อสังหาริมทรัพย์

          กระแสการต่อเวลาในการล็อกดาวน์เพิ่มจาก ศูนย์บริหารสถานการณ์การแพร่ระบาดของ โควิด-19 ซึ่งออกมาระบุว่า ต้องมีการขยายเวลาล็อกดาวน์เพิ่มเพราะจำนวนผู้ติดเชื้อยังเพิ่ม สูงขึ้น ทำให้หลายฝ่ายต่างคาดการณ์ว่า ในไตรมาสที่ 3 นี้เศรษฐกิจจะยังหดตัวมากขึ้น โดยในส่วนของ ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คาดว่า ตลาดจะหดตัวเพิ่มขึ้น หากมีการขยายเวลา ล็อกดาวน์เพิ่ม

          นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมกลุ่มการค้าอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง กล่าวว่า มาตรการการล็อกดาวน์ในพื้นที่ 29 จังหวัด ที่มีการแพร่ระบาดที่รุนแรงของเชื้อไวรัส โควิด-19 ทำให้ธุรกิจต่างๆ ได้รับผลกระทบอย่างต่อเนื่อง ล่าสุดศูนย์บริหารสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 (ศบค.) ออกมาคาดการณ์ตัวเลขการแพร่ระบาดว่ามีแนวโน้มจะเพิ่มมากขึ้นโดยตัวเลขประมาณการแพร่ระบาดสูงขึ้นต่อเนื่องทำให้อาจจะมีการขยายการล็อกดาวน์พื้นที่ เสี่ยงออกไปอีก 1-2 เดือน แน่นอนว่าหากมีการขยายเวลาในการล็อกดาวน์เพิ่มขึ้นจะส่งผลต่อเศรษฐกิจ มากขึ้น ซึ่งในเรื่องดังกล่าวสมาคมฯมองว่าวัคซีนคือตัวแปรสำคัญที่จะเข้ามาแก้ปัญหาการแพร่ระบาดได้ แต่ในเวลานี้ สถานการณ์การจัดหาวัคซีนยังมีปัญหา สิ่งที่ดำเนินการได้ในช่วงนี้คือการบริหารจัดการปัญหา

          "ส่วนตัวแล้วมองว่ามาตรการล็อกดาวน์ที่รัฐบาลประกาศใช้นั้นเห็นว่าควรจะมีการดำเนินการที่แตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับกรณีการแพร่ระบาด แต่ละองค์กรแต่ละพื้นที่แต่ละหน่วยงาน ตัวอย่างเช่นการล็อกดาวน์แคมป์คนงานก่อสร้างรัฐบาลไม่ควรประกาศล็อกดาวน์ ทั้งหมด แต่ควรจะล็อกดาวน์เฉพาะจุด ที่มีปัญหา ในวิธีการแก้ปัญหาที่ต่างกันออกไปแล้วแต่ความสำคัญของกรณีที่เกิดขึ้น"

          นอกจากนี้ในส่วนของการเยียวยาควรจะมีการเยียวยาที่ทั่วถึงเช่นในกรณีของแรงงานที่อยู่ระหว่างการดำเนินการต่ออายุใบอนุญาตก็ควรจะได้รับการเยียวยาแม้ว่าใบอนุญาตจะหมดอายุแล้วก็ตามเพราะในบางราย ใบอนุญาตหมดอายุแต่อยู่ในระหว่างการดำเนินการ ต่อใบอนุญาตหรือกรณีที่คนขับรถแท็กซี่ซึ่งไม่มีประกันสังคมก็ควรจะได้รับการเยียวยาเช่นเดียวกัน

          ทั้งนี้ทางสมาคมอยู่ระหว่างการยื่นข้อเสนอแนะมาตรการแก้ปัญหา โควิด-19 โดยในข้อเสนอแนะมี 3 ประเด็นหลัก ที่ทางสมาคมฯ เสนอความเห็นไปประกอบด้วย

         1. มาตรการเยียวยาต้องมีความทั่วถึงประชาชนทุกกลุ่มต้องได้รับการเยียวยาเหมือนกันในส่วนของบริษัทหรือหน่วยงานธุรกิจขนาดย่อมเช่นกลุ่มผู้ประกอบการเอสเอ็มอี ซึ่งรัฐบาลมีมาตรการช่วยเหลือด้านเงินกู้แต่ในขณะนี้มาตรการที่ออกมายังมีข้อกำหนดคุณสมบัติบริษัทที่จะขอรับการสนับสนุนสินเชื่อ ที่ไม่เอื้อต่อผู้ประกอบการให้สามารถเข้าถึงแหล่งเงินกู้ได้ทำให้วงเงินกู้ที่กำหนดมาจำนวนมากไม่ได้รับการ ใช้จ่ายเม็ดเงินจึงไม่ได้หมุนเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ

          2. มาตรการผ่อนคลาย นอกจากมาตรการ เยียวยาแล้วรัฐบาลควรจะมีนโยบายผ่อนคลาย ข้อกำหนดหรือมาตรการบางอย่าง เช่น กรณีภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซึ่งกระทรวงการคลังได้มีนโยบายผ่อนคลายด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีจด จำนอง ซึ่งเป็นการกระตุ้นและเร่งการตัดสินใจของ ผู้บริโภคในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยได้ระดับหนึ่ง ทั้งนี้มาตรการผ่อนคลายที่สมาคมฯ ได้เสนอไปนั้นได้ขอให้มีการยกเลิกเกณฑ์ควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่หรือ LTV ในช่วงนี้ออกไปก่อน ซึ่งจะเป็นการช่วย เพิ่มความเชื่อมั่นของผู้บริโภคได้ เนื่องจากภาวะการ เก็งกำไรในปัจจุบัน ไม่มีอยู่แล้ว ดังนั้น มาตรการ LTV ควรจะปลดลงไปก่อนในช่วงนี้เมื่อสถานการณ์ตลาดกลับสู่ปกติ

          "สังเกตได้จากภาวะโอเวอร์ซัปพลายที่เกิดขึ้นทำให้จำนวนโครงการเปิดใหม่ในปีนี้น้อยที่สุดในรอบ 10 ปี ดังนั้น หากสามารถผ่อนคลายมาตรการ LTV ได้ก็จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภคและกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่ได้มากขึ้น"

          3. มาตรการกระตุ้นให้เกิดการใช้จ่ายของกลุ่ม ผู้มีรายได้สูง เศรษฐีและผู้มีเงินเย็น ในภาวะที่เกิด การล็อกดาวน์ในทุกภาคธุรกิจแน่นอนว่าจะส่งผลต่อรายได้ของประชาชนทั่วไปที่ลดลงทำให้กำลังซื้อและความสามารถในการขอสินเชื่อผู้บริโภคปรับตัวลดลงไปด้วยโดยเฉพาะในช่วงที่สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ดังนั้น การกระตุ้นให้เกิดการใช้จ่ายของกลุ่มผู้มีรายได้สูง เพื่อให้เม็ดเงินหมุนเวียนในระบบ ซึ่งเป็นการพยุงระบบเศรษฐกิจอีกทางหนึ่ง

          โดยกรณีของการกระตุ้นให้เกิดการใช้เงินนั้น อาจจะใช้ในรูปแบบของการนำค่าใช้จ่ายมาเป็นส่วน ลดภาษีรายได้ เช่น เมื่อมีการใช้เงินจำนวนมากก็สามารถนำไปหักรถหย่อนภาษีได้มากขึ้นตามไปด้วยหรือใช้เยอะคืนเยอะซึ่งจะทำให้เม็ดเงินเข้าสู่ระบบได้มากขึ้น หรือในกรณีการกระตุ้นให้ใช้เงินผ่านภาคธุรกิจอสังหาฯ เช่น ในมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและ จดจำนอง ในกลุ่มบ้านระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หากจะใช้เป็นมาตรการกระตุ้นกลุ่ม ผู้มีรายได้สูงให้ซื้อที่อยู่อาศัยด้วยการหักลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองในวงเงิน3ล้านบาทแรก ส่วนที่เกินจาก3ล้านบาทแรก ให้ผู้ซื้อรับผิดชอบเองก็จะเป็นการช่วยกระตุ้นได้อีกทางหนึ่ง

          อนึ่ง ในกรณีของข้อเสนอที่มีการกระตุ้นให้เศรษฐีหรือผู้มีรายได้สูงมีการใช้จ่ายมากขึ้นนั้นสอดคล้องกับสถานการณ์ ล่าสุดซึ่งสถาบันการเงินมีการปรับลดวงเงินประกันเงินฝากลงมาอยู่ที่วงเงินไม่เกิน1ล้านบาท ซึ่งทำให้ผู้มีเงินเย็นพรุ่งนี้รายได้สูงและกลุ่มเศรษฐีมีแผนจะนำเงินฝากในสถาบันการเงินมาลงทุนในธุรกิจต่างๆ เพิ่มมากขึ้น ดังนั้นหากรัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นให้เกิดการใช้จ่ายใน กลุ่มคนดังกล่าวก็จะส่งผลให้เกิดเม็ดเงินเข้ามาหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจได้มากขึ้นซึ่งน่าจะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจในช่วงนี้ทำให้ไม่เกิดการหดตัวทางเศรษฐกิจมากจนเกินไป

          ด้านนายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเมนท์ แอนด์คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า การคาดการณ์ตัวเลขของผู้ติดเชื้อโควิด-19 จากกระทรวงสาธารณสุขที่ประมาณการว่าช่วงวันที่ 7 กันยายน ถ้าไม่มีการออกคำสั่งล็อกดาวน์จะทำให้ตัวเลขผู้ติดเชื้อสูงถึง 60,000-70,000 รายต่อวัน โดยตอนนี้ผ่านการปิดการให้บริการบางส่วนและขอความร่วมมืองดการเดินทางออกมาทำงานนอกบ้านและงดการเดินทางข้ามจังหวัดรวมไปถึงอีกหลายกิจกรรมกันมาเดือนกว่าๆ แล้ว แต่ก็ยังไม่สามารถทำให้จำนวนของผู้ติดเชื้อใหม่ลดลงได้ใน ทางกลับกันตัวเลขของผู้ติดเชื้อใหม่กลับเพิ่มขึ้น ทุกวันๆ ซึ่ง ศบค. เองก็มีความคิดว่าจะเพิ่มความ เข้มข้นของมาตรการต่างๆ ให้มากขึ้นรวมไปถึงการ เร่งฉีดวัคซีนให้กระจายออกไปให้มากที่สุด เพื่อไม่ให้จำนวนตัวเลขของผู้ติดเชื้อใหม่สูงแบบที่กระทรวงสาธารณสุขคาดการณ์ ซึ่งอาจจะสร้างความเสียหายให้กับประเทศมากกว่าที่ผ่านมา เพราะระบบสาธารณสุขของประเทศก็ถึงขีดจำกัดไปแล้ว

          การปิดการให้บริการของกิจกรรมหลายๆ อย่าง รวมไปถึงร้านค้า ร้านอาหาร และงดการเดินทางข้ามจังหวัดรวมไปถึงในเวลากลางคืนถ้าหากว่ายืดระยะเวลาออกไปมากกว่าที่เป็นมาหรือขยายระยะเวลาออกไปมากกว่า 30 วันก็มีความเป็นไปได้ที่ผลกระทบที่จะตามมานั้นจะรุนแรงอีกทั้งกระทบกับหลายภาคส่วนอย่างเลี่ยงไม่ได้ เพราะหลายธุรกิจจะได้รับผลกระทบแบบเลี่ยงไม่ได้แน่นอน ทั้งธุรกิจค้าปลีก ร้านค้า ร้านอาหาร บริการต่าง ๆ รวมไปถึงอีกหลายธุรกิจที่ต่อเนื่องกัน ซึ่งขาดรายได้หรือมีรายได้ลดลงมามากกว่า 1 ปีติดต่อกันแล้ว หลายกิจการหรือบริษัทปิดตัวไปแบบถาวรมากมาย คนงานที่อยู่ในธุรกิจที่ได้รับผลกระทบ ก็มากมายหลายล้านคน ซึ่งต้องขาดรายได้ทันทีอีกทั้งยังกระทบกับภาระหนี้สิน รวมไปถึงการหมุนเวียนของเงินในระบบที่จะขาดหายไปทันทีเช่นกัน

          ธุรกิจการท่องเที่ยว การบิน และโรงแรมนั้นได้รับผลกระทบต่อเนื่องมานานแล้ว แม้ว่าจะพอมีความหวังจาก "ภูเก็ต แซนด์บ็อกซ์" แต่ก็ไม่ได้ช่วยให้ภาพรวมของทั้งจังหวัดดีขึ้น การประกาศล็อกดาวน์นั้นควรที่จะมีความเข้มข้นหรือความชัดเจนในภาคปฏิบัติมากกว่าที่เป็นมาในช่วง 1 เดือนกว่าๆ เพราะมีความเสียหายแน่นอนอยู่แล้วจากคำสั่งล็อกดาวน์ก็ควรจะให้ประสิทธิภาพของคำสั่งนั้นสอดคล้องกับความสูญเสียด้วย ไม่ใช่ล็อกดาวน์แล้วจำนวนของผู้ติดเชื้อใหม่ เพิ่มขึ้นแบบที่เป็นมา ซึ่ง ณ ปัจจุบันนี้ ภาคธุรกิจต่างๆ คงไม่ได้คาดหวังว่าทุกอย่างจะกลับมาเป็นปกติในเร็วๆ นี้แล้วแน่นอน ทุกองค์กรวางแผนรับมือการถดถอยทางเศรษฐกิจแบบรุนแรงและต่อเนื่องมากกว่า 1 ปีแล้ว เพราะเมื่อกำลังซื้อคนไทยหดหายจากรายได้ที่ลดลง ต่อเนื่อง ธุรกิจและบริการต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับรายได้ของคนไทยก็ได้รับผลกระทบแน่นอน ทั้งค้าปลีก อสังหาริมทรัพย์ คมนาคม พลังงาน และอีกหลายธุรกิจ ธนาคารเองก็เดือดร้อนเพราะรายได้จากสินเชื่อต่างๆ จะลดน้อยลง เนื่องจากคำขอสินเชื่อลดลง และการพิจารณาการขอสินเชื่อมีความเข้มงวดมากขึ้น รวมไปถึงต้องมีการตั้งสำรองหนี้เสียเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านี้

          ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายนั้นชัดเจนว่าปรับตัวกันมามากกว่า 1 ปีแล้ว เห็นได้ชัดเจนจากการลดการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา และพยายามเร่งปิดการขายโครงการที่สร้างเสร็จแบบชัดเจน รวมไปถึงการลดรายจ่ายต่างๆ ทุกทางโดยเร็วที่สุด รวมไปถึงการเร่งขยายธุรกิจออกไปกิจการอื่นๆ มากขึ้นแบบชัดเจน หลายรายแสดงออกชัดเจนว่าให้ ความสำคัญกับธุรกิจอื่นๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยมากขึ้น การขยายธุรกิจมีทั้งการเริ่มเองและหาพันธมิตรที่มีความชำนาญมาร่วมกันดำเนินการ หลายธุรกิจคงต้องทนอยู่กับการที่รายได้ขาดหายไปให้ได้อีกไม่ต่ำกว่า 1-2 ปี ซึ่งแน่นอนว่าต้องมีการปิดกิจการทั้งแบบชั่วคราวและถาวรมากขึ้นอีกในอนาคต คนที่ได้รับผลกระทบ ก็คงอีกไม่น้อย ดังนั้น กว่าที่หลายๆ อย่างจะกลับมาเป็นปกติแบบก่อนหน้านี้ได้ก็คงต้องใช้เวลามากกว่า 2 ปีจากตอนนี้ และต้องรอให้ประเทศอื่นๆ ฟื้นตัวด้วยเช่นกัน ธุรกิจต่างๆ จึงจะกลับมาเดินหน้าแบบปกติอีกครั้ง

          ถอดบทเรียนเสนาฯขับเคลื่อนธุรกิจ ฝ่ามหาวิกฤตโควิด

          ด้าน ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าการต่อสู้กับสงครามเชื้อโรคที่ยังมีแนวโน้มแย่สุดในอีก 1-2 เดือนนี้ หากกรณีที่เลวร้ายขั้นสุดอาจ ส่งผลให้หลายกิจการต้องปิดตัวลง คนตกงานเพิ่ม มากขึ้น ทั้งนี้มองว่า สถานการณ์ที่เกิดขึ้นกลายเป็นวิกฤตซ้อนวิกฤตทั้งด้านสาธารณสุขและภาคเศรษฐกิจที่เกิดการหดตัวขั้นรุนแรง ทั้งนี้จากการคาดการณ์ของสถานการณ์มหาวิกฤตโควิดที่ส่งผลบานปลายต่อภาพรวมเศรษฐกิจในวงกว้างและอาจต้องใช้เวลาในการ ฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยและโดยเฉพาะภาคอสังหาฯ คาดว่าค่อยๆฟื้นตัวได้หลังจากปี 65

          ทั้งนี้ สิ่งที่ทางเสนาฯทำในช่วงสถานการณ์วิกฤตโควิด คือ การดูแล ช่วยเหลือ รักษา และเยียวยา คน 5 กลุ่มที่อยู่รอบตัว ได้แก่ พนักงาน ลูกค้า ลูกบ้าน พาร์ตเนอร์ และสังคม พร้อมสร้างความแข็งแรงจากภายในองค์กรภายใต้พันธกิจแห่งปี "SENA Strong" เพื่อเตรียมตั้งรับกับสถานการณ์ความไม่แน่นอนที่ อาจจะเกิดขึ้นในทุกด้าน ผ่านทฤษฎี C.A.P ซึ่งเป็นแนวทางในการขับเคลื่อนองค์กรให้ก้าวข้ามผ่านวิกฤตระลอกนี้ไปให้ได้ โดยกระบวนการดำเนินการและวิธีคิดวิธีการทำงาน ผ่านทฤษฎี C.A.P ประกอบไปด้วย

          C: COPE การแก้ปัญหาระยะสั้น ด้วยวิธีการทำงานจากการลงพื้นที่ศึกษาข้อมูลด้วยตนเอง ทำแบบเชิงรุก เพื่อให้เข้าใจถึงปัญหาของแต่ละคนอย่างถ่องแท้ พร้อมหาแนวทางแก้ไขปัญหาให้เร็วที่สุด วางแผนงานและตั้งทีม SENA War Room Center เพื่อให้ทุกคนได้รับความช่วยเหลือและการดูแลได้อย่างรวดเร็วที่สุด และมีศูนย์พักคอยที่เสนา เฮ้าส์ พหลโยธิน 30 เพื่อรองรับพนักงานที่อยู่ในกลุ่มเสี่ยง N-1 หรือ N-0 คนที่รอโรงพยาบาลได้รับการดูแลและรักษาทันท่วงที เป้าหมายหลักของการทำงานของทีม ไม่ใช่เพียงแค่ได้โรงพยาบาลเพื่อรักษาเท่านั้น แต่ต้องได้กลับบ้านอย่างปลอดภัย

          นอกจากนี้มีการหาวัคซีนเพื่อเร่งฉีดให้กับพนักงาน ผู้รับเหมา คนงานทั้งคนไทยและต่างด้าว  ขณะเดียวกันภายในแคมป์คนงานมีการแจกถุงยังชีพ / ตั้งศูนย์พักคอย / แจกฟ้าทะลายโจร / บริจาคเงินสร้างห้องแรงดันลบ และซื้ออุปกรณ์ ทางการแพทย์เพื่อรักษาผู้ป่วยโควิด และวางแนวทางปฏิบัติ Covid Free Site หลังจากคลายล็อกแคมป์คนงานแล้วเพื่อป้องกันให้คนงานปลอดภัยที่สุด โดยเชื่อว่า "สายพานการผลิตเริ่มทำงานปกติและคนงานในแคมป์ต้องปลอดภัย

          A : ADJUSTING เตรียมพร้อมกับสถานการณ์ต่างๆ ที่เกิดขึ้น รวมทั้งแผนธุรกิจและปรับตัวรอจังหวะและโอกาสที่ดีในการเปิดตัวโครงการ จากแผนการ เปิดตัวโครงการเมื่อต้นปี 64 วางไว้ 18 โครงการ มูลค่าประมาณ 16,764 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบจำนวน 5 โครงการ และแนวสูง 13 โครงการ โดยในช่วงที่ผ่านมาเปิดแล้ว 2 โครงการ คือ เสนาคิทท์ เวสต์เกต-บางบัวทอง และ เสนาคิทท์ ฉลองกรุง - ลาดกระบัง

          P: POSITIONING มองถึงแผนระยะยาวและเตรียมการให้พร้อมหลังจากวิกฤติโควิดคลี่คลายลง เพื่อให้ธุรกิจสามารถดำเนินการต่อไปได้ในอนาคต อย่างไรก็ตาม  จากมหาวิกฤตโควิดทำให้ภาคธุรกิจ อสังหาฯปีนี้ ถือว่าได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบครบทุกด้านทั้งมาตรการล็อกดาวน์ที่มีผลต่อ Supply Chain ทั้งระบบเศรษฐกิจ กำลังซื้อและดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคหดตัว ทำให้ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังในการทำการตลาดหรือแม้แต่การเปิดโครงการใหม่ในช่วงเวลาที่เหลือหลังจากนี้ด้วย