คนเชียงใหม่ลุ้นเก้อ ผังเมืองรวม เฉพาะกิจปลดล็อกโรงพยาบาลสันทราย สร้างตึกสูงจาก 9 เมตร เป็น 23 เมตร เอกชนแห้วเพราะจำกัดพื้นที่แค่ 165 เมตร บิ๊กทุนท้องถิ่น "กาญจน์กนกกรุ๊ป" ปักหมุด 100 ไร่ ทางหลวงหมายเลข 1317 ถนนแม่ออน ดักอนาคตสนามบินแห่งที่ 2 เผยราคาที่ดินพุ่ง 3 เท่าในรอบ 5 ปี "แอคคิวท์ เรียลตี้" เปิดโพยถนนดาวรุ่ง 5 เส้นทาง ราคาที่ดินขยับวาละ 1-5.5 หมื่น/ตารางวา

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า กระทรวงมหาดไทยได้ออกกฎกระทรวงเกี่ยวกับผังเมืองรวมเชียงใหม่ ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เมื่อวันที่ 11 มิถุนายน 2562 แต่จำกัดขอบเขตพื้นที่สร้าง ตึกสูงจากเดิมไม่เกิน 9 เมตร เพิ่มเป็นไม่เกิน 23 เมตร ให้โรงพยาบาลรัฐสามารถเปิดตึกได้ ในขณะที่ภาพรวมการจัดทำผังเมืองรวมเชียงใหม่ยังอยู่ระหว่างดำเนินการ หลังจากผังปัจจุบันมีอายุการใช้งาน 7 ปีเต็มแล้ว

          ผังเฉพาะกิจรัฐต่อรัฐ

          นายชินโชติ เรือนใหม่ ผู้จัดการฝ่ายขาย บริษัท แอคคิวท์ เรียลตี้ เชียงใหม่ จำกัด เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า รายละเอียดราชกิจจานุเบกษากฎกระทรวงมหาดไทย เรื่องผังเมืองรวมเชียงใหม่ (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2562 ณ วันที่ 29 พฤษภาคม 2562 นั้น นับเป็นผังเมืองเฉพาะกิจเพื่อเอื้อต่อการใช้ประโยชน์บนที่ดินของโรงพยาบาลสันทราย ซึ่งเป็นโรงพยาบาลรัฐ

          โดยกำหนดด้านเหนือ จดถนนทางหลวงหมายเลข 1260 ฟากใต้, ด้านตะวันออก จดถนนทางหลวง หมายเลข 1001 ฟากตะวันตก, ด้านใต้ จดเส้นขนานระยะ 165 เมตร กับ ศูนย์กลางทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 1260 และด้านตะวันตก จดโรงพยาบาลสันทราย

          "เรื่องนี้เป็นกรณีรัฐต่อรัฐ โรงพยาบาลสันทรายมีคนไข้เต็ม จึงได้ก่อสร้างอาคารหลังใหม่ แต่ไม่สามารถเปิดใช้ได้เนื่องจากติดข้อจำกัดผังเมือง อยู่ในพื้นที่ห้ามก่อสร้างสูงเกิน 9 เมตร โดยผังเมืองรวมที่เพิ่งบังคับใช้เป็นผังเมืองเฉพาะกิจ ด้วยการปลดล็อกให้เป็นโซนที่สามารถสร้างตึกสูงได้ไม่เกิน 23 เมตร เพื่อให้ รพ.สันทรายได้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการสาธารณประโยชน์ที่เกี่ยวข้องกับการสาธารณสุข"

          เปิดโพยที่ดิน 5 ถนนดาวรุ่ง

          นายชินโชติกล่าวว่า เส้นทางถนน ที่มีการปรับเปลี่ยน มีต้นทางอยู่ที่จุดแยกโรงพยาบาลสันทราย (ถนนหมายเลข 1260) ปลายทางที่สามแยกหมู่บ้านกรีน วัลเลย์ ถนนแม่ริม (เส้นหมายเลข 107) หรืออยู่ห่างจากห้างเซ็นทรัล เฟสติวัล 10 กิโลเมตร

          จุดน่าสนใจอยู่ที่แนวถนนแม่ริม ทางหลวงหมายเลข 107 เตรียมขยายเขตเชื่อมต่อวงแหวนรอบ 4 ที่มีการเวนคืนที่ดินแล้ว และกำหนดงบประมาณในการปรับถนนต่อเนื่อง ความคืบหน้ารอการอนุมัติจากรัฐบาลชุดใหม่ รวมทั้งรอให้งานก่อสร้างขยายเขตวงแหวนรอบ 3 (ถนนลิขิตชีวัน-ดอยสะเก็ดสันกำแพง-แม่ออน-สนามบินแห่งใหม่ บ้านธิ) เรียบร้อยก่อน

          เทรนด์การพัฒนาที่ดินจากโครงการถนนวงแหวนรอบที่ 4 รวมทั้งโครงการขยายสนามบินเชียงใหม่ แห่งที่ 2 ได้รับ ความสนใจสูงจากกลุ่มทุนพัฒนาที่ดิน ทั้งบิ๊กแบรนด์จากกรุงเทพฯ และกลุ่มทุนท้องถิ่นเชียงใหม่ โดยมีการซื้อแลนด์แบงก์สะสม 3 ทำเลหลัก ในโซนถนนวงแหวนรอบ 2, ถนนวงแหวนรอบ 3-สันกำแพงสายใหม่ กับถนนคันคลองชลประทาน

          ด้านราคาที่ดิน 3 ทำเลหลัก กรณี ที่ดินแปลงใหญ่ยังไม่สูงมากนัก ดีเวลอปเปอร์จึงซื้อสะสมเป็นแลนด์แบงก์ เพื่อรอศักยภาพการเติบโตของทำเลในอนาคต

          จากการสำรวจราคาที่ดินถนนสายหลัก 5 เส้นทาง มีดังนี้ ถนนแม่ริม-เชียงใหม่ ทางหลวงหมายเลข 107 ปัจจุบันเฉลี่ยตารางวาละ 2-5 หมื่นบาท, ถนนพร้าวเชียงใหม่ หมายเลข 1001 ราคา 2.5-3.5 หมื่นบาท/ตารางวา

          ถนนดอยสะเก็ด-เชียงใหม่ หมายเลข 118 ราคา 3.5-5.5 หมื่นบาท/ตารางวา, ถนนสันกำแพง-เชียงใหม่ หมายเลข 1006 ราคา 1.5-3.5 หมื่นบาท/ตารางวา และถนนสันกำแพง-แม่ออน หมายเลข 1317 ราคา 1-3.5 หมื่นบาท/ตารางวา

          ทุนท้องถิ่นเบียดบิ๊กแบรนด์

          ขณะเดียวกันในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา มีกระแสการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าต่าง รูปแบบอย่างคึกคัก ดังนี้

          1.ตลาดที่อยู่อาศัย เซ็กเมนต์หลักเป็นกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท เจาะลูกค้า คนเชียงใหม่ พนักงานบริษัท มีทั้ง บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม

          2.บ้านเดี่ยวไฮเอนด์เริ่มต้น 12 ล้านบาทขึ้นไป เน้นจุดขายที่ตั้งโครงการ อยู่ตามแนวถนนใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นโซนหางดง วงแหวนรอบ 2, ใกล้แยก รวมโชค, ราชพฤกษ์คันคลอง เช่น หมู่บ้านเศรษฐสิริ ของ บมจ.แสนสิริ, หมู่บ้านลัดดารมย์ ของ บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ หรือคิวเฮ้าส์, หมู่บ้านพรีวาโต ของปาล์มสปริงกรุ๊ป กลุ่มทุนท้องถิ่น เป็นต้น

          3.การลงทุนของนักลงทุนรายเล็ก เน้นลงทุนเช่าหรือซื้ออาคารพาณิชย์เก่ามารีโนเวตเป็นโฮสเทล หรือโรงแรมขนาดเล็ก และ 4.ธุรกิจโมเดิร์นเทรดวัสดุและของตกแต่ง ศูนย์การค้า อาทิ ห้างเซ็นทรัล เฟสติวัล ทำเลหัวมุมถนนซูเปอร์ไฮเวย์กับถนนมุ่งหน้าไปดอยสะเก็ด ฯลฯ

          กาญจน์กนกปักหมุดแม่ออน

          นายกนกศักดิ์ เชียวศิลปธรรม ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กาญจน์กนกกรุ๊ป ดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ของจังหวัดเชียงใหม่ กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ผังเมืองเฉพาะกิจในส่วนโรงพยาบาลสันทรายเป็นเพียงสปอตเล็ก ๆ โดยมีการปลดล็อกสร้าง ตึกสูง 23 เมตรสั้น ๆ ระยะเพียง 165 เมตร คงไม่มีเอกชนรายไหนหาซื้อที่ดินเพื่อรับประโยชน์จากตรงนี้ได้

          ในภาพใหญ่เป็นเรื่องโครงการลงทุนขนาดใหญ่ของภาครัฐ คือ การขยายสนามบิน เชียงใหม่ แห่งที่ 2 เป็นหลัก โดยกาญจน์กนกเลือกและสนใจทำเลเส้น 1317 แม่ออน มองว่า มีศักยภาพสูงในอนาคต มีการตัดถนนใหม่ ทำให้ดีเวลอปเปอร์ หลายรายเข้าไปสะสมแลนด์แบงก์ในพื้นที่จำนวนมาก เช่น แสนสิริ

          "บริษัทก็มีที่ดิน 100 ไร่ อยู่ตรงข้ามโรงพยาบาลสันกำแพง ทำเลมีศักยภาพมาก และมีการขออนุญาตจัดสรรทำเป็นบ้านแฝดและบ้านเดี่ยวไว้เรียบร้อย ส่วนใหญ่ที่ตรงนี้น่าจะเต็มแล้ว อยู่ในมือ ดีเวลอปเปอร์หรือนักลงทุนรายใหญ่ ซึ่งในวงการทราบดีว่าผังเมืองมีกฎระเบียบที่เข้มข้นขึ้น ล่าสุดผังเมืองรวมสันกำแพงเพิ่งประกาศเมื่อ 2 เดือนที่แล้ว ปรับสีเป็นสีเขียว ทำบ้านจัดสรรก็ยาก แต่บริษัทจัดสรรส่วนใหญ่รู้ และมีการขอ ใบอนุญาตจัดสรรล่วงหน้า ทำดักไว้หมดแล้วตั้งแต่ผังเมืองยังเป็นผังสีชมพู หมายถึง พื้นที่อยู่นอกผัง ยังไม่ได้กำหนดข้อห้ามอะไรมากนัก"

          นายกนกศักดิ์กล่าวว่า ราคาที่ดิน โซนใกล้สนามบินแห่งที่ 2 มีการปรับตัวเพิ่มขึ้น 3 เท่าตัวในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา จากไร่ละ 1 ล้านบาท ปัจจุบันมีการตั้งราคาขายอยู่ที่ไร่ละ 3 ล้านบาท

          ท็อป 5 บ้าน-คอนโดฯขายดี

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. หรือ REIC กล่าวว่า จากการสำรวจในช่วงครึ่ง ปีหลัง 2561 ในจังหวัดเชียงใหม่มีโครงการอยู่ระหว่างขาย 222 โครงการ หน่วยในผัง 28,552 หน่วย มูลค่ารวม 106,882 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขาย 9,459 หน่วย มูลค่า 36,528 ล้านบาท

          แบ่งเป็น บ้านจัดสรร 169 โครงการ 20,295 หน่วย มูลค่า 76,776 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขาย 6,981 หน่วย มูลค่า 27,406 ล้านบาท, อาคารชุด 49 โครงการ 8,191 หน่วย มูลค่า 28,231 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขาย 2,461 หน่วย 8,665 ล้านบาท และวิลล่า 4 โครงการ 66 หน่วย มูลค่า 1,875 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขาย 17 หน่วย มูลค่า 458 ล้านบาท

          ในภาพรวมหน่วยในผังโครงการ 28,486 หน่วย เป็นบ้านเดี่ยวมากที่สุด 43.9% ส่วนใหญ่ราคา 3-5 ล้านบาท รองลงมาอาคารชุด 28.8% ส่วนใหญ่ราคา 2-3 ล้านบาท, ทาวน์เฮาส์ 14.1% ส่วนใหญ่ราคา 2-3 ล้านบาท, บ้านแฝด 6.4% ส่วนใหญ่ราคา 1-3 ล้านบาท ที่เหลือเป็นที่ดินเปล่าและอาคารพาณิชย์

          ทำเลบ้านจัดสรรขายดีท็อป 5 ได้แก่ 1.หางดงตอนบน ขายได้ 82.1% มูลค่าขายได้ 4,489 ล้านบาท 2.ท่ารั้ว-ดอยสะเก็ด ขายได้ 81.6% 2,697 ล้านบาท 3.ทำเลในเมือง ขายได้ 78.3% 2,338 ล้านบาท 4.แม่ริม ขายได้ 74.4% 2,793 ล้านบาท 5.สารภี ขายได้ 72.1% มูลค่าขายได้ 6,226 ล้านบาท

          ส่วนทำเลอาคารชุดขายดีท็อป 5 ได้แก่ 1.ทำเลในเมือง ขายได้ 85.8% มูลค่า 8,429 ล้านบาท 2.มหาวิทยาลัยพายัพ ขายได้ 81.7% 4,351 ล้านบาท 3.สันทราย ขายได้ 71.1% 2,100 ล้านบาท 4.แม่ริม ขายได้ 61.3% 334 ล้านบาท 5.หางดงตอนบน ขายได้ 57.4% มูลค่า 4,239 ล้านบาท