โอภาส ถิรปัญญาเลิศ

          ยุคของผู้บริโภค-ผู้ประกอบการปรับตัวทำตลาด

          แม้ว่าจะเจ็บหนักจากการแพร่ระบาดโควิด-19 แต่ดูเหมือนว่าตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2565 สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) 3 จังหวัด ประกอบด้วย จังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา เริ่มเห็นการฟื้นตัว และเมื่อเข้าสู่ช่วงไตรมาส 2 ปี 2565 อุปทานพร้อมขาย ก็มีจำนวนโครงการเพิ่มขึ้น แต่มีจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลงจากไตรมาสก่อน โดยในไตรมาสนี้มีโครงการเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้น ทั้งจำนวนโครงการ จำนวนหน่วย และมูลค่า ในด้านอุปสงค์ยอดขายใหม่ในไตรมาสนี้ เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน ทำให้มีจำนวนหน่วยเหลือขายปรับลดลง และส่งผลให้อัตราดูดซับต่อเดือนของตลาดที่อยู่อาศัยในอีอีซีปรับเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มการปรับตัวดีขึ้นของตลาดที่อยู่อาศัยภายหลังสถานการณ์โรคโควิด-19

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า การสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขายในพื้นที่ 3 จังหวัดในช่วงไตรมาส 2 ปี 2565 พบว่ามีจำนวน 59,541 หน่วย มูลค่า 205,352 ล้านบาท ในจำนวนดังกล่าวแบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 20,034 หน่วย มูลค่า 88,120 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านจัดสรร 39,507 หน่วย มูลค่า 117,231 มีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาด 3,522 หน่วย มูลค่า 13,812 ล้านบาท มีโครงการขายได้ใหม่จำนวน 7,868 หน่วย มูลค่า 24,880 ล้านบาท ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขาย 51,673 หน่วย มูลค่า 180,472 ล้านบาท

          ทั้งนี้ ในด้านอุปทานในช่วงไตรมาส 2 ปี 2565 ที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งหมดลดลงจากช่วงไตรมาส 1 ปี 2565 โดยลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ทั้งนี้จำนวนหน่วยลดลง 6.71% มูลค่าลดลง 3.97% เมื่อ เทียบกับจำนวนหน่วยเสนอขายทั้งหมด ณ ไตรมาส 1 ปี 2565 ขณะที่หน่วยเสนอขายเพิ่มขึ้นโดยมีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 3,522 หน่วย มูลค่า 13,812 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นจากไตรมาสแรก 19.14% มูลค่าเพิ่มขึ้น 37.06% โดยเป็นโครงการอาคารชุดเพียง 882 หน่วย มูลค่า 3,518 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านจัดสรร 2,640 หน่วย มูลค่า 10,295 ล้านบาท

          เมื่อพิจารณาภาพโดยรวมจะพบว่าโครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาส 2 โดยส่วนใหญ่มีเพียง 2 ทำเลคือ ศรีราชา-อัสสัมชัญ และทำเลหาดจอมเทียน ขณะที่โครงการบ้านจัดสรรกระจายอยู่ในหลายทำเล โดยส่วนมากจะเป็นการเปิดโครงการในพื้นที่ย่านนิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่ใกล้เขตเมือง เช่น ทำเลนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้-อีสเทิร์น ทำเลเมืองระยอง ทำเลศรีราชา-อัสสัมชัญ และทำเลแหลมฉบัง

          โดย 5 ทำเล ที่มีโครงการเสนอขายมากที่สุดในพื้นที่ 3 จังหวัด  EEC คือ อันดับ 1 ทำเลหาดจอมเทียน จำนวน 7,671 หน่วย มูลค่าโครงการ 35,659 ล้านบาท อันดับ 2 ทำเลพัทยา-เขาพระตำหนัก จำนวน 5,254 หน่วย มูลค่าโครงการ 29,490 ล้านบาท อันดับ 3 ทำเลแหลมฉบัง จำนวน 1,901 หน่วย มูลค่าโครงการ 3,487 ล้านบาท อันดับ 4 ทำเลศรีราชา-อัสสัมชัญ จำนวน 1,443 หน่วย มูลค่าโครงการ 4,365 ล้านบาท และอันดับ 5 ทำเลนิคมมาบตาพุด จำนวน 831 หน่วย มูลค่าโครงการ 2,043 ล้านบาท

          "เป็นที่น่าสังเกตว่าคอนโดมิเนียมที่เสนอขายอยู่ในพื้นที่อีอีซีมากกว่า 80% อยู่ในพื้นที่จังหวัดชลบุรี บ้านเดี่ยวกระจายอยู่ในจังหวัดระยองมากที่สุด ส่วนพื้นที่ที่มียอดขายสูงสุด 5 ลำดับแรก ประเภทโครงการแนวราบทำเลขายดียังคงเป็นทำเลต่อเชื่อมกับพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม และเป็นกลุ่ม  ราคา 2-3 ล้านบาทเป็นหลัก ส่วนทำเลขายดีของกลุ่มคอนโดมิเนียมอยู่ในทำเลชายทะเล กลุ่มราคา 3-5 ล้านบาทเป็นหลัก"

          ด้าน นายพีระ สุวรรณศรีนนท์ รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายบริหารงานโครงการ บริษัท ไลฟ์ แอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด ระบุว่า สำหรับปี 2565 ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยกลุ่มจังหวัดอีอีซีผู้ประกอบการส่วนใหญ่ที่เคยปรับฐานการผลิต ระบายสต๊อก และชะลอการเปิดโครงการใหม่ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ปัจจุบันในปี 2565 จะเห็นภาพผู้ประกอบการทั้ง Listed Company และผู้ประกอบการท้องถิ่น ทั้งรายใหญ่และรายย่อยเริ่มเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้นหลายทำเลกระจายทั่วเขตอีอีซี โดยผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะใช้กลยุทธ์การปรับลดขนาดของโครงการ ปรับลดขนาดของบ้านและที่ดิน จัดแคมเปญการส่งเสริมการขายอย่างคึกคักเพื่อให้ปิดการขายได้เร็วขึ้น อัตราการขยายตัวในฝั่งซัพพลายไซด์ไม่น้อยกว่า 20% โดยเน้นธุรกิจแนวราบมากขึ้นในสัดส่วนที่ 80% ขณะที่อาคารชุดลดสัดส่วนลงเหลือ 20% เนื่องจากยังมีสินค้าคอนโดมิเนียมคงเหลือในตลาดจำนวนมากโดยเฉพาะในเขตเมืองพัทยาและศรีราชา ส่วนสินค้าก็ปรับราคาสูงขึ้น 5-10% ตามต้นทุนทำเลแต่ละแห่งที่เพิ่มขึ้น

          ส่วนภาพรวมสถานการณ์งานขายยังมีกำลังซื้อที่เป็นเรียลดีมานด์เข้ามาอย่างต่อเนื่อง มีอัตราเพิ่มขึ้นประมาณ 15-20% หากเทียบกับสองปีที่ผ่านมา สังเกตจากโครงการเปิดใหม่ได้รับการตอบรับจากลูกค้าเป็นอย่างดี ยอดลูกค้าเยี่ยมชม และจองซื้อในวันเปิดโครงการเป็นไปตามเป้าหมายทุกโครงการ โดยสินค้าเป็นบ้านสร้างเสร็จจำนวนหนึ่งและบ้านผ่อนดาวน์ 4-6 เดือนอีกจำนวนหนึ่ง แต่การขายยังพบปัญหาศักยภาพในการซื้อของลูกค้าที่ลดลง โดยเฉพาะลูกค้าระดับล่างที่เป็นสินค้าทาวน์โฮมระดับราคา 1.5-2 ล้านบาท เนื่องจากมีภาระหนี้สินเพิ่มมากขึ้น pre-approved แล้วไม่ผ่านการพิจารณาจากสถาบันการ เงิน rejected rate มีอัตราสูงถึง 40%

          ส่วนสินค้าที่ลูกค้ายังมีกำลังซื้อและไม่ประสบปัญหาการขออนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงิน เป็นสินค้าบ้านเดี่ยวบ้านแฝดระดับ 3-5 ล้านบาท และสำหรับบ้านหรูที่เป็นสินค้าระดับบนราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มีผู้ประกอบการบางรายเข้าไปจับตลาดกลุ่มนี้ ส่วนใหญ่เป็นลูกค้าที่มีศักยภาพในเขตเมือง ยอดขายก็ได้รับการตอบรับจากลูกค้าบ้างแต่ไม่หวือหวา ยอดขายเดินได้ช้าๆ แต่ยังไปได้เพราะทำไปขายไปไม่เร่ง เป็นบ้านแบบสั่ง สร้างตามความต้องการของลูกค้า สำหรับโครงการที่เปิดดำเนินการแล้วและยังไม่ปิดโครงการก็มีลูกค้าเข้าชมอย่างต่อเนื่องเช่นกัน เพียงแต่จำนวนลูกค้าอาจจะไม่มาก ต้องอาศัยการจัดกิจกรรมการตลาดตลอดเวลา ซึ่งจะช่วยนำพาลูกค้ามาเยี่ยมโครงการได้ระดับหนึ่ง ส่วนยอดขายอยู่ในเกณฑ์ปกติเฉลี่ย 7-10 ยูนิต

          จากสถานการณ์เศรษฐกิจวันนี้ ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงต้องปรับตัวให้สอดคล้องกับภาวะที่เปลี่ยนแปลง ต้องพิจารณาว่า "จะผลิตสินค้าอะไร ทำแล้วจึงจะขายได้ ตรงกับกำลังซื้อลูกค้า" จะผลิตสินค้าเฉพาะที่ตนเองถนัดโดยไม่ดูตลาดและความต้องการลูกค้าไม่ได้ และสินค้าที่จะลงโครงการควรเป็นสินค้าที่มีความหลากหลายเซ็กเมนต์เทชั่นสามารถจับกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพได้ทุกกลุ่ม เพียงแต่ต้องจัดสัดส่วนสินค้าแต่ละประเภทให้เหมาะสมกับตลาดที่จะเข้าไปทำ

          ขณะที่พฤติกรรมการซื้อของลูกค้าจะเปรียบเทียบตัวสินค้าและราคาของโครงการต่างๆ ก่อนซื้อทุกครั้ง รวมถึงพิจารณาความน่าเชื่อถือของแบรนด์สินค้าว่าสามารถไว้วางใจได้หรือไม่ บ้านสร้างเสร็จหรือไม่ บริการหลังการขายเป็นอย่างไร โปรโมชั่นจัดเต็มหรือไม่ หากไม่ลงตัวลูกค้าจะชะลอการซื้อออกไป ภาวะการซื้อของลูกค้าจึง "ไม่รีบถ้าไม่ใช่ ขอชอบจนกว่าจะพอใจ" ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออกในตอนนี้เป็นตลาดของผู้ซื้อไม่ใช่ของผู้ขายเหมือนอดีตที่ผ่านมา เพราะมีผู้ประกอบการหลายรายเข้ามานำเสนอสินค้าให้กับลูกค้าเลือกมากขึ้น ทั้งผู้ประกอบการท้องถิ่นและ listed company ทำให้ภาวะการแข่งขันทางตลาดเข้มข้นมากกว่าเดิม

          ทั้งนี้ กลุ่มจังหวัดอีอีซีเป็นเขตนิคมอุตสาหกรรมจึงมีอุตสาหกรรมหลายประเภท อาทิ อุปกรณ์ชิ้นส่วนรถยนต์ อุปกรณ์เครื่องใช้ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ ย้ายฐานการผลิตไปยังประเทศเวียดนามและอินโดนีเซีย ตัวเลขการส่งออกเมื่อต้นปี 2565 ที่กระเตื้องขึ้นพอสมควร แต่เวลานี้ยอดการส่งออกลดลงจำนวนมากต่ำกว่าเป้าหมายที่กำหนด อุตสาหกรรมท่องเที่ยวยังไม่ฟื้นตัว แม้ว่าวันนี้จะมีนักท่องเที่ยวอินเดียเข้ามาทดแทนนักท่องเที่ยวจีน แต่จำนวนยังไม่มากเหมือนอดีตที่ผ่านมา การจ้างงานทั้งในเขตนิคมอุตสาหกรรมและภาคการท่องเที่ยวจึงยังมีปัญหา กำลังซื้อลูกค้าส่วนหนึ่งหายไปจากตลาดหรือไม่มีศักยภาพพอที่จะจับจ่ายใช้สอย ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เขตภาคตะวันออกพอสมควร

          แต่ก็ยังมีอุตสาหกรรมบางประเภทที่ย้ายฐานการผลิตจากประเทศจีนมาลงทุนในเขตนิคมอุตสาหกรรมภาคตะวันออก อาทิ อุตสาหกรรมรถยนต์ไฟฟ้า ชิ้นส่วนและอุปกรณ์คอมพิวเตอร์ เครื่องใช้สำนักงานและเครื่องปรับอากาศ ก็เป็นความหวังที่จะช่วยชดเชยแทนที่อุตสาหกรรมที่ได้ย้ายฐานการผลิตไปยังประเทศเพื่อนบ้านก่อนหน้านี้

          อย่างไรก็ดี อนาคตแนวนโยบายแห่งรัฐจะสนับสนุนให้นักลงทุนต่างชาติหรือนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มีศักยภาพทางเศรษฐกิจสามารถซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแนวราบ บนเงื่อนไขที่รัฐกำหนดได้ในสัดส่วนจำนวนหนึ่งหรือสามารถซื้อได้ในบางพื้นที่ที่เป็นเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ เพื่อเป็นสิทธิประโยชน์สำหรับจูงใจนักลงทุนหรือนักท่องเที่ยวต่างชาติให้เดินทางเข้ามาลงทุนและท่องเที่ยวภายในประเทศ ซึ่งนับเป็นการขยายกำลังซื้อในตลาดเพื่อกระตุ้นให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวอย่างยั่งยืน แล้วยังส่งผลเชื่อมโยงไปยังธุรกิจอื่นที่เกี่ยวเนื่อง รวมถึงภาคอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวที่จะช่วยผลักดันจีดีพีในภาพรวมของประเทศที่เพิ่มสูงขึ้น