ประกายดาว แบ่งสันเทียะ  
      
          กรุงเทพธุรกิจ

          ท่ามกลางหลากปัจจัยรุมเร้าเศรษฐกิจไทย ฉุดกำลังซื้อ ผลจากการระบาดของเชื้อไวรัสโคโรนา2019 (โควิด-19) ล่าสุดวิกฤติการเมืองยังทำท่าจะลุกลามบานปลาย กระทบต่อ ภาคธุรกิจที่แท้จริง(เรียลเซ็กเตอร์) หนึ่งในนั้นคือ "ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์"ที่เคยมีมูลค่าตลาดรวม 4-5 แสนล้านบาท ต่อปี เป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ

          วานนี้ (21 ต.ค.) ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ จัดงานสัมมนา "ตลาดที่อยู่อาศัย กรุงเทพฯปริมณฑล และภาคกลาง ก้าวต่อไป 2564"เพื่อวิเคราะห์ภาพรวมธุรกิจ คาดการณ์แนวโน้ม การเติบโต แลกเปลี่ยนข้อมูลนักพัฒนาอสังหาฯ

          พีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ประเมินว่า สถานการณ์ชุมนุมทาง การเมือง อาจ"บั่นทอน" จุดแข็งทางด้าน การท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ ตัวชูโรงในการ พัฒนาไปประเทศไทยไปสู่การเป็น "ศูนย์กลาง การดูแลสุขภาพและการรักษาพยาบาล (Medical Hub)" ถือเป็นแรงขับเคลื่อน ในการฟื้นเศรษฐกิจในปีหน้า มีส่วนผลักดัน ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ ประเภทที่อยู่อาศัย

          "หลังจากเราควบคุมโควิดได้ดี ทำให้มีความหวังเกี่ยวกับการพัฒนาเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC-Eastern Economic Corridor) รวมไปถึงการขับเคลื่อนการลงทุนด้าน การท่องเที่ยวเพื่อสุขภาพ จูงใจให้ต่างชาติต้องการ เข้ามาซื้ออสังหาฯในไทย เป็น "บ้านหลังที่สอง" แต่ก็ต้องมาเจอการชุมนุมทางการเมือง"

          เขายังกล่าวถึง กลยุทธ์การพัฒนาธุรกิจ ให้อยู่รอดท่ามกลางวิกฤติของออริจิ้นว่า ประกอบด้วย 4 ด้าน คือ1. Market-seeking หาตลาดที่ใช่ท่ามกลางหดตัว ในบางตลาดและบางทำเลทนต่อสภาพแวดล้อมที่หดตัว และความไม่แน่นอน เพราะดีมานด์ยังมีอยู่ในบางทำเล

          2. Reaching Solution การลดราคาเร้าใจผู้ซื้อคอนโด 3.Living Solution ขายบริการอำนวยความสะดวกการใช้ชีวิต ตอบโจทย์วิถีชีวิตยุคปกติใหม่ (New Normal)  4. Diversification จัดพอร์ตธุรกิจตามดีมานด์ตลาด สร้างความหลากหลายจากหันมาพัฒนาบ้านจัดสรรมากขึ้น เพราะตลาดต้องการ เริ่มลดพอร์ตคอนโด รวมถึงพัฒนาอสังหาฯในทุกรูปแบบไม่ว่าจะเป็น ที่พักอาศัย โรงแรม งานบริการด้านที่อยู่อาศัย และธุรกิจฮอสพิทัลลิตี้ เช่น โรงแรม

          "กำลังซื้อที่ไม่แน่นอน จึงต้องพัฒนาธุรกิจและสินค้าให้ตอบโจทย์ลูกค้า และ ทุกครั้งที่สำเร็จจะต้องเตรียมวางแผนใหม่ นำกำไรไปลงทุนสิ่งใหม่เพื่อกระจายความเสี่ยง สร้างการเติบโตที่ยั่งยืน ไม่มองเพียงแค่ส่วนแบ่งทางการตลาดเพียงอย่างเดียว"

          ด้าน แสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ในภาวะวิกฤตินักพัฒนาอสังหาฯจะต้องคิดวิเคราะห์ปัจจัยที่ซับซ้อน เพราะมีทั้งวิกฤติและโอกาสเข้ามา พร้อมกัน ทั้งโอกาสจากอัตราดอกเบี้ยต่ำ ความต้องการผู้บริโภคยังมี แต่รายได้ไม่เพียงพอ รวมไปถึงโอกาสจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานจากภาครัฐจะส่งผลทำให้เกิด ความต้องการใหม่ และโอกาสพัฒนาโครงการใหม่ ตลอดจนความต้องการซื้อของต่างชาติเข้ามาในไทยยังมีต่อเนื่องหลังการจัดการโควิดได้ดี  ทั้งนี้ภาคธุรกิจจะอยู่รอดได้จะต้องมี "ความยืดหยุ่น" ในการพัฒนาโครงการ ได้หลากหลาย ไม่ยึดติดกับตลาดเดียว โดยแต่ละสินค้าและเซ็คเมนท์จะมีความต้องการ ราคาและทำเลที่แตกต่างกัน จึงต้องหาความต้องการในแต่ละสินค้าให้ตรงใจผู้บริโภค เลือกเซ็คเมนท์ให้เหมาะสมตามความต้องการ จึงจะทำราคาและทำเลได้สอดคล้องกับความต้องการ

          เริ่มจากทาวน์โฮม เน้นราคามาก่อนทำเล แม้จะต้องเดินทางไกลแต่ใกล้สิ่งอำนวย ความสะดวก ตลาด รถสาธารณะก็พร้อมซื้อ ขณะที่ ผู้ซื้อบ้านเดี่ยว เน้นทำเลดี ฟังก์ชั่นและ การออกแบบตอบสนองไลฟ์สไตล์ สินค้า มีคุณภาพและแบรนด์เป็นที่ยอมรับ มีสังคมที่ดี ส่วนคอนโดมิเนียม เน้นทำเลดี ราคาโดน

          ด้าน วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึง ทิศทางตลาดอสังหาฯในปัจจุบันว่า ผ่านจุดที่ ต่ำสุดไปแล้วในช่วงไตรมาส3ของปี และมีทิศทางจะเริ่มดีขึ้นเล็กน้อย สิ้นปี 2563 คาดว่าจะมีสต็อกหน่วยเหลือขายในตลาดมูลค่ากว่า1ล้านล้านบาท และต้นปีหน้าอสังหาฯ จะค่อยพื้นตัวอย่างช้าๆ เป็นรูป "ตัววีฐานกว้าง" และต้องใช้เวลา4-5ปี หากต้องการให้กลับไปสู่ช่วงที่สูงที่สุดในปี2561 โดยในปีนี้บ้านจัดสรรค่อนข้างมีทิศทางดีกว่าคอนโดที่ยังมีจุดที่น่าห่วง เนื่องมาจากสต็อกคงค้างยังสูง และอัตราการดูดซับต่ำ

          นอกจากนี้ เห็นว่า ภาครัฐขยายมาตรการลดภาระให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะการลด ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% เหลือ 0.01%และลดค่าจดทะเบียนการจำนอง อสังหาฯจาก 1% เหลือ 0.01% ในที่อยู่อาศัยพร้อม ที่ดินและอาคารชุดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่จะสิ้นสุดสิ้นปีนี้ ควรมีการต่ออายุออกไปอีก 1 ปี และขยายราคาบ้าน 3-5 ล้านบาท เพราะเป็น กลุ่มที่มีกำลังซื้อที่จะเคลื่อนตลาดให้ฟื้นตัว