เข้าสู่โค้งสุดท้ายของปี 2565 แต่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อีกหนึ่งฟันเฟืองขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ ยังต้องเผชิญสารพัดมรสุมรุมเร้า

          ไม่ว่าเทรนด์ดอกเบี้ยขาขึ้น ค่าแรงแพง แรงงานขาด วัสดุก่อสร้างพาเหรดขึ้นราคาไม่หยุดหย่อน จากแรงกดดันวิกฤตโควิด และสงครามรัสเซียกับยูเครน กลายเป็นเอฟเฟ็กต์ จุดเปลี่ยน ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เป็นไฟต์บังคับให้ผู้ประกอบการต้องปรับลดขนาดบ้าน ตัดออปชั่น เพื่อพยุงต้นทุน ราคา แก้เกมกับดักต้นทุนแพง

          ขณะที่สถานการณ์กำลังซื้อในตลาด วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ฉายภาพว่าสถานการณ์ที่อยู่อาศัยไตรมาส 2/2565 ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีหน่วยเหลือขายคงค้างกว่า 1.76 แสนหน่วย คิดมูลค่ากว่า 8.6 แสนล้านบาท เพราะความต้องการในตลาดชะลอตัว โดยมีเหตุผลสำคัญ จากการขาดความเชื่อมั่นด้านรายได้ ต้องเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงจากอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นจากราคาน้ำมัน การปรับตัวขึ้นของค่าครองชีพ ซึ่งเป็นผลพวงจากการปรับขึ้นของราคาสินค้า

          หากมีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยจะเป็นแรงฉุดโมเมนตัมการฟื้นตัวของภาพรวมของประเทศไทย โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยให้ต้องสะดุด และอาจเกิดการชะลอตัวลงของเศรษฐกิจภาพรวมประเทศและภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วย วิชัยฉายภาพธุรกิจอสังหาฯ ที่ส่อแววไม่สดใสนัก

          สอดคล้องกับผู้ลงทุนพัฒนา อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) หรือ RICHY สะท้อนว่า ปัจจุบันกำลังซื้อในตลาดไม่ฟื้นตัวดี โดยเฉพาะกลุ่มระดับกลางและระดับล่าง ขณะเดียวกันต้องเผชิญหลายปัญหารุมเร้า ทำให้ต้นทุนก่อสร้างสูงขึ้น ทั้งภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง วัสดุที่ขึ้นราคาตามน้ำมัน ผลจากวิกฤตสงครามรัสเซีย-ยูเครน ถึงขณะนี้ผ่านมา 8 เดือนแล้ว ยังไม่ลดลง

          ยังมีเรื่องอัตราดอกเบี้ยจะปรับรอบสองปลายเดือนกันยายน และการขึ้นค่าแรงขั้นต่ำทั่วประเทศวันที่ 1 ตุลาคมนี้ ซึ่งล้วนมีผลต่อต้นทุนการก่อสร้างและราคาบ้านอย่างเลี่ยงไม่ได้ ต้องปรับราคาขึ้น 5-8% ขึ้นอยู่กับระดับราคาบ้าน และแต่ละบริษัท ในส่วนของบริษัททยอยขึ้นเป็นขั้นบันไดเดือนละ 20,000-30,000 บาทต่อยูนิตตามต้นทุน และนับจากนี้ของถูกจะทยอยหมดไปจากตลาดเรื่อยๆ

          ธุรกิจอสังหาฯเหมือนผีซ้ำด้ำพลอย ตอนนี้แรงงานทั้งขาดทั้งแพง จากการเพิ่มค่าแรง เพราะแรงงานยังไม่กลับเข้ามา ต้องพึ่งแรงงานต่างด้าว หาเท่าไหร่ก็ไม่พอ ทำให้โครงการสร้างล่าช้า ขณะที่ดอกเบี้ยก็เดินทุกวัน ส่วนดอกเบี้ยที่จะขึ้นรอบสองเร็วๆ นี้ กระทบทั้งลูกค้าเก่าและลูกค้าใหม่ ทำให้มีภาระเพิ่ม อาภาแจกแจงสารพันปัญหาที่ธุรกิจอสังหาฯต้องเผชิญ

          ในประเด็นเดียวกัน รุ่งรัตน์ ลิ่มทองแท่ง กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซื่อตรง กรุ๊ป จำกัด เสริมว่า ผลจากค่าแรงและดอกเบี้ยขาขึ้น จะเป็นอีกปัจจัยมากระทบค่าก่อสร้างบ้านเพิ่มขึ้น 10-15% จากปัจจุบันต้นทุนราคาวัสดุปรับตัวสูงขึ้นอยู่แล้วตั้งแต่ต้นปี คาดว่าผู้ประกอบการคงปรับราคาขึ้นอย่างน้อย 5-10% และในปี 2566 ต้องทำใจไว้เลยว่าบ้านขึ้นราคาแน่นอน 10% ตามต้นทุนก่อสร้างใหม่ ขณะที่บ้านจะมีขนาดเล็กลง และจะไม่เห็นบ้านราคาถูกอีกแล้ว

          ซื่อตรงได้ปรับโมเดลการพัฒนาโครงการใหม่ โดยลดไซซ์บ้านให้สร้างได้ตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้น เริ่มเปิดขายแล้วโครงการทาวน์เฮาส์ที่รังสิต คลอง 6 ราคา 2.5 ล้านบาท จากบ้าน 4 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ เหลือ 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ และบ้านเดี่ยวที่บางเสร่-พัทยา ราคา 5-8 ล้านบาท จากพื้นที่ใช้สอย 200 ตารางเมตร เหลือ 180 ตารางเมตร รุ่งรัตน์เผยถึงการปรับตัวของธุรกิจสู้กับปัญหาที่มีอยู่

          ขณะที่ มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ออกมาส่งสัญญาณว่า ปัจจุบันผู้ประกอบการอสังหาฯรายเล็กกำลังประสบปัญหาอย่างหนัก จากต้นทุนที่ปรับสูงขึ้น และกำลังซื้อในตลาดไม่ค่อยดี โดยเฉพาะตลาดระดับกลางและระดับล่าง เพราะหนี้ครัวเรือนสูง แบงก์ไม่ปล่อยกู้ ส่วนใหญ่ที่อยู่ได้ เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่

          พร้อมยกเคสตลาดอสังหาฯจังหวัดชลบุรี ตอนนี้หมดยุคทองของอสังหาฯในนิคมอุตสาหกรรม เพราะกำลังซื้อเป็นกลุ่มโรงงาน ที่เป็นลูกค้าหลัก หลังโรงงานถูกปิด ทำให้สินค้าระดับล่างราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ตลาดค่อนข้างลำบาก ล่าสุดเริ่มเห็นผู้ประกอบการรายเล็กที่ไปต่อไม่ไหว นำโครงการบ้านจัดสรรมาเสนอขายยกโครงการแล้ว 4-5 ราย เป็นโครงการขนาดไม่เกิน 100 ยูนิต และมูลค่าโครงการประมาณ 100 ล้านบาท เพราะขายไม่ได้ และแบกภาระหนี้ต่อไม่ไหว ส่วนโครงการคอนโดมิเนียม ไม่มีเปิดตัวโครงการใหม่มานานแล้ว

          "สถานการณ์อัตราดอกเบี้ย และค่าแรงที่ปรับขึ้น มีแนวโน้มราคาบ้านจะปรับขึ้นอีกตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้น จากปัจจุบันขึ้นไปแล้ว 5% ขณะเดียวกันรูปแบบบ้านจะไม่เหมือนเดิม จะมีขนาดพื้นที่เล็กลง และตัดออปชั่น บางอย่างออก ให้สอดรับกับค่าก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น" นายกสมาคมอสังหาฯ สรุปทิ้งท้ายถึงสารพันปัญหาและการปรับตัวเพื่อประคองธุรกิจให้อยู่รอดต่อไปได้