"เน็กซัส" ระบุ กำลังซื้ออสังหาชาวจีนหดตัวช่วงสั้นจากปัจจัยลบเศรษฐกิจภายใน-สงคราม การค้า คาดกลางปี 62 เริ่มกลับมา เชื่อทิ้งดาวน์ต่ำ เหตุวางเงินดาวน์สูง 20-30%

          นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์  กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด บริษัทตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงความกังวลของภาคอสังหาริมทรัพย์กรณีกลุ่มลูกค้าชาว ต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนที่ได้เข้ามาซื้อ ห้องชุดในไทยจำนวนมากจะหายไปไม่ยอมมารับโอนห้องชุดหรือทิ้งเงินดาวน์ เช่น เดียวกับที่มาท่องเที่ยวเมืองไทยน้อยลง ไปมาก ปัจจุบันซัพพลายคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีออกสู่ตลาดประมาณ 60,000 ยูนิต/ปี ดีมานด์ประมาณ 50,000 ยูนิต ต่อปี ส่วนที่เหลือผู้ประกอบการจะไปขาย ให้แก่ลูกค้าชาวต่างชาติ โดยจะมีสัดส่วน ราว 20% ในจำนวนนี้ส่วนใหญ่เป็นชาวจีน การที่กลุ่มลูกค้าชาวจีนหดตัวลงไป ทั้ง การท่องเที่ยวและการซื้ออสังหาริมทรัพย์ นั้น ไม่ได้มาจากกรณีเรือล่มที่ภูเก็ตเพียงอย่างเดียว แต่มาจากปัญหาภายในของจีน ที่ประสบปัญหาเศรษฐกิจ สงครามการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกา ความเข้มงวดใน การนำเงินออกนอกประเทศ

          ทั้งนี้เชื่อว่า กว่าที่ชาวจีนจะกลับมา ซื้ออสังหาฯไทยอีกครั้งคงต้องใช้เวลา เพราะเป็นคนที่ขี้ตกใจ ซึ่งมองว่าผลกระทบดังกล่าวเป็นแค่ครึ่งปีแรกไม่ยาวในแค่ ครึ่งปีแรก 2562 และประเมินว่าครึ่งปีหลังปี 2562 ความต้องการซื้อของกลุ่มลูกค้า ชาวจีนจะกลับมา

          สำหรับแนวโน้มการโอนโครงการคอนโดมิเนียมย่านกลางเมืองโดยเฉพาะสุขุมวิท ในกลุ่มลูกค้าต่างชาติ ที่ไม่ได้จำกัดเฉพาะชาวจีนจะพบว่า หากห้องชุดไปขาย 100 ยูนิต จะเป็นชาวต่างชาติที่เป็นกลุ่ม นักลงทุนเก็งกำไรที่ซื้อแล้วไม่ต้องการ โอนประมาณ 10% ซึ่งถือว่าไม่ได้เยอะมาก ซึ่งหากไม่สามารถขายในระหว่างก่อสร้าง ไม่ได้กลุ่มนักลงทุนเหล่านี้ก็พร้อมที่จะรับโอน ส่วนกลุ่มลูกค้าชาวฮ่องกง สิงคโปร์นั้นกลุ่มนี้รู้จักตลาดเมืองไทยมาระดับหนึ่งแล้ว หากพร้อมก็โอนได้ ซึ่งคนจีนเข้ามาซื้อ อสังหาฯ ไทยมากที่สุดจึงทำให้มีนักเก็ง กำไรระยะสั้นมากขึ้นด้วย

          นางนลินรัตน์ กล่าวต่อว่า ปัจจุบันดีมานด์จากชาวจีนยังมีอยู่ แต่อาจจะ น้อยกว่าในช่วงครึ่งปีแรก 2561 โดยใน ครึ่งปีหลังเทียบครึ่งปีแรกกำลังซื้อจาก กลุ่มลดลงไปประมาณ 10% และประเมิน ว่าครึ่งปีหลังของปี 2562 จะกลับมา คงที่ ส่วนประเด็นที่คนจีนรู้สึกว่าซื้อแพง กว่าคนไทยและอาจจะไม่โอนกรรมสิทธิ์ นั้น เชื่อว่าคนจีนจะไม่ทิ้งเงินดาวน์ เนื่องจาก การที่ชาวต่างชาติวางเงินดาวน์สูง 20- 30% จะรู้สึกเสียดายไม่กล้าทิ้งดาวน์ แต่ อาจต่อรองเพิ่ม เช่น ลดราคา หาผู้เช่า เป็นต้น

          อย่างไรก็ตาม การทำตลาดเจาะ กลุ่มลูกค้าคนจีนในปัจจุบัน กลุ่มเอเยนต์ อสังหาฯ เริ่มออกไปทำตลาดเมืองรองของประเทศจีนมากขึ้น โดยกำลังซื้อของกลุ่มชาวจีนจะซื้อคอนโดฯ ในเมืองไทยรูปแบบอัลตราลักชัวรีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป แต่ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาเริ่มเห็นการซื้อของในราคาที่ต่ำลงมากขึ้น ราคาต่ำถึง 2 ล้านบาทต่อยูนิต

          นางนลินรัตน์ กล่าวอีกว่า การ พัฒนาโครงการเพื่อจับกลุ่มลูกค้าชาว ต่างชาติ  จะต้องพิจารณาจากความต้องการและไลฟ์สไตล์ของชาวต่างชาติ ซึ่งมี ผู้ประกอบการบางรายประเมินผิด เช่น มีผู้ประกอบการอสังหาฯบางรายต้องการเจาะกลุ่มลูกค้าชาวจีน ไปพัฒนาโครงการในย่านเพชรเกษมซึ่งใกล้รถไฟฟ้าเดินทางไปเยาวราชได้สะดวก แต่กลับไม่ได้รับ ความนิยมและไม่มาซื้อ เนื่องจากคนจีน ไม่รู้จัก เพราะชาวจีนนิยมอยู่แถวรัชดากับสุขุมวิท ในขณะที่ชาวสิงคโปร์ ฮ่องกง ที่ เริ่มเห็นการซื้อในทำเลสาทรหรือข้ามไปฝั่งธนบุรีต้นๆ

          ขณะเดียวกันตลาดญี่ปุ่นเริ่มสนใจคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพราะมีห้างทาคามาชิยามาของญี่ปุ่น มาร่วมเปิดในไอคอนสยาม ทำให้แถวนั้นเริ่มทำตลาดให้ชาวญี่ปุ่นซื้อลงทุนปล่อยเช่าให้คนทำงานในย่านนั้น ซึ่งมีเอเยนต์ของญี่ปุ่นเข้ามาเจรจา ซึ่งผลตอบแทนการลงทุน 4-5% ชาวญี่ปุ่นก็ซื้อแล้ว แต่การเข้ามาลงทุนนั้นยังไม่แซงกลุ่มลูกค้าชาวจีนอย่างแน่นอน

          สำหรับปัจจัยลบในปีหน้าจะมี ความไม่แน่นอนทางการเมืองภายในประเทศ, มาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ ธนาคารแห่งประเทศไทย, อัตราดอกเบี้ยขยับสูงขึ้น, สงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯและจีน, สินค้าและที่ดินราคาแพงขึ้น ส่วนปัจจัยบวกตลาดเมืองไทยเป็นเมือง ที่ต่างชาติชอบอยู่อาศัย และราคาอสังหาฯยังไม่แพงเมื่อเทียบกับหลายประเทศ เป็นต้น

          อย่างไรก็ตาม การมีมาตรการคุม สินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศ ไทยเป็นการลดความร้อนแรงของตลาด อสังหาฯ ได้ระดับหนึ่ง ซึ่งถือว่าเป็นสิ่งที่ดี ส่วนการที่ผู้ประกอบการคนไทยจะหันไปเน้นกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติหลังจากมาตรการคุมสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทยนั้น ผู้ประกอบการจะต้องหาคนที่ซื้อจริง โดย ไม่ควรพึ่งเอเยนต์ไทยในการไปทำตลาด ต่างชาติและคิดค่าธรรมเนียมที่สูงถึง 20% ซึ่งเชื่อว่าตลาดต่างชาติยังคงเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะตลาดชาวจีน เนื่องจากมีประชากรจำนวนมากยังสามารถโตได้ อย่างต่อเนื่อง ในอนาคตตลาดต่างชาติอื่นๆ เช่น CLMV น่าจะเข้ามาซื้อเพิ่มได้ แต่ยังไม่ใช่ตลาดหลักที่จะเข้ามาซื้อคอนโดฯ ในไทย