เคยมีคาดการณ์กันว่าโครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก  (อีอีซี) จะทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับอานิสงส์ เนื่องจากมีการขยายลงทุนโรงงานอุตสาหกรรม และมีการเคลื่อนย้ายแรงงาน ซึ่งบุคลากรเหล่านั้นจะมองหาที่พักอาศัยหลายรูปแบบ หลังจากทำงานได้สักระยะหนึ่งก็ย่อมอยากมีสินทรัพย์เป็นของตัวเอง แน่นอนว่าจากกระแสข่าวของอีอีซีที่ผ่านมา ทำให้ราคาที่ดินใน 3 จังหวัด ได้แก่ ชลบุรี ฉะเชิงเทรา และระยอง ปรับตัวสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่จากปัจจัยลบช่วงครึ่งแรก 2563 ดูเหมือนว่าสถานการณ์ของอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มจังหวัดดังกล่าว จะได้รับผลกระทบอยู่ไม่ใช่น้อย และมีหลายโครงการที่ส่งสัญญาณอย่างชัดเจนว่าเริ่มแตะเบรกโครงการที่อยู่ในพื้นที่อีอีซี

          อสังหาฯ อีอีซีชะลอตัว

          นายชูรัชฏ์ ชาครกุล กรรมการรองผู้จัดการใหญ่ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ขณะนี้ภาพรวมธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในพื้นที่พัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โควิด-19 มากกว่าในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จากปัจจัยลบดังกล่าวจะทำให้ตลาดอสังหาฯ โซนอีอีซี ฟื้นตัวช้ากว่าโซนกรุงเทพฯ-ปริมณฑล

          ดังนั้น บริษัทจึงตั้งทีมมอนิเตอร์สถานการณ์อย่างใกล้ชิดโดยเฉพาะโซนอีอีซี เพื่อดูสภาพตลาดอสังหาฯ ในช่วงระยะเวลา 3-6 เดือนจากนี้ชะลอแผนการลงทุนไปก่อน เพื่อดูว่าตลาดจะฟื้นตัวเมื่อไร คงไม่บุกลุยเหมือนในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เพราะต้องดูภาวะตลาดประกอบกัน ต้องรอดูว่าเมื่อไรที่ภาคอุตสาหกรรมการส่งออกและการท่องเที่ยวจะฟื้นตัว แม้ว่าจะกระตุ้นการท่องเที่ยวในประเทศแต่ยังไม่เพียงพอ

          ด้าน นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า สถานการณ์โควิด-19 ทำให้เกิดภาวะช็อกทางเศรษฐกิจทำให้บรรยากาศตลาดอสังหาฯ ในอีอีซีไม่ดีนัก รวมทั้งพัทยาที่ถือเป็นตลาดใหญ่ที่มีนิคมอุตสาหกรรมจำนวนมาก และเป็นตลาดอันดับสองรองจากกรุงเทพฯ บริษัทจึงได้ชะลอแผนที่ทำโครงการที่อยู่อาศัยในพัทยาปีนี้ โดยคาดว่าจะเริ่มต้นเป็นปีหน้า โดยปัจจุบันจะเน้นขายสต๊อกเพื่อให้เงินไหลเข้า ส่วนการลงทุนใหม่จำกัดเฉพาะพื้นที่ที่มีศักยภาพ เพื่อไม่ให้เงินไหลออกเป็นสูตรสำเร็จท่ามกลางวิกฤติ

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ณ สิ้นปี 2562 มีโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขายจำนวนทั้งสิ้น 78,780 ยูนิต ซึ่งคิดเป็น 22% ของจำนวนที่อยู่อาศัยใน 26 จังหวัดหลัก ซึ่งมีจำนวนรวม 355,145 ยูนิต ถือเป็นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสูงสุดเป็นอันดับ 2 รองจากพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งมีจำนวน 209,868 ยูนิต โดยจังหวัดชลบุรีมีจำนวนที่อยู่อาศัยเสนอขายมากที่สุดในกลุ่มจังหวัดอีอีซี

          "จากการที่จำนวนหน่วยขายได้ใหม่ที่ลดลง ส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายมีอัตราเพิ่มขึ้น 8% โดยเหลือขายมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ 1.ทำเลพัทยา-เขาพระตำหนัก 2.ทำเลหาดจอมเทียน 3.ทำเลนิคม อุตสาหกรรมอมตะนคร-บายพาส 4.ทำเลนิคมอุตสาหกรรมบ่อวิน และ 5.ทำเลบางแสน-หนองมน-บางพระ สำหรับทำเลขายดี 5 อันดับ ได้แก่  1.ทำเลหาดจอมเทียน 2.ทำเลพัทยา-เขาพระตำหนัก 3.ทำเลนิคมอุตสาห กรรมอมตะนคร-บายพาส 4.ทำเลบางแสน-หนองมน-บางพระ และ 5.ทำเล ศรีราชา-อัสสัมชัญ" นายวิชัยกล่าว ดังนั้น คาดว่าในปี 2563 จะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายอยู่ในตลาดจำนวน 44,060 ยูนิต ประกอบด้วยอาคารชุดจำนวน 19,348 ยูนิต ทาวน์ เฮาส์จำนวน 12,699 ยูนิต บ้านเดี่ยวจำนวน 5,730 ยูนิต บ้านแฝดจำนวน 4,979 ยูนิต และอาคารพาณิชย์จำนวน 1,304 ยูนิต ส่วนอัตราการดูดซับอยู่ที่ร้อยละ  2.1% ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2562 และคาดว่าในปี 2563 อัตราดูดซับจะเหลือประมาณร้อยละ 1.1-1.3%

          คาดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยก็จะลดลงมาอยู่ที่ 30,141 หน่วย มูลค่าประมาณ 59,293 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าค่ามาตรฐานซึ่งมีมูลค่า 64,095 ล้านบาท ลดลง 20% จากภาพรวมดังกล่าว ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การเสนอขาย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม และทาวน์เฮาส์ที่มีอัตราการดูดซับชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องจากช่วงต้นปี 2562 และคาดว่าจะต่อเนื่องมาถึงปี 2563

          นายวิชัย กล่าวว่า จากอัตราการดูดซับที่ลดลงนั้นส่วนหนึ่งเป็นผลพวงมาจากสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทกระทบมากสุด ทั้งกำลังซื้อที่หดหาย และยอดการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้น เนื่องจากรายได้ของผู้บริโภคกลุ่มนี้ลดลง และมีความไม่มั่นคงในอาชีพ อันเป็นผลมาจากการส่งออกที่ลดลง รวมถึงการลดกำลังการผลิตลงของผู้ประกอบการโรงงานอุตสาหกรรม โดยเฉพาะผู้ประกอบการผลิตชิ้นส่วนรถยนต์ที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ

          ขณะที่กลุ่มผู้บริโภคที่ซื้อบ้านระดับกลางๆ ราคา 3-5 ล้านบาทตลาดการซื้อขายกลับค่อยๆ เพิ่มขึ้น ซึ่งนั่นสะท้อนภาพแรงงานระดับล่างหรือผู้บริโภคระดับล่างเริ่มมีปัญหารุนแรง ขณะเดียวกันก็หวั่นจะลามไปสู่ตลาดบ้านกลุ่มอื่นๆ หากไม่มีมาตรการจากภาครัฐบาลออกมา สนับสนุนหรือรองรับ

          จีน-ญี่ปุ่นยังเล็งลงทุนไทย

          นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี กล่าวว่า นับแต่ช่วงนิคมอุตสาหกรรมอีสเทิร์นซีบอร์ดก็ผลักดันให้ไทยเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยในตอนนั้นประเทศคู่แข่งยังไม่เข้มแข็ง ตอนนี้สถานการณ์เปลี่ยนแปลง แต่การลงทุนภาคอุตสาหกรรมยังมีอยู่ มีการย้ายฐานการผลิตจากสงครามการค้า มีบางส่วนยังลงทุนอีอีซีอยู่พอสมควร ซึ่งจากการพูดคุยผู้ประกอบการจีนและญี่ปุ่นยังมีความสนใจที่จะลงทุน มองว่าการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน จะทำให้หลายอย่างมีความสะดวกมากขึ้น เป็นปัจจัยที่ช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจภาคตะวันออก โดยเฉพาะพื้นที่พัทยาที่คาดการณ์ว่าหลังจากสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลายจะมีผลตอบรับที่ดีขึ้น ตอนนี้เป็นช่วงเวลาเตรียมพร้อมที่จะคลายล็อกดาวน์รับนักท่องเที่ยวมากกว่า แม้ว่าจะมีการรับข่าวร้ายเกิดขึ้นมากมาย แต่ในช่วงวิกฤติหลายครั้งที่ผ่านมา ก็จะเห็นได้ว่าเมื่อเหตุการณ์รุนแรงได้ผ่านพ้นไปแล้ว ทุกอย่างก็ไม่ได้เลวร้ายอย่างที่คิด

          ส่วนภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรีที่ผ่านมา จากตัวเลขอัตราการดูดซับ (Absorption Rate) น่าจะต่ำกว่า  2% ซึ่งความจริงไม่ควรต่ำกว่า 3% หรือ 5% ประมาณการว่ายอดขายน่าจะหายไป 50% โดยในช่วงปีที่ผ่านมายังมีมาตรการของรัฐเข้ามาช่วย สำหรับปีนี้แม้ว่าจะมีมาตรการ แต่ผู้ประกอบการพยายามปรับตัวด้วยการลด แลก แจก แถม มองว่าใครที่มีกำลังซื้อน่าจะได้ของดี

          สำหรับบ้านระดับราคา 1 ล้านบาท หรือน้อยกว่า โดยเฉพาะในเขตนิคมอุตสาหกรรมได้รับผลกระทบจากยอดขายที่ชะลอตัว เนื่องจากปัญหาด้านการส่งออก โรงงานไม่สามารถผลิตสินค้าได้ ทำให้ลดการทำงาน คนทำงานน้อยลง รายได้ที่มาจากค่าล่วงเวลาน้อยลง การกู้ซื้อบ้านในระดับพนักงานโรงงานจะต้องใช้ผู้กู้ร่วม 2 ราย สะท้อนว่ากลุ่มระดับล่างเริ่มมีความรุนแรง

          "มาตรการภาครัฐที่สนับสนุนช่วยอสังหาฯ ได้เป็นอย่างดี ทำให้เมื่อช่วงปลายปีที่ผ่านมามียอดโอนค่อนข้างมาก สะท้อนว่าสามารถช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยให้ได้มีบ้านของตัวเอง หากจัดสรรงบมาช่วยเหลือ กลุ่มนี้ จะทำให้อุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่องได้เติบโตเช่นเดียวกัน ซึ่งไม่ใช่แค่อสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เฉพาะอีอีซีหรือกรุงเทพฯ แต่น่าจะต้องขยายขอบเขตไปยังที่อื่นๆ ให้คนระดับล่างมีที่อยู่อาศัยของตนเองและอัตราการดูดซับดีขึ้น  เพราะทิศทางอสังหาฯ จากนี้หากผลักดันเงื่อนไขเดิมคงจะไม่มีประสิทธิภาพมากพอ คงต้องมีกติกาอื่นเข้ามาช่วยพิเศษ ให้คนสามารถเข้าถึงด้านที่อยู่อาศัยกันมากขึ้น"

          วอนช่วยรายย่อยเข้าถึงแหล่งเงินกู้

          นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ระยอง กล่าวว่า ในช่วงเดือนมีนาคม-พฤษภาคมที่ผ่านมา ยอดเข้าเยี่ยมโครงการ จอง และโอนกระทบหมด เนื่องจากธนาคารได้มีการตัดเกณฑ์ในบางกลุ่ม อาทิ โรงแรม ไม่ได้นำมาพิจารณาเลย ทำให้ไม่สามารถกู้ได้ บางกลุ่มที่ทำงานฝ่ายผลิตที่เวิร์กฟรอมโฮมก็ได้ 75% หรือไม่สามารถกู้ได้เต็ม ขณะเดียวกันบางรายที่เคยจะกู้ได้กลับกลายมาเป็นกู้ไม่ได้ แม้ว่าบางรายจะเป็นลูกค้าชั้นดี อยู่ในบริษัทที่ค่อนข้างมั่นคง แต่พบว่าผู้บริโภคไม่ต้องการที่จะสร้างหนี้ระยะยาว เนื่องจากมีความไม่มั่นคงหลายอย่าง บางรายกู้ผ่านในเดือนเมษายนที่พอดีกับราคาบ้าน แต่ยอมทิ้งเงินจองกับเงินดาวน์ เพราะไม่แน่ใจว่าทั้งปีจะเป็นอย่างไร

          ขณะที่โรงงานไม่ใหญ่มากในนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด เริ่มกลับมาดีขึ้นช่วงเดือนพฤษภาคม ทยอยกลับมากู้ได้ โดยยอดจองคึกคักขึ้น บางกลุ่มในระดับบ้านราคา 4-5 ล้านบาท แต่ถ้าบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านจะกู้ไม่ค่อยผ่าน หรือผ่านก็ห่างจากตัวบ้าน 25% ก็น้อยไปสำหรับการเลือกที่จะโอน มองว่าความต้องการที่อยู่อาศัยยังมี หรือบางทีอาจจะมากขึ้น บางคนเช่าหอพักก็อยากมีบ้านของตัวเอง แต่ตอนนี้เข้าถึงสินเชื่อไม่ได้ เป็นปัญหาใหญ่ที่ไม่สามารถจับจองเป็นเจ้าของได้ ในส่วนของผู้ประกอบการเองก็ปรับตัว อะไรลดได้ก็ลด เพื่อให้ผู้ซื้อสามารถซื้อได้

          "ธนาคารจะเป็นตัวแปรสำคัญในการซื้อ หากมีการปล่อยเยอะก็จะทำให้การขายได้เยอะ ในช่วงที่ผ่านมามีการขึ้นโครงการบริษัทละ 1-2 โครงการ แต่บางรายก็หยุดไปเลย หากอยากให้คึกคักก็คงต้องมีการช่วยเหลือลูกค้ารายย่อยให้สามารถเข้าถึงแหล่งเงินกู้ได้ โดยที่ผ่านมาเรื่องของภาษีที่ดิน ซอฟต์โลน ไม่ได้ให้ธุรกิจกับอสังหาฯ เลย แต่ไปช่วยธุรกิจอื่นแทน ทำให้เซ็กเตอร์นี้ไม่ได้รับการดูแลเท่าที่ควรกับการคาดหวังกับการสร้างรายได้กับประเทศ"

          นายวัชระ ปิ่นเจริญ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฉะเชิงเทรา กล่าวว่า การลีดของอีอีซีให้ฉะเชิงเทราเป็นเมืองน่าอยู่ ซึ่งที่ผ่านมาเรื่องอีอีซีไม่ได้หายไปไหน คณะกรรมการยังทำงานอยู่ ล่าสุดยังได้รับรายงานที่มีแผนแล้ว มีโครงการมากมาย การทำถนนหลายสิบโครงการ เมื่อมีรถไฟความเร็วสูงที่กำลังเริ่มเวนคืน มองว่าสภาพของเมืองจะโตขึ้น การท่องเที่ยวเมื่อหมดโควิด-19 แล้วจะดีขึ้นด้วย เนื่องจากการสาธารณสุขไทยสามารถบริหารจัดการได้เป็นอย่างดี มีความเชื่อมั่น และมีผลต่อคุณภาพชีวิตของประชากร

          ส่วนภาพรวมของจังหวัดฉะเชิงเทราน่าจะเหมือนกันทั้งประเทศที่ผ่านมา โดยในช่วงเดือนมีนาคมยอดขายลดลงไป แต่ในช่วงเมษายนพฤษภาคมเริ่มกลับมาเป็นปกติ ซึ่งเดิมยอดอาจจะน้อยเป็นปกติอยู่แล้ว นับว่าไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลง คาดการณ์ว่าไตรมาส 3-4 ด้วยนโยบายของรัฐ จะทำให้กระตุ้นคนอยากซื้อบ้านในช่วงเวลาดังกล่าวได้ อาจจะทำให้ระบายสต๊อกได้ระดับหนึ่ง.

          "สำหรับบ้านระดับราคา 1 ล้านบาท หรือน้อยกว่า  โดยเฉพาะในเขตนิคมอุตสาหกรรมได้รับผลกระทบจากยอดขายที่ชะลอตัว เนื่องจากปัญหาด้านการส่งออก โรงงานไม่สามารถผลิตสินค้าได้ ทำให้ลดการทำงาน คนทำงานน้อยลง รายได้ที่มาจากค่าล่วงเวลาน้อยลง การกู้ซื้อบ้านในระดับพนักงานโรงงานจะต้องใช้ผู้กู้ร่วม 2 ราย สะท้อนว่ากลุ่มระดับล่างเริ่มมีความรุนแรง"