ศูนย์ข้อมูลฯ ปรับมุมมองทิศทางตลาดอสังหาฯ ใหม่ หลังโควิด-19 ระบาดหนักและขยายเป็นวงกว้าง เผยยอดเปิดโครงการ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ ยอดขาย หลายตัวติดลบมากขึ้น เผยการฟื้นตัวเป็นปกติใกล้เคียงค่าเฉลี่ย 5 ปี ต้องใช้เวลาราว 5-6 ปีข้างหน้า จับตาผู้ประกอบการชะลอ และระมัดระวังเปิดโครงการ เหตุกำลังซื้อไม่ดี เร่งระบายสต๊อก แนะรัฐต้องมีตัวช่วยคนซื้อบ้าน ชะลอเกณฑ์ LTV ออกไป ลดค่าโอนฯจดจำนองเกิน 3 ล้านบาท ครอบคลุมบ้านมือสอง หนุนระบบเศรษฐกิจ เผย 10 จังหวัดในพื้นที่ล็อกดาวน์ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงร้อยละ 13.7

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ว่า จากสถานการณ์การระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่หนัก ทำให้ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ต้องกลับมาทบทวนและปรับสมมติฐานใหม่ในรอบ ที่ 2 หลังจากในครั้งแรก การระบาดของไวรัส โควิด-19 ยังไม่รุนแรงเท่าในปัจจุบัน

          โดยภาพรวมแล้ว ในปี 2564 ยอดการเปิดโครงการ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ ยอดขาย หลายตัวติดลบมากขึ้น คาดว่าการจะกลับไปฟื้นตัวเป็นปกติใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ย 5 ปี หรือก่อนที่จะเกิดการระบาดของโควิด-19 คาดว่าจะเห็นภาพดังกล่าวอีกครั้งในราวปี 2568 ต่อเนื่องไปถึงปี 2570 หรือประมาณ 5-6 ปีข้างหน้า ซึ่งขึ้นอยู่กับปัจจัยสำคัญ ในเรื่องการควบคุมการระบาดของ โควิด-19 การฟื้นตัวของเศรษฐกิจโดยรวม วัคซีนเป็นไปตามแผนที่วางไว้ กิจกรรมทางเศรษฐกิจเริ่มปรับตัวดีขึ้น

          "เราได้ใส่ปัจจัยความเข้มข้นของสถานการณ์โควิด-19 เข้าไปในประมาณการรอบใหม่ ตัวเลข 16 ส.ค.นี้ ในกรอบของ Worst Case จีดีพีติดลบร้อยละ 0.5 จากเดิมโตร้อยละ 1 ขณะที่ผู้ประกอบการหันมาเร่งระบายสินค้าคงค้างออกไป และระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อของคนไม่ดีเลย และถึงแม้จะสามารถสร้างยอดขายได้ แต่อาจจะขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินไม่ได้"

          โดย ทาง REIC ได้จำแนกในรายละเอียดของซัปพลายและดีมานด์ในตลาที่อยู่อาศัย โดยประมาณการว่า ภาพรวมการออกใบอนุญาตจัดสรรปี 2564 จะลดลงร้อยละ -22.1และจะเพิ่มขึ้นในปี 2565 ประมาณร้อยละ 25.2 ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นจากฐานปี 2564 ที่มีตัวเลขต่ำ และการจัดสรรจะเข้าสู่ค่าเฉลี่ยของช่วงปกติในปี 2568 แนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ (Base Case) จะลดลงมาอยู่ที่ 43,051 หน่วย ลดลงจากปีก่อนหน้าร้อยละ -35 (ซึ่งการประมาณการครั้งแรกจะอยู่ที่ 62,592 หน่วย ลดลง ร้อยละ -5.5) (แต่ถ้าเป็นกรณี Worst Case หน่วยเปิดโครงการใหม่อยู่ที่ 38,746 หน่วย หรือ ลดลงมากถึงร้อยละ-41.5) ซึ่งเป็นการลดลงของโครงการอาคารชุดมากถึงร้อยะล -44.3

          ขณะที่บ้านจัดสรรลดลงร้อยละ -27.4 ทั้งนี้ภาพรวมจะเพิ่มขึ้นในปี 2565 ถึงร้อยละ38.5 (เนื่องจากฐานต่ำ) และการเปิดตัวหน่วยที่อยู่อาศัยใหม่จะเข้าสู่ค่าเฉลี่ยของช่วงปกติในปี 2568 -2569 ขณะที่ หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ปี 2564 อาจลดลงเหลือเพียง 270,151 หน่วย ลดลงจากปี 2563 ที่เคยมีหน่วยโอนฯ 358,496 หน่วย หรือลดลงร้อยละ 24.6 (ห่างจากค่าเฉลี่ย ร้อยละ -25.2%) คาดว่าจะปรับตัวดีขึ้นในปี 2565 และสามารถกลับเข้าสู่ค่าเฉลี่ยในภาวะปกติได้ในปี 2570

          "หลังปี 68 น่าจะดีขึ้น แต่ในภาวะตอนนี้ คนซื้อไม่มีความมั่นใจ ไม่แน่ใจ ทำให้กระทบต่อตลาดอสังหาฯ การซื้ออสังหาฯมีจุดอ่อน และต้องมีการช่วยเหลือ อาทิ ผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยมากกว่า 1-2 หลัง ในส่วนนี้ เกณฑ์ควบคุม สินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ควรชะลอออกไป ส่งเสริมให้เกิดการซื้อและขายที่อยู่อาศัย ตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดสภาพคล่องมากขึ้น การขยายเพดานมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือรายการร้อยละ 0.01 สูงเกินกว่าราคา 3 ล้านบาท และขยายครอบคลุมไปถึงตลาดบ้านมือสอง ทำให้ระบบเศรษฐกิจหมุนเวียน ซึ่งรัฐไม่ควรให้มาตรการเป็นหย่อมๆ" ดร.วิชัย กล่าว

          สำหรับภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาส 2 ปี 64 นี้ การขยายตัวโควิด-19 ระลอกที่ 3 และ 4 ทำให้ผู้ประกอบการลดปริมาณการขอจัดสรรลงอย่างมาก คือในไตรมาส 2 ของปีนี้ ลงมาต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของช่วงก่อนเกิดโควิดระบาดถึงร้อยละ-41.6 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว พบว่าหน่วยจัดสรรรายเดือน ลดลงร้อยละ -37 ถึงร้อยละ -46 ระหว่าง เดือนมกราคม-เมษายน 64 และเริ่มกระเตื้องขึ้นบ้างในพฤษภาคม-มิถุนายน 64 และคาดว่าไตรมาส 4 ปี 2564 จะเริ่มดีขึ้นบ้าง แต่คาดว่าทุกไตรมาสจะยังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ยฯ

          ขณะที่ผู้ประกอบการ จะให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรที่มีราคาสูง ซึ่งกลุ่มที่มีกำลังซื้อในปัจจุบัน และลดการจัดสรรกลุ่มบ้านราคาต่ำ ขณะที่ข้อมูลการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน 29 จังหวัดพื้นที่สีแดงเข้ม ซึ่งมีสัดส่วนเป็น 89% ของการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ พบว่า 10 ลำดับแรกของจังหวัดพื้นที่สีแดงเข้ม มีอัตราขยายตัวลดลงร้อยละ-33.1

          โดยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินจำนวน 14,863 หน่วย ในขณะที่ช่วงครึ่งแรกปี 2563 มีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินจำนวน 25,062 หน่วย ลดลงร้อยละ -40.7 โดยใน 29 จังหวัดพื้นที่สีแดงเข้ม มีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์เป็น 78% จะเห็นว่า 10 จังหวัดแรกของพื้นที่สีแดง ในไตรมาส 2 ปี 64 มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ลดลงร้อยละ -13