ศูนย์ข้อมูลฯ เผย ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯปริมณฑล ในไตรมาส 2/2564 เพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี เจ้าของที่ดินบางส่วนได้รับผลกระทบจากโควิด-19ไม่มาก ถือครองรอจังหวัดเศรษฐกิจพลิกฟื้นขึ้น เผย 5 ทำเลเส้นทางรถไฟฟา ราคาที่ดินเพิ่มสูง ชี้ สายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4) ปรับขึ้นร้อยละ 29.4 ติดต่อมา 3 ไตรมาส

          ท่ามกลางวิกฤตการระบาดของเชื้อ ไวรัสโควิด-19 ส่งผลให้ผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ ต้องปรับกลยุทธ์ในการพัฒนาโครงการ ซึ่งต่างจากก่อนโควิด-19 การเร่งเปิดโครงการคอนโดมิเนียมในเมือง ได้กลายเป็นตัวเร่งให้ราคาที่ดินที่อยู่ใจกลางเมืองและบริเวณที่ได้กลายซีบีดีแห่งใหม่ อย่างเช่น โซนพระราม ๙ ราคาที่ดินปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ดี โควิดที่ระบาดหนัก ผู้ประกอบการหลายแห่ง ชะลอการเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะสินค้าประเภทคอนโดมิเนียม บางโครงการประกาศขายที่ดินออกไปให้กับนักลงทุนหรือดีเวลลอปเปอร์ที่สนใจ อย่างไรก็ตาม การที่ผู้ประกอบการเพิ่มน้ำหนักการลงทุนโครงการแนวราบ ก็มีส่วนทำให้ เกิดการมองหาที่ดินรองรับพัฒนาโครงการ แต่การจัดหาที่ดินจะมุ่งตอบสนองความรวดเร็วในการทำโครงการ ซึ่งอาจมีผลให้ราคาที่ดินรอบนอกเมืองและในบางจังหวัดใกล้กรุงเทพฯ มีแนวโน้มราคาที่ดินยังปรับสูงขึ้น

          และเมื่อมาพิจารณาในเรื่องของ ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในไตรมาส 2 ปีนี้ พบว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย มีค่าดัชนี 127.8 ลดลง -0.4% เป็นการลดลงต่อเนื่อง 2 ไตรมาสติดกัน และเมื่อเทียบไตรมาสก่อนหน้า พบว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรลดลงอีก -0.3% หลังจากที่มีการปรับตัวขึ้นในไตรมาส 1 เล็กน้อยโดยเพิ่มขึ้น +0.3%

          เช่นเดียวกับ ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ ค่าดัชนีเท่ากับ 152.0 จุด ลดลง -0.8% ลดลงต่อเนื่องกันเป็นไตรมาสที่ 3 และเทียบไตรมาสก่อนหน้า ลดลง -0.1% จากไตรมาส 1/64 เพิ่มขึ้นเป็นครั้งแรกหลังจากดัชนีราคาห้องชุดใหม่ในปี 63 ลดลงต่อเนื่องทุกไตรมาส

          "ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่ลดลงข้างต้น แสดงให้เห็นผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ระลอกที่ 3 ในไตรมาสนี้ ซึ่งถือว่าเป็นปัจจัยลบสำคัญ ที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยให้มีการฟื้นตัวช้ากว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ โดยพบว่า ผู้ประกอบการยังคงใช้กลยุทธ์ทางการตลาด ด้วยการลดราคาเพื่อกระตุ้นการขายบ้านจัดสรร"

          ล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2564 มีค่าดัชนีเท่ากับ 332.8 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.0 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ก็เป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง หากดูค่าเฉลี่ยอัตราขยายตัวย้อนหลังไป 5 ปี ตั้งแต่ปี 2559 ถึงปี 2563 พบว่าดัชนีราคาที่ดินเปล่าในแต่ละไตรมาสเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยประมาณร้อยละ 17.7 ต่อไตรมาสเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY)

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากการจัดทำรายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา และติดตามความเคลื่อนไหวของราคามาอย่างต่อเนื่อง ศูนย์ข้อมูลฯ มีข้อสังเกตว่า แม้ว่าราคาที่ดินยังเพิ่มขึ้น แต่เป็นอัตราการขยายตัวของดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีของอัตราการขยายตัวของดัชนีราคาที่ดิน ซึ่ง ต่อเนื่องกันรวม 3 ไตรมาสแล้ว นับตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2563 ที่มีการแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 ต่อเนื่องมาจนถึงไตรมาส 2 ปี 2564 โดยเห็นได้ว่า ราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯปริมณฑลยังคงเพิ่มขึ้นแบบชะลอตัวลง แสดงให้เห็นถึงเจ้าของที่ดินส่วนหนึ่งที่ได้รับผลกระทบน้อยจากการระบาดของไวรัส COVID-19 อาจมีการถือครองที่ดินต่อไป เพื่อรอให้เศรษฐกิจฟื้นตัวขึ้น และอาจมีเจ้าของที่ดินอีกส่วนหนึ่งที่ได้ขายที่ดินในช่วงนี้ ประกอบกับความต้องการซื้อที่ดินอาจน้อยลงด้วย จึงทำให้ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นไม่มากนัก

          อย่างไรก็ตาม ในระยะต่อไป หากเจ้าของที่ดินมีความต้องการระบายที่ดินมากขึ้น ก็อาจส่งผลให้อัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่จะยังคงชะลอตัวลงต่อเนื่องในระยะเวลาต่อไป

          ทั้งนี้ จากรายงานพบว่า ในไตรมาส 2 ปี 2564 ราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในทำเลที่มีเส้นทางรถไฟฟาผ่าน 5 อันดับแรก ที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด คือ

          อันดับ 1 ได้แก่ สายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4) ซึ่งเป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต โดยเป็นที่ดินโซนตะวันตกของกรุงเทพมหานคร มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 29.4 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า ราคาที่ดินที่รถไฟฟาผ่านในเขตหนองแขม และบางแค เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมาก โดยที่ดินในบริเวณนี้ มีราคาเพิ่มขึ้นเป็นอันดับ 1 ติดต่อกันมา 3 ไตรมาสแล้ว ทั้งนี้ ราคาที่ดินที่เปลี่ยนเปลงในพื้นที่ดังกล่าวเป็นผลต่อเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินในบริเวณแนวรถไฟฟาสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) ที่เปิดให้บริการแล้ว

          อันดับ 2 ได้แก่ สายสีทอง (ธนบุรีประชาธิปก) และ สายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) ซึ่งเป็นโครงการรถไฟฟาที่เปิดให้บริการแล้วส่วน รวมถึง สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) เป็นโครงการที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง และสายสีส้ม (ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม) เป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต

          โดยทั้ง 4 โครงการมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 27.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า ราคาที่ดินที่รถไฟฟาผ่านในเขตบางกอกใหญ่ คลองสาน พระนคร ห้วยขวาง และบางกะปิ เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมาก ทั้งนี้ มีข้อสังเกตว่า ที่ดินตามแนวรถไฟฟาสายสีทอง (ธนบุรี-ประชาธิปก) ที่เพิ่งเปิดให้บริการไปเมื่อปลายปี 2563 มีการปรับเพิ่มขึ้นเป็นอันดับ 2 ติดต่อกันมา 2 ไตรมาสแล้ว

          อันดับ 3 ได้แก่ MRT ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 27.1 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า ราคาที่ดินที่รถไฟฟาผ่านในเขตบางซื่อ และจตุจักร เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมากมาอย่างต่อเนื่อง

          อันดับ 4 ได้แก่ สายสีแดงเข้ม (บางซื่อหัวลำโพง) ซึ่งเป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 27.0 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า ราคาที่ดินที่รถไฟฟาผ่านในเขตปอมปราบศัตรูพ่าย เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมากมาอย่างต่อเนื่อง

          และ อันดับ 5 ได้แก่ BTS สายสุขุมวิท ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 26.0 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY)  พบว่า ราคาที่ดินที่รถไฟฟาผ่านในเขตคลองเตย บางนา และพระโขนง เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมากมาอย่างต่อเนื่อง