อสังหาริมทรัพย์

          การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด -19 ตั้งแต่ต้นปี 63 ที่ผ่านมาส่งผลให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชะลอ แผนการก่อสร้างโครงการใหม่ๆ  รวมไปถึงการชะลอการ ก่อสร้างและการลงทุนในภาคอุตสาหกรรมอื่นๆ ไปด้วย แน่นอนว่าการชะลอการลงทุนย่อมส่งผล ให้งานก่อสร้างในตลาดลดลง และทำให้เกิดการ แย่งงานของบริษัทรับเหมาก่อสร้างต่อเนื่องมาถึง ปี 64 ซึ่งยังไม่มีทีท่าจะหยุดลง โดยเฉพาะเมื่อเกิดการแพร่ระบาดระลอกใหญ่ในช่วงเดือน พ.ค. จนทำให้ยอดการติดเชื้อของประชาชนในประเทศเพิ่มขึ้นไม่หยุด และทำให้บริษัทอสังหาฯ ชะลอแผนการลงทุนออกไปอีกครั้ง

          การชะลองานก่อสร้างและการลงทุนโครงการใหม่ทำให้สถานการณ์ของบริษัทรับเหมาในปัจจุบันย่ำแย่มากหลายๆ บริษัทจ่อปิดกิจการลง และโดยเฉพาะการสั่ง ปิดแคมป์คนงานก่อสร้างในช่วง 1 เดือนที่ผ่านมา ยิ่งส่งผลกระทบต่อรายได้และเงินหมุนเวียนของบริษัทรับเหมาก่อสร้างอย่างหนัก แต่ภายหลังการปลดล็อกดาวน์แคมป์ก่อสร้างและเปิดให้ดำเนินงานก่อสร้างได้ ทำให้บริษัท อสังหาฯ เร่งระดมแรงงานและบริษัทรับเหมาเพื่อเร่งงานก่อสร้างโครงการที่มีแผนจะส่งมอบหรือโอนกรรมสิทธิ์ภายในปีนี้ สถานการณ์ดังกล่าวกลายเป็นโอกาสสำคัญที่เข้ามาช่วยต่อลมหายใจของบริษัทรับเหมาขนาดกลางและเล็ก ที่จะเข้าไปรับช่วงงานก่อสร้างจากบริษัทขนาดใหญ่

          แต่อย่างไรก็ตาม ปัญหาของบริษัทรับเหมาก่อสร้างในขณะนี้คือ การขาดแคลนแรงงานในระบบ ซึ่งส่งผล กระทบต่อโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวสูงและ แนวราบให้ต้องหยุดชะงัก จากปัญหาความไม่สมดุลในตลาดแรงงาน เนื่องจากในแคมป์ก่อสร้างนั้นแรงงาน ส่วนใหญ่ คือ กลุ่มแรงงานต่างด้าว ซึ่งผลกระทบจาก การปิดแคมป์ก่อสร้างในช่วงที่ผ่านมา ได้ส่งผลต่อปัญหาการขาดแคลนแรงงานไม่ต่ำกว่า 300,000-500,000 คน เนื่องจากในช่วงไตรมาสแรกของปี 64 นี้ ใบอนุญาตทำงานของแรงงานต่างด้าวหมดอายุเฉลี่ยเดือนละ 100,000 คนทำให้มีแรงงานต่างด้าวที่ต้องเดินทางกลับประเทศไปต้นทาง และยังไม่สามารถเดินทางกลับมาทำงานในประเทศไทยได้

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนคอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า การกลับมาเปิดไซต์งานก่อสร้างในกรุงเทพมหานครและอีกหลายจังหวัด อาจจะดูเหมือนไม่ค่อยคึกคักหรือมีกิจกรรมอะไรมากมายแบบก่อนหน้านี้ เพราะว่าบางไซต์ก่อสร้างหรือว่าบางที่พักคนงานยังคงอยู่ในช่วงของการกักตัวหรือเฝ้าระวังการติดเชื้อเพิ่มเติมอยู่ยังไม่สามารถเริ่มการก่อสร้างได้แบบที่ตั้งใจ นอกจากนี้การที่เกิดปัญหาในเรื่องของการสั่งปิดไซต์งานก่อสร้างและที่พักคนงานในช่วงปลายเดือน มิ.ย. 64 เป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลให้คนงานก่อสร้างบางส่วนเลือกที่จะเดินทางกลับไปยังบ้านเกิดหรือไปหางานทำที่จังหวัดอื่นๆ ที่ไม่โดนสั่งปิดไซต์งานก่อสร้าง เพราะคนงานส่วนใหญ่ยังคงต้องการรายได้ และมีรายจ่ายที่ชัดเจนอยู่แล้วไม่สามารถหยุดงานได้แบบที่รัฐบาลต้องการ

          การกลับมาเปิดไซต์งานก่อสร้างยังคงมีปัญหาใหญ่อีก 1 ปัญหาที่เกิดขึ้นมาตลอดในช่วงปีกว่าๆ ถึง 2 ปีที่ผ่านมา คือ เรื่องของการขาดแคลนคนงานก่อสร้าง เนื่องจากว่าก่อนหน้านี้มีการปิดช่องทางผ่านแดนตามแนวชายแดนทุกๆ ช่องทาง ซึ่งมีผลให้การนำเข้าแรงงาน ต่างชาติติดปัญหา อีกทั้งแรงงานก่อสร้างที่เป็นคนไทย

          ก็ยังไม่เพียงพอต่อความต้องการภายในประเทศ ซึ่งมีกิจกรรมการก่อสร้างต่อเนื่องทั้งโครงการของรัฐบาล และเอกชน ภาคการก่อสร้างหลายๆ ฝ่ายทั้งเอกชนและราชการพยายามผลักดันให้รัฐบาลแก้ปัญหาการขาดแคลนแรงงานต่างชาติมาโดยตลอดตั้งแต่ปี 62 ที่มีการอนุมัติให้มีการนำเข้าแรงงานต่างด้าว โดยเฉพาะชาวเมียนมา ลาว และกัมพูชามาได้ตั้งแต่เดือน ส.ค. 62 ตามมาตรา 59 และ 63/2 ก่อนที่จะมีการอนุมัติผ่านมติคณะรัฐมนตรีอีกครั้งเมื่อเดือน ธ.ค.63 เพื่อเข้ามาทำงานในประเทศไทยแบบถูกต้องตามกฎหมาย ยังไม่รวมชนกลุ่มน้อยอีก บางส่วนที่เข้ามาทำงานตามมาตรา 63/1 ซึ่งเรื่องการ แก้ปัญหานี้รัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องพยายาม ช่วยเหลือบริษัทเอกชนที่ต้องการแรงงานต่างด้าวเพื่อทดแทนแรงงานชาวไทยที่ลดลง และไม่ทำงานที่ใช้แรงงานหรืองานหนัก

          ข้อมูลจากสำนักบริหารแรงงานต่างด้าว กระทรวงแรงงาน พบว่าจำนวนแรงงานต่างด้าวแบบถูกกฎหมายที่เป็นคนจากประเทศเพื่อนบ้าน 3 ประเทศคือ เมียนมา ลาว และกัมพูชา ซึ่งเป็น 3 แรงงานหลักในการขับเคลื่อนอุตสาหกรรมที่ใช้แรงงานในประเทศไทย นอกเหนือจากแรงงานคนไทย ณ สิ้นเดือน มิ.ย. 64 อยู่รวมกัน 2.169 ล้านคน คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 91% ของจำนวนแรงงานต่างด้าวแบบถูกกฎหมายที่มีใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย ซึ่งจากสถิติที่รวบรวมมาพบว่า จำนวนแรงงานต่างด้าวของ 3 สัญชาติดังกล่าวลดลงมาตั้งแต่ปี 63 ก่อนที่รัฐบาลเข้ามาช่วยเหลือโดยผ่านมติคณะรัฐมนตรีเพื่อให้สามารถนำเข้าแรงงานต่างด้าวจาก 3 ประเทศดังกล่าวเข้ามาในประเทศไทยได้เพิ่มเติมมากขึ้น แต่จำนวนก็ยังคงไม่เทียบเท่าตอนก่อนที่จะเกิดวิกฤตโควิด-19 เพราะจำนวนของแรงงานต่างด้าว 3 สัญชาติดังกล่าว ณ สิ้นเดือน มิ.ย. 64 มีจำนวนรวมกันที่ประมาณ 2.169 ล้านคนยังคงน้อยกว่าตอนสิ้นปี 62 อยู่ 6.3 แสนคนซึ่งแน่นอนว่า มีผลกระทบต่ออุตสาหกรรมหลายๆ อย่างในประเทศไทยแม้ว่าจะมีโรงงานหรือกิจการจำนวนไม่น้อยที่ปิดกิจการไปในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา แต่บางอุตสาหกรรมยังคงเดินหน้าอยู่ เช่น อุตสาหกรรมหรือกิจการก่อสร้าง

          แรงงานในกิจการก่อสร้างส่วนหนึ่งเป็นชาว ต่างชาติจาก 3 ประเทศ คือ เมียนมา ลาว และกัมพูชา ซึ่งแน่นอนว่าได้รับผลกระทบจากวิกฤตโควิด-19 แบบชัดเจนโดยเฉพาะช่วงตั้งแต่ต้นปี 63 เป็นต้นมา เพราะการปิดด่านชายแดนและการกักตัวเมื่อเดินทางเข้ามาในประเทศไทย รวมไปถึงการจ้างงานต่างๆ ซึ่งมีปัญหาแน่นอน แม้ว่ารัฐบาลพยายามช่วยเหลือผ่านมาตรการ ที่อนุมัติมติคณะรัฐมนตรีในการนำเข้าแรงงานจาก 3 ประเทศเพื่อนบ้านของประเทศไทย แต่จำนวนแรงงานต่างด้าวในอุตสาหกรรมหรือกิจการก่อสร้างจาก 3 ประเทศ ณ เดือน มิ.ย. 64 อยู่ที่ประมาณ 440,968 คน ยังคงน้อยกว่าตอนสิ้นปี 63 ประมาณ 21% หรือลดน้อยลงไป 118,650 คน

          สถานการณ์ดังกล่าวมีผลต่อกิจกรรมที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างในประเทศไทยแน่นอน ยังไม่นับการที่แรงงานก่อสร้างคนไทยที่ทำงานในกรุงเทพมหานครหรือในจังหวัดใหญ่ๆ ซึ่งเลือกที่จะเดินทางกลับภูมิลำเนาเพื่อป้องกันตัวเองจากโควิด-19 ดังนั้น บริษัทผู้รับเหมาที่ยังคงต้องดำเนินกิจการก่อสร้างต่อเนื่องเพราะรับงานไว้แล้ว และงานก่อสร้างทุกงานนั้นมีกำหนดการที่ชัดเจน อีกทั้งไม่สามารถผัดผ่อนหรือเลื่อนกำหนดส่งมอบงานออกไปได้ ยกเว้นมีเหตุผลที่เพียงพอซึ่งเรื่องของการปิดไซต์งานก่อสร้างก็อาจจะเป็นเหตุผลในการส่งมอบงานล่าช้า แต่ ก็ยืดระยะเวลาออกไปได้ไม่นานเพราะปิดไซต์ก่อสร้างไม่ถึง 1 เดือน การขาดแคลนแรงงานก่อสร้างไม่ใช่เหตุผลที่สามารถใช้เจรจายืดระยะเวลากำหนดแล้วเสร็จออกไปจากเดิม

          บริษัทก่อสร้างต่างๆ จึงจำเป็นต้องมีการเจรจากับผู้ว่าจ้างโครงการซึ่งเป็นผู้พัฒนาโครงการต่างๆ เพื่อเลือกเพียงบางโครงการที่มีความจำเป็นต้องให้เสร็จภายในเวลาที่กำหนดก่อนจะเริ่มการก่อสร้างโครงการใหม่ เพราะ ผู้พัฒนาที่เป็นเจ้าของโครงการมีกำหนดแล้วเสร็จของแต่ละโครงการอยู่แล้ว โดยโครงการที่จำเป็นต้องมีการระดมคนงานเพื่อเร่งให้แล้วเสร็จก่อนโครงการอื่นๆ คือ โครงการที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 64 หรือในช่วงต้นปี 65 เนื่องจากผู้ประกอบการต้องการเงินที่ได้จากการโอนกรรมสิทธิ์มาหมุนเวียนในองค์กร โครงการที่ยังไม่เริ่มการก่อสร้างหรือมีกำหนดแล้วเสร็จนานกว่าที่ระบุก็อาจจะส่งคนงานไปไม่มากไม่ต้องเร่งงานมากทำไปเรื่อยๆ เมื่อถึงเวลาค่อยระดมคนงานไปช่วยทีหลัง ซึ่งได้ผลดีทั้งในมุมของบริษัทก่อสร้าง และฝั่งของผู้พัฒนาเจ้าของโครงการ

          เนื่องจากการดำเนินงานในวิธีดังกล่าว ทำให้ใช้จำนวนคนงานที่บริษัทก่อสร้างในตอนนี้มีไม่มากเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้านี้ การสรรหาแรงงานเข้ามาเพิ่มเติมก็ยังทำได้ไม่เต็มที่ ทุกบริษัทพยายามรักษาแรงงานหรือคนงานภายใต้บริษัทของตนเองให้ยังคงทำงานต่อเนื่องไปให้ได้ยาวนานขึ้น แม้ว่าจะเริ่มมีการจ่ายค่าแรงมากขึ้น หรือมีการอาศัยความสัมพันธ์ในกลุ่มคนงานมาดึงแรงงานบ้างแล้ว แต่ยังไม่มากนัก เพราะแรงงานเหล่านี้มีหัวหน้าหรือคนที่เป็นเสมือนหัวหน้าคอยควบคุมกันเอง บางโครงการที่สามารถใช้เทคโนโลยีเข้ามาทดแทนแรงงานก็เริ่มเห็นได้ชัดเจนขึ้น แต่เป็นการทดแทนเพียงส่วนน้อยเท่านั้น เช่น การใช้ Precast หรือแผ่นคอนกรีตสำเร็จรูป โครงสร้างสำเร็จรูป หรือห้องน้ำสำเร็จรูป แต่สุดท้ายแล้วก็ยังคงต้องอาศัยแรงงานคนในการประกอบและติดตั้ง

          การก่อสร้างล่าช้าอาจจะมีผลต่อการโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่อยู่อาศัยต่างๆ ไม่มากนัก เพราะการจะโอนกรรมสิทธิ์ได้นั้นไม่ได้อยู่ที่การก่อสร้างเพียงอย่างเดียว ต้องอยู่ที่มีการซื้อขายกันด้วย ซึ่งในช่วงที่เศรษฐกิจของประเทศไทยชะลอตัวรุนแรงแบบที่เห็นกันมาในช่วง 2-3 ปีก็ชัดเจนว่าการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 64 คงไม่เทียบเท่าปีที่ผ่านมาหรือปีก่อนหน้านี้ ผู้ประกอบการบางรายเลือกที่จะลดเว้นการเปิดขายโครงการใหม่ในช่วงปี 64 แต่เน้นไปที่การโอนกรรมสิทธิ์ รวมไปถึงการหาธุรกิจใหม่ๆ เข้ามาเสริมหรือขยายขอบเขตการประกอบธุรกิจของตนเองให้กว้างกว่าที่เคยทำมาในอดีต เพื่อความยั่งยืนและ ต่อเนื่องของกิจการในอนาคต ซึ่งไม่สามารถพึ่งพารายได้จากเพียง 1 ช่องทางได้อีกแล้ว