อสังหาริมทรัพย์

          ในช่วง 10  ปีที่ผ่านมา ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบที่ขยายตัวดีและมีขนาดใหญ่ที่สุดในสายตาของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ คือ กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 2-4  ล้านบาท หรือผู้มีรายได้ 30,000-45,000 บาทต่อเดือน เนื่องจากกลุ่มลูกค้าเป็นกลุ่มพนักงานที่ มีเงินเดือนประจำ และมีกำลังซื้อที่ดี แต่เมื่อเกิดการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินอย่างรวดเร็ว หลังการขยายการลงทุนโครงการรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ ใน กทม. ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยแนวราบปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการใหม่ปรับเพิ่มขึ้น ในขณะที่รายได้ของผู้บริโภคยังอยู่ในระดับเดิมหรือปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ทำให้ผู้มีรายได้ 35,000-50,000 บาทต่อเดือน หรือกลุ่มที่มีความสามารถ ซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 2-3 ล้านบาท กลายเป็น กลุ่มเสี่ยงในการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้น

          ทิศทางที่เกิดขึ้นทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ปรับโฟกัสตลาดขยับขึ้นมาจับกลุ่มลูกค้าในตลาดบ้านระดับ 3-5 ล้านบาท หรือกลุ่มผู้มีรายได้ 50,000-85,000 บาทต่อเดือน ซึ่งถูกประเมินว่าเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพและ กำลังซื้อที่ดี หลังต้นทุนที่ดินเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว รวมถึงสถานการณ์สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ที่อยู่อาศัย แต่อย่างไรก็ตาม ภายหลังการออกมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ หรือ LTV ออกมาทำให้กลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้ 50,000-85,000 บาทต่อเดือน มีศักยภาพลดลง และกลายเป็นกลุ่มที่มีแนวโน้มเสี่ยง ในการถูกปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้น

          จากแนวโน้มที่เกิดขึ้นทำให้บริษัทอสังหาฯ ขยับขึ้นไปโฟกัสสินค้าในตลาดสูงขึ้น ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มสินค้า ระดับราคา 5-7 ล้านบาท หรือตลาดที่อยู่อาศัยระดับบน 10-15 ล้านบาท และตลาดพรีเมียมราคา15 ล้านบาท ขึ้นไป เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง และไม่ได้รับ ผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจหดตัว รวมถึงกลุ่ม นักลงทุนที่เห็นช่องทางในการลงทุนทำกำไรระยะยาว แต่เนื่องจากตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนนั้น เป็นตลาดที่มีกลุ่มลูกค้าขนาดเล็ก และในช่วงที่ผ่านมา ลูกค้าในตลาด ดังกล่าวมีการซื้อที่อยู่อาศัยไปแล้วบางส่วน ทำให้ดีมานด์ในตลาดมีจำนวนลดลงอย่างต่อเนื่อง ทำให้ตลาดดังกล่าวขยายตัวได้ไม่มากนัก

          แม้ในช่วงที่ผ่านมา ยอดขายโครงการระดับบน จะมีทิศทางที่ดี สังเกตได้จากยอดขายของบริษัท อสังหาฯ ขนาดใหญ่ ที่จับกลุ่มตลาดบ้านหรู เช่น บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น และ บมจ.แสนสิริ ฯลฯ ซึ่งเป็นกลุ่มที่จับตลาดระดับบน หรือแม้แต่บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ซึ่งพยามเพิ่มพอร์ตบ้านระดับบนให้มากขึ้นทุกค่ายล้วนมียอดขายบ้านในตลาดบนที่ดีอย่างต่อเนื่อง

          อย่างไรก็ตาม ภายใต้สถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่ยังไม่มีทีท่าจะคลี่คลายใน ขณะนี้ ประกอบกับในอีก 1 เดือนข้างหน้า จะเป็นช่วง ที่มาตรการช่วยเหลือลูกหนี้ธุรกิจทุกประเภทและภาค ครัวเรือนที่ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์โควิด-19 ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำลังจะสิ้นสุดลง ซึ่งสิ่งที่น่าเป็นห่วงหลังจากมาตรการสิ้นสุดลง คือ การเกิดปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ในกลุ่ม ผู้บริโภคที่เพิ่มสูงขึ้น จะยิ่งส่งผลต่อการเข้มงวดการ ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงิน โดยเฉพาะกลุ่มผู้บริโภคในธุรกิจเกี่ยวเนื่องกับภาคการท่องเที่ยว เช่น ธุรกิจโรงแรม ธุรกิจส่งออก ธุรกิจการบิน และภาคอุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจส่งออก

          เป็นที่น่าสังเกตว่า ทิศทางดังกล่าวที่เกิดขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายๆ ราย โดยเฉพาะรายใหญ่และรายขนาดกลางที่มีการขยายพอร์ตสินค้าในตลาด บ้านหรูในช่วงก่อนหน้า เริ่มมีการขยายตลาดกลับมาเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดล่างมากขึ้น โดยเฉพาะตลาดบ้าน 2-5 ล้านบาท ซึ่งก่อนหน้าเคยชะลอการพัฒนาไป เพราะ กลุ่มตลาดดังกล่าวมีปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อสูง ไม่ว่า จะเป็นแสนสิริ ที่หันมาเปิดโครงการทาวน์โฮมและ บ้านเดี่ยวภายใต้แบรนด์ "อาณาสิริ" จับกลุ่มตลาด 1.9-6 ล้านบาท บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ที่ส่งทาวน์โฮมแบรนด์

          "พลีโน่" จับกลุ่มตลาด 2-4 ล้านบาท ขณะที่ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท นั้นยังคงมีสต๊อกทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว 2-4 ล้านบาท ในมือจำนวนไม่น้อย ขณะเดียวกัน บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ก็เป็นอีกบริษัทที่ลงมาจับตลาด ล่างสุด โดยได้เปิดตัวคอนโดฯ บีโอไอราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ภายใต้แบรนด์ "เสนา คิทท์" ซึ่งในปี 63 ได้เปิดขายไปแล้ว 4 โครงการ นอกจากนี้ในปี 64 ยังมีแผนจะขยายลงทุนเพิ่มอีก 5-10 โครงการ

          นายสุรเชษฐ กองชีพกรรมการผู้จัดการบริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า เป็นที่น่าสังเกตว่าในช่วงก่อนหน้านั้นผู้ประกอบการอสังหาฯ จะเน้นเปิดตัวโครงการในตลาดระดับบน และตลาดล่างเป็นหลัก ส่วนในตลาดระดับกลาง 3-5 ล้านบาท มีการเปิดตัวจำนวนน้อยมาก ทำให้กลุ่มบ้านระดับราคา 3-5 ล้านบาท ถูกลดความ สำคัญลงไป แต่ในความเป็นจริงแล้วกลุ่มบ้าน 3-5 ล้านบาท ยังมีการทำตลาดอย่างต่อเนื่อง เพียงแต่เป็น โครงการที่อยู่ระหว่างการขาย และมีการทยอยเปิดเป็นเฟสๆ แทนการเปิดโครงการใหม่ ซึ่งจากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่า ณ ไตรมาสที่ 2/63 มีซัปพลายเหลือขายอยู่ในตลาดกว่า 356,500 ล้านบาท ซึ่งนับว่ามีจำนวนเหลือขายที่ค่อนข้างสูง จากข้อมูล ดังกล่าว สะท้อนให้เห็นได้อย่างดีว่าทำไม ในช่วงนี้สินค้าระดับ 3-5 ล้านบาท จึงมีการเปิดตัวน้อยมาก

          ขณะที่ตลาดบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดใหญ่ที่สุด ก่อนหน้านี้ถูกมองข้ามจาก ผู้ประกอบการเพราะปัญหาด้านต้นทุนที่ดินที่ปรับตัว อย่างรวดเร็ว ทำให้ยากต่อการพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะ บ้านเดี่ยว และทาวน์โฮมราคา 2 ล้านบาทนั้นหาไม่ได้แล้วในพื้นที่เมือง ส่วนใหญ่จะกระจายออกไปรอบนอก ห่างจากเมืองอย่างน้อยไม่ต่ำกว่า 1 กิโลเมตร เริ่มกลับมาเปิดตัวเพิ่มมากขึ้นในปัจจุบัน

          อย่างไรก็ตาม การที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ หันมาลงทุนโครงการแนวราบ 2 ล้านบาทมากขึ้น สะท้อนให้ เห็นว่า ณ ปัจจุบัน ผู้ประกอบการเริ่มจับสัญญาณได้ว่า ตลาดบ้านหรูนั้นแม้จะไม่มีปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อหรือมีน้อยมากแต่ ช่วงก่อนหน้าดีมานด์ ในตลาดถูกดูดซับไปมาก ขณะที่การสิ้นสุดมาตรการเยียวยาจะทำให้ตลาดบนได้รับผลกระทบจากปัญหาการเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ และการเพิ่มขึ้นของ NPL จากภาคธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาการระบาดของโควิด-19 ดังนั้น      การหาช่องว่างตลาด หรือการขยายตลาดไปในกลุ่มที่มีสินค้าไม่พอกับความต้องการ จึงกลายเป็นอีกหนึ่งแนวทางในการผลักดันยอดขายของบริษัท แม้ว่าตลาดดังกล่าวจะมีปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อสูง แต่ก็ต้องยอมรับว่า ตลาดดังกล่าวเป็นตลาดเรียลดีมานด์อย่างแท้จริง ดังนั้น การที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใหญ่ ไม่ว่าจะเป็น แสนสิริ, เอพี, เสนาฯ กลับสู่ตลาดนี้อีกครั้ง

          นายสุรเชษฐ กล่าวว่า ปัจจุบัน สัดส่วนของคนที่มีรายได้ต่ำกว่า 45,000 บาทในประเทศอาจจะมีมากกว่า 80% หรือหมายความว่าคนที่มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยใน ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทมีจำนวนมากที่สุดในประเทศไทย อาจจะสูงขึ้นถ้าเป็นการกู้ร่วมกันของคนมากกว่า 1 คนขึ้นไป ดังนั้น จึงไม่แปลกใจที่ผู้ประกอบการเลือกที่จะเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของคน ในประเทศ แต่ถ้าครอบครัวใดมีภาระหนี้สินหรือรายจ่าย อื่นๆ ที่ต้องจ่ายความสามารถในการขอสินเชื่อก็จะลดน้อยลง บางคนอาจจะมีรายได้มากกว่านี้ก็จะสามารถขอสินเชื่อธนาคารได้มากกว่านี้ มูลค่า สินเชื่อธนาคารสูงที่สุดที่สามารถขอได้จากธนาคารนั้นเป็นการสะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อ และความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของคนในประเทศไทย

          ทั้งนี้ ที่อยู่อาศัยที่ผู้ประกอบการพัฒนาและ เปิดขายนั้น เป็นที่อยู่อาศัยทุกประเภทระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทมากที่สุด โดยเฉพาะอาคารชุด ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝด โดยสามารถดูได้จากยูนิตเหลือขายที่ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ประกาศออกมา แต่ในปี 63 ผู้ประกอบการบางรายเริ่มพัฒนาหรือเปิดขายโครงการระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทต่อยูนิตมากขึ้น ทั้งอาคารชุด และทาวน์เฮาส์ เนื่องจากตลาดที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อชะลอตัวรุนแรง ผู้ประกอบการจำเป็นต้อง หาตลาดที่เข้าถึงกำลังซื้อมากที่สุด ดังนั้น การเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงจึงเป็นอีกทางเลือกของพวกเขา เพียงแต่อาจต้องยอมรับความเสี่ยงตอน โอนกรรมสิทธิ์จากการขอสินเชื่อไม่ผ่าน เพราะผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่มีปัญหาเรื่องหนี้สินครัวเรือน มากที่สุด

          จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่าคอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทใน 26 จังหวัดทั่วประเทศไทย รวมทั้งกรุงเทพมหานคร ณ ครึ่งแรกปี 63 มียูนิตเหลือขายที่ประมาณ 6,161 ยูนิต ซึ่งเป็นจำนวนยูนิตเหลือขายที่สูงมาก เมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมในระดับราคา 1-1.5 ล้านบาทต่อยูนิต เพราะอุปสรรคสำคัญสำหรับผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการคอนโดฯ ในระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท

          นอกจากการหาซื้อที่ดินที่ลำบากมากแล้ว ยังมีเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารของผู้ซื้อซึ่งส่วนใหญ่เป็น คนมีรายได้ไม่มาก และมีส่วนหนึ่งที่ติดปัญหาเรื่องหนี้ ครัวเรือนทำให้ขอสินเชื่อธนาคารไม่ได้ และไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ สุดท้ายแล้วผู้ประกอบการต้องรับ ภาระในการนำกลับมาขายต่อไปแบบที่เห็นกันใน บางโครงการช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ในจังหวัดปริมณฑลรอบกรุงเทพมหานคร ผู้ประกอบการบางรายอาจจะเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อยูนิต โดยไม่ได้ขอรับการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI เพราะปัญหาเรื่องของขั้นตอนการขออนุญาต และสิทธิประโยชน์ทางภาษีก็ไม่ใช่เรื่องที่น่าจูงใจเท่าที่ควร