ผลกระทบจากการโรคระบาดโควิด-19 ส่งผลให้ "ภูเก็ต" เมืองท่องเที่ยวที่พึ่งพารายได้จากธุรกิจท่องเที่ยวทั้งซัพพลายเชน ได้รับผลกระทบหนัก หนึ่งในธุรกิจที่ได้รับผลกระทบ คือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ประเภทที่อยู่อาศัย จากกำลังซื้อจากคนไทยและต่างชาติที่ยังหดตัว

          วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยผลสำรวจสถานการณ์ธุรกิจอสังหาฯ ในจังหวัดภูเก็ตพบว่า ที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขาย ณ ครึ่งปีหลังของปี 2562 มีทั้งสิ้น 133 โครงการ จำนวน 9,291 หน่วย ลดลง 13.5% เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรกของปี 2562

          ขณะที่ หน่วยขายได้ใหม่ 1,550 หน่วยลดลง 31.8% เทียบกับช่วงครึ่งปีแรกของปี 25662 จึงมีหน่วยเหลือขาย 7,741 หน่วย ลดลง 8.6% จากช่วงครึ่งปีแรกของปี 2562 คิดเป็นมูลค่า 37,409 ล้านบาท แบ่งเป็นอาคารชุด 4,918 หน่วย บ้านจัดสรร จำนวน 2,823 หน่วย

          "จากจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขาย เป็นที่น่าสังเกตว่า จำนวนดังกล่าวเป็นหน่วยที่สร้างเสร็จเหลือขายพร้อมโอน หรือเป็นสต็อกคงค้าง (Inventory) 1,037 หน่วย มูลค่า 4,645 ล้านบาท อีกทั้งยังมีหน่วยที่อยู่ระหว่างก่อสร้างที่รอเข้าสู่ตลาดอีกนับพันหน่วยถือเป็นการเพิ่มต้นทุนผู้ประกอบการที่ต้องถือครองสต็อกที่สร้างเสร็จแต่ขายไม่ได้"

          ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาจากอัตราการดูดซับในครึ่งหลังของปี 2562 พบว่าลดลง2.8% ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี อยู่ที่ 4.4% รวมถึงต่ำกว่าครึ่งปีแรกของปี 2561 อยู่ที่ 3.5% ทำให้คาดการณ์ว่าปี 2563 จะมีที่อยู่อาศัยเหลือขาย 8,966 หน่วย แบ่งเป็น อาคารชุด 5,679 หน่วย ทาวน์เฮ้าส์ 1,510 หน่วย บ้านเดี่ยว 937 หน่วย บ้านแฝด 786 หน่วย และอาคารพาณิชย์ 54 หน่วย มีโครงการเปิดขายใหม่ 2,700 หน่วย ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย2ปีที่เปิดขายปีละ 4,800 หน่วย ส่วนอัตราดูดซับลดลงทุกประเภทเหลือ 1.1-1.8%

          ขณะที่ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2563 คาดว่าจะมี 6,553 หน่วย ลดลง 18.1% มีมูลค่า 14,401 ล้านบาท ลดลง 40.2% เมื่อเทียบกับปี 2562 ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยที่มีมูลค่า 19,157 ล้านบาท

          ด้าน บุญ ยงสกุล อุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตว่า จากโควิด-19 ส่งผลกระทบหนักที่สุดอย่างที่ไม่เคยเจอมาก่อน หนักกว่าสึนามิ โรคซาร์ส และไข้หวัดนก เนื่องจากเศรษฐกิจในภูเก็ตขับเคลื่อนจากการพึ่งพาการท่องเที่ยวถึง 99% ทำให้ภาคอสังหาฯ ได้รับผลกระทบทั้ง 2 กลุ่ม คือกลุ่มคนไทยทำงานในท้องถิ่นที่กำลังจะซื้อบ้าน และต่างชาติที่กำลังจะลงทุนซื้ออสังหาฯ ภายหลังล็อกดาวน์โรงแรมและธุรกิจเกี่ยวเนื่องกัลท่องเที่ยวถูกปิด

          "ไตรมาสที่ 2 ธุรกิจอสังหาฯ มียอดขายและโอนลดลงชัดเจนผู้ประกอบการได้รับผลกระทบขทดกระแสเงินสด ต้งอพึ่งพาเงินกู้ซอฟท์โลนจากภาครัฐถือเป็นปีที่ท้าทายหากไม่ได้วางแผนบริหารจัดการ สายป่านไม่ยาวพอ ปีนี้ถือว่าหนักพอสมควร"

          ส่งผลทำให้ภาคธุรกิจต้องปรับแผนธุรกิจเพื่อรองรับเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัวในระยะยาวคาดว่าจะต่อเนื่องไปถึง 2 ปีทำให้อสังหาฯ หลายรายเริ่มปรับตัวโดยการลดขนาดโครงการหันมาทำโครงการขนาดเล็ก เช่น บูทิคหรือชะลอการเปิดตัวโครงการ มีบริษัทอสังหาฯ ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์เข้ามาเปิดตัวเฉพาะบ้านตัวอย่าง ส่วนการพัฒนาโครงการจริงอาจจะต้องรอใหนช่วงปลายปี 2563

          อย่างไรก็ตามในวิกฤติยังมีโอาสทำให้ภูเก็ตจะต้องทบทวนการพึ่งพาเศรษฐกิจในจังหวัด โดยการกระจายความเสี่ยงปรับเปลี่ยนจุดขายเมืองใหม่ (Repostioning) จากมุ่งเน้นการท่องเที่ยวควรพัฒนาไปสู่ความหลากหลาย อาทิการศึกษา และเป็นเมืองมีความเป็นอยู่ที่ดี ทั้งชีวิตและสุขภาพ (Well Being) โดยควรดึงสถาบันการศึกษษมาตั้งรวมถึงดึงดูดกลุ่มผู้ที่ตอ้งการเกษียณการทำงานก่อนกำหนด (Early Retirement) ให้เข้ามาพำนักในภูเก็ตระยะยาว

          นอกจากนี้ยังต้องชูจุดขายด้านการท่องเที่ยวที่หลากหลาย เช่นการท่องเที่ยวเชิงกีฬา (Sport Tourism) ทำให้ผู้ที่เข้ามามีหลากหลาย และอยู่ยาว (Long stay)

          "กำลังพัฒนาโมเดลที่เป็นศูนย์กลางการศึกษาเช่นที่สิงคโปร์ และกรุงเทพฯ ดึงดูดให้ผู้มาเรียนเพื่อเข้ามาซื้ออสังหาฯ ในระยะยาวเป็นการกระจายความเสี่ยงเมื่อท่องเที่ยวมีปัญหาก็จะกระทบไม่มาก หากมีการพัฒนาเป็นทางเลือกให้คนมาพำนักระยะยาว ทั้งผู้ที่ทำงานต่างชาติ (Expat) สตาร์ทอัพ ตลอดจนการเป็นศูนย์สุขภาพ ความเป็นอยู่ที่ดีจูงใจให้คนเออรี่รีไทร์เข้ามา"

          สิ่งเหล่านี้จะเกิดผลได้ จะต้องได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐโดยการเอื้อให้เกิดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เช่นการขยายเวลาการเช่าซื้อจาก 30 ปี เป็น 50 ปี เช่น ในจีนให้เช่าถึง 70 ปีหรือในเวียดนาม 50 ปี

          ไตรมาสที่ 2 ธุรกิจอสังหาฯภูเก็ตมียอดขายและโอนลดลงผู้ประกอบการขาดกระแสเงินสด ต้องพึ่งเงินกู้ซอฟท์โลนจากรัฐหากไม่ได้วางแผนบริหาร สายป่านไม่ยาว ปีนี้ถือว่าหนักพอสมควร