ฟีนิกซ์ฯ ประเมินสถานการณ์อสังหาฯไตรมาสสอง ถึงจุดต่ำสุด จากมาตรการล็อกดาวน์สกัดโควิด คาดครึ่งปีหลังยอดขายกระเตื้อง ดีเวลลอปเปอร์แห่เปิดตัวโครงการ เร่งระบายสต็อกทิ้งทวนโค้งสุดท้าย

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ กล่าวว่า ในช่วงครึ่งแรก ของปี 2563 ผลประกอบการในธุรกิจอสังหาฯ มีรายได้ลดลงชัดเจน เนื่องจากได้ผลกระทบ จากการเว้นระยะห่างจากสังคม (Social distancing) เพื่อลดอัตราความเสี่ยง ในการกระจายเชื้อโรคและหยุดยั้งการติดต่อของโควิด-19 จากมาตรการล็อกดาวน์ที่ปิดสถานบริการต่างๆ ถือว่าเป็นยาแรง ซึ่งมีผลโดยตรงต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศไทยและทั่วโลก

          ประกอบกับ ภาวะเศรษฐกิจไทยอยู่ในช่วงขาลงมาตั้งแต่ปีที่ผ่านมาโดยเฉพาะตลาดอสังหาฯที่การซื้อขายที่อยู่อาศัยทั้งบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมมีจำนวนลดลงต่อเนื่อง รวมทั้งยังได้รับผลกระทบจากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value Ratio : LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่มีผลโดยตรงการกำลังซื้อส่วนหนึ่งที่มีความพร้อมแต่ติดขัดในเรื่องของเงินดาวน์ที่ต้องจ่ายมากขึ้น อีกทั้งยูนิตเหลือขายในตลาดที่มีอยู่เป็นจำนวนมากโดยเฉพาะคอนโดที่เกิดจากการเปิดขายในช่วง 2-3 ปีก่อนหน้านี้ ขณะที่ตลาดบ้านจัดสรรยังคงสามารถขายได้โดยเฉพาะบ้านที่มีราคาไม่สูงเกินไป

          นายสุรเชษฐ กล่าวว่า ปีนี้ดีเวลลอปเปอร์ ส่วนใหญ่เลือกที่จะชะลอการเปิดขายโครงการคอนโดออกไปก่อนและให้ความสำคัญกับโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้นเนื่องจากกลุ่มคนต้องการซื้อบ้านในโครงการจัดสรรยังคงมีอยู่และเป็นกลุ่มคนที่มีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (เรียลดีมานด์)ไม่ใช่ซื้อเพื่อการลงทุนแบบคอนโด อีกทั้งระยะเวลาในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรจะไม่ยาวเมื่อเทียบกับ คอนโด เพราะบ้านจัดสรรสามารถทยอยพัฒนาและเปิดขายเป็นเฟสทีละไม่มากได้

          ต่างจากโครงการคอนโดที่จำเป็นต้องพัฒนา ขึ้นมาทั้งอาคาร แม้ว่าจะมีคนซื้อหรือทำสัญญาจองเพียงส่วนหนึ่งก็ตาม บ้านจัดสรรยังใช้เวลาไม่นานในการที่ดีเวลลอปเปอร์จะรับรู้รายได้เพราะใช้เวลาในการก่อสร้างไม่นาน อีกทั้งยังสามารถหาผู้ซื้อรายใหม่เข้ามาได้เร็วกว่าคอนโด ถ้าดีเวลลอปเปอร์มีการประชาสัมพันธ์ หรือกลยุทธ์การตลาดที่ดีก็จะสามารถปิดการขายหรือขายได้ค่อนข้างมาก

          นายสุรเชษฐ ยังระบุว่า ผลประกอบการใน ไตรมาสแรกปีนี้ดีเวลลอปเปอร์หลายรายที่มีรายได้ ในไตรมาสแรกไม่สูงมาก แต่กลับมามีรายได้ เพิ่มขึ้นในไตรมาสสองเนื่องจากกลยุทธ์การที่ออก โปรโมชั่นลดราคา'ในโครงการพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ และรายได้จากธุรกิจอื่นที่กลับมามีรายได้อีกครั้งหลังจากรัฐบาลคลายมาตรการล็อกดาวน์

          รวมทั้งบางรายมีรายได้จากโครงการเปิดขาย ใหม่ทั้งจากโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดที่อาจจะได้รับการตอบรับจากผู้ซื้อมากขึ้นในช่วงครึ่งปีแรก แต่ไม่ใช่รายได้ที่ดีเวลลอปเปอร์ตั้งเป้า ไว้ก่อนหน้านี้ ดีเวลลอปเปอร์บางรายอาจจะมี รายได้ในไตรมาสสองลดลงจากไตรมาสแรก เพราะยอดขายไม่เป็นไปตามเป้าที่วางไว้ มีการ เปิดขายโครงการคอนโดลดลง หรือบางรายไม่เปิดตัวโครงการใหม่ ในขณะที่รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ก็อาจจะไม่ได้ตามที่คิดไว้เพราะต้องลดราคาขายมาเพื่อดึงดูดให้คนซื้อ และไม่ได้ลดราคาลงมามากเหมือนดีเวลลอปเปอร์

          "ยูนิตที่ดีเวลลอปเปอร์ เอามาเข้าร่วมในการลดราคานี้เป็นยูนิตเหลือขายซึ่งดีเวลลอปเปอร์ ยอมลดรายได้จากยูนิตเหล่านี้ลงเพื่อให้ได้เงินจากโอนกรรมสิทธิ์เข้ามาชดเชยรายได้ที่ลดลงจากการลดการเปิดขายโครงการใหม่ในช่วงที่ผ่านมา ดังนั้น รายได้ของดีเวลลอปเปอร์ ที่ใช้มาตรการลดราคาจึงอาจจะไม่สูงมากในไตรมาสสอง แต่ก็ยังดีกว่าไม่มีรายได้เข้ามาเลย"

          นายสุรเชษฐ กล่าวว่า ดีเวลลอปเปอร์บางรายที่มีรายได้เพิ่มขึ้นในไตรมาสสอง ส่วนหนึ่ง อาจจะมาจากการเร่งเปิดการขายโครงการบ้านจัดสรรโดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์ราคาไม่แพงสูงมากซึ่งตรงกับความต้องการของกลุ่มผู้ซื้อส่วนใหญ่ในตลาด และดีเวลลอปเปอร์บางรายที่ โครงการบ้านเดี่ยวราคาปานกลางได้รับความนิยมมากถึงขึ้นปิดการขายโครงการหลังจากเปิดขายไม่นานก็มี ส่วนการหารายได้ทดแทนจากการลดการเปิดขายโครงการคอนโดของ ผู้ประกอบการแต่ละรายไม่เหมือนกัน ซึ่งขึ้นอยู่กับนโยบายของบริษัทและความพร้อมในการขยายธุรกิจออกมานอกเหนือจากคอนโด

          "ผลประกอบการไตรมาสสองสะท้อนผล กระทบที่เกิดขึ้นจากโควิด-19 ชัดเจนและน่าจะเป็น จุดต่ำสุดของปี เพราะคาดว่าไตรมาสต่อไป ผลประกอบการจะปรับตัวดีขึ้น เนื่องจากทุกค่าย ต้องเร่งเปิดตัวโครงการใหม่ พร้อมกับระบายสต็อกที่มีอยู่เพื่อกระตุ้นยอดขายให้เติบโตขึ้นให้ได้มากที่สุด แต่โดยภาพรวมปีนี้ กำไรสุทธิรวมของกลุ่มอสังหาฯลดลงจากปีก่อน"