กรมธนารักษ์เขย่าราคาประเมินอีกรอบ ประกาศใช้ 1 ม.ค.65 ทั้งประเทศ เพิ่ม 8-9% กทม. 2.69% ต่างจังหวัด 8.81% สูงสุดทำเล แนวรถไฟฟ้า "สีลม" แชมป์วาละล้าน ห้วยขวาง พญาไท ราชเทวี ดินแดง พุ่ง 21.77% พื้นที่ EEC ร้อนแรง รับ ซี.พี.ตอกเข็มไฮสปีดปีหน้า ร.ฟ.ท.เตรียมจ่ายเวนคืนเพิ่ม 6 เท่า

          นายฐนัญพงษ์ สุขสมศักดิ์ ผู้อำนวยการ กองประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า กรมเลื่อน การประกาศราคาประเมินที่ดินรอบใหม่จากเดิมเดือน ม.ค. 2564-2567 เป็นวันที่ 1 ม.ค. 2565-2568 เนื่องจากกฎหมายลูกที่จะออกมารองรับยังไม่แล้วเสร็จและภาวะเศรษฐกิจไม่ดี ซึ่งก่อนจะประกาศใช้ จะรีวิวใหม่ทั้งหมด จากราคาเดิมที่ทำไว้จะประกาศใช้วันที่ 1 ม.ค. 2563

          ทั่วประเทศปรับขึ้น 8-9%

          ขณะนี้อยู่ระหว่างทำข้อมูลในบางพื้นที่มีการเปลี่ยนแปลง ส่วนใหญ่เป็นทำเลแนวรถไฟฟ้า รถไฟความเร็วสูง ถนนตัดใหม่ พื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เช่น มีการซื้อขายเปลี่ยนมือ เพื่อให้ราคาเป็นปัจจุบัน มากขึ้น ขณะที่พื้นที่อื่น ๆ อาจจะยังยืนราคาเดิมที่จะประกาศรอบปี 2564-2567

          "ปีนี้ซื้อขายเปลี่ยนมือชะลอตัว ยอดจดทะเบียนลดลง 10% คาดว่าราคาเฉลี่ย ทั้งประเทศจะปรับขึ้น 8-9% โดย กทม.ปรับขึ้น 2.69% และต่างจังหวัด 8.81%"

          พื้นที่ กทม. ราคาสูงสุดยังอยู่ที่สีลม 700,000-1 ล้านบาท/ตร.ว. แต่ที่ปรับขึ้นสูง คือ เขตห้วยขวาง พญาไท ราชเทวี และ ดินแดง เฉลี่ย 21.77% สูงสุด 500,000 บาท/ตร.ว.

          รองลงมาเป็นทำเลรอบนอกที่เริ่มสร้าง รถไฟฟ้าไปเชื่อม มีเขตหนองจอกปรับขึ้น 6.68% ลาดกระบัง 3.52% มีนบุรี คลองสามวา 2.98% ประเวศ สวนหลวง 2.75% ดอนเมือง หลักสี่ 1.84% บางเขน สายใหม่ 1.64% บางขุนเทียน จอมทอง บางบอน 0.86% พระนคร ดุสิต ป้องปราบศัตรูพ่าย ปทุมวัน บางรัก สัมพันธวงศ์ ยานนาวา สาทร บางคอแหลม 0.61%

          เปิดโผราคา 3 จังหวัด EEC

          ส่วนต่างจังหวัดปรับสูงอยู่ใน 3 จังหวัด พื้นที่ EEC หลังเริ่มมีความชัดเจนการ ก่อสร้างรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) ราคาที่ปรับขึ้นส่วนใหญ่อยู่ในรัศมีสถานีรถไฟความเร็วสูง

          โดย จ.ชลบุรีปรับขึ้น 42.83% ราคา สูงสุดอยู่ถนนเลียบหาดพัทยา อ.บางละมุง 220,000 บาท/ตร.ว. ขณะที่ถนนสำคัญ เช่น เลียบหาดพัทยา 200,000-220,000 บาท/ตร.ว. ถนนพัทยาใต้ 90,000-150,000 บาท/ตร.ว.

          ถนนเลียบหาดจอมเทียน 65,000-100,000 บาท/ตร.ว. ถนนสุขุมวิท 10,000-100,000 บาท/ตร.ว. ถนนชลบุรี- บ้านบึง 1,500-60,000 บาท/ตร.ว. ถนน ลงหาดบางแสนผ่านมหาวิทยาลัยบูรพา 45,000 บาท/ตร.ว. ถนนเลียบหาดบางแสน 30,000 บาท/ตร.ว. ถนนบางละมุง-ระยอง 4,000-12,000 บาท/ตร.ว. มอเตอร์เวย์สาย 7 เฉลี่ย 3,000-12,000 บาท/ตร.ว. ถนนฉะเชิงเทรา-สัตหีบ (331) 2,000-8,000 บาท/ตร.ว.

          จ.ระยองปรับขึ้น 7.49% สูงสุดถนนสุขุมวิท อ.เมืองระยอง 100,000 บาท/ตร.ว. ส่วนราคาในถนนสำคัญ เช่น ถนนสุขุมวิท 3,000-100,000 บาท/ตร.ว. ถนน 3574 ระยอง-บ้านค่าย 2,500-60,000 บาท/ตร.ว. ถนนตากสินมหาราช 50,000-60,000 บาท/ตร.ว. ถนนบางนา- ตราด 5,000-40,000 บาท/ตร.ว. ถนน 3145 บ้านเพ-แกลง-กร่ำ 6,300-18,000 บาท/ตร.ว.

          ถนน 3376 บ้านฉาง-ชากหมาก-ยายร้า 800-13,000 บาท/ตร.ว. ถนน 344 บ้านบึง-แกลง 1,800-8,500 บาท/ตร.ว. ถนนปลวกแดง-ห้วยปราบสะพานสี่ 5,000-8,000 บาท/ตร.ว. ถนน 3191 ปลวกแดง-ระยอง 1,000-7,000 บาท/ตร.ว. ถนน 3377 เขาดิน-แยกพัฒนา 500-4,000 บาท/ตร.ว.

          จ.ฉะเชิงเทราปรับขึ้น 1.53% สูงสุดถนนมหาจักรพรรดิ์ อ.เมืองฉะเชิงเทรา 50,000 บาท/ตร.ว. ถนนสายสำคัญ เช่น ถนน 304 (สุวินทวงศ์) 3,500-50,000 บาท/ตร.ว. ถนน 314 ฉะเชิงเทราบางปะกง 10,500-35,000 บาท/ตร.ว. ถนน 34 เทพรัตน 22,500 บาท/ตร.ว.

          ถนน 3121 บางคล้า-แปลงยาว 4,500-17,500 บาท/ตร.ว. ถนน 3378 บางคล้า-พนมสารคาม 3,000-8,000 บาท/ตร.ว. ถนน 3124 บางน้ำเปรี้ยวบางขนาก 1,550-9,000 บาท/ตร.ว.

          สถานีไฮสปีดพุ่ง 3-6 เท่า

          "ราคาประเมินพื้นที่อีอีซี ที่ปรับขึ้นสูงจะเป็นรอบสถานีรถไฟความเร็วสูง เช่น ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ศรีราชา อู่ตะเภา ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อการกำหนดค่าเวนคืน" นายฐนัญพงษ์กล่าว

          แหล่งข่าวจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ความคืบหน้าการเวนคืนที่ดินรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ระยะทาง 220 กม. วงเงิน 224,544 ล้านบาท ล่าสุดอยู่ระหว่างดำเนินการส่งมอบพื้นที่ให้ บจ.รถไฟความเร็วสูงสายตะวันออกเชื่อมสามสนามบิน (กลุ่ม ซี.พี.) ในฐานะ เอกชนคู่สัญญา โดยเลื่อนกำหนดส่งมอบ พื้นที่ ในเฟสแรกช่วงสนามบินสุวรรณภูมิ- อู่ตะเภา ระยะทาง 160 กม. จากเดือน มี.ค. เป็นอย่างเร็วสุดในเดือน เม.ย. หรือช้าสุดเดือน ต.ค. 2564

          เนื่องจากการเวนคืนที่ดินของโครงการ ตาม พ.ร.ฎ.กำหนดเขตที่ดิน ในพื้นที่ บางส่วนในท้องที่เขตลาดกระบัง อ.บางพลี อ.เมืองฉะเชิงเทรา อ.เมืองชลบุรี อ.ศรีราชา อ.บางละมุง อ.สัตหีบ และ อ.บ้านฉาง จะเวนคืนตาม พ.ร.ฎ.ที่ประกาศ 931 แปลงหรือ 850 ไร่ มีการปรับค่าเวนคืน เพิ่มขึ้นในพื้นที่ จ.ฉะเชิงเทราและชลบุรี จาก 3,570 ล้านบาท เป็น 8,000 ล้านบาท จะต้องขออนุมัติจากคณะรัฐมนตรี

          เร่งเวนคืนให้ CP

          "ราคาที่ปรับขึ้น เป็นการประเมินของคณะทำงานกำหนดค่าทดแทน ซึ่งตามกฎหมายใหม่สามารถให้ท้องถิ่นนั้นเป็นผู้กำหนดได้ โดยทางพื้นที่เสนอมาสูงกว่า ราคาประเมิน 3-4 เท่า บางพื้นที่ก็ 5-7 เท่าก็มี โดยใช้ราคาตลาดเป็นหลัก เพื่อจูงใจให้ผู้ถูกเวนคืนรับเงื่อนไขการเวนคืนง่ายขึ้น ลดภาระด้านการอุทธรณ์และฟ้องร้องกันภายหลัง ทำให้เราได้ที่ดินเดินหน้าก่อสร้างโครงการได้เร็วขึ้น แต่ยังไม่สรุปต้องเสนอคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (บอร์ดอีอีซี) ที่มีพลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีเป็นประธาน และที่ประชุม ครม.อนุมัติก่อน อีกทั้งรอความชัดเจนเรื่องที่ตั้งสถานีที่ ซี.พี.จะปรับใหม่ที่ฉะเชิงเทรา ศรีราชา พัทยาด้วย"

          รายงานข่าวแจ้งว่า การเวนคืนที่ดินตลอดเส้นทาง 931 แปลงนั้น มีบริเวณทางเข้าสุวรรณภูมิ แต่จุดใหญ่อยู่ที่ อ.เมืองฉะเชิงเทรา 550 ไร่ จ.ชลบุรีและ จ.ระยอง 472 แปลง มี อ.เมืองชลบุรี 149 แปลง ได้แก่ ต.บ้านสวน ต.หนองข้างคอก 44 แปลง ต.ห้วยกะปิ 105 แปลง อ.ศรีราชา 25 แปลง ที่ ต.บางพระ 16 แปลง และ ต.สุรศักดิ์ 9 แปลง อ.บางละมุง 79 แปลง ที่ ต.นาเกลือและ ต.หนองปรือ อ.สัตหีบ 15 แปลง ต.บางเสร่ 46 แปลง เขาชีจรรย์ 13 แปลง อ.บ้านฉาง จ.ระยอง 66 แปลง

          โดย จ.ฉะเชิงเทราค่าเวนคืนเพิ่มขึ้น 6 เท่าจากราคาประเมิน ชลบุรีและระยอง 3-4 เท่า ขณะที่การซื้อขายเปลี่ยนมือใน จ.ฉะเชิงเทราไม่ค่อยมีมากนัก เนื่องจากมีการซื้อขายไปมากแล้วในช่วงปี 2559-2560 เช่นเดียวกับ จ.ชลบุรี จากข้อมูลย้อนหลัง 3 ปี พบว่ามีซื้อขายเปลี่ยนมือ 70,000 แปลง