จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้ส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง โดยในช่วงที่ผ่านมา พบว่าดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯปริมณฑล ไตรมาส 2/2564 เพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี

          จะเห็นได้ว่าราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯปริมณฑลยังคงเพิ่มขึ้นแบบชะลอตัวลง แสดงให้เห็นถึงเจ้าของที่ดินส่วนหนึ่งที่ได้รับผลกระทบน้อยจากการระบาดของโควิด-19 อาจมีการถือครองที่ดินต่อไปเพื่อรอให้เศรษฐกิจฟื้นตัวขึ้น และอาจมีเจ้าของที่ดินอีกส่วนหนึ่งที่ได้ขายที่ดินในช่วงนี้ ประกอบกับความต้องการซื้อที่ดินอาจน้อยลงด้วย จึงทำให้ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นไม่มากนัก

          อย่างไรก็ตาม ในระยะต่อไป หากเจ้าของที่ดินมีความต้องการระบายที่ดินมากขึ้น ก็อาจส่งผลให้อัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่จะยังคงชะลอตัวลงต่อเนื่องในระยะเวลาต่อไป

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า จากการจัดทำรายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา และติดตามความเคลื่อนไหวของราคามาอย่างต่อเนื่อง ศูนย์ข้อมูลฯ มีข้อสังเกตว่า แม้ว่าราคาที่ดินยังเพิ่มขึ้น แต่เป็นอัตราการขยายตัวของดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีของอัตราการขยายตัวของดัชนีราคาที่ดิน ซึ่งต่อเนื่องกันรวม 3 ไตรมาสแล้ว นับตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2563 ที่มีการแพร่ระบาดของโควิด-19 ต่อเนื่องมาจนถึงไตรมาส 2 ปี 2564

          ขณะที่จากรายงานพบว่าในไตรมาส 2 ปี 2564 ราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในทำเลที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่าน 5 อันดับแรกที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด

         โดยอันดับ 1 ได้แก่ สายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4) ซึ่งเป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต เป็นที่ดินโซนตะวันตกของกรุงเทพมหานคร มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 29.4% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน พบว่าราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตหนองแขมและบางแค เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมาก โดยที่ดินในบริเวณนี้มีราคาเพิ่มขึ้นเป็นอันดับ 1 ติดต่อกันมา 3 ไตรมาสแล้ว ทั้งนี้ ราคาที่ดินที่เปลี่ยนเปลงในพื้นที่ดังกล่าวเป็นผลต่อเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินในบริเวณแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) ที่เปิดให้บริการแล้ว

          ส่วนอันดับ 2 ได้แก่ สายสีทอง (ธนบุรี-ประชาธิปก) และสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) ซึ่งเป็นโครงการรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว รวมถึง สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) เป็นโครงการที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง และสายสีส้ม (ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม) เป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต โดยทั้ง 4 โครงการมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 27.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน พบว่าราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตบางกอกใหญ่ คลองสาน พระนคร ห้วยขวาง และบางกะปิ เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมาก โดยมีข้อสังเกตว่า ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีทอง (ธนบุรี-ประชาธิปก) ที่เพิ่งเปิดให้บริการไปเมื่อปลายปี 2563 มีการปรับเพิ่มขึ้นเป็นอันดับ 2 ติดต่อกันมา 2 ไตรมาสแล้ว

          สำหรับอันดับ 3 ได้แก่  MRT ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 27.1 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน พบว่า ราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขต บางซื่อและจตุจักร เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมากมาอย่างต่อเนื่อง

         อันดับ 4  ได้แก่ สายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) ซึ่งเป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่ม 27% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน พบว่าราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตป้อมปราบศัตรูพ่าย เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมากมาอย่างต่อเนื่อง

          ขณะที่อันดับ 5 ได้แก่ บีทีเอสสายสุขุมวิท ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 26% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน พบว่าราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตคลองเตย บางนา และพระโขนง เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมากมาอย่างต่อเนื่อง

          ด้านนางสุพินท์ มีชูชีพ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ JLL ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 พบว่าตลาดอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม ค้าปลีก และโรงแรม อยู่ในภาวะชะลอตัว เนื่องจากโดยรวมได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียม จะเห็นได้ว่าราคายังคงปรับลดลงต่อเนื่อง

          ขณะเดียวกัน ท่ามกลางเศรษฐกิจชะลอตัว กลับพบว่าอุตสาหกรรมในกลุ่มคลังสินค้าและโลจิสติกส์มีราคาค่าเช่าและมูลค่าของสินทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นมาก เนื่องจากความต้องการเช่าคลังสินค้าในการเก็บสินค้า ซึ่งเป็นไปตามการขยายตัวของอีคอมเมิร์ซและตลาดออนไลน์ที่เพิ่มขึ้น

          ทั้งนี้ ปริมาณการซื้อขายเปลี่ยนมืออสังหาริมทรัพย์ในทุกตลาดปี 2563 มีมูลค่าประมาณ 18,000 ล้านบาท ปรับลดลงประมาณ 40% เมื่อเทียบกับปี 2562 ซึ่งได้รับผลกระทบจากการเกิดโรคระบาดโควิด-19 โดยตัวเลขธุรกรรมการซื้อขายดังกล่าวย้อนกลับไปใกล้เคียงช่วงเกิดวิกฤติซับไพรม์เมื่อปี 2551-2552 ปริมาณการซื้อขายเกือบ 20,000 ล้านบาท

          ขณะที่การซื้อขายในกลุ่มอุตสาหกรรมคลังสินค้าและโลจิสติกส์ ในปี 2563 พบว่า มีปริมาณเพิ่มขึ้นเกือบ 90% นับเป็นอัตราเท่ากับ 50% ของปริมาณการซื้อขาย

          อสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในปีที่ผ่านมาที่มีปริมาณ 7,700 ล้านบาท ซื้อขายเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) โดยตัวเลขล่าสุดในไตรมาสแรก ของปี 2564 ปริมาณซื้อขายในการลงทุนอสังหาฯ อยู่ที่ 8,400 ล้านบาท ซึ่ง ณ ไตรมาสดังกล่าว สะท้อนให้เห็นว่าตลาดจะเริ่มปรับตัวดีขึ้น แต่ก็ต้องมาประเมินสถานการณ์ในไตรมาส 2 ของปีนี้ เนื่องมีการแพร่ระบาดของโควิด-19 อีกระลอก และความไม่แน่นอนในตัวเลขผู้ติดเชื้อว่าถึงจุดสูงสุดแล้วหรือยัง ส่งผลให้รัฐบาลต้องประกาศล็อกดาวน์ 13 จังหวัดในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล แน่นอนว่าต้องมาติดตามในช่วงที่เหลือของปี 2564 ปริมาณซื้อขายการลงทุนอสังหาฯ จะมากขึ้นหรือไม่

          นางสุพินท์กล่าวว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมนั้น ต้องยอมรับว่าได้รับผลกระทบมาก่อนจะเกิดโควิด-19 เนื่องจากโอเวอร์ซัพพลาย ขณะเดียวกันธนาคารได้ปฏิบัติตามเกณฑ์เรื่อง LTV แต่ในสภาวะที่ผู้ประกอบการอยู่ในสถานการณ์การระบาดของโควิด ทำให้ผู้พัฒนาโครงการโดยเฉพาะตลาดคอนโดฯ ได้เลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ออกไปอย่างไม่มีกำหนดอีกด้วย

          อย่างไรก็ดี หากภายใต้สมมติฐานเศรษฐกิจไทยมีการพลิกฟื้นอย่างช้าภายในไตรมาส 2 ของปี 2565 คาดว่านับจากช่วงดังกล่าว อาจจะต้องใช้เวลาประมาณ 12-18 เดือนในการให้มีผู้ซื้อมาดูดซัพพลายคอนโดฯ ในตลาด แต่ถ้าภาครัฐมีนโยบายในการกระตุ้น ก็นับว่าจะช่วยให้เกิดอุปสงค์เข้าสู่ตลาดในภาวะที่เศรษฐกิจไทยเริ่มจะฟื้นตัว ซึ่งการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น โดยทั่วไปหากผู้ซื้อมีความมั่นใจรายได้ในอนาคต ถึงกล้าจะตัดสินใจซื้อ มองว่าอสังหาริมทรัพย์น่าจะใช้เวลาพลิกฟื้นประมาณ 18-24 เดือน.

          "แม้ว่าราคาที่ดินยังเพิ่มขึ้น แต่เป็นอัตราการขยายตัวของดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีของอัตราการขยายตัวของดัชนีราคาที่ดิน ซึ่งต่อเนื่องกันรวม 3 ไตรมาสแล้ว นับตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2563 ที่มีการแพร่ระบาดของโควิด-19 ต่อเนื่องมาจนถึงไตรมาส 2 ปี 2564"