บุษกร ภู่แส

          กรุงเทพธุรกิจ

          เกือบ2 ปีที่เศรษฐกิจไทย ได้รับผลกระทบ จากโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อภาพรวมกำลังซื้อ การดำเนินธุรกิจทุกเซ็กเตอร์ ชะลอตัว-บางส่วนถึงขั้นปิดกิจการ โดยเฉพาะ กลุ่มอสังหาฯ มูลค่า 8-9 แสนล้านบาท ต้องปรับตัวหลายระลอกเรียกได้ว่า หืดขึ้นคอ ล่าสุดทางสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เปิดตัว "มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ" นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย คนใหม่ เข้ามารับไม้ต่อจาก "พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์" อดีตนายกสมาคม อสังหาริมทรัพย์ไทย

           มีศักดิ์ สะท้อนภาพรวมธุรกิจอสังหาฯ หลังจากที่หลายคนมองว่า ผ่านจุดต่ำไปแล้วว่า เป็นการรีบาวด์ทางความรู้สึกของผู้คนแต่กำลังไปสู่จุดที่ต่ำกว่า เพราะอสังหาฯ เป็นดัชนี ที่สะท้อนถึงความกินดีอยู่ดีของคน ในประเทศ หากดูภาพรวมของประเทศไทย เศรษฐกิจไทยขยายตัวค่อนข้างช้า ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ก่อนหน้าที่เกิดวิกฤติโควิด-19 เศรษฐกิจไทยชะลอตัวมาตลอดเทียบกับประเทศ ในตะวันออกเฉียงใต้และช่วงที่เกิดโควิดเป็นประเทศที่มีผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (จีดีพี) ติดลบเยอะที่สุด

           หลังโควิดแล้วจะกลับไปอยู่จุดไหน ? ประเทศไทยกลับไปอยู่ในช่วงก่อนเกิดวิกฤติโรคระบาด คือ "โตต่ำ" ตัวเลขจีดีพี ประมาณ1-3% แต่ถ้ามองไปให้ลึกๆ จะพบว่า เม็ดเงินลงทุนจากต่างประเทศในอุตสาหกรรมส่งออกหายไปจำนวนมากคิดเป็นสัดส่วน 1 ใน 3 !! เพราะไทยเป็นประเทศที่พึ่งรายได้ จากการส่งออกจากภาคอุตสาหกรรม การท่องเที่ยว และการเกษตร ปัจจุบันเครื่องยนต์ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจดับ !

           ไม่นับรวม "ปัญหา" ค่าจ้างแรงงานที่สูง จำนวนประชากรผู้สูงอายุเพิ่มขึ้น ประชากรแรงงานลดลง และการปรับตัวแรงงานที่ยังไม่สามารถเข้ากับระบบอุตสาหกรรมใหม่ได้ ทำให้ประเทศไทยยังคงติดอยู่กับปัญหา "กับดักรายได้ปานกลาง"(middle-income trap) และยังไม่เห็นแสงสว่างที่ปลายทาง ถือเป็นเรื่องที่น่ากลัว ฉะนั้น ธุรกิจ "อสังหาฯ" น่าจะ เป็นเครื่องยนต์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจตัวใหม่ ที่มีศักยภาพที่จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ ในภาพรวมได้ เพราะอสังหาฯ เป็นธุรกิจ ที่มีมัลติพลายเออร์เอฟเฟคสูง

            มีศักดิ์ กล่าวว่า ในฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ต้องดำเนินการให้เป็นรูปธรรม เพื่อให้ตอบสนองกับความจำเป็นของการกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศให้ฟื้นตัวกลับมาอีกครั้ง โดยธุรกิจอสังหาฯ ที่สามารถเชื่อมโยงกับธุรกิจบริการ ถือเป็น "จุดแข็ง" เพราะคนต่างประเทศมองว่าไทยเป็นประเทศที่น่าอยู่ ใครๆ อยากจะมาใช้ชีวิต หากสามารถดึงคนจากทั่วโลกให้เข้ามาอยู่ในประเทศ มาจับจ่ายใช้สอยในระยะยาวถือเป็นเรื่องที่ดีในการกระจายรายได้ในวงกว้าง ไม่เฉพาะแค่อุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง กับอสังหาฯ เท่านั้น

          แต่ปัจจุบันติดปัญหาเรื่องกฎระเบียบ ที่อาจต้องดำเนินการแก้ไข รวมทั้งทัศนคติต่างๆ  สเต็ปต่อมาคือ การเชื่อมโยงกับการแพทย์และศูนย์สุขภาพเพื่อดึงคน จากยุโรปไม่ว่าเป็นเยอรมนี ฝรั่งเศส ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อเข้ามาใช้บริการ ผ่านระบบประกันสุขภาพของแต่ละประเทศ ทำให้เกิดรายได้มหาศาล ซึ่งต้องอาศัยความร่วมมือหน่วยงานภาครัฐ และเอกชนที่เกี่ยวข้องเข้ามาทำงาน ร่วมกัน

          "เราต้องใช้จุดแข็งที่โดดเด่น ของประเทศให้เป็นจุดขายที่สะท้อน ตัวตนอย่างยั่งยืน ดีกว่าไปที่อุตสาหกรรมในรูปแบบเดิม ที่ไม่สามารถแข่งขัน กับเวียดนามได้แล้วทำให้เศรษฐกิจไทยชะลอตัวและฟื้นช้า ทำให้เกิดความเหลื่อมล้ำ สูงขึ้นจากปัจจุบันไทยรองจากรัสเชีย" นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่า แนวโน้มอสังหาฯยังคงชะลอตัว ในระยะยาว ดังนั้นในระยะสั้น วาระเร่งด่วน คงต้องอาศัยภาครัฐเข้ามาช่วย กระตุ้น จากประสบการณ์ในอดีต มาตรการกระตุ้น อสังหาฯ ที่ได้ผลดี คือ 1 .การยกเลิกภาษี ธุรกิจเฉพาะ 3.3% 2. อยากขอให้รัฐต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่กำลังจะหมดลงในสิ้นปีนี้ออกไปอีก "เพราะคนไทยส่วนหนึ่งยังมีกำลังซื้อ แต่ชอบโปรโมชั่น จากประสบการณ์ในปี 2552 -2554 รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ โดยยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะได้ผลชัดเจน  โดยเฉพาะกลุ่มกำลังซื้อระดับกลาง ประกอบกับ ช่วงนี้ภาวะดอกเบี้ยต่ำ คงจะต้องทำเรื่องเสนอรัฐ เพราะการผ่อนคลายมาตรการ แอลทีวีที่ผ่านมาในเชิงปฏิบัติ บางธนาคาร ยังคงใช้เกณฑ์เดิม เพราะ NPL สินเชื่อที่อยู่อาศัยสูงขึ้น เพราะที่ผ่านมาต้องยอมรับว่า อสังหาฯ เป็นจำเลยในช่วงที่เกิดวิกฤติต้มยำกุ้ง ทำให้กลุ่มกลางล่างได้รับผลกระทบ ถูกแบงก์ปฏิเสธสินเชื่อ "

          มีศักดิ์ กล่าวว่า ปัจจุบันยังมีความต้องการ ที่อยู่อาศัยระดับล่างสูง ฉะนั้นภาครัฐ ควรมีมาตรการออกมารองรับคนกลุ่มนี้  เพราะมีปัญหาเรื่องการเข้าถึงสินเชื่อ
หากภาครัฐสนับสนุนให้ดีเวลลอปเปอร์พัฒนาโครงการเพื่อผู้มีรายได้น้อยซื้อ/เช่า หรือคนเข้ามาซื้ออสังหาฯเพื่อปล่อยเช่า กับกลุ่มที่มีรายได้น้อยโดยภาครัฐสนับสนุนแทนที่ผลักดันโครงการผ่านการเคหะ อาทิ โครงการเอื้ออาทร รัฐต้องใช้ เงินอุดหนุนจำนวนมาก

          "ส่วนปัจจัยเสี่ยงที่เป็นกังวลในปี 2565 ที่กำลังจะเข้ามามีผลกระทบต่ออสังหาฯ คือ วัสดุก่อสร้างขึ้นราคา ไม่ว่าจะเป็นเหล็ก ปูน ปัญหาสภาพคล่องที่ต้องระมัดระวัง เพราะแนวโน้มNLP เพิ่มขึ้น รวมถึงปัญหาการขาดแคลนแรงงาน ในช่วงโควิดแรงงานต่างชาติหายไป 50% ซึ่งเป็นเรื่องที่ต้องเตรียมแผนรับมือ" มีศักดิ์ กล่าว

          ปัจจุบันยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยระดับล่าง ฉะนั้นภาครัฐควรมีมาตรการออกมารองรับคนกลุ่มนี้ เพราะมีปัญหาเรื่องการเข้าถึงสินเชื่อ