อสังหาริมทรัพย์

          สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงต้นปี 63 ที่ ทรุดตัวหนักเพิ่มขึ้นจากปลายปี 62 ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ปรับตัวกันจ้าละหวั่น โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทอสังหาฯ ที่มีพอร์ตคอนโดมิเนียม ที่เห็นสัญญาณการโอเวอร์ซัปพลายต่างหั่นพอร์ต คอนโดฯ หันไปลงทุนขยายตลาดแนวราบ เนื่องจากมองว่าตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นกลุ่มเรียล ดีมานด์ แถมเงินหมุนเวียนจากการลงทุยยังมีรอบ ที่สั้นกว่าการลงทุนในโครงการแนวสูง ซึ่งส่งผลดีต่อการรักษากระแสเงนหมุนเวยนในธุรกิจได้

          อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ในตลาดอสังหาฯ โดยรวมยังไม่สู้ดีนัก หลังจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ออกมาเผยตัวเลขสต๊อก เหลือขายในตลาดรวมว่ามีมูลค่าเหลือขายสูงถึง 700,000 กว่าล้านบาท และคาดว่าจะมียอดสะสมของที่อยู่อาศัยในตลาดรวม ณ สิ้นปี 63นี้ อยู่ที่ประมาณ 1.3 ล้านล้านบาท ซึ่งนั่นหมายความว่ามีเม็ดเงินจากการลงทุนของผู้ประกอบการอสังหาฯ จมอยู่ในตลาดมหาศาล และจะส่งผลต่อการลงทุนโครงการใหม่ที่ลดลงในปีนี้อย่างมาก ซึ่งนั่นย่อม ส่งผลกระทบไปถึงภาคอุตสาหกรรมก่อสร้างซึ่งเป็นหนึ่งในธุรกิจปลายน้ำของตลาดอสังหาฯ ด้วย

          นายชาคริต ทีปกรสุขเกษม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีแพนเนล จำกัด กล่าวว่า ถึงสถานการณ์ตลาดอุตสาหกรรมก่อสร้างปี 63 ว่า ภาพรวมตลาดอุตสาหกรรมก่อสร้างในปีนี้ คาดว่าจะหดตัวลงจากปีก่อนหน้าอย่างมาก จากผลกระทบการชะลอตัวทางด้านเศรษฐกิจในประเทศ ซึ่งส่งผลให้การลงทุนในภาคอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ อุตสาหกรรมโรงงาน และการลงทุนในโครงการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ของภาครัฐชะลอตัวลง แม้ว่าในช่วงไตรมาสแรกของปี 63 ภาคอุตสาหกรรมก่อสร้างยังสามารถขยายตัวได้ดี เนื่องจากยังมีงานก่อสร้างในโครงการรัฐและเอกชนที่ประมูลเสร็จสิ้นในช่วงปลายปี 62 ตุนไว้ในมือ

          แต่อย่างไรก็ตาม สถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโคโรนา (COVID -19) ที่เกิดขึ้นตั้งแต่ไตรมาสแรก ได้ส่งผลกระทบต่อธุรกิจในทุกภาคส่วนหยุดกิจกรรมต่างๆ ลง โดยเฉพาะการลงทุนของภาคเอกชน ส่งผล กระทบต่ออุตสาหกรรมก่อสร้างหดตัวลงอย่างแรง สถานการณ์เช่นนี้แน่นอนว่าย่อมส่งผลกระทบถึงภาคอุตสาหกรรมก่อสร้างในระยะข้างหน้านับตั้งแต่ไตรมาส 2 ต่อเนื่องไปถึงปลายปี

          "แม้ว่าสถานการณ์ตลาดอุตสาหกรรมก่อสร้างในช่วงไตรมาส 2/63 จะแย่ลง แต่ในสถานการณ์แย่ๆ นี้ ก็ยังมีสัญญาณดีๆ ให้เห็นจากอุตสาหกรรมโรงงาน และอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะภาคอสังหาฯ แนวราบ ที่กลับมาขยายตัวได้ยังเกินความคาดหมาย แน่นอนว่า การขยายตัวดังกล่าวจะส่งผลให้มีงานก่อสร้างเข้ามา ในระบบและทำให้ในช่วงไตรมาส 3-4 มีงานก่อสร้างเข้ามาช่วยให้ตลาดก่อสร้างในปีนี้ ไม่หดตัวรุนแรงมาก เกินไป"

          สำหรับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 ในขณะนี้ นอกจากส่งผลต่อการหดตัว ทางด้านเศรษฐกิจแล้ว ยังส่งผลต่อการลงทุนใน 3 กลุ่มโครงการหลักๆ ที่เป็นแหล่งรายได้ของภาคอุตสาหกรรมก่อสร้าง คือ กลุ่มการลงทุนในโครงการภาครัฐ กลุ่มอุตสาหกรรมโรงงาน และกลุ่มอุตสาหกรรมอสังหาฯ ซึ่งเมื่อพิจารณาถึงในแต่ละกลุ่มจะพบว่าผลกระทบ ที่เกิดขึ้นจะมีปัจจัย และสถานการณ์ที่แตกต่างกัน ออกไป

          คาดโปรเจกต์โครงสร้างพื้นฐานชะลอเหตุรัฐผันงบโปะเยียวยา COVID-19

          โดยในส่วนของกลุ่มงานโครงการภาครัฐนั้น ในปีนี้คาดว่าจะมีการชะลอตัวลงไม่ต่ำกว่า 10-20% เนื่องจากโครงการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานใหม่ๆ ที่ยังไม่เสร็จสิ้นขั้นตอนการประมูลงานนั้น จะชะลอการลงทุนออกไป ไม่ว่าจะเป็นโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้า ถนน ทางด่วน มอเตอร์เวย์ โครงการก่อสร้างอาคารต่างๆ ของหน่วยงานรัฐ รวมไปถึงโครงการก่อสร้างรถไฟความเร็วสูง เนื่องจากเงินงบประมาณในการลงทุนโครงการต่างๆ ของภาครัฐในปีนี้ ถูกนำไปใช้จ่ายในการเยียวยา ช่วยเหลือ และ แก้ปัญหาต่างๆ ที่เกิดจากการแพร่ระบาดของไวรัส COVID -19  ส่วนโครงการที่มีการประมูลงานเสร็จสิ้นไปแล้วจะยังคงดำเนินการไปตามแผนงานเดิม ซึ่งจะทำให้ภาคอุตสาหกรรมก่อสร้างยังมีงานทำอยู่

          "อย่างไรก็ตาม แม้ว่าในช่วงไตรมาส 2-3 นี้ จะยังไม่มีงานก่อสร้างจากภาครัฐใหม่ๆ เกิดขึ้น แต่คาดว่าการลงทุนโครงการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานจะเริ่มกลับ มาเริ่มประมูลงานได้ในช่วงเดือน ต.ค.63 นี้ เป็นต้นไป ซึ่งปัจจัยที่ทำจะทำให้การลงทุนในโครงการใหม่ๆ ของภาครัฐกลับมาเดินหน้าต่ออีกครั้งนั้น ไม่ได้เกิดจากปัจจัยพิเศษใดๆ แต่เกิดจากการเม็ดเงินของปีงบประมาณ 64 นั่นเอง"

          "จีน-ไต้หวัน-ญี่ปุ่น" เพิ่มลงทุน รง. EEC หนุนงานก่อสร้างในระบบ

          ขณะที่การลงทุนในโครงการภาครัฐหดตัวลง ในส่วนของสถานการณ์ภาคอตุสาหกรรมโรงงานนั้น เริ่มส่งสัญญาณที่ดีขึ้นจากการขยายฐานการผลิตของกลุ่มอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ อุตสาหกรรมโทรศัพท์มือถือ และหลายๆ อุตสาหกรรม จากประเทศจีน ประเทศไต้หวัน และประเทศญี่ปุ่น เข้ามาตั้งโรงงานผลิตในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ EEC เพื่อลดผลกระทบจากปัญหาสงครามการค้าจีน-สหรัฐอเมริกาในระยะยาว ซึ่งขณะนี้ภาพการลงทุนโรงงานใหม่ชัดเจนขึ้นมากๆ โดยเฉพาะจีน และไต้หวัน ขณะที่ญี่ปุ่นเองก็เข้ามาตั้งโรงงานในพื้นที่ EEC มากขึ้นเช่นกัน ซึ่งเป็นสัญญาณ ที่ดีต่ออุตสาหกรรมโรงงานและอุตสาหกรรมก่อสร้าง อย่างมาก

          "แม้ว่าในช่วงนี้ปัญหาและผลกระทบจากสงครามการค้า (Trade War) จะเบาบางลงไปบ้าง เนื่องจากสหรัฐฯ ลดท่าทีที่แข็งกร้าวลงไป เพราะประสบปัญหาการระบาดของ COVID -19 ทำให้รัฐบาลสหรัฐฯ ให้ความสำคัญกับการแก้ปัญหาที่เกิดขึ้นในประเทศ ขณะเดียวกันการลดท่าทีที่แข็งกร้าวของสหรัฐฯ ยังเกิดจาก อยู่ในช่วง ของการหาเสียงเลือกตั้งประธานาธิบดีของสหรัฐฯ ทำให้ในช่วงนี้ผลกระทบจาก Trade War ดูลดลง แต่คาดว่าภายหลังเสร็จการเลือกตั้งประธานาธิบดีแล้วปัญหาสงครามการค้าจะกลับมาปะทุอีกครั้ง"

          นอกจากนี้ การอ่อนค่าของเงินบาทในช่วงนี้ยังส่งผลดีต่อการพิจารณาเข้ามาลงทุนตั้งโรงงานผลิตจาก ต่างชาติในประเทศไทย จากที่ก่อนหน้านี้ค่าเงินบาทที่ แข็งตัวส่งผลต่อการตัดสินใจเข้ามาลงทุนตั้งโรงงานในประเทศไทยจากกลุ่มทุนต่างชาติ  ทั้งนี้ แม้ว่าก่อนหน้าหลายๆ ประเทศมีการย้ายโรงงานและฐานผลิตไป ที่ประเทศเวียดนาม แต่กลุ่มโรงงานที่เข้าไปตั้งฐานผลิตในเวียดนามโดยมากจะเป็นกลุ่มโลว์เอนด์ ซึ่งได้รับผลดีด้านค่าแรงที่ต่ำกว่าประเทศไทย ขณะที่กลุ่มโรงงาน ที่เข้ามาตั้งฐานผลิตใน EEC จะเป็นกลุ่มโรงงานผลิตสินค้าเกรดสูงกว่า

          อสังหาฯ แนวราบ Q2/63 ยอดทะลุเป้าส่อแววตลาดฟื้น

          นายชาคริต กล่าวว่า สำหรับสถานการณ์อุตสาห- กรรมอสังหาฯ ที่ชะลอตัวแรงในช่วงไตรมาสแรกจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจและการระบาดของ COVID -19 ในช่วงต้นปี โดยเฉพาะการชะลอลงทุนในกลุ่มโครงการอาคารชุด หรือโครงการแนวสูง ส่งผลให้งานก่อสร้างหายไปจำนวนมาก แน่นอนว่าย่อมกระทบต่ออุตสาหกรรมก่อสร้างรุนแรง แต่สัญญาณบวกที่เกิดจากการปรับตัวจัดแคมเปญกระตุ้นการขายของกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ ซึ่งส่งให้บริษัทอสังหาฯ หลายๆ รายกลับมามียอดขายดีกว่าเป้าหมายในช่วงไตรมาส 2/63 นี้ ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า กำลังซื้อในตลาดอสังหาฯ เริ่มกลับมาแล้ว หลังจากที่ ก่อนหน้านี้กำลังซื้อชะลอตัวไปอย่างมาก ซึ่งน่าจะเกิด จากผลกระทบ COVID -19 แต่ไม่ได้เกิดจากกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง

          นอกจากนี้ ปริมาณการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินที่ลดลงมาอยู่ที่ระดับ 15-20% ในปี 63 จากเดิมที่ในปี 62 มียอดการปฏิเสธสินเชื่อในระดับ 30% ยังสะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคยังมีอยู่ต่อเนื่อง แต่การชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงก่อนหน้านี้ น่าจะเป็นผลมาจากการหดตัวทางเศรษฐกิจที่กระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ประกอบกับการระบาดของเชื้อ COVID -19 ทำให้ต้องมีการชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป ซึ่งผลกระทบดังกล่าวจะเกิดเพียงช่วงสั้นๆ

          "แต่เมื่อในไตรมาส 2/63 ที่กลุ่มบริษัทอสังหาฯ ทุกค่ายตบเท้าออกมาจัดแคมเปญกระตุ้นกำลังซื้อและยอดขาย ซึ่งกลายเป็นแรงจูงใจให้ผู้บริโภคกลับมา ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเร็วขึ้นในช่วงดังกล่าว จนทำให้หลายบริษัทมียอดขายจากกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ อย่างถล่มทลายก็ได้สะท้อนให้เห็นแล้วว่ากำลังซื้อของ ผู้บริโภคยังมีอยู่สูงหรือคนไทยยังมีเงินอยู่ในมือ เพียงแต่ที่ไม่ได้นำออกมาใช้เพราะสถานการณ์ไม่ปกติ แต่หลังจากสถานการณ์ COVID -19 ผ่อนคลายลง และผู้ประกอบการอสังหาฯออกมาจัดแคมเปญกระตุ้นตลาดก็ทำให้ ผู้บริโภคเริ่มนำเงินออกมาใช้มากขึ้น"

          นอกจาก การตัดสินใจซื้อที่เร็วและมากขึ้นใน ตลาดที่อยู่อาศัยแล้ว ประเด็นที่น่าสังเกตอีกอย่างคือ ตราสารหนี้ หุ้นกู้ หรือบอนด์ต่างๆ ของภาครัฐ และ บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ที่ออกมาในช่วงก่อนหน้ายังได้รับการตอบรับอย่างดีจากนักลงทุน และประชาชนทั่วไป เหตุผลคือ ผลตอบแทนจากหุ้นกู้ และบอนด์ต่างๆ สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากของสถาบันการเงิน ซึ่งเม็ดเงินกลุ่มนี้ที่ถูกระดมไป จะเริ่มกลับมากระจายเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจในระยะอันใกล้นี้ ผ่านการลงทุนประเภทต่างๆ

          บมจ.ออกบอนด์-หุ้นกู้ระดมเงิน "ซุ่ม" ซื้อแอสเสท-ที่ดินจ่อขึ้นโปรเจกต์ครึ่งปีหลัง

          โดยเฉพาะเม็ดเงินที่ถูกระดมไปจากกลุ่มบริษัท อสังหาฯ ซึ่งในช่วงที่ผ่านมาถูกนำไปซื้อแอสเสทและ ที่ดินไว้จำนวนมาก โดยเฉพาะการซื้อที่ดินสะสมเพื่อรอลงทุนโครงการใหม่ๆ เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมา ราคาที่ดินมีการปรับตัวลดลงในทุกทำเลจึงเป็นช่วงเวลา และโอกาสที่ดีในการสะสมแลนด์แบงก์ของกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯ ทั้งนี้ ที่ดินและแอสเสทต่างๆ ที่บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ ได้ใช้เม็ดเงินจากการระดมทุนเข้าซื้อเก็บไว้ในช่วงที่ผ่านมา คาดว่าจะถูกนำมาพัฒนา หรือแปลงสภาพเพื่อสร้างรายได้ในระยะจากนี้ไปให้เห็นเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ๆซึ่งมีการใช้เม็ดเงินในการซื้อที่ดินสะสมไว้ในมือ จะเริ่มพัฒนาโครงการใหม่ๆ ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ หลังจากเห็นถึงแนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดแนวราบในช่วงไตรมาส 2 และ 3 ของปีนี้

          "แน่นอนว่าบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่จะเริ่มขยับตัวก่อนรายกลาง-เล็กที่มีปัญหาสภาพคล่อง หลังจากที่ แนวโน้มตลาดดีขึ้น ซึ่งนั่นเป็นข้อได้เปรียบของผู้ประกอบการรายใหญ่ และเป็นโอกาสที่ดีในการขยายการลงทุน เนื่องจากคู่แข่งในตลาดลดลงหรือมีคู่แข่งน้อย เพราะ ผู้ประกอบการจำนวนหนึ่งได้รับผลกระทบจนส่งผล ต่อการลงทุนในอนาคต"

          แนวโน้มการกลับมาขยายการลงทุนในตลาด อสังหาฯ ในช่วงครึ่งหลังของปี 63 และการขยายการ ลงทุนของภาคอุตสาหกรรมโรงงานในพื้นที่ EEC ที่เริ่มชัดเจนขึ้นจะส่งผลดีทำให้มีงานก่อสร้างเข้าสู่ตลาดอุตสาหกรรมก่อสร้างเพิ่มขึ้นในช่วงปลายปี 63 ต่อเนื่องไปถึงไตรมาสแรกของปี 64 และจะส่งผลให้ตลาดอุตสาหกรรมก่อสร้างไม่ให้หดตัวรุนแรงมากไป จนเกิดผลกระทบกับสภาพคล่องของผู้ประกอบธุรกิจก่อสร้างในอนาคต