เงินเฟ้อ สำคัญกับ การลงทุนอสังหาฯ อย่างไร
ในการลงทุนอสังหาฯ ให้เสี่ยงน้อยและมีโอกาสประสบความสำเร็จได้มากนั้น การติดตามสถานการณ์เศรษฐกิจอย่างใกล้ชิดและเข้าใจกลไกความเป็นไปของเศรษฐกิจการเงินในประเทศรวมถึงต่างประเทศถือเป็นเรื่องสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับเรื่องภาวะเงินเฟ้อ ที่มีผลต่อตลาดอสังหาฯ โดยตรง เพราะภาวะเงินเฟ้อ หมายถึง สถานการณ์ที่ราคาสินค้าและบริการในตลาดเพิ่มสูงขึ้น หรืออีกนัยหนึ่งคือ ค่าเงินมีค่าลดน้อยลง เช่น ปกติเงิน 100 บาท ซื้อ ข้าวได้ 3 จาน แต่เมื่อเกิดภาวะเงินเฟ้อ เงิน 100 บาทเท่าเดิม อาจซื้อข้าวได้เพียงแค่ 2 จาน หรือ 1 จานเท่านั้น
ทั้งนี้ ในภาพรวมของสภาพเศรษฐกิจที่เกิดภาวะเงินเฟ้อสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องนั้น จะส่งผลต่อการลงทุนอสังหาฯ ในหลาย ๆ มิติ ที่นักลงทุนควรรู้เท่าทัน ดังต่อไปนี้
- เงินเฟ้อสูงขึ้นกำลังซื้ออสังหาฯ จะลดลง
อสังหาฯ เป็นสินทรัพย์ที่มีราคาสูง ในการจะตัดสินใจซื้อบ้านสักหลังคอนโดสักห้องหนึ่งนั้น ผู้ซื้อจำเป็นจะต้องวางแผนการเงินอย่างรอบคอบ จะต้องประเมินความสามารถในการผ่อนชำระของตัวเองให้ดี เพื่อให้สามารถผ่อนจ่ายค่าบ้านค่าคอนโดไหวโดยที่ไม่ทำให้กระทบกับค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ซึ่งเมื่อเกิดภาวะเงินเฟ้อสูงขึ้น ราคาข้าวของเครื่องใช้ ค่าเดินทาง และสารพัดค่าต่าง ๆ จะแพงขึ้น เงินเดือนที่มีอยู่เท่าเดิมจะจับจ่ายได้น้อยลง จึงทำให้ความสามารถในการผ่อนชำระค่างวดอสังหาฯ ของผู้คนลดต่ำลง ด้วยเหตุนี้เอง ในสถานการณ์ภาวะเงินเฟ้อนั้น ตลาดอสังหาฯ จะเข้าสู่ภาวะชะลอตัว หรือซบเซาลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ เนื่องจากผู้คนมีกำลังซื้อน้อยและไม่กล้าที่จะจับจ่ายซื้อสินค้าที่มีราคาสูงหรือต้องแบกรับภาระผ่อนหนักทุก ๆ เดือน
- เงินเฟ้อสูงขึ้น ราคาอสังหาฯ จะแพงขึ้น
ไม่ใช่แค่สินค้าและบริการ อาทิ ค่าข้าว ค่าสิ่งของเครื่องใช้เท่านั้นที่จะแพงสูงเมื่อเกิดภาวะเงินเฟ้อ แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดก็จะแพงขึ้นตามไปอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ เนื่องจากต้นทุนในการก่อสร้างนั้นแพงขึ้นในทุก ๆ องค์ประกอบ ไม่ว่าจะเป็นค่าวัสดุก่อสร้าง ค่าออกแบบ ค่าแรงก่อสร้าง ดังนั้น เมื่อราคาอสังหาฯ พุ่งสูงขึ้น ในขณะที่กำลังซื้อของผู้คนก็ลดต่ำลง จึงเป็นไปไม่ได้เลยที่ตลาดอสังหาฯ ในช่วงภาวะเงินเฟ้อนั้นจะคึกคัก นักลงทุนที่มีบ้านหรือคอนโดในมือรอขาย ก็อาจจะไม่สามารถขายออกได้ง่ายตามเป้าหมายที่วางไว้
- เงินเฟ้อสูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยจะสูงขึ้น ผู้คนจะไม่กล้ากู้ซื้อบ้าน
เมื่อใดก็ตามที่ตลาดเกิดภาวะเงินเฟ้อเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องแบบไม่มีทีท่าว่าจะกลับสู่ภาวะปกติง่าย ๆ ธนาคารกลางจะต้องออกมาตรการมาเพื่อแก้ไขปัญหา โดยหนึ่งในนั้นคือการปราะกาศเพิ่มอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ทำให้ธนาคารทุกธนาคารในประเทศปรับดอกเบี้ยเงินกู้ทั้งหมดเป็นขาขึ้น ซึ่งเมื่อดอกเบี้ยเป็นขาขึ้น ก็หมายความว่า ใครก็ตามที่กู้เงินเพื่อไปลงทุน ไปซื้อบ้าน ซื้อคอนโด จะต้องเจอภาระค่าดอกเบี้ยที่สูงขึ้นกว่าปกติ ทำให้อัตราการขอกู้เงินในตลาดชะลอตัวลงทันที เพราะไม่มีใครอยากจ่ายดอกเบี้ยแพง ซึ่งเหตุผลที่ธนาคารกลางต้องเพิ่มดอกเบี้ยนั้น ก็เพื่อให้ราคาสินค้าในตลาดไม่เพิ่มสูงขึ้นไปมากกว่าเดิมนั่นเอง ดังนั้น ในสถานการณ์ตลาดที่เงินเฟ้อสูง การลงทุนอสังหาฯ จึงต้องใช้ความระมัดระวังอย่างมาก เนื่องจากถ้านักลงทุนเข้าซื้อคอนโดหรือบ้านในช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น แล้วไม่สามารถขายต่อ หรือปล่อยเช่าได้ตามแผนที่วางไว้ ก็จะต้องแบกรับภาระค่างวดผ่อนที่มาพร้อมดอกเบี้ยสูงอย่างยาวนานจนอาจทำให้เกิดวิกฤตการเงินได้
ตลาดอสังหาฯ จะขับเคลื่อนได้ มีโอกาสซื้อมาขายไปปล่อยเช่าได้คล่อง ก็ต่อเมื่อกำลังซื้อในตลาดมีมาก ดอกเบี้ยเงินกู้ไม่สูงเกินไป และเศรษฐกิจอยู่ในภาวะเติบโต ดังนั้น ในสถานการณ์เงินเฟ้อสูง ที่ทำให้กำลังซื้อในตลาดลดลง ข้าวของแพงขึ้น ดอกเบี้ยเงินกู้สูงขึ้น เศรษฐกิจชะลอตัว จึงไม่ใช่จังหวะที่ดีเท่าไรสำหรับการลงทุนอสังหาฯ แต่อย่างไรก็ตาม หากนักลงทุนอสังหาฯ มีการวางแผนมาอย่างรอบคอบ และรู้เท่าทันสถานการณ์ตลาดอย่างใกล้ชิด ในวิกฤตก็ยังมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอ เพราะยังมีกลุ่มคนที่มีความพร้อมที่จะซื้อบ้าน ซื้อคอนโดอยู่ ขึ้นอยู่กับว่าเราจะหาเจอหรือไม่
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
