อสังหาฯประเมินเศรษฐกิจจีนชะลอตัว ฉุดกำลังซื้ออสังหาฯไทย ปรับกลยุทธ์เบนเข็มหาตลาดชาติอื่นทดแทน ลุ้น"จีน-ฮ่องกง" โอนคอนโด 1.5 หมื่นยูนิต หวั่นทิ้งดาวน์ กระทบลูกโซ่ฉุดตลาดทรุด

          เศรษฐกิจจีนที่ชะลอตัวเริ่มส่งสัญญาณว่า จะมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เนื่องจากจีนเป็นลูกค้ารายใหญ่ที่สุด มีส่วนช่วยพยุงตลาดคอนโดในช่วงที่กำลังซื้อคนไทยยังไม่กลับมา โดยพบว่าจีนชะลอซื้อตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมา

          นายชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด บริษัทอสังหาฯ เพื่อการลงทุนคาดว่าปีนี้ลูกค้าชาวจีนจะชะลอซื้ออสังหาฯ เนื่องจากปัจจัยลบจากเศรษฐกิจโลก สงครามการค้าจีนกับสหรัฐ ที่มีผลต่อกำลังซื้อ

          นอกจากนี้ การที่ค่าเงินบาทแข็งค่าขึ้น ก็มีผลกระทบด้วยเช่นกัน เพราะต้องใช้เงินหยวนเพิ่มขึ้น

          ตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคา 6-8 ล้านบาท คาดว่าจะชะลอตัวชัดเจน ส่วนราคาขายไม่เกิน 1 ล้านหยวน หรือราว 5 ล้านบาท จะยังไม่กระทบมากนัก ส่วนการทำตลาดและโปรโมชั่นลูกค้าชาวจีน ที่ให้ดาวน์ต่ำ 5-10% อาจทำให้ลูกค้าทิ้งดาวน์ได้ แต่ในส่วนของบริษัทจะเก็บเงินดาวน์สูง 30% ทำให้ลูกค้าไม่ต้องการทิ้งดาวน์

          "ในกลุ่มลูกค้าต่างชาติ เราจับกลุ่มชาวจีน ราว 80% อีก 20% เป็นฮ่องกง หลังตรุษจีนตลาดฮ่องกงคาดว่าจะกลับมา แต่ชาวจีนคงต้องรอครึ่งปีหลัง ทำให้ต้องปรับสัดส่วนตลาดจีนลงเหลือ 50% ที่เหลือเป็นตลาดอื่นๆ โดยมองตลาดตะวันออกกลาง อินเดีย กัมพูชา เวียดนาม เมียนมา ซึ่งเชื่อว่า ยังมีเศรษฐีเงินสดมีจำนวนมาก" นายชนินทร์ กล่าว

          "เสนาฯ" หันเน้นตลาดอื่น

          นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ปีนี้ ผู้ประกอบการ ไม่สามารถรุกตลาดต่างชาติได้เหมือน ที่ผ่านมา เพราะมีหลายปัจจัย กระทบการตัดสินใจซื้อ โดยปัญหาเศรษฐกิจของประเทศลูกค้า ก็เป็นปัจจัยหนึ่ง

          ที่ผ่านมา เสนาฯ สร้างยอดขาย จากตลาดต่างประเทศเกือบ 3,000 ล้านบาท โดย 80% มาจาก ตลาดจีน แต่ช่วงนี้ต้องเน้นตลาดอื่น มากขึ้น ส่วนจีนจะต้องบุกเมืองรอง มากขึ้นเพราะเมืองใหญ่ๆ เช่น ปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ ไม่ได้มีแค่อสังหาฯ ไทยเข้าไปบุกตลาด แต่ทั่วโลก มองเห็นโอกาสเช่นกัน ไม่ว่าจะเป็น ออสเตรเลีย ยุโรป ฮ่องกงฯ เพียงแต่อสังหาฯ ไทย มีโอกาสทางการตลาดมากกว่าจากการที่ราคาค่อนข้างต่ำกว่า

          "ออริจิ้น" ชี้ยังโตแต่ไม่ร้อนแรง

          นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)  กล่าวว่า ลูกค้าจีนยังมีนิยมอสังหาฯ ไทย เพิ่มขึ้นต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา และไทยยังเป็นเป้าหมายแรก สังเกตจากการที่ไทยเป็นอยู่ในอันดับหนึ่งของการค้นหาการซื้อขายอสังหาฯ ในหลายเว็บไซต์ในจีน

          ทั้งนี้คนจีนซื้ออสังหาฯ ต่างประเทศ ปีละ 3 ล้านล้านบาท แต่นำเข้าเงินมาซื้ออสังหาฯในไทยเพียง 2% หรือ 6 หมื่นล้านบาท จึงยังเติบโตได้อีกมาก เป็นโอกาสของไทยที่จะได้ส่วนแบ่งตลาดเพิ่มขึ้น

          "อย่างไรก็ตามช่วง 4 ปีที่ผ่านมาลูกค้าจีนเติบโตรวดเร็วจาก มูลค่า 1 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น เป็น 5-6 หมื่นล้านบาทในปีที่ผ่านมา ซึ่งปีนี้ยังคงเติบโตต่อเนื่อง แม้จะไม่หวือหวา แต่เป็นการเติบโตอย่างแข็งแกร่ง" สำหรับราคาที่ลูกค้าจีนนิยมซื้ออยู่ที่ 3 ล้านบาท เพราะเป็นราคาที่ตัดสินใจง่าย และไม่ได้รับผลกระทบ จากมาตรการควบคุมการโอนเงินออกนอกประเทศที่โอนได้ปีละ 1.5 ล้านบาท หากคนจีนซื้อเงินสดในราคาระดับนี้ จะใช้เวลาโอนเพียง 2 ปีก็เป็นเจ้าของได้

          ลุ้นจีน-ฮ่องกงโอน1.5หมื่นยูนิต

          นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า จากข้อมูลของ Juwai.com เว็บไซต์ซื้อ-ขาย อสังหาฯ อันดับหนึ่งที่ได้รับความนิยมจากชาวจีน พบว่าปี 2561 อสังหาฯ ไทยเป็นอันดับ 4 ที่จีน เข้ามาลงทุน คิดเป็นมูลค่า 2,300 ล้านดอลลาร์ โดยกรุงเทพฯ เป็นพื้นที่น่าลงทุนอันดับแรก

          ณ สิ้นปี 2561 พบว่า ในกรุงเทพฯ มีคอนโดที่ขายไปแล้วและรอการโอนกรรมสิทธิ์ 49,018 ยูนิต มูลค่า 234,534 ล้านบาท ซึ่งมาจากยอดการขายนักลงทุนจากจีนและฮ่องกงจำนวน 15,000 ยูนิต เป็นสัดส่วนถือครองตัวเลขกว่าครึ่งหนึ่งของนักลงทุนชาว ต่างชาติทั้งหมดที่ลงทุนในไทย ที่มีมูลค่าลงทุนรวมกว่า 75,000 ล้านบาท คิดเป็นประมาณ 32% จากยอดมูลค่าของคอนโดที่รอโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด

          อย่างไรก็ตาม การขยายตัว ของกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนในอนาคต อาจจะมีปัจจัยอื่นๆ เข้ามาเป็น ตัวแปร เช่น สงครามการค้ากับสหรัฐ ที่อาจจะมีผลต่อภาวะเศรษฐกิจจีน การลดลงของค่าเงินหยวน มาตรการการควบคุมของรัฐบาลจีน และ ความเข้มงวดของรัฐบาลไทย เป็นต้น

          เศรษฐกิจฉุดจีนชะลอซื้อ

          ทั้งนี้ช่วงไตรมาสที่ 3 ปี 2561 กำลังซื้อของชาวจีนในตลาดอสังหาฯ ไทยเริ่มชะลอความร้อนแรง เนื่องจากปัญหาเศรษฐกิจภายในประเทศ รวมถึงผลตอบแทนจากการลงทุน ที่คาดไว้จากเหล่าเอเยนซีที่นำโครงการไปเสนอขายเริ่มไม่เป็นไปตามที่คาดไว้ อาจส่งผลกระทบ ต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์ของกลุ่ม ลูกค้าต่างชาติเหล่านี้ใน 2 ปีข้างหน้า เมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จและเรียกโอนกรรมสิทธิ์

          "ลูกค้าเหล่านี้จะโอนกรรมสิทธิ์ตามกำหนดหรือไม่ และหากเกิดการทิ้งดาวน์หรือไม่เข้าโอนกรรมสิทธิ์ตามระยะเวลาที่กำหนดแล้ว หน่วยขายได้ก่อนหน้าที่เคยดูดซับไป ก็จะกลับเข้าสู่ตลาดมาขายใหม่ อีกครั้ง ซึ่งหากเกิดเหตุการณ์เช่นนั้น ยิ่งเป็นการดึงให้อัตราดูดซับต่อเดือนของภาพรวมตลาดลดลง และอาจเกิดปัญหาต่อภาพรวมตลาดคอนโด ในระยะยาวได้"

          ไตรมาส3 ปี61จีนโอนสูงสุด

          จากข้อมูล มูลค่าเงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุดของชาวต่างชาติของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ และธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) พบว่าอุปสงค์ชาวต่างชาติต่อคอนโด เร่งขึ้นมาก โดยมูลค่าเงินโอน เพื่อซื้อคอนโด ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2561 อยู่ที่ 68,000 ล้านบาท ใกล้เคียง กับตัวเลขของมูลค่าเงินโอนเพื่อ ซื้ออาคารชุดของชาวต่างชาติ ในปี 2560 อยู่ที่ 70,758 ล้านบาท ขยายตัว 33% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า สูงกว่าการขยายตัว ปี 2555 - 2559 ที่เติบโตเฉลี่ย ปีละ 10%

          การขยายตัวของอุปสงค์ต่างชาติ ณ ไตรมาสที่ 3 ในปี 2561 พบว่า มาจากจีน (Mainland และฮ่องกง) เป็นหลักซึ่งส่วนใหญ่นิยมซื้อเพื่ออยู่จริงและเพื่อลงทุนปล่อยเช่าโดยทำเลที่นิยมคือบริเวณกรุงเทพฯ และปริมณฑลตามแนวรถไฟฟ้าและแหล่งงาน ส่วนราคาอาคารชุดที่นิยมซื้อมากที่สุดคือราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท