บุษกร ภู่แส

          กรุงเทพธุรกิจ

        จากมาตรการปิดแคมป์ก่อสร้างสู่สถานการณ์ "ล็อกดาวน์" ที่ส่อแววจะยืดเยื้อ ส่งผลกระทบ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้  โดยเฉพาะ 13 จังหวัดพื้นที่สีแดงเข้ม ได้แก่  กรุงเทพมหานคร ฉะเชิงเทรา ชลบุรี นครปฐม นนทบุรี นราธิวาส  ปทุมธานี ปัตตานี พระนครศรีอยุธยา ยะลา สงขลา สมุทรปราการ  และ สมุทรสาคร

          โดย "นนทบุรี " หนึ่งในทำเลศักยภาพจาก "ดีมานด์แฝง" ที่เข้ามาทำงานสูงเป็นอันดับต้นๆ เกิดแหล่งงานขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวมทั้งการเดินทางที่สามารถเชื่อมต่อกับกรุงเทพฯ  และ ปทุมธานี รวมทั้งหลายๆ พื้นที่ 

          "ปรีชา กุลไพศาลธรรม" นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี กล่าวว่า ผลกระทบ จาก 2 มาตรการ ปิดแคมป์ก่อสร้าง และ ล็อกดาวน์ ท่ามกลางการแพร่ระบาด โควิด-19 รุนแรงในระลอก 4  นี้ น่ากังวลมากกว่า การระบาดทุกครั้งที่ผ่านมาเนื่องจากกำลังซื้อ ลดลงมาก  โอกาสเข้าถึงสินเชื่อยากขึ้น

          "คนซื้อไม่มีกำลังซื้อ ทำให้เกิดการปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้นจึงต้องระวัง!!  และหากธนาคารปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้นกว่านี้ ธุรกิจจะเดินต่อไปไม่ได้แล้ว"

          ปัจจุบัน ต้นทุนการลงทุนทำโครงการ อสังหาฯ ในแง่ความ "คุ้มค่า" เริ่มไม่ดี ทำให้ภาพรวมของธุรกิจหดตัว เพราะไม่คุ้ม กับการลงทุน จากดีมานด์ที่ลดลง การเข้าถึงสินเชื่อยากขึ้น เนื่องจากได้รับผลกระทบจากโควิด หากยังดันทุรังพัฒนาโครงการต่อ ถึงแม้ว่าโครงการดีแค่ไหน ลูกค้าก็ซื้อไม่ได้อยู่ดีส่วนหนึ่งไม่มีกำลังซื้อและอีกส่วนไร้อารมณ์ซื้อ

          ตลาดคอนโดมิเนียมไม่เพิ่มขึ้นในปีนี้ เพราะเจอสภาพเศรษฐกิจแบบนี้คงชะลอการเปิดตัวโครงการออกไปอีก ทุกคนต้องสำรองสภาพคล่องมากขึ้น ทำให้การเปิดตัวโครงการปีนี้ไม่น่าจะโตกว่าปีที่แล้ว และอาจติดลบ จากเดิมที่หลายคนมองว่าบ้านจะโต ปีนี้อาจไม่โต"

          ปรีชา ระบุว่า มาตรการล็อกดาวน์ มีผลทาง "จิตวิทยา" ทำให้ลูกค้าเกิดความกังวล มากขึ้นจากสถานการณ์แพร่ระบาด รวมถึงการใช้จ่ายทำให้การขายยากขึ้น ขณะเดียวกันจากข้อจำกัดการเว้นระยะห่างทางสังคม   สำนักงานขาย ไม่สามารถมีพนักงานให้บริการได้เต็มที่ คาดว่ากระทบยอดขายเดือนก.ค.  ที่มีการล็อกดาวน์ เต็มรูปแบบ "ลดลง" ขณะที่ต้นทุนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

          โดยแนวทางปรับตัวของผู้ประกอบการ อสังหาฯ หนีไม่พ้น การควบคุมต้นทุน  พร้อมกับเจรจากับสถาบันการเงินที่เกี่ยวข้องว่ามีโอกาสที่ขอผ่อนชำระค่าใช้จ่าย รวมถึงการขอวงเงินสินเชื่อพิเศษ อาทิ สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ (soft loan)สินเชื่อเงินกู้เบิกเงินเกินบัญชี (OD) ตั๋วสัญญาใช้เงิน (PN) ที่เข้ามาช่วยเป็น  เงินทุนหมุนเวียนเสริมสภาพคล่องให้กับผู้ประกอบการ

          ขณะเดียวกันต้องควบคุมต้นทุนค่าใช้จ่ายในองค์กร อาทิ สวัสดิการ เบี้ยขยัน โบนัสของพนักงานที่อาจจำเป็นต้องลดทอนลง เพราะได้รับผลกระทบมาหลายระลอก หากบริษัทไหนที่สภาวะกระท่อนกระแท่นอาจต้องลดเงินเดือนพนักงานบางส่วนเพื่อควบคุมต้นทุนให้ดีขึ้น

          สถานการณ์ในเวลานี้ ต้องรัดเข็มขัด เพราะ ผู้บริโภคไม่มีกำลังซื้อและไม่เชื่อมั่น ดังนั้นจึงเลือกเก็บงบไว้ใช้หลังจากสถานการณ์คลี่คลาย ดังนั้นตัดงบการตลาดลดลง เพราะใช้ไปก็ไม่เกิดประโยชน์สู้รอจังหวะโอกาสที่เหมาะสมให้ผลลัพธ์ที่ดีกว่า "

          นอกจากนี้ อาจชะลอการพัฒนาโครงการในพื้นที่ใหม่ หากยังไม่มั่นใจว่าจะสามารถปิดการขายได้เพราะจะกลายเป็นไปเพิ่มสต็อกสินค้า หรือต้นทุนในการลงทุน ขณะเดียวกันต้องพยายาม "เคลียร์สต็อก" ที่มีอยู่ ด้วยการจัดโปโมชั่นลดแลกแจกแถม แม้ว่าจะกำไรลดลง แต่จำเป็นต้องทำเพื่อรักษาสภาพคล่อง

          แนวทางที่กล่าวว่ามา นี้เป็นสิ่งที่ ผู้ประกอบอสังหาฯพึ่งกระทำเพื่อประคองธุรกิจให้รอดจากวิกฤตินี์

          ปรีชา ประเมินว่า มาตรการล็อกดาวน์ 14 วัน ไม่น่าจะจบ!! คงยืดเยื้อออกไปอีกแบบไม่รู้ชะตากรรม ปัญหาที่ประเทศไทยเผชิญตอนนี้ ต่างประเทศเคยเผชิญมาก่อน แต่สามารถควบคุมได้ เพราะการบริหารจัดการที่ดี หากบางประเทศที่บริการจัดการไม่ดีปัญหาจบยาก ในส่วนประเทศไทยคงจบ! แต่ไม่เร็วอย่างที่ควรจะเป็น เกิดจากความบกพร่องและไม่เป็นมืออาชีพในหลายเรื่อง

          ล็อกดาวน์ 14 วันไม่จบอาจยืดเยื้อแต่คาดเดาไม่ถูกว่าจะจบเมื่อไร คงต้องใช้ความอดทนต่อไป กว่าทุกอย่างจะฟื้นตัวน่าจะกลางหรือปลายปี 2565"

          ความกังวลจากสถานการณ์การแพร่ระบาดโควิคสูงสุดขณะนี้ นั่นคือการ "กลายพันธุ์" เพราะในประเทศที่มีวัคซีนพอยังมีการติดเชื้อสูง จึงไม่แน่ใจว่าหากฉีดวัคซีนได้มากแล้วปัญหาการแพร่ระบาดจะยุติ จึงเป็นเรื่องที่ต้องเฝ้าระวังอย่างเข้มงวด