เริ่มกันไปแล้วตั้งแต่ วันที่ 1 เมษายน 62 ที่ผ่านมากับการบังคับใช้มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV (Loan to Value) ที่ทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกประกาศบังคับใช้ เพื่อควบคุมภาวะการเกิดปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว ซึ่งแน่นอนว่ามาตรการ LTV ที่ออกมานั้น จะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯอย่างแน่นอน ขณะเดียวกันปัจจัยที่จะส่งผลต่อตลาดอสังหาฯในปีนี้ไม่ได้มีแค่มาตรการ LTV ที่ออกมาแต่ในระยะสั้นนี้ยังมีปัจจัยด้านการเมืองและการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ ที่ยังไม่ทราบว่าจะออกมาในรูปแบบใด และมีผลในด้านบวกหรือด้านลบ ปัจจัยอีกหนึ่งตัวที่มีผลต่อตลาดรวมในปีนี้ คือ ปัญหาสงครามการค้าระหว่างประเทศสหรัฐอเมริกากับประเทศจีน ซึ่งที่ผ่านมาเริ่มส่งผลต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาฯของกลุ่มนักลงทุนจากจีนบางส่วนแล้ว แต่ก็มีผลดีต่อการลงทุนจากกลุ่มธุรกิจต่างที่ขยายการลงทุนมาตั้งฐานผลิตในประเทศเช่นกัน

          ปัจจัยต่างๆ ข้างต้นเรียกได้ว่าเป็นปัจจัยสำคัญที่จะเป็นตัวแปรของการขยายตัวหรือชะลอตัวของตลาดอสังหาฯในปีนี้ โดยล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคาร ธอส. ได้ออกมาเปิดเผยถึงดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในไตรมาส 1 ปี 62 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งพบว่าค่า ดัชนี ความเชื่อมั่นผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ลดลงมาอยู่ที่ 52.2 จุดจากที่ไตรมาส 4/60 ค่าดัชนีความเชื่อมั่นอยู่ที่ 55.7 จุด ซึ่งปัจจัยที่ทำให้ค่าดัชนีลดลงคือความกังวลต่อมาตรการ LTV ซึ่งอาจส่งผลต่ออัตราการระบายออกซัปพลายในตลาดในปีนี้

          ส่วนค่าดัชนีความเชื่อมั่นในอีก 6 เดือนข้างหน้าในภาพรวมไตรมาส 1 ปี62 มีค่าเท่ากับ 58.4 ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งอยู่ที่ระดับ 60.5 จุด แต่ยังคงสูงกว่าค่ากลางที่ระดับ 50 จุด สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังมีมุมมองที่เป็นบวกต่อทิศทางของธุรกิจ โดยคาดหวังว่าเศรษฐกิจจะมีโอกาสขยายตัวดีขึ้นหลังการจัดตั้งรัฐบาล

          ขณะที่นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการ ผู้จัดการบริษัทเน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวถึงบรรยากาศการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในภาพรวมว่าในไตรมาสแรกของปี 62 นี้ ภาพโดยรวมของตลาดค่อนข้างคึกคัก เพราะผู้ประกอบการอสังหาฯ มีการจัดแคมเปญกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคออกมาจำนวนมาก ทำให้ผู้บริโภคได้รับประโยชน์จากมาตรการไปด้วย และทำให้ในไตรมาสที่ผ่านมา ผู้บริโภคมีการตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น

          ส่วนที่ผู้บริโภคที่ยังไม่ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในไตรมาสแรก ก่อนการบังคับใช้มาตรการ LTV แต่มาเริ่มตัดสินใจซื้อหลังมาตรการบังคับใช้แล้ว ต้องมีการเตรียมความพร้อมมากขึ้น โดยเฉพาะการเตรียมความพร้อมด้านเงินดาวน์ ทั้งนี้ ในส่วนของผู้ซื้อบ้านหลังแรกโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างอาจไม่ได้รับผลกระทบมากนักเนื่องจากยังมีช่วงระยะเวลาผ่อนดาวน์ ก่อนโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ แต่กลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากขึ้น คือกลุ่มผู้ซื้อคอนโดฯ ที่สร้างเสร็จแล้ว เพราะจำเป็นต้องหาเงินก้อน มาวางดาวน์ในคราวเดียว "แต่เพื่อให้สามารถระบายสินค้าออกได้คล่องตัวขึ้น ผู้พัฒนาโครงการต่างๆได้มีการเปลี่ยนแนวทางช่วยเหลือลูกค้าให้สามารถกู้ผ่านได้มากขึ้น เช่น การให้รูดบัตรเครดิตผ่อนดาวน์ 0% หรือใช้วงเงินอื่นๆ เข้ามาช่วย แต่หากลูกค้าที่เป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ แม้ว่าจำเป็นต้องหาเงินก้อนมาเป็นเงินดาวน์ก็จะมีวิธีการของตนเองอยู่แล้ว แต่ในกรณีของกลุ่มลูกค้าที่มีปัญหาเครดิตบูโร กลุ่มนี้จะมีความยุ่งยากในการหาเงินดาวน์มากกว่าลูกค้าที่มีสถานะปกติ"

          ส่วนกลุ่มลูกค้าที่ซื้อบ้านหลังที่ 2-3 จะมีความยุ่งยากเพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก แต่หากเป็น กลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังที่สองและสาม เพื่อการลงทุนนั้น อาจจะต้องมีการพิจารณาปัจจัยต่างๆ รวมเข้าไปด้วย โดยเฉพาะความคุ้มค่าจากการรีเทิร์น รายได้ในอนาคต นอกจากนี้ เนื่องจากเกณฑ์กำหนดในมาตรการ LTV กำหนดว่าผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 และ 3 จะต้องวางเงินดาวน์ 20-30% ทำให้ต้องใช้เงินก้อนใหญ่ซึ่งกลุ่มนี้อาจจำเป็นต้องหาผู้กู้ร่วมเข้ามาช่วย

          ด้านแหล่งข่าวจากธนาคารพาณิชย์ กล่าวว่า การบังคับใช้มาตรการ LTV จะส่งผลต่อโครงสร้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยในระบบในระยะยาวโดยคาดว่าจะทำให้ปริมาณสินเชื่อที่อยู่อาศัยหดตัวลงกว่า 20% เนื่องจากมีผู้บริโภคบางส่วนหายไป เพราะเสียโอกาสในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากการกู้ร่วม ซึ่งผู้บริโภคกลุ่มนี้จะกลายเป็นกลุ่มผู้มีประวัติทางการเงินที่เข้าเกณฑ์มาตรการ LTV

          นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า การบังคับใช้มาตรการLTV โดยส่วนตัวเชื่อว่าจะส่งผลต่อโครงสร้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้เกิดการชะลอตัวในระยะยาว เนื่องจากมาตรการ ดังกล่าวส่งผลให้มีกลุ่มผู้บริโภคบางส่วนหายไปจากระบบ เช่น ผู้ที่เคยกู้ร่วม ซึ่งเข้าเกณฑ์มาตรการLTV ทำให้ขอสินเชื่อยากขึ้น
          ในช่วงไตรมาส1ของปีนี้ ยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยขยายตัวสูงจากปกติกว่าเท่าตัว จาก 3 ส่วนคือ 1.การออกแคมเปญเร่งการตัดสินใจซื้อของ บริษัทอสังหาฯ เพราะต้องการเร่งลูกค้ารับโอนกรรมสิทธิ์พร้อมๆกันแทบทุกค่าย 2.ธนาคารพาณิชย์ มีการออกแคมเปญเพื่อเร่งปล่อย สินเชื่อ และ 3.การเร่งขอสินเชื่อของกลุ่มผู้บริโภค เพื่อหวังจะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยก่อนประกาศใช้มาตรการ LTV

          ทั้งนี้ จาก 3 ปัจจัยดังกล่าวส่งผลให้ในช่วง 3 เดือนแรกของปีนี้ ยอดการขอสินเชื่อและอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีการขยายตัวสูงกว่าปกติไม่ต่ำกว่า 100% ทั้งนี้ จากการเก็บข้อมูลลูกค้าในการเลือกและตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค หลังการบังคับใช้ มาตรการ LTV เมื่อวันที่ 1 เมษายนที่ผ่านมา พบว่า ลูกค้ายังไม่มีความเร่งรีบในการตัดสินใจซื้อ ประกอบกับลูกค้าส่วนใหญ่ยังไม่ทราบถึงผลกระทบจากมาตรการLTV ต่อตัวลูกค้าเอง ทำให้เจ้าหน้าที่ฝ่ายขายของโครงการต้องมีการให้ข้อมูลลูกค้าเพิ่มมากกว่าช่วงที่ผ่านมา

          ขณะเดียวกันสถาบันการเงินต่างๆ มีการชะลอการปล่อยกู้และเข้มงวดเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น ส่งผลให้ยอดการอนุมัติสินเชื่อหลังการบังคับใช้มาตรการ LTV หดตัวลงอย่างชัดเจนจากไตรมาสแรก อย่างไรก็ตามสถานการณ์ ดังกล่าวยังไม่อาจนำมาประเมินได้ว่า การหดตัวของการขอและอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังวันที่ 1 เมษายน ที่ผ่านมามีผลโดยตรงมาจากการประกาศใช้มาตรการ LTV หรือไม่ เพราะเดือนเมษายน เป็นช่วงที่มีวันหยุดเยอะ และก่อนหน้านี้ สินเชื่อที่อยู่อาศัยถูกอนุมัติไปเป็นจำนวนมากแล้ว จากการเร่งกู้และโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาสแรก ทำให้ในต้นไตรมาสที่ 2 นี้ยอดอนุมัติ สินเชื่อชะลอตัวลง

          อย่างไรก็ตามก่อนหน้านี้ สมาคมอาคารชุดไทย ได้ร่วมกับสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้จัดงานเสวนาเกี่ยวกับมาตรการLTV  ขึ้น โดยตัวแทน ธปท. ได้ให้ข้อมูลในการเสวนาดังกล่าวว่า เกณฑ์ในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อในกลุ่มของ ผู้ซื้อบ้านหลังแรก ซึ่งไม่มีประวัติการกู้ร่วมนั้น สถาบันการเงินสามารถใช้เกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อ ในแบบเดิมเช่นเดียวกับที่ผ่านมาได้ ซึ่งการสื่อสารจาก ธปท.ที่ออกมานั้น ถือว่ามีความผ่อนคลาย และส่งผลดีต่อสถานการณ์ตลาดอสังหาฯในปัจจุบัน แต่ในส่วนของกลุ่มผู้ขอสินเชื่อซื้อบ้านหลังที่สอง จำเป็นต้องปฏิบัติตามเกณฑ์LTV กำหนดไว้ คือต้องมีการวางเงินดาวน์ 20-30%

          ขณะที่ นายสุรเชษฐ์ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทลซี่ จำกัด กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดโดยรวมในไตรมาส 2 จะยังทรงๆ แต่จะเริ่มดีขึ้นอย่างชัดเจนในช่วงครึ่ง ปีหลังเป็นต้นไป เนื่องจากได้รับปัจจัยบวกจากรัฐบาลใหม่ที่มาจากการเลือกตั้ง ทำให้ความเชื่อมั่น ในการลงทุนทั้งจากผู้ประกอบธุรกิจในประเทศ และนักลงทุนต่างชาติที่จะเข้ามาลงทุนในประเทศไทย ซึ่งจะส่งผลต่อเศรษฐกิจของประเทศให้เกิดการขยายตัวและส่งผลดีต่อธุรกิจอสังหาฯ แน่นอน อย่างไรก็ตาม การขยายตัวของตลาดอสังหาฯ ในครึ่งปีหลังจะดีขึ้นอย่างชัดเจนนั้นต้องอยู่ในเงื่อนไขที่ว่าการจัดตั้งรัฐบาลใหม่จะต้องไม่มีปัญหาแทรกซ้อน เช่น การเกิดเหตุรุนแรง หรือการประท้วงเกิดขึ้น

          ... จากปัจจัยลบและปัจจัยบวกรอบด้านที่รออยู่ในไตรมาส 2 นี้ ทำให้ต้องจับตาดูกันต่อไปว่า ปัจจัยตัวใดที่จะเข้ามามีผลกระทบต่อตลาดในช่วงครึ่งปีหลัง หรือปัจจัยตัวใดที่จะมีการเปลี่ยนแปลง จนส่งผลต่อตลาดในครึ่งปีหลัง ซึ่งอาจเป็นตัวกำหนดว่าตลาดอสังหาฯ ในปีนี้จะทรงตัว หดตัว หรือจะขยายตัวจากปี 61 ได้หรือไม่