อสังหาริมทรัพย์

          การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในปีที่ผ่านมา ต่อเนื่องรอบใหม่ในปัจจุบัน ได้กลายเป็น "ตัวเร่ง" ให้ธุรกิจต่างๆ รวมถึงภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องกลายเป็น "สายพันธุ์ใหม่ที่ต้องปรับตัวเพื่ออยู่รอดให้ได้" ซึ่งคลื่นที่ทาให้เกิดการเปลี่ยนแปลง นอกเหนือจากเรื่องการแข่งขันในระบบของตลาดอสังหาริมทรัพย์แล้ว ความเข้มข้นของเทคโนโลยีที่พัฒนาออกมาอย่างรวดเร็วและก้าวล้าไปมาก (ดิจิทัลดิสรัปชัน) ส่งผลต่อไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภค ผู้ลงทุน ที่มีความ "อยาก" ที่ต้องการสิ่งตอบสนองที่ทันความต้องการ ซึ่งกลายเป็นความท้าทาย ต่อ "วิชัน" ของผู้ประกอบการในการดารงธุรกิจและการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าได้อย่างแม่นยา และถูกต้องทันด่วน

          แต่ "สึนามิใหญ่โควิด-19" ไม่เพียงแต่กระทบต่อทุกๆ ชีวิตบนโลกใบนี้ แต่กำลังก่อให้เกิดการ change อย่างแรง ทั้งในเรื่องการใช้ชีวิต รูปแบบการอยู่อาศัย และการมีมุมมองที่เปลี่ยนไปในการใส่ใจเรื่องสุขภาพ

          นายอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ "เอพี" ฉายภาพสิ่งที่เห็นในวันนี้ว่า ณ เวลานี้ เป็นช่วงสำคัญหนึ่งในหน้าประวัติศาสตร์ วิกฤตโควิด-19 ได้สร้างบททดสอบและบทเรียนหลายๆอย่างให้กับพวกเรา และสร้างความปั่นป่วนไปทั่วโลก วิกฤตโควิด-19 สร้างการเปลี่ยนแปลงทั้งในเชิงเศรษฐกิจ สังคม และที่แย่สุด คือ การเปลี่ยนการดำเนินชีวิตของคน ซึ่งบอกได้เลยว่า ครั้งนี้จะไม่กลับไปจุดเหมือนเดิม แม้ว่า ประเทศไทยจะมีวัคซีนและรับวันนี้ (24 ก.พ.) แน่นอน วัคซีนเป็นแสงแห่งความหวัง แต่คิดว่า แสงสว่างปลายอุโมงค์ที่จะไปจัดการวัคซีน และจำกัดโควิด-19 จนจบ คงต้องใช้เวลาอีกนาน ไม่มีใคร จะรู้ว่า จุดสิ้นสุดของวิกฤตครั้งนี้จะอยู่ตรงไหน ไม่มีใครรู้ว่าการเปลี่ยนแปลงที่กำลังจะมาขนาดไหน แต่ทุกคนรู้ว่า การเปลี่ยนแปลงมาอย่างแน่นอน

          "ภาพใหญ่ตอนนี้ เอาเข้าจริงๆ เศรษฐกิจมันจะเหนื่อยเราได้คุยกับนักธุรกิจ คุยกับนายแบงก์ ผลกระทบจาก โควิด-19 ไปมีผลกับเอสเอ็มอีค่อนข้างเยอะมาก เศรษฐกิจไม่ได้ดี แต่ภาพเศรษฐกิจลวงตา เศรษฐกิจจะเติบโต เพราะไปเทียบกับฐานต่ำเมื่อปี 63 ที่ติดลบ 6-7 เปอร์เซ็นต์ ภาพตอนนี้ เลยเป็นแบบ มึนๆ ซึมๆ แบงก์ ก็ปล่อยสินเชื่อโครงการที่ยาก สิ่งเหล่านี้จะไปกระทบกับซัปพลาย การเปิดโครงการไม่ได้ ยิ่งตลาดคอนโดมิเนียมเหมือนเข็นครกขึ้นภูเขา สิ่งที่เราต้องต่อไปคือ แน่นอน ดีมานด์ลดลงและซัปพลายลดลง แต่ต้องมาดูว่า ระหว่างดีมานด์ และ ซัปพลาย อะไรจะลดลงมากกว่ากัน ซึ่งตนมองว่า ตอนนี้อารมณ์คนซื้อคอนโดฯยังไม่ดีเท่าไหร่แต่ผลจากการ ระบายสต๊อกของผู้ประกอบการ โครงการเปิดน้อยลง เราคาดว่าตลาดคอนโดฯจะกลับมาดีขึ้น ในครึ่งหลังของ ปี 64 มี การเปิดโครงการใหม่มากขึ้น" นายอนุพงษ์กล่าว

          ขอให้รัฐบาลมี 'วิจารณญาณ' ใส่เงินกระตุ้น ศก.

          นายอนุพงษ์ กล่าวแสดงความเห็นว่า ปัจจุบัน เกือบทุกภาคธุรกิจก็มีการขอความช่วยเหลือจากรัฐบาล ซึ่งในภาคอสังหาฯสิ่งที่รัฐบาลให้มา ไม่ขอบคุณได้ไง แต่สิ่งที่เราอยากเห็น คือ อยากให้ใส่เงิน ถูกที่ถูกทาง แล้วทำให้เศรษฐกิจโตได้ ซึ่งในภาคอสังหาริมทรัพย์ การซื้อขายจะมาจากเรื่องความเชื่อมั่น ถ้าผู้บริโภคไม่มีอารมณ์ ก็คงไม่อยากจะซื้อ การจ้างงานต้องมี ซึ่งตนคงไม่กล้าไปขออะไรกับรัฐบาล แต่อยากให้รัฐบาลมีวิจารณญาณในการใส่เงินถูกที่ กระตุ้นเศรษฐกิจให้ได้ต่อเนื่อง แค่นี้ ก็เป็นโจทย์ยากแล้วกับรัฐบาล

          ชู 3 ยุทธศาสตร์ ขับเคลื่อนองค์กร

          สิ่งที่น่ากลัวจากโควิด-19 มากที่สุด  Ripple Effect หรือแรงกระเพื่อม ที่เป็นระลอกคลื่น เหมือนเวลาเรา โยนหินลงแม่น้ำ จะเกิดระลอกคลื่นออกไป เซ็นเตอร์ ของระลอกคลื่นที่เกิดขึ้น คือ ความเสียหายที่เกิดจาก โควิด-19 สร้างขึ้นมา และมีผลต่อไประยะนานพอสมควรมีการคาดการณ์ เศรษฐกิจไทยกว่าจะเริ่มมีกิจกรรมเป็นปกติ จะใช้เวลาประมาณ 2 ปี  ทางธนาคารแห่งประเทศไทยมีการทำสมมุติฐานโมเดลธุรกิจ กว่าระดับเศรษฐกิจจะ ไปสู่ระดับเดียวก่อนเกิดโควิด-19 ประมาณปี 2570 อย่างไรก็ตาม สิ่งเหล่านี้ เป็นแค่ตัวเลข สิ่งที่น่ากลัว ภายใต้ เรื่องนี้ ต่อให้ทุกอย่างกลับไป ตัวเลขไม่เหมือนเดิม แต่ทุกอย่างจะเปลี่ยนไป ความรู้ที่เรารู้มา จะเปลี่ยนไป วิธีการที่เราเคยทำมาก่อนจะมีโควิด-19 จะเปลี่ยนไป ทุกอย่างจะเปลี่ยนไป เราต้องเผชิญความท้าทายใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นรออยู่ สิ่งที่เราเห็น คือ อี-คอมเมิร์ช ในสหรัฐฯ ปีที่ผ่านมา เติบโตถึง 33 เปอร์เซ็นต์ เร็วและมากกว่าที่คาดไว้ล่วงหน้าถึง 5 ปี ส่วนในไทย กิจกรรมผ่านโมบายแบงกิ้งมากที่สุดในโลก ถึง 68.1 เปอร์เซ็นต์ นี้เป็นตัวอย่างของการเปลี่ยนแปลงที่เราได้เห็นอยู่ และถ้าใครก้าวตามเรื่องพวกนี้ไม่ทัน รับรองไม่มีทางจะมีชีวิตอยู่รอด

          เมื่อสถานการณ์ของโลกเป็นอย่างนี้ ทีมเอพี ที่ก้าวสู่การดำเนินธุรกิจปีที่ 30 จะต้องก้าวอย่างแข็งแกร่ง ซึ่งเป็นโจทย์ที่เราคิดไว้ตั้งแต่ 30 ปีที่แล้ว โดยจะว่าไปแล้ว วันนี้ เอพี เปรียบเสมือน "เรือ" ที่ฝ่ามรสุมอันใหญ่ ซึ่งสิ่งที่เราจะฝ่าไปได้ คือ

          1. เราต้องรู้ทิศที่เราจะไป ต้องมุ่งหน้าไป เพราะคลื่นจะสาดให้เราเป๋ไปเป๋มา ถ้าเราไม่มุ่งและไม่รู้ว่าทิศไหนเราจะไป เราจะไปไม่พ้น จะวนอยู่ในมรสุม

          2. เครื่องไม้เครื่องมือในเรือ เป็นสิ่งสำคัญ ที่จะช่วยให้ไปในทางที่เราต้องการ

          3. เราต้องมีบุคลากรที่มีความสามารถ และร่วมมือร่วมใจ จัดการกับเครื่องมือเครื่องไม้ ให้เป็นไปตามทิศ ที่เราต้องการ

          "เดิมปี 2562 เราได้ วิชัน วิชัน วิชัน ขององค์กรเอพี ว่า เราจะเป็นผู้สร้างและจัดหาคุณภาพชีวิตที่ดีให้ กับลูกค้า แต่เมื่อเราได้ วิชัน วิชัน วิชัน และเดิน เราพบว่า คุณภาพชีวิตที่ดีของแต่ละคน ก็มีความหมายที่ แตกต่างกัน เราเลยต้องมาปรับวิชัน วิชัน วิชันของเรา ให้ตรงมากขึ้น เราได้หารือกับที่ปรึกษาระดับโลกในสหรัฐอเมริกา ระบุว่า วิชันที่ดี จะต้องเกิดจากมุมมองของลูกค้า ไม่ใช่เป็นสิ่งที่บริษัทอยากจะทำให้กับลูกค้า แต่วิชันวิชัน วิชัน ที่ดี จะต้องเตือนคนในองค์กรเสมอว่า เรา ต้องมองในมุมมองของลูกค้า อย่างเช่น แบรนด์ ไนกี้ ใช้คำว่า Just Do it ใคร Just Do it หรือ BMW กับ คำว่า ขับอย่างมีความสุข สื่อถึงใคร ก็คือ ลูกค้า"

          สุดท้าย เอพี  ก็มาสู่ EMPOWER LIVING ซึ่งหมายถึง เราคือผู้สร้างและจัดหาสินค้าและบริการที่ เกื้อหนุนลูกค้าและผู้เกี่ยวข้องกับเอพี สามารถที่จะ เลือกใช้ชีวิตที่ดี ในสถานที่ที่ต้องการได้ด้วยตนเอง ซึ่ง EMPOWER LIVING เป็นเจตจำนงสำคัญในการดำรงอยู่ของ เอพี ไทยแลนด์ จากอดีตจนถึงปัจจุบัน และก้าวต่อๆไปในอนาคต ซึ่งวันนี้ เราได้ประกาศและเป็นเข็มทิศให้กับพนักงานกว่า 2,000 คนให้เดินไปในทิศทางที่เราตั้งใจ ซึ่งการจะไปสู่เป้าหมายนั้น เราต้องมีเครื่องมือในการนำพาเราไป ซึ่ง "เครื่องมือ" เหล่านี้ คือ กลยุทธ์ หรือยุทธศาสตร์ ที่วางไว้ ได้แก่

          1. สร้างผู้นำอิสระ เพิ่มโอกาสในการแข่งขันที่ มากกว่า (CREATE INDEPENDENT RESPONSIBLE LEADERS) องค์กรจึงจำเป็นต้องมีความยืดหยุ่นสูงยิ่งในสภาวะที่ไม่ปกติ เพื่อสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันที่มากขึ้น บริษัทฯ จึงให้เดินหน้าสร้างบทบาทของผู้นำ ในโลกยุคใหม่ ให้เป็น "ผู้นำที่มีความเป็นอิสระในการตัดสินใจ" ภายใต้กรอบความรับผิดชอบต่อตนเอง ลูกค้าคู่ค้า และเพื่อนร่วมงานดำเนินงาน โดยมุ่งเน้นไปที่ "ความต้องการของลูกค้า" มากกว่า "ข้อกำหนดของบริษัท" หรือ "ข้อจำกัดขององค์กร" ซึ่งเชื่อว่า การที่บริษัทฯให้อำนาจในการตัดสินใจอย่างอิสระแก่คนทำงานผู้ที่อยู่ใกล้ชิดลูกค้าโดยตรงแล้วนั้น จะทำให้องค์กรสามารถตอบสนองความต้องการของลูกค้าในโลกที่เปลี่ยนไปได้อย่างรวดเร็ว และมีประสิทธิภาพกว่าอำนาจการตัดสินใจอยู่ที่คนเพียงไม่กี่คนในองค์กร

          2. การสร้างวัฒนธรรมองค์กรที่เอื้อต่อการสร้างนวัตกรรม (INNOVATIVE CULTURE) การที่พนักงานเอพี ทุกคนจะสามารถสร้างและจัดหาสินค้าหรือบริการที่เกื้อหนุนให้ผู้คนในสังคม สามารถเลือกที่จะใช้ชีวิตในแบบที่ต้องการด้วยตนเองนั้น สมาชิกทุกคนในองค์กร ไม่ว่าจะทำหน้าที่ในบทบาทใด หรือรับผิดชอบเรื่องใด พวกเขาจะต้องเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนนวัตกรรมให้เกิดขึ้น บริษัทฯ จึงให้ความสำคัญกับการสร้างวัฒนธรรมองค์กรที่เอื้อต่อการสร้างนวัตกรรม ผ่านการปลูกฝังให้พนักงานทุกคนมีระบบคิดตามหลัก DESIGN THINKING ที่ให้ความสำคัญกับการค้นหา Unmet Need ของลูกค้าให้เกิดขึ้นกับพนักงานเอพีทุกคน เพื่อให้ทุกภาคส่วนงานใช้เป็นหลักคิดพื้นฐาน ผสานเข้ากับจุดแข็งของตนเองในการร่วมมือเพื่อพัฒนาสิ่งใหม่ๆ ให้เกิดขึ้น

          วันนี้ การสร้างนวัตกรรม จึงไม่ได้เป็นเพียงแค่การ"ฝันถึงสิ่งใหม่ ที่ยิ่งใหญ่" เท่านั้น แต่นวัตกรรมที่มีค่า ที่สุด คือ สิ่งที่สามารถตอบ Unmet Need หรือความต้องการที่ซ่อนอยู่ของลูกค้าได้เป็นสำคัญถึงจะเป็นสิ่งเล็กๆน้อยๆ ก็ตาม

          3. พลิกเกมธุรกิจเดินหน้าเต็มลูป ทรานส์ฟอร์ม ทุกมิติด้วยดิจิทัล (EVERYTHING DIGITAL) อีกหนึ่งยุทธศาสตร์ในการขับเคลื่อนองค์กรคือ การนำทุกมิติของการดำเนินงานเข้าสู่ระบบดิจิทัลแบบองค์รวม (Holistic Digital Management) ทั้งที่เกี่ยวเนื่องกับลูกค้า พาร์ตเนอร์ที่ทำงานร่วมกับเอพี หรือพนักงาน เพื่อเป็นรากฐานสนับสนุน 2 ยุทธศาสตร์ข้างต้น ทั้งนี้ การตัดสินใจอย่างรวดเร็ว เพื่อตอบสนองลูกค้า ตลอดจนการสร้างนวัตกรรมจำเป็นต้องมีข้อมูลที่รวดเร็ว และถูกต้อง เพื่อนำมาใช้ในการวิเคราะห์ค้นหา Unmet Need ของลูกค้าได้อย่างแม่นยำ เพื่อส่งมอบ 'ประสบการณ์การใช้ชีวิต' ผ่านสินค้าและบริการที่มีความสะดวกและรวดเร็วให้กับลูกค้าเป็นสำคัญ

          ทั้งนี้ 3 ยุทธศาสตร์ข้างต้น จะเป็นพื้นฐานสำคัญในการสร้างความพร้อมให้กับองค์กร โดยเฉพาะธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จะมีการขยายตัวเชิงรุกอย่างมากซึ่งก้าวต่อไปจากนี้ เอพี ไทยแลนด์ จะไม่หยุดที่จะสร้างความแข็งแกร่งจากภายใน เพื่อตั้งรับกับกฎกติกาโลก ที่เปลี่ยนแปลงไป ภายใต้ 3 ยุทธศาสตร์สำคัญที่จะเป็นแนวทางในการขับเคลื่อนองค์กรสู่การเป็นเบอร์ 1 ในอุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย

          ในปีที่ผ่านมา มีการเติบโตอย่างก้าวกระโดด สูงสุดเกินจากคาดการณ์ ทั้งในมิติรายได้รวมจากสินค้าแนวราบกลุ่มคอนโดมิเนียม (100% JV) และธุรกิจอื่นๆ ได้สูงถึง 46,130 ล้านบาท เติบโตกว่า 42% จากปีก่อนหน้ามีกำไรสุทธิ ณ สิ้นปี 63 อยู่ที่ 4,225 ล้านบาท เพิ่มขึ้น กว่า 38% สถิติสูงสุดตั้งแต่ตั้งบริษัทมา ธุรกิจบ้านเดี่ยวเราโตจากหลักพันล้านเป็น 12,137 ล้านบาทในปีที่ผ่านมาด้านสัดส่วนหนี้สินต่อทุนอยู่ในระดับต่ำมากเพียง 0.71 เท่า มีสภาพคล่องเงินสดและที่สามารถเบิกกับสถาบันการเงินได้รวม 14,000 ล้านบาท

          เปิดพอร์ตอสังหาฯเพื่อขายมูลค่ากว่า 1.21 แสน ลบ.ปรับแผนตลาด รุกกลุ่มต่ำกว่า 3 ล้านบาท

          นายอนุพงษ์ กล่าวต่อว่า แผนธุรกิจในปี 2564 นี้ เอพี ไทยแลนด์ จะมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาอยู่ทั่วประเทศมากถึง 147 โครงการ มูลค่าพร้อมขาย กว่า 121,890 ล้านบาท โดยเป็นการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้จำนวน 34 โครงการ มูลค่าประมาณ 43,000 ล้านบาท ซึ่งแบ่งเป็นโครงการแนวราบจำนวน 30 โครงการ มูลค่าประมาณ 28,800 ล้านบาท และคอนโดมิเนียมที่คาดว่าจะพร้อมเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลังจำนวน 4 โครงการมูลค่าประมาณ 14,200 ล้านบาท และโครงการที่อยู่ระหว่างการขายที่กระจายไปในทุกทำเลทั้งใน กทม.และต่างจังหวัดมากถึง 113 โครงการ มูลค่าสินค้าพร้อมขายประมาณ 78,890 ล้านบาท โดยในปี 2564 นี้ บริษัทฯ ตั้งเป้ารับรู้รายได้ (รวม 100% JV) 43,100 ล้านบาท และเป้า ยอดขายที่ 35,500 ล้านบาท ตัวเลขล่าสุด สามารถสร้าง ยอดขายได้ 4,500 ล้านบาท เติบโต 37% แนวราบ 4,100 ล้านบาท เติบโต 50%

          นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ฯ กล่าวให้รายละเอียดแผนลงทุนในปีนี้ว่า เราต้องเลือกเซกเมนต์และกลุ่มเป้าหมายที่ถูกแค่ไหนเซกเมนต์ของเอพี ในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบและแนว สูง 3-10 ล้านบาท ซัปพลายเริ่มหายไป เช่นเดียวกับกลุ่มที่ต่ำกว่า 3 ล้านบาท ก็เริ่มหายไปจากตลาด ซึ่งเป็นจุดหนึ่งที่เรากำลังมองเข้าไปในตลาดกลุ่มนี้ รวมถึงกลุ่ม 10-20 ล้านบาท ที่จะเข้าไปเจาะตลาดที่กว้างมากขึ้น

          โดยในกลุ่มแนวราบ เป็นตลาดที่เติบโตเป็นเรียลดีมานด์ที่ดี ซึ่งในการผลิตสินค้าพร้อมขายในส่วนของ แนวราบวางตัวเลขไว้ 3,100 ล้านบาท เพื่อรองรับรอบ รายได้ในช่วง 2-3 เดือน

          ในส่วนของอสังหาฯต่างจังหวัด เอพี ได้เปิด โครงการใหม่ในช่วงต้นปีไปแล้ว 2 โครงการ ในจังหวัดเชียงราย และอยุธยา ซึ่งมียอดขายที่ดีต่อเนื่อง ขณะที่ในปีที่ผ่านมา 3 จังหวัดนำร่อง คือ ขอนแก่น มียอดขายดี 18% ระยอง 8% และนครศรีธรรมราช 11% ปิดยอดขายรวมไปแล้ว 480 ล้านบาท