การคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564  ที่เป็นเร่องยาก อันเนื่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดใหม่ของ COVID-19  กำลังฉุดกระชากรายได้ของผู้บรโภคในอนาคตอย่างช้าๆ ซึ่งชัดเจนแล้วว่า ทั้งแผนเปิดตัวโครงการใหม่ และการซื้อ-ขาย ตลอดไตรมาสแรกของปี เป็นไปอย่างเงียบเหงา และอาจชัตดาวน์ตลอดคร่งปีแรก หากรัฐบาลไม่สามารถควบคุมการแพร่ระบาดของโรคได้ภายในเดือนมีนาคม

          ขณะบทสรุปภาวะของตลาดปี 2563 ในหลายแง่ ทั้งจำนวนซัพพลายที่เปิดใหม่ลดฮวบ -46.6% , ยอดที่ขายได้ใหม่ ลดลงถึง -25.2% โดยเฉพาะในกลุ่มอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียม ที่มียอดหายไปมากเกือบเท่าตัว ส่งผลหน่วยคงค้างเหลือขายในตลาด มีอัตราเพิ่มขึ้นอย่างน่าเป็นกังวลเป็นห่วง คาดอยู่ในหลัก 2- 3 แสนหน่วย โดยนัยแสดงผลอย่างชัดเจนว่าโควิด-19 ส่งผลร้ายต่อเศรษฐกิจไทยที่ย่ำแย่อยู่แล้วก่อนมีโควิด-19

          อีกทั้งซ้ำเติม ตลาดที่ชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 2562 จากยอดขายที่ตรึงตัว อันเนื่องจากผลกระทบของการประกาศมาตรการป้องกันการเก็งกำไรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือ มาตรการ LTV เมื่อเดือนเมษายน 2562 ซึ่งเมื่อเกิดการล็อกดาวน์ทางเศรษฐกิจในช่วงต้นปี 2563 ทำให้การซื้อ-ขายที่อยู่อาศัย ก็ยิ่งหดตัวเพิ่มมากขึ้น

          โดยนับเป็นเวลาเกือบ 5 เดือน (ก.ย 2563) หลังจากภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งประกอบการไปด้วย 3 สมาคมหลักสำคัญ ผู้ประกอบการรายใหญ่ บริษัทตัวแทนขาย และที่ปรึกษาอสังหาฯ รวมไปถึงธุรกิจเกี่ยวเนื่อง ได้เข้าพบนายกรัฐมนตรี เพื่อถกปัญหา ยื่นข้อเสนอทางรอดฟื้นธุรกิจ เพื่อหวังเป็นอุตสาหกรรมตัวตายตัวแทนขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ตั้งแต่ขอพิจารณาปลดล็อกเงื่อนไขสำคัญ แอลทีวี ,ขอแก้กฎหมายสนับสนุนการเช่าซื้อของต่างชาติ, ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตลอดจนประเด็นสำคัญ โดยขอให้ต่อหน้ารัฐนั้น พิจารณายกเลิกเพดานราคาบ้านที่จำกัดกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในมาตรการ "ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01%" ซึ่ง ณ เวลานั้น นับเป็นปัจจัยบวกเพียงไม่กี่เรื่อง ที่คอยพยุงสนับสนุนความอยู่รอดของตลาด แต่เปรียบเป็นยารักษาโรคที่ไม่แรงพอ เพราะบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่จะได้รับอานิสงส์ มีเพียงไม่ถึง 30% ของตลาดรวม

          กลายเป็นประเด็นที่ผู้ประกอบการแทบทุกราย ร้องขอให้รัฐพิจารณา และขอให้ยืดระยะมาตรการออกไปจนกว่าตลาดจะฟื้นตัว แต่ไร้ความคืบหน้า ก่อนมาตรการดังกล่าวสิ้นสุดลง ณ  24 ธันวาคม 2563 แม้ก่อนหน้า 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ พยายามกระทุ้งอีกรอบ ผ่านการยื่น 5 ข้อเสนอต่อรัฐมนตรีกระทรวงการคลัง โดยย้ำในมาตรการดังกล่าวว่า "รัฐต้องลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ และค่าธรรมเนียมการจดจำนองลงถึงอัตราต่ำสุด เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายให้แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในทุกประเภท ทุกระดับราคา ทั้งที่อยู่อาศัยใหม่ และบ้านมือสองจนถึงวันที่ 31 ธ.ค.64" เพื่อเพิ่มโอกาสการซื้อ-ขายในตลาด และตัดวงจรผู้ประกอบการหลายรายไปไม่รอด ต้องปิดกิจการ

          อย่างไรก็ตาม 26 ม.ค. ที่ผ่านมา ครม. ได้มีมติอนุมัติขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน - ซื้ออสังหาริมทรัพย์ จากเดิม 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์เหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์และห้องชุดจากเดิม 1% ของมูลค่าที่จำนอง เหลือ 0.01% ไปจนถึง 31 ธ.ค. 2564  โดยปรากฎ พร้อมกับเงื่อนไขเดิมขีดเส้น สำหรับ "บ้านราคาบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาทเท่านั้น"

          ซึ่งคนในแวดวงอสังหาฯ ต่างแสดงออกในทิศทางเดียวกัน ว่าเปรียบเป็นยารักษา ที่พอให้อาการทุเลา แต่ไม่แรงและไม่โดนพอ สำหรับอสังหาฯขณะนี้ ที่คล้ายเป็นมะเร็งร้าย อาการค่อยๆทรุด แม้แต่คนในภาคการเมือง อย่าง นายอภิชัย เตชะอุบล ส.ส. พรรคประชาธิปัตย์ ยังออกมาแนะให้รัฐทบทวนมติ เพราะมองเป็นการแก้ปัญหาที่ไม่ตรงจุด เนื่องจากในความเป็นจริง คนที่มีกำลังซื้อในขณะนี้ คือ ผู้ที่มีฐานะ แต่รัฐไม่สร้างแรงจูงใจเพื่อกระตุ้นให้คนกลุ่มนี้ใช้เงิน รัฐกำหนดเพดานราคาที่ต่ำเกินไป เพราะในขณะนี้ราคาห้องชุดส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 4 ล้านบาทขึ้นไป จาดต้นทุนราคาที่ดินที่สูงขึ้น

          โดยนับเป็นความเห็นที่ประดุจเข้าอกเข้าใจคนอสังหาฯอย่างดี และสอดคล้องกับการให้ความเห็นของนายอธิป พีชานนท์ ฐานะประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ซึ่งก่อนหน้าเผยว่า กำลังรอคิวเข้าพบรัฐมนตรีกระทรวงการคลังในช่วงต้นเดือนกุมภาพันธ์นี้ โดยเตรียมเสนอความเห็นสำหรับมาตรการดังกล่าว ว่าควรให้สิทธิ์การลดภาษีเหลือ 0.01% นั้น เป็นการครอบคลุมกลุ่มที่อยู่ในสัดส่วนราคา 3 ล้านบาทแรก ทุกการซื้อขายหน่วย โดยที่เหลือส่วนเกิน ให้ผู้ซื้อจ่ายตามอัตราปกติ เพื่อให้อานิสงส์ของมาตรการเกิดประโยชน์สูงสุด และเป็นธรรมกับผู้ประกอบการทุกราย ส่วนรัฐเอง ยังได้รับภาษีเต็มเม็ดเต็มหน่วยในส่วนที่งอกออกมา แต่กลับไม่ทันการณ์

          โดยนายอธิป เผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ความกังวล และชุดความคิดแบบเก่าของรัฐ ที่เกรงจะถูกโจมตี หากขยายเพดานราคาขึ้น ว่าจะเป็นการอุ้มช่วยคนรวยนั้น กำลังจะทำให้ฟันเฟืองเศรษฐกิจนี้ วงล้อหมุนไม่ได้สุด ทั้งๆที่ในสภาวะแบบนี้ ควรกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯ เพื่อทดแทนการท่องเที่ยวและการส่งออก ที่หยุดลง โดยการส่งเสริม ให้เกิดการซื้อ-ขาย ภายในอย่างวงกว้าง เนื่องจาก อุตสาหกรรมนี้ มีมูลค่าหมุนเวียนมหาศาล ตั้งแต่ธุรกิจต้นน้ำ ยัน ปลายน้ำ อีกทั้งช่วยให้คนมีงานทำ ธุรกิจอยู่รอด โดยฐานรายได้ต่างๆนั้น ย่อมถูกแปลงเป็นภาษีเงินได้-ภาษีธุรกิจ ช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้

          ซึ่งการกำหนดมาตรการเพียงกลุ่มต่ำกว่า 3 ล้านบาท เป็นการจำกัดเกินไป เกิดแรงกระตุ้นเศรษฐกิจไม่เพียงพอ ประกอบกับในภาวะเช่นนี้ รัฐต้องเข็นให้คนทุกระดับออกมาช่วยซื้อทุกเซกเม้นท์ อย่ายึดติดกับนโยบายช่วยเหลือเพียงกลุ่มคนมีรายได้น้อย หรือ ปานกลางเพียงเท่านั้น โดยเตรียมเดินหน้ายื่นเรื่องให้รัฐทบทวน  ความไม่เห็นด้วยกังกล่าว ยังไม่น่ากังวลเท่า ไทม์ไลน์การออกประกาศบังคับใช้มาตรการ ซึ่งนายอธิประบุ ทุกครั้งที่ผ่านมา มักเป็นไปอย่างล่าช้า และยิ่งซ้ำเติมตลาด

          "มีอีกหลายประเด็นที่ต้องการให้รัฐทบทวน ทั้ง LTV ที่ควรต้องหยุดไปก่อน ตอนนี้ไม่ต่างจากการแตะเบรคตอนไฟเขียว, การแก้ปัญหาสินเชื่อที่ต้องทำควบคู่กันไปด้วย เพราะหากคนกู้ไม่ผ่าน 40% แบบนี้ สิทธิ์ลดค่าธรรมเนียมก็คงไม่ได้ใช้ ไม่เกิดประโยชน์ใดๆ อีกอย่าง ระยะเวลาประกาศใช้ ที่ผ่านมากระทรวงคลังคิด มหาดไทยดำเนินการ ใช้เวลานานเป็นเดือน ทำให้คนจะซื้อ - จะโอนฯ ณ ขณะนี้รออั้น เป็นการซ้ำเติมตลาด"

          ด้านนายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. กล่าวในมุมของผู้เก็บรวบรวมข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัย ชี้ในลักษณะเดียวกัน ว่า มาตรการดังกล่าวดี แต่จะมีประโยชน์กว่ามาก หากขยายเพดานราคา หรือ แตะไปถึงกลุ่ม 5 ล้านบาท ซึ่งจะสร้างแรงซื้อในตลาดให้เพิ่มขึ้นอีกราว 80% เนื่องจาก หากดูจากข้อมูล พบปัจจุบัน บ้านที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทนั้น มีสัดส่วนไม่ถึง 50% ของตลาด ขณะที่เกินกว่า 3 ล้าน มีมากกว่า 50% แม้จะยอมรับว่า มาตรการดังกล่าว เป็นปัจจัยบวกที่เคยทำให้ตลาดปี 2563 เกิดภาพติดลบน้อยลงกว่าที่คาดไว้ นับเป็นตัวช่วยสำคัญ แต่การขยายมาตรการโดยใช้เงื่อนไขเดิมเช่นนี้ สำหรับปี 2564 มองว่า มีความเสี่ยงสูง ที่จะไม่เกิดประโยชน์อย่างที่รัฐคาดหวังไว้

          ผอ.วิชัย ประเมินอีกว่า สถานการณ์ของกำลังซื้อปีนี้ มีทิศทางแย่กว่าปีที่ผ่านมา เนื่องจากสถานการณ์โควิดระลอกใหม่ มีความไม่แน่นอน คนที่ไม่เคยได้รับผลกระทบ ก็มีความเสี่ยง ทำให้ผู้บริโภคอาจไม่กล้าตัดสินใจซื้อบ้าน ซึ่งเป็นการก่อหนี้ระยะยาว ต่างจากโควิดรอบแรก ที่คนยังพอมีกำลังซื้อ เข้าถึงได้จากการที่ผู้ประกอบการช่วยกันลดราคาลง ขณะเดียวกันผู้ซื้อบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท ส่วนใหญ่ เป็นกลุ่มคนที่ได้รับผลกระทบจากโควิดเต็มๆ สะท้อนจากยอดปฎิเสธสินเชื่อของธนาคาร (รีเจ็กต์) พบมีอัตราสูงถึง 40% ฉะนั้น ฟันธง กำลังซื้อกลุ่มนี้มีไม่มาก

          "ภาพรวมที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ มีไม่สอดคล้องกับมาตรการรัฐ กำลังซื้อเก่ากลุ่ม 1-3 ล้าน มีแนวโน้มผ่านเกณฑ์สินเชื่อธนาคารยาก ขณะกำลังซื้อใหม่ คาดอ่อนแอลง"

          ขณะฝั่งผู้ประกอบการ นายเศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) Real-User ซึ่งเป็นกระบอกเสียงสำคัญ และสร้างแรงกระเพื่อมทางสังคม - เศรษฐกิจ มานับครั้งไม่ถ้วน จากการสื่อสารผ่านโซเซียลมีเดีย โดยทันทีที่คณะรัฐมนตรี มีมติถึงมาตรการดังกล่าวออกมา นายเศรษฐา  ได้ทวิตข้อความในทวิตเตอร์ส่วนตัว ตอบรับมาตรการในแง่บวก โดยระบุ จังหวะนี้ นับเป็นโอกาสทองในการซื้อบ้านของประชาชน จากการที่รัฐช่วยสนับสนุน ลดค่าใช้จ่ายให้ภาษีให้ ประกอบกับขณะนี้ ทั้งตลาดบ้านและคอนโดฯ ราคาอยู่ในช่วงขาลง จากการที่ผู้ประกอบการช่วยกันออกแคมเปญ ลดราคา อย่างไรก็ตามแต่ ยืนยัน ธปท.ต้องยกเลิก แอลทีวี ควบคู่ไปด้วย เนื่องจาก การกังวลว่าจะเกิดการเก็งกำไรในอสังหาฯ ในขณะนี้ คือ เรื่องตลก

          ด้าน บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ที่ดูเหมือนพอร์ตสินค้าในมือจำนวนมาก จะมีระดับราคาที่เข้าทางกับมาตรการ ซึ่งจำกัดเพียงหน่วยไม่เกิน 3 ล้านบาทนั้น ล่าสุด ผู้บริหารใหญ่ นายปิยะ ประยงค์ ประกาศ ขนทัพโครงการที่อยู่อาศัย ทั้งทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว และคอนโดฯรวม 128 โครงการ ออกแคมเปญใหญ่เขย่าตลาด ผ่าน "PRUKSA FREE FEST มหกรรมแจกฟรี" โดยระบุ เพื่อเป็นการตอบรับมาตรการรัฐ ซึ่งเงื่อนไขที่ให้กับผู้ซื้อนั้น ให้สิทธิ์ลูกค้าเลือก ตั้งแต่อยู่ฟรี นานสูงสุด 36 เดือน หรือดอกเบี้ยฟรี 0% สูงสุด 36 เดือน หรือฟรีค่าส่วนกลาง สูงสุดนาน 36 เดือน เฉพาะการโอนฯ ก่อนวันที่ 31 มี.ค. นี้

          ภาพรวมที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ มีไม่สอดคล้องกับมาตรการรัฐ กำลังซื้อเก่ากลุ่ม1-3 ล้าน มีแนวโน้มผ่านเกณฑ์สินเชื่อธนาคารยาก ขณะกำลังซื้อใหม่ คาดอ่อนแอลง