ประกายดาว แบ่งสันเทียะ

          หลังจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์พ้นความรุ่งเรืองในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ปัจจุบันซัพพลายเริ่ม"ล้น" ตลาดเริ่มชะลอตัว ด้วยหลากปัจจัยความเปลี่ยนแปลง ตั้งแต่ ทำเล ตลาด และราคา ที่เข้าสู่โหมด"ปรับฐาน" อย่างชัดเจน

          อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย จำกัด เผยถึงแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ในปี2562 ว่า ปีนี้ถือเป็นปีแห่งการเปลี่ยนแปลงเข้าสู่ภาวะชะลอตัว โดยเฉพาะซัพพลายใหม่ใจกลางเมือง ที่มีแนวโน้มลดลง สาเหตุที่ทำให้เปิดตัวโครงการลดลง เพราะมี "สินค้าคงค้าง"โดยเฉพาะคอนโดนิเนียมกลางเมืองจำนวนมาก ที่รอการระบายสต็อก

          "สินค้าคงค้างที่มีมาก เป็นผล จากราคาที่ดิน ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา (ปี2558-2561) เพิ่มขึ้น ถึง 12.5%ต่อปี ปกติในช่วงก่อนหน้า 10 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินสูงขึ้นเพียง 6-7% จึงส่งผลทำให้ราคาคอนโดปรับตัวสูงขึ้น ในบางทำเล เพราะผู้ประกอบการบางราย ที่ซื้อราคาที่ดินมาสูงเกินไป จึงต้องตั้งราคาคอนโดหรูสูงถึง 3.5 แสนบาทต่อตารางเมตร ขึ้นไป ทั้งๆ ที่ราคาเฉลี่ยไม่ควรเกิน 2 แสนบาทต่อตารางเมตร จึงขายยาก" อลิวัสสา เผย

          เธอยังคาดการณ์ว่า ช่วงไตรมาสแรก บรรดานักพัฒนาอสังหาฯ จะชะลอเปิดตัวโครงการเพื่อรอดูทิศทางตลาด ยกเว้นบางโครงการที่วางแผนการเปิดตัวโดยมั่นใจว่า สินค้าแตกต่างจากตลาด ตรงกับความต้องการ ของผู้บริโภคเป้าหมาย

          นอกจากนี้ ผลจากการที่ตลาดคอนโดชะลอตัว ทำให้ตลาดเริ่มสกรีนลูกค้าที่เป็นนักเก็งกำไร (Speculator)ระยะสั้น มาสู่การลงทุนระยะยาวมากขึ้น เนื่องจากราคาคอนโดที่สูงขึ้น จากต้นทุนที่ดินและอัตราดอกเบี้ย และเงินดาวน์ ทำให้สร้างผลกำไรจากการปล่อยเช่าได้ยากขึ้น ตลาดจึงจะ กลับมาให้ความสำคัญกับผู้ที่ซื้อเพื่อ พักอาศัยเอง (Real Demand) และการขาย ยูนิตที่เหลือขายในโครงการแล้วเสร็จ

          "จะเป็นโอกาสทองของผู้ซื้อเพื่อ อยู่เอง และการลงทุนระยะยาว เนื่องจากมาตรการคุมสินเชื่ออสังหาฯของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่จะเริ่มใช้ 1 เม.ย.ปีนี้ จะทำให้ผู้ซื้อลดน้อยลง นักอสังหาฯจึงต้องแข่งขันกันระบายสินค้าคงค้างในขณะนี้ ผู้ซื้อจะซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาที่ถูกลง"

          ขณะเดียวกันสถานการณ์ดังกล่าว จะทำให้กลุ่มนักพัฒนาอสังหาฯ ไม่เข้าไปแย่งซื้อที่ดินทำเลทองที่ราคาสูงอีกต่อไป แต่จะปรับไปหาทำเลรอง ที่มีศักยภาพ โดยการเปิดพื้นที่ใหม่ๆ

          เธอยังขยายความว่า ภาคอสังหาฯ ในปีนี้มีหลายปัจจัยที่ส่งผลทำให้ตลาดชะลอตัว เริ่มตั้งแต่มาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่ออสังหาฯ ด้วยการ ลดสัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ที่ส่งผลกระทบต่อคอนโดและบ้าน ระดับกลางถึงล่างทันที รวมไปถึงแนวโน้ม การขึ้นอัตราดอกเบี้ย

          ส่วนการเลือกตั้ง ที่กำลังจะเกิดขึ้น ในวันที่ 24 มี.ค.นี้ คาดว่าจะไม่ส่ง ผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯมากนัก ขณะที่มาตรการต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับ ภาคอสังหาฯ อาทิ ผังเมืองภาคตะวันออก และโครงการรถไฟความเร็วสูง ได้ผ่านร่างกฎหมายแล้วจึงไม่น่าจะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงต่อภาคอสังหาฯมากนัก ช่วงนี้จึงเห็นนักพัฒนาอสังหาฯเข้าไปซื้อที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าและรอบๆ สถานีมาพัฒนาโครงการ

          ขณะที่ "ราคาที่ดิน"ในปีนี้ ประเมินว่า เปลี่ยนแปลงไม่มากนัก ประกอบกับอานิสงส์จากพระราชบัญญัติผังเมือง ฉบับใหม่ ที่คาดว่าจะมีผลบังคับใช้ภายในปี 2563 เชื่อว่าจะส่งผลดีทำให้เกิดซัพพลายที่ดินเพิ่มขึ้น ตามวัตถุประสงค์ที่ต้องการให้เกิดศูนย์กลางธุรกิจ ย่านชานเมือง และเกิดพื้นที่สาธารณะ

          รวมไปถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ฉบับใหม่ ที่จะประกาศใช้ปี2563 จะทำให้ เกิดทำเลที่เป็นจุดเชื่อมต่อของเส้นทางรถไฟฟ้า ขณะที่อัตราภาษีที่ดินของไทย ถือว่าต่ำกว่าในต่างประเทศ จึงเชื่อว่า ไม่ส่งผลกระทบมากนัก

          ทั้งนี้ สิ่งที่ควรจับตาคือ โครงการ อสังหาฯผสมผสาน (Mix Used) ที่กำลัง จะเกิดขึ้นจำนวนมาก อาทิ โครงการ วันแบงค็อก และโครงการของดุสิตธานี ของปีที่ผ่านมา แต่เชื่อว่าเป็นเพียงระยะสั้น ระยะยาวก็ยังได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น

          แต่สิ่งที่น่าสังเกตคือ เริ่มเกิดการชะลอตัว ของการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ให้กับ ตลาดจีน หลังจากเติบโตอย่างรวดเร็วในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา และเมื่อตลาดเปลี่ยนจากเดิม ที่มุ่งซื้อเพื่อการลงทุนระยะสั้น มาสู่การลงทุนระยะยาว จึงอาจจะมีสินค้าคงค้างโดยเฉพาะตลาดระดับ 2-4 แสนบาทต่อตารางเมตร ซึ่งมีจำนวนมากและ มีการแข่งขันสูง ยูนิตที่ขายได้ส่วนใหญ่ จะเป็นทำเลที่ดีและเป็นแบรนด์ที่มีโรงแรมอยู่ในพื้นที่

          นักอสังหาฯจะไม่เข้าไปแย่งซื้อที่ดินทำเลทองที่ราคาสูง แต่จะปรับไปหาทำเลรอง ที่มีศักยภาพ ขณะที่ราคาอสังหาฯ จะลดความร้อนแรง ให้ความสำคัญกับเรียลดีมานด์