อสังหาริมทรัพย์

           สถานการณ์การชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นผลมาจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ชะลอตัวรุนแรงมาก ส่งผลให้เกิดกระทบต่อเนื่องไปถึงผู้พัฒนา หรือเจ้าของโครงการ เพราะโครงการที่เปิดขายใหม่จะได้รับการตอบรับที่ไม่ดี อัตราการขายต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ หรือขายแทบไม่ได้เลย ในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา หรือต่อเนื่องมาจากปี 62 เมื่อยอดขายต่ำกว่าที่ คาดการณ์ หรือที่ตั้งเป้าไว้การขอสินเชื่อโครงการจากธนาคารก็จะยากลำบากมากขึ้น เพราะโดย ส่วนใหญ่ธนาคารต้องการให้แต่ละโครงการมี อัตราการขายได้หรือยอดจองขั้นต่ำ50% ขึ้นไป จึงจะพิจารณาให้สินเชื่อกับผู้ประกอบการเพื่อ นำไปพัฒนาโครงการ ถ้ายอดจองต่ำกว่า 50% ธนาคารมักจะปฏิเสธโดยเฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจ และทุกอย่างอยู่ในภาวะที่ไม่เอื้อต่อการลงทุนพัฒนาโครงการกคอนโดฯ

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า การไม่ได้รับสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการจากสถาบันการเงิน อาจเป็นปัญหาใหญ่ของ ผู้ประกอบการรายกลางหรือรายเล็กที่ไม่ได้อยู่ใน ตลาดหลักทรัพย์ฯ เพราะผู้ประกอบการจำเป็นต้องใช้ สินเชื่อจากสถาบันการเงินในการลงทุนก่อสร้างโครงการ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ไม่ต้องการนำเงินของบริษัท ออกมาลงทุนหรืออาจจะมีไม่มากพอในการก่อสร้างโครงการให้แล้วเสร็จรวมไปถึงอาจจะมีมากกว่า 1 โครงการที่อยู่ภาวะเดียวกัน

          ดังนั้น จึงไม่สามารถพัฒนาหรือเดินหน้าพร้อมกันทุกโครงการได้ แต่สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่หรือ รายที่มีเงินทุนสำรองมากก็คงไม่ใช่เรื่องใหญ่ นอกจากนี้ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ยังสามารถออกหุ้นกู้ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อระดมเงินทุนมาหมุนเวียนได้อีก อีก 1 ช่องทางในการหาเงินทุนของ ผู้ประกอบการคือ การเร่งโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จหรือที่กำลังจะเสร็จให้เกิดขึ้นให้ได้มากที่สุด ซึ่งแน่นอนว่าการจะสร้างแรงจูงใจให้กับผู้ซื้อบางส่วนให้โอนกรรมสิทธิ์หรือให้เข้ามาเลือกซื้อคอนโดฯ ในโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จนั้น ต้องใช้มาตรการทางการตลาด ทั้งการลดราคา มีของแถม ซึ่งมากกว่าในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจขยายตัว

          การลดราคาขายคอนโดฯ ในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วกลายเป็นหนึ่งในวิธีที่ผู้ประกอบการรายใหญ่เลือก นำมาใช้ในปีที่ผ่านมา และต่อเนื่องถึงปีนี้ เพื่อให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์และผู้ประกอบการจะได้เงินสดเข้ามาหมุนเวียนมากขึ้น แต่สำหรับผู้ประกอบการรายเล็กหรือรายกลางนั้น การลดราคาไม่สามารถทำได้แบบที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ทำ เนื่องจากต้นทุนในการก่อสร้าง การ ตลาด และอื่นๆ นั้นแตกต่างกัน เมื่อขาดเงินทุนหมุนเวียนขาดสินเชื่อโครงการก็มีผลให้การก่อสร้างโครงการล่าช้าจากกำหนดเดิมที่ตั้งไว้ หรือเป็นไปแบบเชื่องช้าจนผู้ซื้อสามารถสังเกตได้ และมีผลต่อเนื่องให้โครงการหรือ ผู้ประกอบการขาดความน่าเชื่อถือยิ่งมีผลให้ยอดขายใหม่หดหายไปอีก เพราะผู้ซื้อหรือคนที่สนใจจะซื้อขาดความเชื่อมั่นต่อผู้ประกอบการไปแล้วกลัวซื้อแล้วโครงการสร้าง

          ไม่เสร็จหรือไม่ได้สร้าง สุดท้ายแล้วก็อาจจะต้องคืนเงินจองพร้อมเงินชดเชย ซึ่งมีให้เห็นบ้างในช่วงหลายปีที่ ผ่านมา โครงการบ้านจัดสรรอาจจะยังพอไปได้ โดยสร้างเฉพาะยูนิตที่มีคนซื้อไปแล้วเท่านั้น

          ทางออกสุดท้ายจริงๆ ของผู้ประกอบการที่ประสบปัญหานี้ คือ การบอกขายโครงการพร้อมยอดจองหรือ ผู้ซื้อซึ่งเงื่อนไขในการขายนั้นก็แตกต่างกันไป เช่น 1. ขายที่ดินพร้อมใบอนุญาตต่างๆ และยอดจองหรือผู้ซื้อที่ เซ็นสัญญาจะซื้อจะขายและผ่อนดาวน์กับโครงการอยู่ โดยเจ้าของโครงการเดิมออกไปจากโครงการเลย 2. ขายที่ดินพร้อมใบอนุญาตต่างๆ โดยผู้ประกอบการเจ้าของโครงการเจรจาคืนเงินกับผู้ซื้อทั้งหมด ผู้ซื้อใหม่จะได้ แค่ที่ดินและเอกสารกับใบอนุญาตเท่านั้น 3. ขายที่ดินพร้อมใบอนุญาตต่างๆ และยอดจองหรือผู้ซื้อที่เซ็น สัญญาจะซื้อจะขายและผ่อนดาวน์กับโครงการอยู่ เจ้าของโครงการเดิมจะดูแลทั้งเรื่องของการขายและการก่อสร้างต่อเนื่องจนจบโครงการ

          เงื่อนไขในการขายอาจจะมีมากกว่านี้ แต่ก็ขึ้นอยู่กับข้อตกลงของทั้งสองฝ่าย ซึ่งโดยทั่วไปแล้วการซื้อโครงการที่ก่อสร้างไม่แล้วเสร็จพร้อมยอดจองหรือ ผู้ซื้อเดิมน่าจะเป็นทางเลือกที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ สนใจมากที่สุด เพราะอย่างน้อยก็ยังเป็นการการันตีในระดับหนึ่งว่าโครงการนี้มีผู้ซื้อไปแล้วส่วนหนึ่ง ไม่ใช่เริ่มจากศูนย์ แต่ผู้ประกอบการที่เข้าไปซื้อบางรายอาจจะ ไม่ถูกใจหรือคิดว่าโครงการที่พวกเขาเข้าไปซื้อนั้นผิด ตั้งแต่ต้นก็อาจจะไม่เอาทั้งรูปแบบหรือผู้ซื้อให้เจ้าของโครงการเดิมจัดการให้เรียบร้อยก่อนเพื่อเริ่มใหม่ ผู้ประกอบการที่สนใจจะซื้อโครงการที่ก่อสร้างไม่เสร็จแล้วติดขัดในเรื่องของเงินลงทุนเพื่อพัฒนาโครงการต่อไปนั้นมีไม่น้อย เพียงแต่การเจรจาหรือแสดงความจำนงว่าจะซื้อนั้นจะทำกันเป็นความลับมากกว่า เนื่องจากจะมีผลต่อภาพลักษณ์ของบริษัทที่ขาย และมีผลต่อผู้ประกอบการที่เข้าไปซื้อโครงการในกรณีที่เป็นผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ

          ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายพร้อมเข้าซื้อโครงการที่ก่อสร้างไม่เสร็จหรือขาดเงินทุนในการก่อสร้างแต่เงื่อนไขหรือมูลค่าของโครงการอาจจะเป็นเรื่องที่ ทำให้การเจรจาไม่ประสบผลสำเร็จ เนื่องจากว่า ฝั่งของ ผู้ประกอบการเจ้าของโครงการมองว่ามูลค่าโครงการนอกจากเรื่องของมูลค่าที่ดินแล้ว ยังมีมูลค่าของการ ทำงานตั้งแต่เริ่มจนถึงกระบวนการออกขาย ดังนั้น มูลค่าโครงการจึงสูง แต่ฝั่งของผู้ประกอบการที่จะเข้ามาซื้อโครงการนั้นมองแค่ที่ดิน หรือการก่อสร้าง ณ ปัจจุบันเท่านั้น อาจจะรวมยอดจองที่เกิดขึ้นจริงด้วย

          แต่ที่ทำให้การซื้อขายบ่อยครั้งไม่จบ คือ ผู้ประกอบการที่เข้ามาซื้อมักจะซื้อในราคาที่ต่ำกว่าทางเจ้าของโครงการเดิมตั้งไว้ โดยเฉพาะในภาวะแบบนี้ยิ่งมีการ ต่อรองราคามากขึ้น ซึ่งเจ้าของโครงการเดิมก็อาจจะไม่ได้ตัดสินใจขายทันที แต่พยายามหาช่องทางในการหาเงินทุนต่อไปหรือพยายามเร่งการขายโครงการที่จะขายต่อหรือโครงการอื่นให้มากขึ้น รวมไปถึงการหานักลงทุน รายอื่นๆ เพิ่มเติม เพื่อพิจารณาเงื่อนไขต่างๆ ที่อาจจะเหมาะสมกับทางเจ้าของโครงการทั้งในเรื่องของมูลค่าโครงการ และเงื่อนไขอื่นๆ การขายแบบลดราคาลงมาเป็นทางเลือกสุดท้าย

          ทุนอสังหาฯ จ้องเทกฯ โรงแรมเกรดเอ

          ขณะที่การเกิดวิกฤตไวรัสโควิด-19 ครั้งนี้มีผล กระทบโดยตรงต่อการเดินทางท่องเที่ยวของคนทั้งโลก เพราะทุกประประเทศทั่วโลกปิดประเทศไม่เปิดรับชาว ต่างชาติเข้าประเทศตนเอง อาจจะเปิดให้มีเที่ยวบิน เข้า-ออกบ้างแต่ก็เป็นเพียงการรับคนในประเทศตนเองกลับมา หรือเพื่อการขนส่ง ถ้าเป็นชาวต่างชาติที่ต้องการเดินทางไปประเทศอื่นๆ ด้วยเหตุผลใดๆ ก็ตามก็จำเป็นต้องผ่านการกักตัว 14 วันหรือต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบของประเทศนั้นๆ ดังนั้น การท่องเที่ยวจึงชะงักงันแบบทันที ช่วงปลายปี 62 ถึงต้นปี 63 ยังมีชาวต่างชาติจำนวนมากติดค้างอยู่ในประเทศต่างๆ เพราะเที่ยวบินที่เดินทางระหว่างประเทศยกเลิกเกือบ 100% และตั้งแต่กลางปี 63 เป็นต้นมา จำนวนเที่ยวบินระหว่างประเทศลดลงจนต่างจากปีก่อนหน้านี้แบบเทียบไม่ได้เลย แสดงให้เห็นว่าไม่มีการเดินทางระหว่างประเทศของนักท่องเที่ยวเลยในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา

          เมื่อการเดินทางระหว่างประเทศหายไป นักท่องเที่ยวต่างชาติที่เคยเข้ามาประเทศไทยปีละเกือบ 40 ล้านคนในปี 62 แล้วมาลดลงไปกว่า 80% ในปี 63 แม้ว่าช่วงเดือนตุลาคมจะมีการเปิดให้ชาวต่างชาติเดินทางข้ามาในประเทศไทยได้บ้าง แต่ก็มีจำนวนเพียงเล็กน้อยเท่านั้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 62 อีกทั้งชาว ต่างชาติที่เดินทางเข้ามายังต้องกักตัว 14 วันในโรงแรม ที่รัฐบาลกำหนดเท่านั้น จึงมีเพียงชาวต่างชาติจำนวน เพียง 4,266 คนที่เดินทางเข้าประเทศไทยในช่วงเดือนตุลาคมและพฤศจิกายน 63 แน่นอนว่าธุรกิจการท่องเที่ยวโดยเฉพาะโรงแรมที่พักต่างๆ ไปต่อไม่ได้แน่นอนใน ภาวะแบบนี้

          รัฐบาลออกมาตรการช่วยเหลือโรงแรมและธุรกิจท่องเที่ยวในช่วงปลายปีที่ผ่านมา และได้รับการตอบรับที่ดีจากคนไทยที่ต้องการเดินทางท่องเที่ยวทดแทน การเดินทางไปต่างประเทศ มีผลให้อัตราการเข้าพักของโรงแรมในเมืองท่องเที่ยวสำคัญ เช่น เชียงใหม่ เพิ่มขึ้นมาถึงมากกว่า 70% อีกครั้งหลังจากเจอวิกฤตไวรัส โควิด-19 ในขณะที่จังหวัดอื่นๆ ก็ยังคงต่ำกว่า 40% จังหวัดที่พึ่งพาชาวต่างชาติเป็นหลักอย่างภูเก็ตลดลงเหลือประมาณ 10-12% เท่านั้น และคนที่เข้าพักก็เป็นคนไทยเกือบ 100% ทางเลือกที่ผู้ประกอบการเจ้าของโรงแรม รีบดำเนินการทันทีเลยคือ การปิดกิจการชั่วคราว ให้พนักงานทั้งหมดหยุดงานไปก่อนทันที เพื่อลดค่าใช้จ่ายทั้งหมด หรือการเข้าร่วมเป็นโรงแรมเพื่อรองรับผู้ที่เดินทางมาจากต่างประเทศ แม้ว่าจะได้ค่าบริการไม่มากแต่ ก็ยังดีกว่าไม่มีรายได้เลย ผู้ประกอบการเจ้าของโรงแรมใดที่มีภาระหนี้สินกับธนาคารก็คงต้องเปิดการเจรจากับธนาคารเจ้าของหนี้สินทันที เพื่อเลี่ยงการเป็นหนี้เสียของธนาคาร

          โรงแรมขนาดเล็กหรือโรงแรมที่พักที่เปิดบริการในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา คงต้องปิดกิจการทันที จากนั้นก็ขึ้นอยู่กับผู้ประกอบการเจ้าของโรงแรมว่าจะดำเนินการอย่างไรต่อไป ซึ่งมีบ้างที่บอกขายทั้งโรงแรมหรือประกาศหาผู้ร่วมทุนเพื่อดำเนินกิจการต่อเมื่อทุกอย่างกลับมาเป็นปกติ โรงแรมระดับ 4-5 ดาวหรือโรงแรมขนาดใหญ่ที่เปิดบริการมาเป็น 10 ปีก็อาจจะยังพอที่จะประคับประคองต่อไปได้ในภาวะแบบนี้  เพียงแต่ถ้าสามารถขายได้ก็จะรีบปิดการขายทันทีเหมือนกัน แต่การขายโรงแรมในภาวะที่ธุรกิจโรงแรมอยู่ในจุดต่ำที่สุดในประวัติศาสตร์แบบนี้ คงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสม เพราะผู้ซื้อต้องคิดมากพอสมควร เนื่องจากเมื่อซื้อไปแล้วจำเป็นต้องปิดชั่วคราว ไปก่อนไม่สามารถสร้างรายได้ได้ทันทีอย่างน้อยๆ ก็อีก 1-2 ปีถึงจะเริ่มเห็นทิศทางที่เป็นบวก การซื้อขายโรงแรมในช่วงที่ผ่านมา จึงอาจจะยังไม่มีให้เห็นบ่อยนัก และไม่ใช่ว่าทุกทำเล หรือว่าทุกเมืองท่องเที่ยวจะเป็นที่สนใจของ ผู้ที่ต้องการซื้อโรงแรม

          ทำเลหรือเมืองท่องเที่ยวที่มีคนสนใจและต้องการซื้อโรงแรมนั้น เป็นที่ชัดเจนว่าต้องเป็นเมืองท่องเที่ยวที่สามารถไปต่อได้หรือมีศักยภาพสูงเป็นที่รู้จัก เช่น โรงแรมในพื้นที่ CBD ของกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวสุขุมวิท ภูเก็ต โดยเฉพาะโรงแรมที่ติดชายหาด 2 ทำเลที่กล่าวไปแล้วเป็น 2 ทำเลหลักที่ความต้องการ มากเมืองท่องเที่ยวอื่นๆ เช่น พัทยา เชียงใหม่ เกาะสมุยเกาะช้างอาจจะยังไม่ใช่ทางเลือกที่น่าสนใจในภาวะแบบนี้ยกเว้นจะมีโรงแรมที่บอกขายแบบลดราคามากกว่า 50% ซึ่งนักลงทุนหรือคนที่ต้องการซื้อก็ยังต้องพิจารณาเรื่อง อื่นๆ กันอีกพอสมควร

          โรงแรมที่ประกาศขายในช่วงนี้ถ้าอยากให้คนสนใจหรือปิดการขายได้เร็วก็จำเป็นต้องลดราคาลงมา เช่น โรงแรมแห่งหนึ่งในภูเก็ตมีราคาประเมินที่ทำไว้ก่อนโควิด-19 ที่ประมาณ 700 ล้านบาท แต่บอกขายในช่วงนี้ที่ 500 ล้านบาท เป็นโรงแรมระดับ 4 ดาวไม่ไกลจากชายหาด หรือโรงแรมระดับ 4 ดาวแห่งหนึ่งในกรุงเทพมหานครที่มีราคาขายตั้งไว้ก่อนหน้านี้ที่ 1,100 ล้านบาท แต่ช่วงนี้ที่จำเป็นต้องปิดกิจการชั่วคราวก็ลดราคาลงมาที่ 900 ล้านบาท หรือโรงแรม 5 ดาวบางแห่งที่เคยตั้งราคาไว้สูงลิ่วเพราะไม่ได้อยากขายตอนนี้ลดลงมามากกว่า 50% เพราะไม่อยากดำเนินกิจการต่อไปแล้ว แม้ว่าเจ้าของกิจการอาจจะยังมีเงินทุนดำเนินกิจการต่อไปได้อีกระยะก็ตาม เจ้าของโรงแรมบางรายต้องการขายโรงแรมของตนเองแบบลับ หรือบอกเพียงในวงแคบๆ เพื่อที่จะได้ไม่เสียหน้าหรือไม่อยากให้กระทบกับกิจการอื่นๆ ของตนเอง ซึ่งเจ้าของโรงแรมกลุ่มนี้จะติดต่อกับนายหน้าที่พวกเขาไว้ใจแล้วให้ดำเนินการแบบลับๆ โดยการเสนอขายตรงไปที่กลุ่มของผู้ซื้อซึ่งนายหน้ามีรายชื่ออยู่ จากนั้นจึงค่อยเปิดการเจรจาเมื่อมีคนสนใจ

          ในฝั่งของคนที่ต้องการซื้อนั้นก็มีทั้งผู้ประกอบการหรือบริษัทไทย และต่างชาติทั้งในรูปแบบของบริษัททั่วไปและกองทุน หรือกอง REIT ในฝั่งของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เอง ก็มีบางรายที่สนใจเข้าซื้อกิจการโรงแรมเช่นกัน เพียงแต่เป็นการเจรจาตรงกับเจ้าของโรงแรมเป็นหลัก ไม่ได้ผ่านนายหน้า เพราะธุรกิจโรงแรมเป็นหนึ่งในธุรกิจที่สามารถสร้างรายได้ได้แบบต่อเนื่อง เหมาะกับผู้ประกอบการที่ต้องการรายได้จากช่องทางอื่นๆนอกเหนือจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขาย อีกทั้งโรงแรมยังเป็นทรัพย์สินที่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้ในอนาคต และยังเป็นการเพิ่มทรัพย์สินให้กับบริษัท รวมไปถึงสามารถขายเข้ากอง REIT เพื่อสร้างรายได้ให้กับเจ้าของได้อีกช่องทางหนึ่ง ยิ่งถ้าสามารถซื้อมาได้ในราคาที่ต่ำกว่าราคาประเมินยิ่งสามารถสร้างกำไรได้มากขึ้น ผู้ประกอบการไทยในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายรายเพิ่มสัดส่วนการลงทุนในธุรกิจอื่นที่สร้างรายได้แบบ ต่อเนื่อง เช่น โรงแรมเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ค้าปลีก ดังนั้น การเข้าซื้อโรงแรมในช่วงที่ราคาลดลงแบบนี้เป็นจังหวะเหมาะของผู้ประกอบการกลุ่มนี้ เพียงแต่เป็นการเจรจาตรงกับเจ้าของโรงแรมหรือผ่านนายหน้าที่พวกเขาไว้ใจเท่านั้นไม่มีการเปิดเผย โดยจะเปิดเผยก็ต่อเมื่อการซื้อขายจบลงแบบสมบูรณ์แล้วเท่านั้น