ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ แนะนำ 3 ข้อกำหนดที่ควรมี หากรัฐจะผลักดันกฎหมายเปิดช่อง "ให้ต่างชาติซื้อบ้านได้" จุดประสงค์เพื่อให้คนไทย ยังเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่าย และมีสิทธิส่วนใหญ่ในการบริหารโครงการที่อยู่อาศัยของตนเอง พร้อมเปิดข้อมูลปัจจุบันต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยไทยอย่างไรบ้าง

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. หรือ REIC กล่าวถึงนโยบายภาครัฐที่ต้องการจะแก้กฎหมายต่างๆ เพื่อให้คนต่างชาติเข้ามาซื้อหรือเช่าอสังหาฯ ในไทยได้สะดวกขึ้น เป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจ ภาคอสังหาฯ ของไทย

          โดยเบื้องต้นนโยบายที่รัฐกำลังพิจารณา ตามกระแสข่าวที่เกิดขึ้นตั้งแต่เมื่อปลายเดือนมีนาคม 2564 มีดังนี้

          * ปลดล็อกให้ต่างชาติซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดในคอนโดมิเนียมได้ 70-80% จากเดิมซื้อได้ไม่เกิน 49% ของจำนวนห้องชุดทั้งโครงการ

          * ปลดล็อกให้ต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ โดยต้องเป็นบ้านพร้อมที่ดินราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไป จากเดิมต่างชาติไม่สามารถซื้อกรรมสิทธิ์ที่ดินได้

          * ขยายระยะสัญญาเช่าของชาวต่างชาติเป็นสูงสุด 50 ปี และสามารถต่อสัญญาอีกครั้ง 40 ปี รวมเป็น 90 ปี จากเดิมเช่าได้สูงสุด 30 ปี

          * ระยะเวลาผ่อนผันนโยบายข้างต้น ให้เวลา 3-5 ปี เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจเฉพาะช่วงหลังเผชิญโรคระบาด COVID-19 เท่านั้น

          ต่อประเด็นนโยบายให้ ต่างชาติซื้อบ้านได้ ดร.วิชัย มี ข้อเสนอแนะ 3 ข้อ เพื่อให้ประโยชน์ยังตกแก่คนไทยในการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต ดังนี้

          * ในกรณีห้องชุดคอนโดฯ ควรกำหนดให้ซื้อได้เกินกว่า 49% เฉพาะห้องชุดระดับราคาเกินกว่า 5 ล้านบาท และกำหนดเฉพาะบางพื้นที่เท่านั้น เพราะคนไทยส่วนใหญ่จะซื้อห้องชุดในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท จึงควรปองกันไม่ให้ห้องชุดราคาไม่เกิน 5 ล้านถูกซื้อโดย คนต่างชาติมากเกินไป

          * ในกรณีบ้านพร้อมที่ดิน ควรกำหนดให้ต่างชาติซื้อในราคามากกว่า 15 ล้านบาท เพราะในทำนองเดียวกับคอนโดฯ คือคนไทย 90% ซื้อบ้านในราคาไม่เกิน 15 ล้านบาท ขณะที่ ต่างประเทศหลายแห่ง กรรมสิทธิ์ที่ดินเกือบทั้งหมดเป็นของรัฐ หรือราคาที่ดินสูงกว่าไทยมาก หากเปิดโอกาสให้คนต่างชาติซื้อได้เสรี เชื่อว่าคนต่างชาติจะสนใจนโยบายของไทยพอสมควร และอาจมีผลกระทบต่อราคาบ้านโดยรวมในไทยปรับตัวขึ้นเร็ว

          * ควรกำหนดสิทธิในการโหวต (Voting Rights) ของคนต่างชาติในที่ประชุมลูกบ้านโครงการจัดสรรให้ไม่เกิน 49% เพื่อให้การกำหนดกฎเกณฑ์ของโครงการจัดสรรต่างๆ ยังเป็นไปตามหลักบรรทัดฐานสังคม-วัฒนธรรมแบบไทย

          ดร.วิชัยยังขยายความเรื่อง "พื้นที่" ที่จะอนุญาตผ่อนผันให้ต่างชาติ คือควรคำนึงไม่ให้กระทบกับพื้นที่ที่คนไทยยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยของตนเองมาก ดังนั้น บริเวณที่เหมาะสมให้ต่างชาติซื้อบ้านหรือเช่าระยะยาว เช่น สถานที่ท่องเที่ยวในกรุงเทพฯ เชียงใหม่ หรือภูเก็ต เขตนิคมอุตสาหกรรม EEC ภาคตะวันออก เป็นต้น และควรกำหนดราคาควบคู่ไปด้วย ดังที่เสนอข้างต้น

          ความคิดเห็นของ ดร.วิชัยแห่ง REIC สอดคล้องกับความเห็นจาก ดร.นณริฏ พิศลยบุตร นักวิชาการอาวุโส สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (TDRI)ที่ให้ข้อมูลไว้ เมื่อปี 2563 ว่า กำลังซื้อในตลาดอสังหาฯ ไทยช่วงปี 2563-65 น่าจะหดลงรวม 9 แสนล้านบาทเพราะ COVID-19 มีผลต่อเศรษฐกิจ จึงเห็นควรเปิดโควตาให้ชาวต่างชาติเข้ามาช่วยซื้ออสังหาฯ แต่ต้องกำหนดไม่ให้มีผลกระทบกับการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของคนไทย เช่น เพิ่มโควตาชาวต่างชาติซื้อคอนโดฯ ได้ 60-70% ของตึก แต่ต้องมีราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป และอยู่ในจุดที่ต้องการส่งเสริมให้ต่างชาติเข้ามาทำงานอยู่แล้วอย่างเขต EEC เป็นต้น

          เปิดข้อมูล "ต่างชาติ" นิยมห้องชุดราคาไม่เกิน 5 ล้าน

          REIC ยังเปิดเผยข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในไทย (ปัจจุบันต่างชาติยังซื้อสิทธิ์ขาดในที่ดินไม่ได้ และ REIC ไม่สามารถติดตามข้อมูลที่เลี่ยงกฎหมายโดยการใช้ 'นอมินี' ถือครองที่ดินแทนได้) พบว่า คนต่างชาติเกือบ 78% โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกลุ่มราคา ไม่เกิน 5 ล้านบาท จะเห็นได้ว่า ที่ผ่านมาชาวต่างชาติส่วนใหญ่มีดีมานด์อสังหาฯ ในกลุ่มราคาเดียวกับคนไทย

          อย่างไรก็ตาม หากวัดตาม "มูลค่า" ตลาดซื้อขายอสังหาฯ ให้ต่างชาติใน จ.ภูเก็ต จะมีมูลค่าสูงกว่าเชียงใหม่และสมุทรปราการ

          และถ้าหากเทียบสัดส่วนจำนวนห้องชุดที่ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์เทียบกับการถือครองโดยคนไทย "ชลบุรี" ถือว่ามีสัดส่วนห้องชุดถูกซื้อโดยต่างชาติสูงที่สุดในระยะหลัง

          ขณะที่กลุ่มตลาดหลักชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาฯ ไทยย่อมหนีไม่พ้น "ชาวจีน" โดย REIC ให้ข้อมูลไว้ว่า Top

          ส่วนการทำสัญญาเช่าของชาวต่างชาติ ข้อมูลปี 2561-63 มีชาวต่างชาติเช่าระยะยาว ค่อนข้างน้อย โดยมูลค่ารวม 3 ปีอยู่ที่ 5,390 ล้านบาท หรือเฉลี่ยปีละ 1,797 ล้านบาทเท่านั้น และหากแบ่งตามประเภทที่พักอาศัย 83.5% เป็นการเช่าคอนโดฯ ขณะที่อีก 16.5% เป็น การเช่าบ้านแนวราบ รวมถึงส่วนใหญ่ 93.4% เช่าระยะยาวในเมืองท่องเที่ยว ได้แก่ ภูเก็ต ชลบุรี และเชียงใหม่

          ตลาดเช่าระยะยาวที่ค่อนข้างเล็กนี้ เป็นไปได้ว่าเกิดจากสัญญาเช่าเดิมที่กฎหมายไทยกำหนดให้ไม่เกินเพดาน 30 ปีต่อครั้ง จึงยังไม่จูงใจชาวต่างชาติที่ต้องการจะเช่าแบบ Lifetime Tenant หรือเช่าระยะยาวแบบอยู่ได้ตลอดชีวิต ต้องรอติดตามว่าหากนโยบายรัฐผลักเพดาน ขึ้นเป็น 50 ปีได้จริง จะทำให้มีดีมานด์การเช่าระยะยาวมากขึ้นหรือไม่

          ดร.วิชัยทิ้งท้ายว่า นโยบายเหล่านี้น่าจะช่วยส่งเสริมตลาดอสังหาฯ ไทยได้ แต่คงไม่เกิดขึ้นในทันที มองว่าจะเป็นผลบวกต่อแรงจูงใจในการซื้อของต่างชาติในระยะต่อไปมากกว่า และหนึ่งในปัจจัยที่จะช่วยให้ประสบความสำเร็จคือไทยต้องควบคุมการระบาดของ COVID-19 ได้ เพื่อเร่งเปิดประเทศให้เร็วที่สุด และอสังหาฯ ไทยจะได้รับความสนใจจากต่างชาติอีกครั้ง