อุมาภรณ์ ขวัญเมือง

          ภาคตะวันออกของไทย ซึ่งตั้งอยู่บนจุดยุทธศาสตร์ที่ดีที่สุดของภูมิภาคอาเซียน และมีเป็นศูนย์กลางของแหล่งอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ โดยมีพร้อมของโครงสร้างพื้นฐานเก่าและแผนพัฒนาใหม่ จากการที่รัฐบาลให้ความสำคัญในการยกระดับศักยภาพของพื้นที่สูงสุด ทำให้ตลอดช่วงที่ผ่านมา เกิดโครงการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งเพื่อการค้า การท่องเที่ยว และโครงการที่อยู่อาศัย ตอบรับกำลังซื้อหลายระดับ ทั้งตลาดเรียลดีมานด์(ซื้อเพื่ออยู่อาศัย) และการลงทุนอย่างมหาศาล เนื่องด้วยพื้นที่ดังกล่าว กลายเป็นแหล่งงานและภาคการท่องเที่ยวที่สำคัญของประเทศ

          อย่างไรก็ตามจำนวนหน่วยเหลือขาย และหน่วยขายได้ใหม่ ยังคงเป็นประเด็นที่น่าจับตา หลังตลาดได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อหลัก ซึ่งมีผลมาจากภาคการส่งออกในหลายอุตสาหกรรมหดตัว ปิดกิจการเลิกจ้าง โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เผยข้อมูล พบ ณ ครึ่งแรก ปี 2563 ในภาคตะวันออก 3 จังหวัดอีอีซี ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา มีซัพพลายเหลือขายรวมกันราว  65,999 หน่วย มูลค่า  223,490 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านจัดสรร  45,040 หน่วย มูลค่า  125,973 ล้านบาท และอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) 20,959 หน่วย มูลค่า  97,517 ล้านบาท ท่ามกลางอัตราดูดซับที่กราฟทิ่มลงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโปรดักต์กลุ่มใหญ่ 2-3 ล้านบาท

          ขณะตลาดที่อยู่อาศัยใหญ่สุดของอีอีซี อย่างจังหวัดชลบุรี โดยนายมีศักดิ์ ชุณหรักษโชติ ประธานกรรมการผู้จัดการบริษัท ไลฟ์ แอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด ในฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี เผยมุมมองว่า ที่ผ่านมา กลุ่มกำลังซื้อใหญ่สุดของตลาด คือ ลูกค้าที่อยู่ในนิคมอุตสาหกรรมอีสเทิร์นซีบอร์ด คาบเกี่ยวรอยต่อจังหวัดระยอง ซึ่งเป็นแหล่งที่ตั้งของอุตสาหกรรมรถยนต์ขนาดใหญ่ของประเทศตั้งแต่ต้นน้ำ-ปลายน้ำ โดยมีโปรดักต์ทาวน์โฮม ระดับราคา1.5 -2 ล้านบาท เป็นสินค้าที่สร้างความเติบโตอย่างร้อนแรงให้กับตลาด ตลอดช่วงปี 2561-2562 ที่ผ่านมา แต่เมื่อเจอกับภาคการส่งออกที่หดตัว และซ้ำเติมด้วยสถานการณ์โควิดตั้งแต่ช่วงหลังจบไตรมาสแรก พบกลุ่มลูกค้าดังกล่าว ได้รับผลกระทบอย่างหนัก จากการที่ธนาคารปรับเกณฑ์การพิจารณาปล่อยสินเชื่อเข้มงวดขึ้น ขณะผู้ประกอบการเอง พยายามผลักดันการขายให้เกิดขึ้น อย่างไรก็ตาม มีความเชื่อมั่น ในแผนพัฒนาพื้นที่อีอีซี ซึ่งรัฐให้น้ำหนักความสำคัญ ผ่านการเดินหน้าลงเม็ดเงินก่อสร้างสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ในพื้นที่อย่างต่อเนื่อง เช่น การขยายถนนในโซนบ่อวิน และไม่นับรวมความหวือหวาที่จะเกิดขึ้นจากโครงการรถไฟฟ้าความเร็วหลังแล้วเสร็จ ซึ่งทั้งหมดหวังว่าจะตอบโจทย์ด้านการลงทุน ทั้งจากบริษัทข้ามชาติหรือคนไทยเองก็ตาม ในการปักหลักขยายการลงทุนธุรกิจและโรงงานใหม่ๆในนิคมอุตสาหกรรมหลักๆ โดยมีเงื่อนไขทางภาษีพิเศษเฉพาะ และสิทธิการลงทุนในรูปแบบบีโอไอ เป็นอีกหนึ่งปัจจัยดึงดูดภาคอุตสาหกรรม ซึ่งเมื่อประกอบกับผังเมืองอีอีซี ที่เปิดพื้นที่การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ ตัดข้อจำกัดการพัฒนาในโซนนิคมอุตสาหกรรมต่างๆออกไปมาก (กรณีผังเมืองรวมประเทศสอดคล้อง) จะยิ่งเอื้อให้ตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะกลุ่มกลาง-ล่าง พลิกฟื่นกลับมาได้

          "ภาพรวมภาคอุตสาหกรรมในปีหน้า ยังไม่มีความไม่แน่นอน อาจชะลอตัวอีก แต่อย่างไรก็ตาม ยังมีบางกลุ่มอุตสาหกรรม พอไปได้ เช่น โรงงานถุงมือยาง พบมีการขยายตัวมาก รวมถึงโรงงานกลุ่มอิเล็กทรนิกส์ ซึ่งอาจจะเป็นกำลังซื้อเกื้อหนุนให้กับตลาดแนวราบระดับกลาง-ล่างได้ ส่วนกลุ่มคอนโดฯ เบื้องต้นมีความกังวล หากทำเลและจุดขายไม่ดึงดูดผู้ซื้อมากพอ"

          สอดคล้อง นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย กรรมการผู้จัดการ บริษัท วีพี เรียลเอสเตท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด ฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง ซึ่งระบุถึงภาวะการขายของจังหวัดในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา โดยยอมรับว่า ตลาดได้รับแรงกดดันหนักสุด จากกลุ่มลูกค้าที่เคยเป็นแรงซื้อสำคัญ ในกลุ่มลูกจ้าง-พนักงานในอุตสาหกรรมโรงงานรถยนต์  โซนพื้นที่ปลวกแดง และนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ หลังบางโรงงาน ลดเงินเดือน ลดการทำงานนอกเวลา (โอที) และจ้างพนักงานออก กระทบการโอนกรรมสิทธิ์ในหน่วยขายได้ ขณะการซื้อยื่นกู้ใหม่ แม้มีอัตราไม่ได้ลดลง แต่ได้รับการพิจารณาจากธนาคารแบบเข้มงวดอย่างมาก ส่วนกลุ่มลูกค้าในโรงงานปิโตรเคมี ซึ่งยังเป็นกลุ่มธุรกิจที่ไม่ค่อยได้รับผลกระทบโดยตรงจากโควิด พบพฤติกรรมการซื้อเปลี่ยนไป โดยเข้ามาเยี่ยมชม แต่ไม่ตัดสินใจจอง คาดเนื่องจากเริ่มไม่มั่นใจต่อภาวะเศรษฐกิจและความมั่นคงในรายได้และหน้าที่การงาน แม้ผู้ประกอบการ จะพยายามจัดโปรโมชั่น โดยเฉพาะการยอมดัมพ์ราคาลงราว 5-10% เพื่อจูงใจก็ตาม ขณะทิศทางในอนาคตนั้น ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต่างมีความกังวลถึงความเชื่อมั่นของลูกค้า หากแนวโน้มเศรษฐกิจ และภาคการส่งออก ยังไม่กลับมาฟื้นตัว

          "ตลาดระยองส่วนใหญ่ 80% มาจากอุตสาหกรรมเป็นหลัก บางเซกเตอร์กระทบหนัก ทำให้ทาวโฮมน์ราคาต่ำ 2 ล้านหดตัวแรง เพราะกู้แบงค์ไม่ผ่าน"

          ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ในเครือบริษัทอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ (บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้) ซึ่งเข้าไปปักหมุดโครงการมิกซ์ยูส และคอนโดมิเนียม ทั้งในจังหวัดชลบุรี และระยอง โดยนายอรุช ช่างทอง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น อีอีซี จำกัด กล่าวว่า อย่างไรก็ตาม บริษัท มีความเชื่อมั่นในตลาดอีอีซี แม้ขณะนี้ภาพรวมจะเผชิญกับความไม่แน่นอนในกลุ่มผู้ซื้อหลัก ทั้งภาคการท่องเที่ยว บริการ และนิคมอุตสาหกรรมได้รับผลกระทบจากโควิด หลังจากพบสัญญาณจากกลุ่มลูกค้าที่ทำงานอยู่ในโรงงานปิโตรเคมี พลังงาน ซึ่งเป็นบริษัทขนาดใหญ่ระดับประเทศ เช่น พีทีที โกลบอลฯ,เอสซีจี เคมิคอลส์ และกัลฟ์ เอ็นเนอร์จีฯ ซึ่งได้ปัจจัยบวกทางธุรกิจ จากงานโครงการของรัฐ ยังมีทิศทางที่ดี จากกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง มีเพียงกลุ่มลูกค้าเอสเอ็มอี ประมาณ 10% ที่เข็นต่อไม่ขึ้นเท่านั้น

          "กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง ยังเป็นโอกาสในการเจาะทั้งเรียลดีมานด์ และนักลงทุน ท่ามกลางปัจจัยบวกอัตราดอกเบี้ย 3 ปีแรกต่ำ"

          สำหรับความเคลื่อนไหวด้านการเปิดตัวโครงการใหม่ จะยังคงลดลงต่อเนื่อง คาดว่าจะมีประมาณ 6,156  หน่วย ในครึ่งหลังปี 2563 และเปิดใหม่อีก 6,830 หน่วยในครึ่งแรกปี 2564 เท่านั้น โดยแผนการดึงนักลงทุนต่างชาติเข้ามาปักหมุดในอีอีซีเพิ่มเติม ซึ่งนับเป็น 1 ในเป้าหมายหลักของรัฐบาลในการสร้างรายได้ปี 2564 ควบคู่กับ ความเชื่อมั่น ซึ่งรัฐมนตรีว่าการกระทรวงอุตสาหกรรม ประกาศล่าสุด (27 ต.ค.) ว่า อีอีซี ของไทย จะยังได้รับความสนใจจากหลายประเทศ ในการย้ายฐานการลงทุนและฐานการผลิต ทั้งจากจีน ไต้หวัน ฮ่องกง และญี่ปุ่น โดยเฉพาะอุตสาหกรรมการผลิตอาหาร การแปรรูป และเครื่องมือทางการแพทย์ พร้อมยก "อีอีซี" ให้เป็นเสมือนหัวเรือจักรในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจในช่วงปี 2564 นั้น อาจนับได้ว่า เป็นการส่งสัญญาณ ความหวังให้ตลาดอสังหาฯ 3 จังหวัด ฮึดสู้มีแรงเดินต่อได้