อาคารสานักงานเกรดเอ1300บาท/ตร.ม.

          ตลาดอาคารสำนักงานขยายตัวต่อเนื่องคาดทะลักปี 62-64 เกือบล้านตารางเมตร  ขณะราคาที่ดินพุ่ง-ค่าเช่าแพง ทำเลนอกเขตซีบีดีขายดี วอนผังเมืองเพิ่มพื้นที่สร้าง

          ยังขยายตัวทั้งในเรื่องอุปสงค์และอุปทานต่อเนื่องในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมาสำหรับตลาดอาคารสำนักงานปัจจุบันแม้จะชะลอตัวลงบ้าง แต่พบว่ายังคงขยายตัวต่อเนื่อง

          นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการบริษัท ไนท์แฟรงค์ (ประเทศ ไทย) จำกัด สะท้อนทำเลตลาดอาคารสำนักงานในภาพรวมว่ายังคงขยายตัวต่อเนื่องจาก 7 แสนตารางเมตรล่าสุดขยับเป็น 8 แสนตารางเมตรในปัจจุบัน ในจำนวนนี้พัฒนาเอง 30-35% นอกนั้นเป็นรูปแบบการ เช่า และส่วนใหญ่อยู่ย่านศูนย์ กลางธุรกิจอาคารสำนักงานเริ่มเต็มและบางส่วนขยับออกไป นอกเขตซีบีดี (ศูนย์กลางธุรกิจ) จากการขยายตัวของรถไฟฟ้า ขณะผังเมืองต้องเอื้อต่อการพัฒนา โดยเฉพาะควรปรับค่าเอฟเออาร์ (สัดส่วนอาคารต่อพื้นที่ดิน) เพิ่มมากขึ้นเช่นจาก เอฟเออาร์ 1:7 เป็นเอฟเออาร์ 1: 12 ในย่านกลางเมือง เพื่อเกิดความคุ้มค่าจากต้นทุนที่ดิน แพง ขณะผังใหม่มองว่า ยังปรับในสัดส่วนที่น้อย

          สอดคล้องกับนายสุรเชษฐ์ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ สะท้อนว่า อาคารสำนักงานในอีก 1-2 ปีข้างหน้าอาจจะมีอัตราการเช่าที่ไม่ได้ แตกต่างจากปัจจุบันมากนัก เนื่องจากมีอาคารสำนักงาน ใหม่ๆ เข้าสู่ตลาดต่อเนื่องใน อีก 1-3 ปีข้างหน้า ทั้งนี้อาคารสำนักงานที่มีแผนจะแล้วเสร็จระหว่างปี 2562-2564 ประมาณ 740,690 ตารางเมตร เป็นอาคารสำนักงานที่อยู่ในพื้นที่ซีบีดีประมาณ 393,000 ตารางเมตร โดยสัดส่วนเป็นอาคารสำนักงานที่อยู่บนพื้นที่เช่าเป็นส่วนใหญ่ เพราะราคาที่ดินแพงไม่เหมาะต่อการพัฒนา

          ดูจากอาคารสำนักงานเกรด A ย่านซีบีดี มีอัตราการเช่าสูงถึง 95% ขณะอาคารเกรด B ในทำเลเดียวกันมีอัตราการ เช่าอยู่ที่ประมาณ 93% ส่วนอาคารสำนักงานเกรด A พื้นที่นอก เขตซีบีดีอัตราการเช่าอยู่ที่ประมาณ 95.5% เพราะมีผู้เช่าบางรายย้ายออกนอกพื้นที่ซีบีดีเพราะต้องการพื้นที่เช่าที่ใหญ่กว่ารวมไปถึงหลายบริษัทที่เข้ามาเปิดกิจการในประเทศไทยในช่วงที่ผ่านมาก็เลือกเช่าพื้นที่สำนักงานในอาคารนอกเขตใจกลางเมืองเพราะค่าเช่าที่ต่ำกว่าอีกทั้งยังมีพื้นที่ขนาดใหญ่เพียงพอกับ ความต้องการ ค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ซีบีดีอยู่ที่ประมาณ 1,100-1,300 บาทต่อตารางเมตรเพียงแต่เมื่อมี การเซ็นสัญญาเช่าจริงก็อาจจะลดลงเหลือประมาณ 1,000-1,100 บาทต่อตารางเมตรขึ้นอยู่กับขนาดพื้นที่และการต่อรอง

          ขณะที่ก่อนหน้านี้ นางสาว อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการบริษัท ซีบีอาร์อี ประ เทศไทย จำกัด กล่าวถึงทิศทางตลาดอาคารสำนักงานให้เช่า ว่าในปี 2562 จะมีการแข่งขัน ของโครงการสำนักงานเกรด A มากขึ้น เนื่องจากเพียงปีเดียว จะมีซัพพลายเกิดใหม่ 78,600 ตารางเมตร ไม่นับรวมโครงการในอนาคตอย่าง "เดอะวัน แบง ค็อก" เดอะ ปาร์ค ของกลุ่ม ทีซีซี แอสเซ็ท จำนวน 63,000 ตารางเมตร โครงการ สามย่านมิตรทาวน์ 50,000 ตารางเมตร โครงการ ซัมเมอร์ฮับ ออฟฟิศ 10,000 ตารางเมตร และโครงการรีโนเวตตึกเก่าสร้างไม่เสร็จ บริเวณบางนา-ตราดอีก 1 แห่ง จำนวน 18,000 ตารางเมตร

          ปรับเอฟเออาร์จาก 1:7 เป็น 1:12 ทำเลย่านกลางเมือง เพื่อเกิดความคุ้มค่าจากต้นทุนที่ดินแพงแต่ผังใหม่ยังปรับน้อยไป