อสังหาริมทรัพย์

          อสังหาฯ ไตรมาส 1 ติดหล่มโควิด-19 เศรษฐกิจทรุด วอนรัฐออกมาตรการอุ้มบ้านทุกระดับราคา ดันตลาดฟื้นเร็ว เลื่อนเก็บภาษีสต๊อกบ้านหวั่นซ้ำเติมผู้ประกอบการ พร้อมลดเข้มงวดปล่อยกู้ซื้อบ้าน เผยตัวเลขอสังหาฯ ไตรมาส 1/63 ยอดโอน 89,024 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.5% ส่วนสินเชื่อปล่อยใหม่ 138,238 ล้านบาท ลดลง -13% โครงการเปิดใหม่ กทม.-ปริมณฑล 15,932 หน่วย ลดฮวบ -49.3% จากไตรมาส 4/62

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 1 ปี 2563 เป็นช่วงเวลาที่สะท้อนผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรนา หรือไวรัส COVID-19 ต่อการลงทุนในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และการ ซื้อขายที่อยู่อาศัยอย่างเป็นรูปธรรม โดยภาพรวมชะลอตัวลงทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน ซึ่งถือเป็นการปรับสมดุลของตลาดลดความเสี่ยงปัญหาอุปทานส่วนเกิน

          ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลฯ คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2563 จะติดลบประมาณ -10-15% โดยมีสาเหตุจากการแพร่ระบาดของโควิด -19 ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวซึ่งประมาณการว่าในปีนี้จีดีพีจะติดลบ -5.5% เงินเฟ้อ ปรับลดลง โดยคาดการณ์ว่าจะปรับลดจาก 9% เหลือ 5% ซึ่งการที่รัฐบาลสามารถควบคุมการแพร่ระบาดได้เป็นอย่างดียังสร้างความเชื่อมั่นแก่ทุกภาคส่วน ขณะที่ แอปพลิเคชัน "ไทยชนะ" ยังเป็นแอปฯ ที่ช่วยให้สามารถติดตามและสอบสวนโรคได้อย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งคาดว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดจะส่งผลกระทบ ไปจนถึงกลางปี หลังจากนั้นในไตรมาส 3 จะเริ่มคลี่คลายตลาดอสังหาริมทรัพย์จะค่อยๆ ปรับตัวและเริ่มดีขึ้น ในไตรมาส 4 ของปีนี้

          ศูนย์ข้อมูลฯ เชื่อว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะไม่เกิด ปัญหารุนแรงเช่นที่เคยเกิดขึ้นเมื่อปี 2540 เนื่องจากวิกฤต ในครั้งนี้มีการปรับตัวทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน ทั้งส่วนกลางและภูมิภาค ซึ่งผู้ที่ได้รับผลกระทบจะเป็น กลุ่มระดับล่าง หรือกลุ่มรากหญ้า กลุ่มลูกจ้างรายวัน ในขณะที่กลุ่มผู้บริโภคระดับกลาง-บนซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้า เป้าหมายที่จะซื้อบ้านได้รับผลกระทบน้อย และยังมีความต้องการซื้อบ้าน แต่ขาดความเชื่อมั่นเกรงว่าบริษัทจะ ปิดกิจการหรือถูกเลิกจ้างได้ในอนาคต ทำให้ยังไม่กล้าตัดสินใจซื้อบ้าน ซึ่งเมื่อสถานการณ์คลี่คลายเชื่อว่า ผู้บริโภคจะกล้าตัดสินใจซื้อบ้าน ขณะที่วิกฤตปี 2540 กลุ่มที่ได้รับผลกระทบคือภาคการเงิน กลุ่มผู้มีรายได้ระดับกลาง-บน ทำให้ไม่มีกำลังซื้อบ้าน

          *วอนรัฐออกมาตรการช่วยผู้ซื้อบ้านทุกราคา

          นอกจากนี้ยังเชื่อว่าเมื่อรัฐบาลช่วยเหลือประชาชนกลุ่มผู้ที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 แล้ว และการแพร่ระบาดเริ่มคลี่คลาย รัฐบาลจะเริ่มออกมาตรการมาช่วยกระตุ้นในแต่ละภาคส่วนเพื่อผลักดันเศรษฐกิจให้ฟื้นตัว ซึ่งภาคอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นหนึ่งธุรกิจที่สามารถใช้ ขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้เป็นอย่างดี ก็เชื่อว่ารัฐบาลจะมีมาตรการออกมากระตุ้น ดร.วิชัย กล่าวต่อว่า เพื่อเป็น ข้อเสนอแนะที่เป็นประโยชน์ต่อภาครัฐและเอกชน ควร มีมาตรการที่รอบด้าน ได้แก่ ภาครัฐการออกมาตรการมากระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรจำกัดราคาที่อยู่อาศัย ควรช่วยในทุกระดับราคาเพื่อกระตุ้นให้คนมีกำลังซื้อตัดสินใจซื้อบ้าน หากจำกัดเฉพาะบ้านราคาถูกหรือไม่เกิน 3 ล้านบาทในภาวะวิกฤตก็จะไม่สามารถขับเคลื่อนธุรกิจได้

          "ตอนนี้เหมือนรถติดหล่ม การออกมาตรการที่ ช่วยบางตลาดไม่มีแรงผลักมากพอที่จะให้รถหลุดออก จากหล่ม แต่หากออกมาตรการช่วยทุกกลุ่มก็จะช่วยให้มีแรงเยอะมากพอที่จะดึงรถให้หลุดออกจากหล่มได้ ซึ่งวิกฤตทุกครั้งที่ผ่านมาก็ใช้ได้ผล" ดร.วิชัยกล่าว

          * แนะเลื่อนเก็บภาษีที่ดินซ้ำเติมผู้ประกอบการ

          ในภาวะวิกฤตซึ่งการขายทำได้ยากทำให้เกิดสต๊อกคงค้างในตลาดจำนวนมาก หากไม่สามารถระบายสินค้าออกไปได้และถือครองเกิน 3 ปีต้องเสียภาษี ซึ่งส่วนใหญ่ภายในปีนี้หรือปีหน้าจะต้องเริ่มเสียภาษี ซึ่งเป็นการ เพิ่มภาระให้แก่ผู้ประกอบการในภาวะวิกฤต ดังนั้นรัฐบาลควรชะลอหรือเลื่อนการจัดเก็บภาษีออกไป เพื่อบรรเทาความเดือดร้อนของผู้ประกอบการ

          ในส่วนของผู้บริโภคควรมีมาตรการที่ช่วยให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อแก่ผู้บริโภคได้มากขึ้น ซึ่งไม่ได้หมายความว่าจะไปเพิ่มความเสี่ยงให้ธนาคารแบกรับภาระ แต่เป็น การผ่อนปรนในเงื่อนไขอื่นๆ เช่นการนับรวมรายได้พิเศษให้เป็นรายได้ จากเดิมไม่นำมาคำนวณเป็นรายได้ ซึ่ง จะทำให้ผู้กู้ได้วงเงินกู้เพิ่มขึ้น รวมไปถึงการนำค่าใช้จ่ายประเภทค่าเช่าที่อยู่อาศัย ค่าเช่าบ้าน ห้องพักให้นำกลับมาคำนวณเป็นรายได้ เพราะเมื่อซื้อบ้านแล้วก็จะไม่มีค่าใช้จ่ายจากค่าเช่า เช่น เดิมเช่าบ้าน 3,000 บาท/เดือน ก็นำในส่วนของ 3,000 บาทนี้มาคำนวณเป็นรายได้ เพื่อจะทำให้ผู้กู้ได้วงเงินเพิ่มหรือเพิ่มอัตราการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น

          "รายได้ ค่าใช้จ่ายก็เหมือนเงินในกระเป๋าซ้ายและกระเป๋าขวา ถ้าเงินจำนวนนั้นไม่ต้องจ่ายแล้วก็จะเป็น รายได้ที่นำไปใช้จ่ายอื่นๆ หรือเป็นเงินเก็บได้ การคำนวณเช่นนี้ไม่ได้เป็นการเพิ่มความเสี่ยงแก่ธนาคาร แต่เป็นการช่วยให้มีกำลังซื้อเพิ่มมากขึ้น ซึ่งทุกภาคส่วนควรช่วยกัน ให้เกิดการขับเคลื่อนของภาคธุรกิจ" ดร.วิชัย กล่าว

          * จับตาสินเชื่อเงินทอนหวั่นอนาคตก่อ NLP

          ในช่วงที่ผ่านมาพบว่าผู้ประกอบการต่างนำสต๊อกสินค้าสร้างเสร็จที่มีอยู่ในมือออกมาทำแคมเปญแรงๆ ทั้งการลดราคา แจก แถม เพื่อเร่งระบายสต๊อก สร้างกระแสเงินทุนเป็นเงินหมุนเวียน ประคองธุรกิจในภาวะ

          ตลาดทรุดหนัก แต่อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าเป็นห่วงในปัจจุบันคือการที่ผู้ประกอบการนำคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จมาจัดแคมเปญอยู่ฟรี 1-3 ปี โดยช่วง 1-3 ปีแรก ผู้ประกอบการเป็นผู้ผ่อนค่างวดให้ แต่ต้องยื่นขอสินเชื่อผ่าน ซึ่งบางรายมีการเจรจาแลกเปลี่ยนหากไม่ต้องการอยู่ฟรีก็สามารถเปลี่ยนเป็นรับเงินสดแทนหลังธนาคารอนุมัติสินเชื่อ หรือเรียกว่าเงินทอนขึ้นอยู่กับข้อตกลง ซึ่งเป็นที่น่าจับตาและระมัดระวังเป็นอย่างยิ่ง เพราะอาจกลายเป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ได้หลังจากที่ลูกค้าต้องผ่อนชำระค่างวดเอง

          อย่างไรก็ตาม ในปีนี้ยังมีปัจจัยบวกจากการปรับลดดอกเบี้ยของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย ประกาศปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% ทำให้ดอกเบี้ยนโยบายเหลือ 0.50% ซึ่งจะทำให้ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านปรับลดลงตาม ส่งผลดีต่อผู้กู้ซื้อบ้าน

          *ไตรมาส 1 ยอดโอน 89,024 หน่วยเพิ่ม 2.5%

          ดร.วิชัย กล่าวต่อว่า ศูนย์ข้อมูลได้จัดทำผลสำรวจและรายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาส 1 ปี 2563 และประเมินจากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย พบว่า ภาพรวมทั่วประเทศในช่วงไตรมาส 1 ปี 2563 มีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 89,024 หน่วย ลดลง -16.7% จากไตรมาส 4 ปี 2562 แต่เมื่อเทียบจาก ช่วงเดียวกันของปี 2562 จะเพิ่มขึ้น 2.5% โดยมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์รวม 210,294 ล้านบาท ลดลง -20.6% จากไตรมาส 4 ปี 2562 แต่เมื่อเทียบจากช่วงเดียวกันของปี 2562 จะเพิ่มขึ้น 6.4%

          โดยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดมีสัดส่วนใกล้เคียงกับบ้านเดี่ยว แต่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์บ้านเดี่ยวมีสัดส่วนสูงที่สุดสะท้อนให้เห็นว่า พฤติกรรมผู้บริโภคเริ่มเปลี่ยนหันมานิยมซื้อบ้านเดี่ยวเพิ่มมากขึ้นตามสถานการณ์การแพร่ระบาดที่ผู้คนต้องการพื้นที่ส่วนตัวเพิ่มมากขึ้น นอกจากนี้ผู้ประกอบการเอง ยังหันมาเน้นการเปิดโครงการบ้านแนวราบเพิ่มมากขึ้น ซึ่งต่างจากช่วงหลังน้ำท่วมที่ผู้บริโภคหันไปนิยมซื้อคอนโดมิเนียมเพิ่มมากขึ้นเพื่อจะได้ไม่ถูกน้ำท่วม อย่างไรก็ตามสุดท้ายแล้วผู้บริโภคจะต้องเลือกซื้อบ้านตามกำลังเงินของตนเอง เพราะการซื้อบ้านในเมืองมีราคาแพง นอกจากซื้อบ้านมือสองหรือบ้านที่ไกลออกไปจากเขตเมือง หากต้องการบ้านในเมืองก็ต้องซื้อคอนโดมิเนียม

          *กทม.-ปริมณฑลยอดโอนติดลบ -18.3%

          ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2563 พบว่า มีจำนวนรวม 45,678 หน่วย ลดลง -18.3% จากไตรมาส 4 ปี 2562 และลดลง -4.4% เมื่อเทียบจากช่วงเดียวกันของปี 2562 โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์มีจำนวน 129,406 ล้านบาท ลดลง -24.4% จากไตรมาส 4 ปี 2562 และ ลดลง -2.7% เมื่อเทียบจากช่วงเดียวกันของปี 2562

          ในส่วนของภูมิภาค ไตรมาส 1 ปี 2563 มีจำนวนรวม 43,346 หน่วย ลดลง -14.9% จากไตรมาส 4 ปี 2562 แต่เพิ่มขึ้น 10.9%  เมื่อเทียบจากช่วงเดียวกันของปี 2562 โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์มีจำนวน 80,888 ล้านบาท ลดลง -13.5% จากไตรมาส 4 ปี 2562 แต่เพิ่มขึ้น 25% เมื่อเทียบจากช่วงเดียวกันของปี 2562

          * ปี 63 คาดยอดโอนทั่วประเทศ -16.7%

          ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลฯ คาดการณ์ว่าในปี 2563 จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศจำนวน 311,719 หน่วย ลดลง -16.7% จากปี 2562 มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์รวม 746,206 ล้านบาท ลดลง -14.8% จากปี 2562 ในจำนวนดังกล่าวประมาณการเฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวน 160,350 หน่วย มูลค่ารวม 472,401 ล้านบาท ลดลง -19.1% จากปี 2562 และลดลง -17.4% ตามลำดับ ประมาณการหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ในภูมิภาครวม 151,369 หน่วย มูลค่ารวม 273,805 ล้านบาท ลดลง -14.0% จากปี 2562 และลดลง -9.9% ตามลำดับ

          * สินเชื่อบ้านปล่อยใหม่ 1.3 แสนล้านลดลง -13%

          สำหรับภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ พบว่าในไตรมาส 1 ปี 2563 มีมูลค่ารวม 138,238 ล้านบาท ลดลง -13% เมื่อเทียบจากช่วงเดียวกันของปี 2562 โดยคาดการณ์ว่าปี 2563 จะมีจำนวนสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศรวม 571,196 ล้านบาท ลดลง -10.8% จากปี 2562

          *ใบอนุญาตก่อสร้างลด -27.7%

          สำหรับอุปทานใหม่ในช่วงไตรมาส 1 ปี 2563 พบว่ามีการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศจำนวน 60,165 หน่วย ลดลง -17.9% จากไตรมาส 4 ปี 2562 และลดลง -27.7% เมื่อเทียบจากช่วงเดียวกันของปี 2562 ในจำนวนดังกล่าวเป็นการออก ใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯปริมณฑล จำนวน 20,590 หน่วย ลดลง -18.6% จากไตรมาส 4 ปี 2562 และลดลง -36.5% เมื่อเทียบจากช่วงเดียวกันของปี 2562 ส่วนในภูมิภาคพบว่ามีการออก ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยจำนวน 39,575 หน่วย ลดลง -27.8% จากไตรมาส 4 ปี 2562 และลดลง -30.9% เมื่อเทียบจากช่วงเดียวกันของปี 2562

          โดยศูนย์ข้อมูลฯ คาดการณ์ว่าในปี 2563 จะมีการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 256,601 หน่วย ลดลง -16.5% เมื่อเทียบจากปี 2562 โดยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะมีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยจำนวน 97,441 หน่วย ลดลง -20.7% ในส่วนภูมิภาคคาดว่าจะมีการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยจำนวน 154,160 หน่วย ลดลง -22.7%

          * โครงการเปิดใหม่ 15,932 หน่วยลดฮวบ-49.3%

          นอกจากนี้จากข้อมูลสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ของศูนย์ข้อมูลฯ พบว่าในช่วงไตรมาส 1 ปี 2563 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีที่อยู่อาศัยทุกประเภทเปิดขายใหม่จำนวนรวม 15,932 หน่วย ลดลง -49.3% จากไตรมาส 4 ปี 2562 และลดลง -29.6% จากช่วงเดียวกันของปี 2562 โดยประมาณการว่า ปี 2563 เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ทุกประเภทรวม 79,408 หน่วย เป็นโครงการบ้านจัดสรรเปิดตัวใหม่ประมาณ 35,734 หน่วย และอาคารชุดเปิดขายใหม่ประมาณ 43,674 หน่วย ลดลง -19.9% เมื่อเทียบกับปี 2562

          สำหรับการลดลงของโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ เนื่องจากผู้ประกอบการเน้นระบายสต๊อกสินค้า คงเหลือของตนเองที่มีอยู่ออกไปให้ได้มากที่สุด เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายและสร้างกระแสเงินสด หลังจากที่เกิดการแพร่ระบาดของไวรัสและภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ ส่วนที่ยังเปิดขายโครงการใหม่จะเน้นโครงการประเภทแนวราบ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ ซึ่งเป็นกำลังซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ จะเป็นโครงการที่ผู้ประกอบการเชื่อมั่นว่ามีศักยภาพและขายได้จริงๆ แม้ในภาวะวิกฤต

          ในขณะที่รายงานที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2563 ก็ลดลงด้วยเช่นกัน โดยมีจำนวน 21,260 หน่วย ลดลง -24.7% จากไตรมาส 4 ปี 2562 และลดลง -12.3% เมื่อเทียบจากช่วงเดียวกันของปี 2562 โดยคาดการณ์ว่าในปี 2563 จะมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนจำนวนประมาณ 80,563 หน่วย ลดลง -27.8% จากปี 2562