคมนิติบุคคล" ชี้ต้นทุนหลักเกิน 50% จ้าง รปภ.-แม่บ้าน-คนทำสวน หวั่นค่าแรงใหม่เพิ่มภาระเจ้าของบ้าน-เจ้าของร่วม

          ในระหว่างการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ ภายใต้ การนำของพลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา ที่เรียกว่า รัฐบาลประยุทธ์ 2/1 ทางพรรคพลังประชารัฐมีนโยบายหาเสียงค่าแรงขั้นต่ำ วันละ 400 บาท ซึ่งคาดว่ามีผล กระทบสูงต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จุดโฟกัสอยู่ที่การบริหารจัดการนิติบุคคลคอนโดมิเนียมกับนิติบุคคลบ้านจัดสรร ซึ่งมีการใช้แรงงานคนในสัดส่วนสูง หรือใช้แรงงานคนเข้มข้น

          ผู้สื่อข่าว "ประชาชาติธุรกิจ" สำรวจสถานการณ์การคิดค่าใช้จ่ายส่วนกลางบ้าน-คอนโดฯในปี 2562 เพื่อมองแนวโน้ม ค่าส่วนกลางรายเดือนในอนาคต หลังมีรัฐบาลใหม่บริหารประเทศจะเพิ่มต้นทุนหรือไม่ เพราะไม่ว่าต้นทุนค่าส่วนกลางจะคงที่ หรือเพิ่มขึ้น ล้วนมีผลกระทบโดยตรงต่อภาวะค่าครองชีพของผู้บริโภค

          โมเดล Standard of Living

          นายสามภพ บุญนาค นายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า การคำนวณจัดเก็บ ค่าส่วนกลางรายเดือนจะถูกหรือแพง มีโมเดล standard of living เป็นตัวกำหนด ถ้าต้องการคุณภาพของพื้นที่ส่วนกลางดีมากก็ต้องยอมจ่ายมาก ซึ่งคอนเซ็ปต์การบริหารพื้นที่ส่วนกลางเป็นผลดีในระยะยาว ทำให้เป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่อยู่อาศัยทั้งโครงการ

          ตัวอย่างการจัดเก็บค่าส่วนกลาง กรณีคอนโดมิเนียมไฮไรส์ หรือตึกสูง พื้นที่ขาย (salable area) 15,000-25,000 ตารางเมตร ค่าส่วนกลางควรอยู่ที่ 40 บาท/ตารางเมตร เช่น พื้นที่ขาย 15,000 ตารางเมตร ค่าส่วนกลาง 40 บาท/ตารางเมตร ตกเดือนละ 600,000 บาท ถือว่านิติบุคคลพออยู่ได้ เพราะรายได้เพียงพอ ต่อรายจ่ายจริง

          นายสามภพกล่าวถึงนโยบายหาเสียงค่าแรงขั้นต่ำวันละ 400 บาทว่า ปกติการทำสัญญาจ้างเหมาหรือเอาต์ซอร์ซ เช่น บริษัท รปภ. ซึ่งเป็นคู่สัญญาจะระบุในสัญญาชัดเจนว่า ถ้าค่าแรงขั้นต่ำ ปรับขึ้นก็ขอสงวนสิทธิ์ในการปรับขึ้นค่าจ้างด้วย

          "จุดนี้อาจมีผลกระทบได้ เพราะการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุด และนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ในปีแรกทางดีเวลอปเปอร์เป็นผู้จัดตั้งให้ หรือเป็นพี่เลี้ยงในการ จัดตั้ง นั่นหมายความว่าดีเวลอปเปอร์เป็นผู้คำนวณค่าใช้จ่าย โดยวิธีสำรวจจากหมู่บ้านหรือโครงการใกล้เคียง โดยไม่ได้เผื่อเหลือเผื่อขาดไว้ เพราะมองว่าถ้าต้นทุนเพิ่ม ทางลูกบ้านต้องมาประชุมและตกลงร่วมกัน จุดนี้เป็น ปัญหาใหญ่สุด เพราะการขอขึ้นค่าส่วนกลางเป็นเรื่องที่ทำได้ยากลำบากมาก" นายสามภพกล่าว

          ค่าแรง 400 เพิ่มต้นทุน 10%

          นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า คอนเซ็ปต์การจัดเก็บค่าส่วนกลางรายเดือน มีการจัดเก็บรายได้จากสมาชิกในโครงการโดยไม่ได้แสวงกำไร ดังนั้น จึงจัดเก็บให้เพียงพอกับรายจ่าย โดยโครงสร้างหลักของค่าใช้จ่าย คือ จัดจ้างบุคลากร ทั้งพนักงาน รปภ. แม่บ้าน คนทำสวน ค่าฟิกซ์คอสต์ในส่วนของไฟฟ้าแสงสว่าง ฯลฯ โดยค่าจ้างแรงงานคน เฉพาะ พนักงาน รปภ. แม่บ้าน คนทำสวน รวมกัน 50%

          ในขณะที่ค่าแรงขั้นต่ำปัจจุบัน วันละ 330 บาท ถ้าหากเพิ่มเป็นวันละ 400 บาท ตามนโยบายหาเสียงของพรรคการเมือง เท่ากับเพิ่ม 21% เมื่อคำนวณในภาพรวม จากการจ้างแรงงานคน จึงเทียบเท่านิติบุคคลมีต้นทุนเพิ่มขึ้น 10% ซึ่งต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจะต้องถูกนำไปถัวเฉลี่ยเก็บค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้นโดยอัตโนมัติ

          "สมมุติว่านิติบุคคลคำนวณแล้วต้องเก็บค่าส่วนกลางรวมกันเดือนละ 3 แสนบาท ถ้าหากเก็บได้ครบ 100% เมื่อนำมาหักรายจ่ายจริงอาจมีเหลือไม่ถึง 10% แต่ในทางปฏิบัติ ส่วนใหญ่ไม่สามารถ เก็บได้ทุกคน (มีปัญหาเบี้ยวค่าส่วนกลาง) เท่ากับรายได้ไม่ถึง 3 แสนบาท แต่ยังสูงกว่ารายจ่ายหรือพอดีกับรายจ่าย นิติบุคคลก็ทำงานต่อไปได้ พื้นที่ส่วนกลาง ก็มีการบำรุงรักษาที่ดี คุณภาพชีวิตในโครงการก็ดีตามสภาพ"

          กรณีหมู่บ้านจัดสรรในกลุ่มเพอร์เฟค มีทั้งเซ็กเมนต์ต่ำกว่า 5 ล้านบาท, 5-15 ล้าน และเกิน 15 ล้านบาทขึ้นไป โดยจัดเก็บเป็นราคาบาท/ตารางวา ซึ่งการคำนวณค่าส่วนกลางมีตัวแปรในด้านจำนวนยูนิตด้วย เช่น หมู่บ้านที่มี 100 ยูนิต กับ 500 ยูนิต มีตัวหารต่างกัน ทำให้หมู่บ้านใหญ่กว่าได้เปรียบเพราะมีตัวหารเยอะ ค่าส่วนกลางจะถูกกว่าหมู่บ้านเล็ก

          ระดับไฮเอนด์บวกเพิ่มค่า Fee

          นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหาร สายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ประเด็นค่าส่วนกลางในโครงการจัดสรรมองว่าขึ้นกับคุณภาพการบริการที่ลูกค้าได้รับ บางโครงการนำเสนอบริการหลากหลายกว่า ทำให้ต้องมีการจ้างบุคลากรมากกว่า

          โดยกลุ่มแสนสิริมีบริษัทลูก คือ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ทำธุรกิจพร็อพเพอร์ตี้แมเนจเมนต์ หรือบริหารจัดการนิติบุคคลบ้านคอนโดฯ มีไอเท็มงานบริการจำนวนมากและหลากหลายกว่าคู่แข่ง เพราะฉะนั้น ถ้าบริหารคอนโดฯที่มีพื้นที่ขาย 30,000 ตารางเมตร ค่าส่วนกลางที่เหมาะสมตก 60-70 บาท/ตารางเมตร เป็นต้น เพราะมีค่า fee (ค่าธรรมเนียม) จากประสบการณ์ที่สะสมมายาวนาน สะท้อนออกมาผ่านคุณภาพงานบริการในพื้นที่ส่วนกลาง

          "ประเด็นคือค่าส่วนกลางจะมากหรือน้อย มันต้อง judgement จากผู้ใช้ เดี๋ยวนี้ผมเชื่อว่าถ้าเป็นคนคอนโดฯขนาด 500 ยูนิต พื้นที่ขาย 30,000 ตารางเมตร ผมคิดว่าค่าบริหารส่วนกลางน่าจะตกอยู่ 60-70 บาท/ตารางเมตร เป็นค่าบริหารส่วนกลางอยู่ในจุดที่อาจจะเหมาะสม ขึ้นอยู่กับคนบริหารส่วนกลางว่าจะให้มากหรือน้อย"

          นายอุทัยกล่าวต่อว่า แฟลกชิปคอนโดฯระดับลักเซอรี่ของแสนสิริ คือ 98 ไวร์เลส จัดเก็บค่าส่วนกลาง 120 บาท/ตารางเมตร เนื่องจากมีจำนวนยูนิตเพียง 70 ยูนิต ในขณะที่จัดหาบริการเยอะมาก ข้อคำนึงค่าส่วนกลางยังรวมถึงคุณภาพบุคลากรเป็นสิ่งสำคัญด้วย

          "นิติบุคคลคอนโดฯโครงการละ 70 ยูนิต กับ 1,000 ยูนิต ต้องมีผู้จัดการ 1 คนเหมือนกัน แต่การบริหารคอนโดฯ 70 ยูนิต ที่ไฮเอนด์ มาก ๆ ต้องใช้ผู้จัดการที่มีความสามารถสูง มีทักษะด้านงานบริการ เป็นคุณสมบัติหายาก ค่า fee ก็ต้องสูงกว่าปกติทั่วไป"

          หลังโอน 3 ปี ค่าใช้จ่ายเริ่มสูง

          นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวเพิ่มเติมว่า ค่าส่วนกลางรายเดือนเป็นหน้าที่ตามกฎหมาย ที่เจ้าของบ้าน (หมู่บ้านจัดสรร) และเจ้าของร่วม (คอนโดฯ) ทุกคนต้องปฏิบัติตาม แต่ต้องยอมรับว่าค่าส่วนกลางก็ถือว่าเป็นภาระของผู้ซื้อเป็นอย่างมาก โดยพบว่าหลายโครงการไม่สามารถเก็บค่าส่วนกลางได้ครบ ถ้ามีการค้างค่าส่วนกลางในอัตราสูงอาจกระทบทำให้นิติบุคคลไม่มีเงินสำหรับการนำมาบริหาร จน ส่งผลให้พื้นที่ส่วนกลางทรุดโทรม ขาดการดูแลรักษา

          โดยอัตราจัดเก็บแต่ละโครงการ ไม่เท่ากัน ขึ้นกับหลายปัจจัย อาทิ ขนาดของโครงการ จำนวนยูนิต สิ่งอำนวยความสะดวก ราคาขาย ฯลฯ

          ทั้งนี้ ในทางปฏิบัติ มีผู้ประกอบการ บางรายมีการกำหนดหรือระบุไว้ในสัญญาซื้อขายอย่างชัดเจนว่า ราคาค่าส่วนกลางที่จัดเก็บครั้งแรก มีเงื่อนไขเวลาใช้เพียง 3 ปี หลังจากนั้น ปีต่อไปอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นเพื่อให้นิติบุคคลมีเงินงบประมาณมาใช้จ่ายบริหารจัดการ เฉลี่ยหลังจากโอนแล้วภายใน 3-5 ปี สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางเริ่มมีความจำเป็นในการบำรุงรักษา หรือซ่อมแซมตามอายุการใช้งาน

          อย่างไรก็ตาม การปรับขึ้นค่าส่วนกลางเป็นเรื่องที่ค่อนข้างทำได้ยาก หากลูกบ้าน ไม่พร้อมใจกัน เนื่องจาก ขั้นตอนปกติต้องเรียกประชุมใหญ่เจ้าของร่วม/เจ้าของบ้าน ซึ่งต้องได้คะแนนเสียงรับรอง ไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด ถ้าครั้งแรก ไม่ผ่าน ให้เรียกประชุม ครั้งที่ 2 ภายใน 15 วัน โดยการประชุมครั้งที่ 2 ไม่ต้องถึงกึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงทั้งหมด แต่ต้องได้คะแนน 1 ใน 3 ของคะแนนเสียงทั้งหมด

          ท็อป 5 แพงสุดบ้าน-คอนโดฯ

          นายภัทรชัยกล่าวต่อว่า จากการ สำรวจท็อป 5 ที่มีการจัดเก็บค่าส่วนกลาง สูงสุดในทำเลกรุงเทพฯ แยกเป็นบ้านและคอนโดฯ มีดังนี้

          ท็อป 5 คอนโดฯอยู่ระหว่างการขายที่มีค่าส่วนกลางแพงที่สุด ประกอบด้วย 1.98 ไวร์เลส ค่าส่วนกลาง 150 บาท/ตารางเมตร/เดือน 2.Banyan Tree Residences Riverside Bangkok 150 บาท/ตารางเมตร/เดือน 3.The Estelle Phrom Phong 140 บาท/ตารางเมตร/เดือน 4.AESTIQ Thonglor 130 บาท/ตารางเมตร/เดือน 5.SHAA ASOKE 120 บาท/ตารางเมตร/เดือน (ดูตารางประกอบ)

          ส่วนท็อป 5 บ้านจัดสรรที่มีค่า ส่วนกลางแพงที่สุด 5 ลำดับ คือ 1.Quarter Thonglor ค่าส่วนกลาง 200 บาท/ตารางวา/เดือน 2.The Urban Reserve 170 บาท/ตารางวา/เดือน 3.Issara Residence Rama 9 160 บาท/ตารางวา/เดือน 4.Head Quarters Ekamai-Ladprao 117 บาท/ตารางวา/เดือน 5.Parc Preva 110 บาท/ตารางวา/เดือน