ขายบ้านได้กำไร แต่รู้หรือไม่ ต้องเสียภาษีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
เหตุผลที่ทุกคนก้าวเข้ามาสู่เส้นทางของการลงทุนอสังหาฯ นั้น ก็เพราะเห็นโอกาสในการสร้างรายได้ทำกำไรจากการลงทุนอสังหาฯ ได้อย่างมหาศาล ประกอบกับบ้าน คอนโด และที่ดินนั้น เป็นปัจจัยสำคัญในการดำรงชีพที่คนเราจะขาดไม่ได้ด้วย จึงมีความเป็นไปได้มากที่จะประสบความสำเร็จหากตั้งใจจริง แต่อย่างไรก็ตาม แม้การลงทุนอสังหาฯ จะสามารถสร้างรายได้และกำไรได้มาก แต่ก็มีเรื่องของภาษีและค่าใช้จ่ายจากการการขายบ้านขายคอนโด ที่นักลงทุนอสังหาฯ จะต้องศึกษาให้รู้เอาไว้ด้วย เพื่อให้ประเมินได้ว่า จะได้กำไรจริงหรือไม่ และได้ตามเป้าหมายที่หวังไว้หรือไม่ จากการขายบ้านได้สำเร็จ โดยค่าใช้จ่ายและภาษีที่นักลงทุนจะต้องเสีย จากการขายบ้านทำกำไร มีดังต่อไปนี้
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย
โดยปกติแล้วไม่ว่าอาชีพใดเมื่อมีรายได้ก็จะต้องนำไปคำนวณตามฐานภาษีบุคคลธรรมดา ซึ่งการขายบ้าน คอนโด หรือการขายอสังหาฯ ได้สำเร็จนั้น ก็ถือเป็นรายได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีด้วยเช่นกัน ซึ่งหากเราหลบเลี่ยงหรือไม่ทราบว่าจะต้องนำไปคำนวณภาษีแล้วถูกตรวจพบ ก็จะถือว่ามีความผิดจะถูกค่าปรับและบวกกลับย้อนหลังทำให้ต้องจ่ายภาษีเพิ่มขึ้นในภายหลังได้ ดังนั้น นักลงทุนอสังหาฯ ทุกคนจึงต้องให้ความสำคัญกับเรื่องการคำนวณภาษีเงินได้จากการขายอสังหาฯ ให้ดี เพื่อทำหน้าที่ตามกฎหมายได้อย่างถูกต้อง และประเมินได้ว่าการขายบ้านของเรานั้น ได้กำไรจริงเท่าไรหลังจากหักภาษี ณ ที่จ่ายไปแล้ว โดยสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่มรดก หรือที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายแบบเหมาตามมาตรา 4 ของ พรฎ.(ฉบับที่ 165) แล้วเหลือเท่าไรถือเป็นเงินได้สุทธิ จากนั้นจึงนำหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง แล้วจึงนำผลลัพธ์ที่ได้มาคำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ได้เท่าไรให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ผลลัพธ์สุดท้ายที่ได้จะเป็นเงินภาษีที่เราต้องจ่าย
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์
ในการซื้อขายอสังหาฯ จะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ ซึ่งกระบวนการดังกล่าวนี้จะมีค่าใช้จ่ายอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินอสังหาฯ นั้น ๆ ดังนั้นแล้ว ในการซื้อขายอสังหาฯ จึงต้องมีการคิดถึงค่าโอนกรรมสิทธิ์นี้ไว้แล้วด้วยว่าเป็นเงินจำนวนเท่าไร เพื่อให้เราสามารถสรุปรวมได้ว่าการขายอสังหาฯ ของเรานั้น ได้กำไรตามเป้าที่หวังไว้หรือไม่ ทั้งนี้ โดยส่วนใหญ่แล้วของค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์นั้น มักจะมีการตกลงกันช่วยกันแบ่งจ่ายคนละครึ่ง คนละ 1% ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย
- ค่าอากรแสตมป์
สำหรับบุคคลธรรมดาที่ขายอสังหาฯ ได้นั้น หากก่อนขายถือครองอสังหาฯ นั้นมา 5 ปีขึ้นไป หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไป ในการจดทะเบียนการโอนจะต้องชำระค่าอากรแสตมป์ ในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริงอีกด้วย โดยราคาไหนสูงกว่า ก็จะคิดคำนวณจากราคานั้น แต่หากผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี หรือยังถือครองอสังหาฯ นั้นไม่ถึง 5 ปี ก็จะไม่ต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์นี้
ในการขายบ้าน ขายคอนโดนั้น จะเห็นได้ว่ามีรายจ่ายที่ต้องคิดคำนวณไม่น้อยเลยที ซึ่งถ้าเรามีบ้านหลายหลังคอนโดหลายห้องถือไว้ครอบครองรอขายอยู่ ก็จะมีเรื่องของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเข้ามาให้ต้องวางแผนคิดคำนวณค่าใช้จ่ายอีกส่วนหนึ่ง หรือถ้าหากเราเป็นนิติบุคคลที่ทำธุรกิจซื้อขายอสังหาฯ ก็จะมีค่าใช้จ่ายอย่างเช่น ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ เพิ่มเข้ามาอีก ดังนั้น ในภาพรวมของการลงทุนอสังหาฯ ให้ได้กำไรอย่างแท้จริงนั้น จึงจำเป็นจะต้องเข้าใจเรื่องภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องให้ดีด้วย จึงจะสามารถวางแผนการขายและบริหารการเงินค่าใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพ และเสี่ยงขาดทุนน้อยที่สุด
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
