ระบุอสังหาฯ ปี 64 เปลี่ยนแปลง การแข่งขันสูง ทำผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย-นักลงทุนเผชิญความท้าทายมากขึ้น ส่งผลอสังหาฯ ปรับเปลี่ยนแผนลงทุนตลอดเวลา ด้านนักลงทุนเริ่มทบทวนกลยุทธ์การจัดพอร์ต "ซีบีอาร์อี" เผยกุญแจงความสำเร็จปี 64 ท่ามกลางความท้าทาย "การบริหารสินทรัพย์" เครื่องมือจัดการบริหารความเสี่ยง รับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่รวดเร็ว หลังโควิด-19 ระบาดระลอกแล้วระลอกเล่า

          นายนิโคลัส เว็ทเทวิงเคล ผู้อำนวยการ แผนกการลงทุนและที่ดิน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า การเปลี่ยนแปลงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่เกิดขึ้นต่อเนื่องและรวดเร็ว โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ สร้างแรงกดดันให้กับผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในปี 64 อย่างต่อเนื่องท่ามกลางภาวะซับพลายที่เพิ่มขึ้น ทั้งตลาดพื้นที่สำนักงาน และตลาดพื้นที่ค้าปลีก ขณะที่การแพร่ระบาดของโควิด-19 และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ ส่งผลให้นักลงทุนและผู้พัฒนา อสังหาฯ ต้องปรับตัวรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนในขณะนี้

          ทั้งนี้ ภาวการณ์ผันผวนในตลาดอสังหาฯไทยช่วง 15 ปีที่ผ่านมา มีน้อยมาก เมื่อเทียบกับอสังหาฯในประเทศอื่นๆ เช่น จีน และ ดูไบ ซึ่งตลาดอสังหาฯเกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างมาก จากการลงทุนขนาดใหญ่ในระบบขนส่งมวลชน ขณะที่ กรุงเทพฯ มีการพัฒนาบบขนส่งมวลชน ซึ่งทำให้เกิดประโยชน์กับการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ในเชิงพาณิชย์เท่านั้น แต่ยังทำให้รูปแบบการพัฒนาโครงการที่พักอาศัยที่เคยมีมาก่อนหน้านี้เปลี่ยนแปลงไปโดยสิ้นเชิง ซึ่งจากการเปลี่ยนแปลงในเชิงโครงสร้างดังกล่าว การมีกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ที่เหมาะสมจะช่วยให้เจ้าของอสังหาฯ สามารถรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาฯ ซึ่งมีผลต่อพอร์ตการลงทุนได้อย่างทันท่วงที

          "จากกรณีศึกษาที่ดี ของ CBRE พบว่า การนำกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์มาใช้ แนะนำเจ้าของที่ดินรายหนึ่งเรื่องการซื้อแปลงที่ดินขนาดเล็กที่อยู่ใกล้เคียงซึ่งตั้งอยู่บนถนนสายหลัก เพื่อเพิ่มขนาดที่ดินที่ถือครองโดยรวมในบริเวณนั้น ซึ่งจะช่วยให้สามารถพัฒนาอาคารสูงบนที่ดินที่มีอยู่ได้และเพิ่มพื้นที่ก่อสร้างอาคารได้มากขึ้นถึงเกือบ 300%"นายนิโคลัส กล่าว

          นอกจากนี้ ยังมีกรณีที่น่าสนใจ คือ หลังจาก CBRE มีการพูดคุยกับนักลงทุนที่ต้องการขายอพาร์ตเมนต์เก่าซึ่งมีอัตราการเข้าพักลดลงเหลือต่ำกว่า 50% ซีบีอาร์อีได้แนะนำให้ปรับปรุงอาคารแทนการขาย โดยหลังจากการปรับปรุงใหม่ อัตราการเข้าพักเพิ่มขึ้นเป็น 90% และอัตราค่าเช่ายังเพิ่มขึ้นอีก 20% จากผลประกอบการที่ดีขึ้น นักลงทุนจึงตัดสินใจที่จะไม่ขายอาคารดังกล่าวและอพาร์ตเมนต์แห่งนี้ยังคงมีผลการดำเนินงานที่ดีแม้ในช่วงที่มีโรคระบาด

          "การบริหารสินทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพต้องอาศัยความรู้เกี่ยวกับตลาดอย่างละเอียด ตลอดจนความเข้าใจในความต้องการของเจ้าของทรัพย์สิน  ข้อกำหนดด้านการเงิน รวมถึงระดับความเสี่ยงที่สามารถรับได้ สิ่งสำคัญของการบริหารสินทรัพย์ คือการชี้ให้เห็นถึงโอกาสและความเสี่ยง ด้วยความเข้าใจอย่างถ่องแท้เกี่ยวกับตลาด และนำเสนอแนวทางแก้ไขเพื่อสร้างผลลัพธ์เชิงบวกให้กับเจ้าของทรัพย์สิน และลดความเสี่ยงตามกลยุทธ์ที่วางแผนไว้ล่วงหน้า" นายนิโคลัส กล่าวและว่า ในปี 64 เจ้าของอสังหาฯจำเป็นต้องเตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงในตลาดที่ไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ ด้วยความรู้และการวิเคราะห์ตลาดในเชิงลึก เพื่อให้สามารถกำหนดกลยุทธ์ที่ถูกต้องและสามารถตัดสินใจได้อย่างเหมาะสมที่สุดสำหรับทรัพย์สินแต่ละรายการในพอร์ตการลงทุน