บุษกร ภู่แส

          กรุงเทพธุรกิจ

          หดตัว 1.1% ฉุดตลาดฟื้นตัวช้า

          หลัง ธปท. ยกเลิกผ่อนปรน มาตรการ LTV ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ประเมิน ภาพรวมตลาดปี 66 หดตัว 1.1% หน่วยโอนฯ 3.2 แสนหน่วย มูลค่า 9.5 แสนล้าน โครงการใหม่เปิดตัวลดลง ฉุดตลาดที่อยู่อาศัยฟื้นตัวช้า แนะรัฐ ยืดมาตรการลดค่าโอนฯ 0.01% ออกไป 1 ปี พร้อมขยายเพดานครอบคลุม 5 ล้านบาท พยุงตลาดฝ่าปัจจัยลบ

          วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC คาดการณ์ว่า ปี 2566 ตลาดที่อยู่อาศัยจะได้รับแรง "กดดัน" จากหลายปัจจัย ไม่ว่าเป็นภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูง 90% ของ GDP ทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น กำลังซื้อที่เปราะบางของคนในประเทศและกำลังซื้อจากต่างประเทศที่หายไปหลังจากที่รัฐบาลทบทวนการให้ต่างชาติซื้อบ้านและ ถือครองที่ดิน ทำให้เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ รวมทั้งปัจจัยความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ต่างประเทศ และปัจจัยลบที่สำคัญคือการ ไม่ต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการเงินดาวน์ขั้นต่ำในการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยหรือมาตรการ LTV (Loan to value) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่จะมีผลตั้งแต่ วันที่ 1 ม.ค. 2566 เป็นต้นไป

          ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ประเมินว่า การไม่ต่ออายุการผ่อนคลาย LTV อาจส่งผลให้ตลาดไม่ขยายตัว เนื่องจากผู้ประกอบการ "ชะลอ" การเปิดตัวโครงการใหม่ โดยคาดว่า ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2566 คาดว่า จะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่จำนวน 98,581 หน่วย มูลค่า 513,982 ล้านบาท เพิ่มขึ้น เพียง 1.8% และ 1.1% ตามลำดับ จากปี 2565 ประกอบด้วยโครงการแนวราบประมาณ 58,312 หน่วย มูลค่า 367,363 ล้านบาท และโครงการอาคารชุดประมาณ 40,270 หน่วย มูลค่า 146,619 ล้านบาท

          ในขณะที่การออกใบอนุญาตจัดสรร ทั่วประเทศจะมีประมาณ 79,909 หน่วย เพิ่มขึ้น 3.5% จากปีก่อน มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างประมาณ 294,019 หน่วย ลดลง 5.5% เมื่อเทียบกับปี 2565 และคาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนประมาณ 91,615 หน่วย ลดลง 0.1% เมื่อเทียบกับปี 2565

          ด้านอุปสงค์ คาดการณ์ว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ในปี 2566 ประมาณ 320,227 หน่วย มูลค่า 953,404 ล้านบาท ลดลง 14.2% และ 4.4% ตามลำดับ และคาดว่าจะมีจำนวนสินเชื่อปล่อยใหม่ประมาณ 614,764 ล้านบาท ลดลง 4% เมื่อเทียบกับปี 2565

          "สถานการณ์ตลาดปี 2566 ภายใต้การควบคุมความเสี่ยงระบบการเงินด้วยมาตรการ LTV ซึ่งเป็นการส่งสัญญาณลดความร้อนแรงของการขยายการลงทุนในตลาดบ้านใหม่ลง และกระทบต่อตลาดบ้านมือสองอีกด้วย ประกอบกับทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น กำลังซื้อที่ทยอยฟื้นตัว จึงมีความเป็นไปได้สูงว่า ปี 2566 ตลาดในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท จะเป็นที่ต้องการมากขึ้น"

          วิชัย  กล่าวว่า ที่ผ่านมามาตรการ ผ่อนปรน LTV ของ ธปท. เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัวได้เร็ว ซึ่งมีการคาดการณ์ว่า ตลาดปี 2567 จะฟื้นตัวกลับมา เหมือนก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19 เนื่องจากช่วยให้คนที่ต้องการมีการซื้อบ้านสัญญาที่ 2 และ 3 สำหรับการอยู่อาศัย และ การลงทุนเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น

          ฉะนั้นการกลับมาใช้หลักเกณฑ์ LTV เดิม  ที่บังคับใช้การซื้อบ้านราคามากกว่า 10 ล้านบาท และ สัญญาที่ 2 ผู้ซื้อต้องมีเงินดาวน์ บางส่วน อาจทำให้ภาพการฟื้นตัวของอสังหาฯ ช้าออกไป อย่างน้อย 1-2 ปี เนื่องจาก ตลาดยังมีปัจจัยลบรุมเร้า ทั้งภาวะหนี้ครัวเรือนการที่สถาบันการเงินคงพิจารณาให้สินเชื่อที่เข้มงวด กดดันผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง อีกทั้ง ทิศทางดอกเบี้ยยังเป็นขาขึ้น และ เศรษฐกิจไทยยังไม่แข็งแรงเพียงพอ ทำให้กำลังซื้อยังอ่อนแอต่อเนื่อง

          วิชัย  แนะนำว่าควรผ่อนปรน LTV ต่อเพื่อเป็นแรงส่งให้ตลาดอสังหาฯ กลับมาฟื้นตัวเร็วขึ้นอย่างน้อยอีก 1 ปี พร้อมกับการ ยืดมาตรการกระตุ้นตลาดที่สำคัญ อย่างการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ 0.01% ที่จะหมดในวันที่ 31 ธ.ค.2565 ออกไปอีก 1 ปี เพื่อเป็นจูงใจการซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทยในปี 2566 พร้อมทั้งขยายเพดานราคา จากครอบคลุมไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นไม่เกิน 5 ล้านบาท ทั้งบ้านใหม่ และ บ้านมือสอง

          การเสนอให้ดำเนินการดังกล่าว เพื่อลดผลกระทบจากปัจจัยในปี 2566 มิเช่นนั้น ตลาดที่อยู่อาศัยอาจหดตัวมากกว่า 20% เพราะกลุ่มผู้ซื้อไม่มีเงินเก็บมาพอที่จะโอนฯ หรือดาวน์เพิ่มขึ้น