คอลัมน์ อสังหาริมทรัพย์: กนง.จ่อขยับดอกเบี้ย เงินเฟ้อพุ่ง-อสังหาฯ เล็งขึ้นราคาบ้าน 3-5% คาดมิ.ย.-ก.ค.คนเร่งซื้อบ้านหนีต้นทุนใหม่ (
Loading

คอลัมน์ อสังหาริมทรัพย์: กนง.จ่อขยับดอกเบี้ย เงินเฟ้อพุ่ง-อสังหาฯ เล็งขึ้นราคาบ้าน 3-5% คาดมิ.ย.-ก.ค.คนเร่งซื้อบ้านหนีต้นทุนใหม่

วันที่ : 27 มิถุนายน 2565
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า สัญญาณการปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัยใหม่เริ่มมีให้เห็นตั้งแต่ช่วงต้นปีที่ผ่านมา สังเกตจากดัชนีราคาที่อยู่อาศัยที่มีทิศทางปรับตัวสูงขึ้น
           แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงต้นปีดูดีและมีความหวังเอามากๆ เพราะทิศทางการฟืนตัวทางเศรษฐกิจ และกาลังซื้อมีดีขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะหลังจากที่รัฐบาลผลักดันให้เปิดประเทศต้อนรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ หลังจากปริมาณการฉีดวัคซีนของประชาชนมีสัดส่วนเกินกว่า 60% ของประชากรทั้งประเทศ ซึ่งทาให้อสังหาฯ หลายๆ บริษัทมีความหวังและคาดการณ์ว่าในช่วงปลายปีตลาดรวม อสังหาฯ น่าจะกลับมาฟืนตัวชัดเจน

          อย่างไรก็ตาม หลังผ่านมา 2 ไตรมาสตลาดอสังหาฯที่เริ่มมีความหวังกลับต้องเจอกับปัญหาเงินเฟ้อ และทิศทางของดอกเบี้ยขาขึ้น รวมถึงต้นทุนก่อสร้าง และวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงทำให้แนวโน้มราคาบ้านในช่วงครึ่งหลังของปีนี้จะปรับตัวขึ้นไปอีก ขณะที่กำลังซื้อผู้บริโภคกลับสวนทางกับต้นทุนและราคาบ้าน โดยเฉพาะปัญหาเงินเฟ้อที่ส่งผลอย่างมากกับกำลังซื้อของผู้บริโภค และจะมีผลมากต่อกำลังซื้อมากขึ้น ในช่วงครึ่งปีหลัง เมื่อมีสัญญาณว่าคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) อาจมีการพิจารณาปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายเพิ่ม 0.25% ในครั้งหน้า ซึ่งนั่นจะส่งผลโดยตรงกำลังซื้อและความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคลดลงชัดเจนมากขึ้น

          ทั้งนี้ รายงานข่าวแจ้งว่า ตัวเลขเงินเฟ้อทั่วโลกในเดือนพฤษภาคม 2565 รวมถึง ประเทศไทยขยับมาอยู่ที่ 7.1% ซึ่งเป็นผลมาจากสงครามรัสเซีย-ยูเครน เนื่องจากรัสเซียซึ่งเป็นผู้ส่งออกน้ำมันรายใหญ่ของโลกลดจำนวนการส่งออกน้ำมัน จึงส่งผลต่อต้นทุนการผลิตและขนส่งวัสดุก่อสร้าง รวมถึงอุตสาหกรรมต่างๆ อย่างหนักแน่นอนว่าการปรับตัวขึ้นของต้นทุนวัสดุก่อสร้างนี้ย่อมส่งผลต่อราคาวัสดุก่อสร้าง โดยเฉพาะในช่วงครึ่งหลังของ ปี 2565 นี้

          นางสุพินท์ มีชูชีพ ประธานกรรมการบริหารบริษัทโจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่าสงครามรัสเซีย-ยูเครนอาจมีผลกระทบไม่มากต่อประเทศไทย แต่จะส่งผลกระทบทางอ้อมมากกว่า โดยเฉพาะการเกิดภาวะเงินเฟ้อที่เริ่มส่งผลกระทบชัดเจนมากขึ้น ในปัจจุบันภาวะเงินเฟ้อเริ่มส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาฯ ทั้งในด้านต้นทุนการก่อสร้าง ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ต้นทุนแรงงานทั้งนี้ภาพที่จะเห็นในตอนนี้และต่อไปคือ ราคาน้ำมันที่สูงขึ้น จะทำให้ต้นทุนค่าก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นตามไปอีก ราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้นยังส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยโดยรวม  ซึ่งไม่เป็นผลดีต่อกำลังซื้อในการซื้ออสังหาฯ โดยเฉพาะการเกิดภาวะเงินเฟ้อที่บั่นทอนกำลังการใช้จ่ายของประชากร และอาจมีแนวโน้มจะนำไปสู่การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย

          "หากสงครามยืดเยื้อ มีความเป็นไปได้ว่าอาจมีนักลงทุนหรือผู้มีฐานะบางส่วนที่ผันเม็ดเงินเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาฯ เนื่องจากโดยทั่วไปอสังหาฯ ที่มีคุณภาพและทำเลดี เป็นสินทรัพย์ลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำ และมีการขึ้นของราคาในระดับที่สูงกว่าอัตราเงินเฟ้อ โดยเฉพาะในสภาพตลาดปัจจุบันที่มีสินทรัพย์ดีที่เสนอขายในตลาดในราคาที่ไม่แพง อย่างไรก็ตาม ภาคอสังหาฯ น่าจะมีแนวโน้มที่ดีขึ้น เนื่องจากสถานการณ์โรคระบาดเริ่มดีขึ้น ประกอบกับรัฐบาลพยายามเปิดประเทศมากขึ้นเพื่อกระตุ้นภาคท่องเที่ยว แต่แนวโน้มที่ตัวเลขจะกลับไปยืนอยู่ก่อนเกิดโควิด-19 นั้นคงจะยาก คาดต้องใช้เวลาเกือบ 2 ปี" นางสุพินท์ กล่าว  

          อนึ่ง อัตราเงินเฟ้อที่ปรับตัวเพิ่มมากขึ้น จะก่อให้เกิดแรงกดดันต่อการฟืนตัวของภาคอสังหาฯ เพราะทั้งราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง รวมถึงต้นทุนแรงงาน ที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น จะส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัย มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นตาม โดยก่อนหน้านี้ นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า  ผลกระทบจากสงครามรัสเซีย-ยูเครน ทำให้ราคาพลังงานสูงขึ้น และมีผลต่อการปรับตัวของเงินเฟ้อ ซึ่งมีผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างแพงขึ้น ทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสูงขึ้นไปด้วย ซึ่งสถานการณ์ที่เกิดขึ้นนี้จะมีผลต่อผู้พัฒนาฯ อสังหาฯ ทุกระดับ ทำให้บริษัทอสังหาฯ ต้องแบกรับต้นทุนเพิ่มขึ้น 7-10% ซึ่งสถานการณ์ดังกล่าวนี้จะทำให้ในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ทยอยปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัยใหม่อย่างต่ำ 5% 

          อย่างไรก็ตาม การปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งปีหลังนี้ จะส่งผลกระทบต่อกำลังและการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคชัดเจนมากขึ้น โดยกลุ่มที่อยู่อาศัยในตลาดกลาง-ล่าง และกลุ่มบ้านราคาถูก เช่น บ้านหลังแรกเพราะลูกค้ามีโอกาสถูกปฏิเสธสินเชื่อมากขึ้น นอกจากนี้การขยับราคาบ้านในกลุ่มนี้ยังอาจมีผลให้การซื้อ-ขาย ชะลอตัวลง" นายวงศกร กล่าว

           ด้าน ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. กล่าวว่า สัญญาณการปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัยใหม่เริ่มมีให้เห็นตั้งแต่ช่วงต้นปีที่ผ่านมา สังเกตจากดัชนีราคาที่อยู่อาศัยที่มีทิศทางปรับตัวสูงขึ้น โดยตัวเลขดัชนีบ้านเดี่ยวในกทม.และปริมณฑลในไตรมาส 1 ปี 2565 มีค่าเท่ากับ 125.8 ลดลง-0.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่เมื่อเทียบตัวเลขดัชนีของไตรมาส 1/2565 กับไตรมาส 4/2564 ค่าดัชนีราคาบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 0.7%

           ส่วนดัชนีราคาทาวน์เฮาส์ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1/2565 มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.0 ลดลง-0.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเมื่อเทียบกับไตรมาส 4/2564 ค่าดัชนีกลับปรับตัวเพิ่มขึ้น 0.2% ขณะที่ตัวเลขดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลไตรมาส 1/2565 มีค่าดัชนีเท่ากับ 151.7 จุด ลดลง -0.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่เมื่อเทียบกับไตรมาส 4/2564 จะพบว่าดัชนีราคาห้องชุดใหม่ปรับตัวเพิ่มขึ้น 0.3% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า ราคาห้องชุดใหม่มีแนวโน้มที่จะปรับตัวเพิ่มขึ้นตามภาวะเงินเฟ้อและต้นทุนค่าก่อสร้างใหม่ หลังจากที่ห้องชุดใหม่สร้างเสร็จเหลือขายในสต๊อกของผู้ประกอบการในราคาต้นทุนค่าก่อสร้างเดิมได้ถูกระบายออกไปแล้วจำนวนหนึ่ง

           ทั้งนี้ ปัญหาเงินเฟ้อที่ส่งผลต่อราคาวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น ประกอบกับการขาดแคลนแรงงานจะมีผลให้งานก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยล่าช้า ขณะที่ภาวะเงินเฟ้อหรือค่าครองชีพที่สูงขึ้นท่ามกลางรายได้ฟืนตัวช้า จะกลายเป็นข้อจำกัดต่อสำหรับผู้บริโภคในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในช่วงแนวโน้มการปรับขึ้น อาจกระทบต่อตลาดรวมที่อยู่อาศัยได้ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ที่วางแผนจะซื้อบ้าน อาจชะลอระยะเวลาออกไป  

           อย่างไรก็ตาม ในช่วงที่ดอกเบี้ยยังไม่มีการปรับตัว แต่ท่ามกลางกระแสดอกเบี้ยขาขึ้นนี้อาจส่งผลในด้านบวกเกิดการกระตุ้นหรือเร่งการตัดสินใจผู้บริโภคที่มีแผนจะซื้อบ้านให้เร็วขึ้นซึ่งจะทำให้ในช่วงเดือนมิถุนายนกรกฎาคมนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยคึกคักมากขึ้น จากความพยายามรีบซื้อ, รีบทำสัญญาในกลุ่มซื้อใหม่ เพื่อต้องการเงื่อนไขเดิม แต่หลังจากที่มีการปรับขึ้นดอกเบี้ยไปแล้ว คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อผู้ที่ทำสัญญาซื้อก่อนหน้า และการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งจะเข้มงวดเพิ่มมากขึ้น

           โดยก่อนหน้านี้บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ต้นทุนพลังงานที่สูงขึ้นส่งผลให้ภาคอสังหาฯ มีต้นทุนเพิ่มขึ้น 10% ทั้งราคาเหล็กก่อสร้างที่ปรับขึ้นจากกิโลกรัมละ 22 บาท เพิ่มเป็น 28 บาท รวมถึงคอนกรีตและสินค้าอื่นๆ ที่เป็นการซ้ำเติมภาคอสังหาฯนอกจากนี้ผลกระทบจากโควิด-19 ที่ทำให้ต้นทุนด้านแรงงานสูงขึ้นไปก่อนหน้านี้ ผู้ประกอบการเริ่มทยอยปรับราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ซึ่งในส่วนของเสนาฯ เอง อาจจะมีการปรับเพิ่มขึ้นในช่วงไตรมาส 3 แต่จะมีการปรับขึ้นมากหรือน้อยเท่าไหร่นั้นขึ้นอยู่กับความเหมาะสมแต่ละโครงการ  

           นายอาณัติ กิตติกุลเมธี รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายพัฒนาโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ช่วงที่ผ่านมาต้นทุนค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น 8% ต้นทุนหลักมาจากราคาน้ำมันที่ปรับสูงขึ้น ดังนั้น จึงมีความจำเป็นต้องปรับราคาเพิ่มขึ้น 3-5% เพราะแบกต้นทุนที่สูงขึ้นไม่ไหว โดยมีการปรับราคาตามความจำเป็นเพื่อให้กระทบผู้บริโภคน้อยที่สุด ซึ่งต้นทุนราคาที่ดินบางแห่งเป็นต้นทุนเก่าทำให้ไม่จำเป็นต้องขึ้นราคา

           ด้าน นายชูรัชฏ์ ชาครกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ (LALIN) กล่าวว่า ลลิลฯ ในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ บริษัทยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่ตามเป้าหมายที่วางไว้ว่าจะเปิดโครงการใหม่ 10-12 โครงการ มูลค่ารวม 7,000-8,000 ล้านบาท แต่ในการลงทุนโครงการใหม่ในช่วงนี้ บริษัทยังคงระมัดระวังเกี่ยวกับปัจจัยเสี่ยงและจับตามองอย่า งใกล้ชิด โดยเฉพาะปัจจัยทางการเมืองซึ่งจะมีการอภิปรายไม่ไว้วางใจในเร็วๆ นี้ อีกปัจจัย คือสงครามระหว่างรัสเซียและยูเครน ซึ่งส่งผลกระทบต่อราคาน้ำมันและต้นทุนการผลิตต่างๆ ทำให้เกิดภาวะเงินเฟ้อรวมถึงส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคซึ่งจะส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ที่สำคัญคือมีผลต่อการปรับขึ้นราคาขายบ้านของผู้ประกอบการอสังหาฯ ทุกค่ายด้วย

           ทั้งนี้ ต้นทุนการก่อสร้างแรงงานและวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวขึ้นมาในช่วงก่อนหน้านี้ เชื่อว่าผลกระทบดังกล่าวเกิดขึ้นกับทุกบริษัทในขณะที่ผู้ประกอบการยังคงชะลอการปรับขึ้นราคาแต่จากนี้ไปอีก 1-2 เดือน คือ มิถุนายน-กรกฎาคม คาดว่าผู้ประกอบการหลายๆ รายจะยัง ไม่ปรับขึ้นราคาแต่จะมีการจัดแคมเปญระบายสต๊อกกันออกไป ดังนั้นในช่วง 2 เดือนนี้ จึงถือว่าเป็นช่วงนาทีทองของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ก่อนที่ผู้ประกอบการจะทยอยปรับขึ้นราคาตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้น โดยในส่วนของลลิลฯ คาดว่าจะมีการปรับราคาขายสินค้าใหม่เพิ่มขึ้น 3-5% ในไตรมาส 3 นี้